【正文】 我國還沒有建立起個人財產(chǎn)申報制度，儲蓄實名制也剛剛開展起來，有關(guān)個人的社會信息資源極為分散，個人的現(xiàn)金收入、支出，個人債權(quán)、債務(wù)的分布等無系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料和報表，缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本標(biāo)準(zhǔn)，無法形成統(tǒng)一的個人信用檔案，對個人的信用評估也無從下手。在世界上個人住房貸款市場成熟和規(guī)范的國家都有一套完備的個人信用報告體系。 （2）社會信用制度不健全住宅抵押貸款是一種投入資金大、期限長和風(fēng)險高的信貸業(yè)務(wù)。道德風(fēng)險又稱為“隱蔽的行為”，指買賣雙方在達成交易之后，交易的一方不能監(jiān)視到另一方的有關(guān)行為。逆向選擇又稱為“隱蔽的信息”，指在市場交易之前買方不知道但賣方知道的信息。 美國次貸危機對我國商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險控制的警示 我國商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足 （1）個人住房貸款市場信息不對稱個人信貸市場上的不對稱信息是風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。證券化產(chǎn)品對于數(shù)據(jù)庫和模型的依賴非常高，因此模型的準(zhǔn)確性非常重要，而數(shù)據(jù)庫和模型往往需要經(jīng)濟周期的檢驗。評級流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對外進行披露、某些重要步驟未能記錄在案、評級流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯。評級機構(gòu)作為一個商業(yè)組織，其獨立性和公正性受到了懷疑。另一方面評級公司有意提高信用等級作為巨額評估費的回報。 3）為追逐利益進行盲目評價 評級機構(gòu)作為中介機構(gòu)，在資本市場中有著獨立的地位，他是服務(wù)于投資者的，但是當(dāng)前評級費用是評級公司的重要收入來源，大部分評級機構(gòu)采取的是向受評機構(gòu)收取費用的模式。另外調(diào)整幅度偏大。事實上從2006年初開始，美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫，房屋價格持續(xù)下跌，同時美聯(lián)儲不斷提高利率，違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn)，抵押貸款市場開始惡化，但國際信用評級公司直到2007年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評級。當(dāng)評級突然大范圍大幅度的下降，迫使投資者補充超額的流動性或低價拋售這些債券，評級機構(gòu)因而成為次債危機爆發(fā)的導(dǎo)火線。但是在惠譽給予“A+”評級的九個月后，也正是在標(biāo)準(zhǔn)普爾的研究報告發(fā)布的第二天，美聯(lián)儲和摩根大通銀行就宣布向貝爾斯登這家全美第五大券商提供應(yīng)急資金。特別是這次次債危機，2007年6月，惠譽曾給予貝爾斯登“A+”的信用等級，評級展望為“穩(wěn)定”，這表明評級在一兩年內(nèi)不會變。 1）失信的評級制度 信用評級公司給予次級抵押債券過高的評級，誤導(dǎo)投資者。各評級機構(gòu)被認定過高的提升了次貸產(chǎn)品的評級，并極大地促進了次貸市場的發(fā)展，這些評級機構(gòu)的收入主要來源于證券發(fā)行商，卻要求它們對市場投資者負責(zé)，這種評級制度上的漏洞已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。正是這種理所當(dāng)然埋下了此次金融危機的禍根。房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。為了追求利益的最大化，華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品，根據(jù)風(fēng)險等級的不同，出售給不同風(fēng)險偏好的金融機構(gòu)或個人，在這個過程中，最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價值幾倍或十幾倍的金融衍生品，極大地拉長了交易鏈條。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟的過分繁榮，在繁榮時期，生產(chǎn)的高漲引起信用的擴張，生產(chǎn)企業(yè)借助于信用，譬如發(fā)行有價證券、利用銀行貸款和商業(yè)信用，把生產(chǎn)盡量地擴大，并使它超出有支付能力的需求范圍，于是促成爆發(fā)危機條件的成熟。 引發(fā)美國次貸危機的原因分析 （1）長期的低利率政策造成泡沫及經(jīng)濟的虛假繁榮 為了促進經(jīng)濟增長和就業(yè)，美聯(lián)儲連續(xù)13次下調(diào)利率，%降至1%的歷史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。保險購買人為標(biāo)的資產(chǎn)池的違約風(fēng)險購買保護，并定期向保護的出售方支付一定的費用，保護的出售方則在標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生意外時提供補償。在此次危機過程中，對沖基金也損失嚴重，其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品，充當(dāng)風(fēng)險的吸收者，運用較高的杠桿比率，獲得數(shù)倍的收益，而當(dāng)某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，其損失也將是數(shù)倍放大的，過度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂，從而在根本上導(dǎo)致多加對沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)。但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期相反的波動時，房屋升值速度減緩，加上美聯(lián)儲連續(xù)的提息，使許多次級貸款借款人無力償還貸款，出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象，利率風(fēng)險加上違約風(fēng)險使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評級降低，價格大跌，市場迅速冷卻，而此時的債券債權(quán)人則迫使貸款機構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款，引爆點出現(xiàn)——貸款機構(gòu)在面對債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款，進而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購甚至倒閉的現(xiàn)象，惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。圖12 美國次級抵押貸款及次級債參與主體 （2）次級債危機的產(chǎn)生從美國次級抵押貸款及次級債各參與主體的圖示可以可出，一場原本單純的次級抵押貸款危機衍變成一場波及全球的金融風(fēng)暴，實際上是參與主體共同造成的結(jié)果，我們可以看到收益和風(fēng)險鏈條環(huán)環(huán)相扣，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個傳導(dǎo)就會受到影響。越來越多的投資銀行向這些貸款機構(gòu)買下貸款，然后將它們打包成一筆債券，債券再由信用評級公司如標(biāo)準(zhǔn)普爾給予債券評級，之后再到債券市場上把它們賣給基金、商業(yè)銀行或保險公司，或者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者，這種債券產(chǎn)品是基于次級住房抵押貸款而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，被華爾街稱為“次級房貸債券”,即我們所說的“次級債”。因此，自2001 年以來美國每年的次級抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長的同時，美國住宅自有率也迅速提升。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級市場上尋求貸款。事件的發(fā)展對全球經(jīng)濟的影響也越來越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動，甚至損傷到整個經(jīng)濟層面。該政策的出臺，使得按揭貸款的風(fēng)險增大。近期我國的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。市場風(fēng)險又包括：利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、住房貶值風(fēng)險、抵押風(fēng)險、法律風(fēng)險等等。特別的，當(dāng)房價降低的時候，個人信用風(fēng)險會大大增加，對商業(yè)銀行造成隱患。信用風(fēng)險根據(jù)其來源，可以分為來自借款人的信用風(fēng)險，包括被迫違約、理性違約、提前還貸；再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險，包括假按揭、抵押物變故、強制指定等；還有來自社會的社會信用風(fēng)險。進行房地產(chǎn)價格下降等極端情況的壓力測試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時，做出更明智的風(fēng)險戰(zhàn)略決策，從而達到減輕某些壓力時間，如房價迅速下跌等對銀行穩(wěn)健經(jīng)營的影響。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房價下跌幅度在30%左右。從測試結(jié)果看，銀行對房價下跌的容忍度在30%~40%之間。2009年底,%；2008年底,%；2007年底,占比13%。民生銀行對于房貸壓力測試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長洪琦公開表示，即使房價下降40%也不會影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。交通銀行是首家公布房貸壓力測試的銀行。該壓力測試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險，而該信用風(fēng)險往往也是市場風(fēng)險或政策風(fēng)險。即GDP，房價和進出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。同時，上述數(shù)據(jù)較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數(shù)據(jù)作為測試的測試樣本，而其測試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。 （6）香港地區(qū)數(shù)據(jù)說明觀測期：1998年2季度至2007年4季度觀測頻率：季度數(shù)據(jù)共39期指標(biāo) Y:房貸拖欠比率（逾期90填余額占比） X1：GDP增長率 X2：房價指數(shù)增長率 X3：進出口總值增長率 X4：房貸利率表4 19982001年數(shù)據(jù)樣本圖4 單變量模型建模1傳遞函數(shù)模型（Transfer Function Model)圖5 單變量模型建模 2圖6 房價指數(shù)增長模型 （7）模型校正方法：利用國內(nèi)有限的數(shù)據(jù)調(diào)整模型參數(shù)以提高擬合度，由此得到適用于招行的預(yù)測模型 （8）校正數(shù)據(jù)全國GDP增長率（0708季度數(shù)據(jù)）深圳地區(qū)房價指數(shù)（0708季度數(shù)據(jù)）貸款利率全國進出口增長率（0608月度數(shù)據(jù)） （9）壓力參數(shù)設(shè)計定義輕度，中度和中度GDP增長率從9%下降至5%，3%，2%房價指數(shù)增長率從09%下降至10%，20%，30%%下降至30，40%，50%%上升 54,108,162個基點圖7 敏感性分析圖1圖8 敏感性分析圖2 （10）相關(guān)性分析動態(tài)模型 Y～X1+X2+X3+X4自回歸殘差模型 Y～X1+X2+X3+X4+err(t1)主成分分析 將多個宏觀指標(biāo)綜合成一兩個最具代表性的指標(biāo)圖9 情景分析圖1圖10 情景分析圖2圖11 情景分析圖2上述壓力測試可以證明，GDP，房價和進出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經(jīng)濟極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設(shè)宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機制具有一般性。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經(jīng)濟沖擊或者重大金融事件的過程。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗總結(jié)的角度來寫的?？梢钥闯觯唇屹J款的風(fēng)險因素多種多樣。操作風(fēng)險受到銀行本身的管理制度影響、員工素質(zhì)影響等等。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個參與者的自身原因，當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟形勢的影響。銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的滯后性，提醒銀行需要計算好風(fēng)險期的最大承受風(fēng)險的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時需收緊貸款，何時可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險分散，而不是使得所有的風(fēng)險通過滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險集中化，這樣會使銀行在某一時期處于風(fēng)險最高峰的時期，不利于控制風(fēng)險。 （5）滯后性：個人住房按揭貸款的期限一般是1030年，風(fēng)險屬于中長期風(fēng)險。 （3）分散性：造成按揭貸款風(fēng)險分散性的原因有很多，包括個人住房按揭貸款的對象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機會少等等。因為期限錯配使資產(chǎn)與負債的利率確定時點發(fā)生不一致，短期負債到期后，新的負債將按新的市場利率確定，而長期貸款的利率和計息方式在貸款發(fā)放時確定，不同利率方式的個人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風(fēng)險。這時候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會在一夜之間全部變成不良資產(chǎn)，也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風(fēng)險，即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施，但由于市場低迷和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠不足以補償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。當(dāng)?shù)盅何镒》抗纼r過高或者價格下降較多時，會影響貸款的真實抵押率從而弱化抵押物的抵押擔(dān)保作用，還會影響借款人的財富水平進而影響貸款的償還。市場風(fēng)險就是使個人住房按揭貸款極具市場性的典型風(fēng)險。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國內(nèi)較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴格，基本不會出現(xiàn)這么嚴重的情況或是使得風(fēng)險如此嚴重。這就是銀行在主觀性上使得風(fēng)險存在或者嚴重。例如，銀行沒有嚴格執(zhí)行審核操作規(guī)程。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險的范疇，其實質(zhì)是人的主觀能動性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。例如，商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。從貸款人銀行本身而言，其內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動性。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款風(fēng)險有以下特征。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險的種類和形成風(fēng)險的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個人住房按揭貸款風(fēng)險的各種種類的分析中，也可看出這些風(fēng)險的共性，即個人住房按揭貸款的風(fēng)險是有規(guī)律，有特征的。表3 20092010年國家出臺調(diào)控房價政策一覽表 個人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動了房地產(chǎn)銷售和國內(nèi)消費市場的繁榮。另外，如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場讓很多投機者感到失望或者恐慌，那么那些投機者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產(chǎn)，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠不足以補償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全?？梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán)，政府調(diào)控利率，使得利率增高，無法炒作房價，部分的房地產(chǎn)投機商撤出房產(chǎn)市場，于是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌，于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金，這樣周而復(fù)始的循環(huán)，直至房價跌至一個比較健康的水平。從2010年2月份的政策，可以看出，銀行已經(jīng)開始在上漲個人住房按揭貸款的利率。嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費,抑制投資投機性購房需求。根據(jù)普通購房者或者購房投機者的心態(tài)來說，購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標(biāo)準(zhǔn)，