【正文】 參考文獻(xiàn)[1]徐根貴,王文紅,[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2005(7)[2][J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3][J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2009(3)[4][J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào),2007(3)[5][J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007(10)[6][J].瞭望,2006(1)[7][J].中南財(cái)經(jīng)學(xué)報(bào),2006(3)[8][J].北京科技人學(xué)學(xué)報(bào),2004(2)[9]孟慧,[J]. 河北師范學(xué)院學(xué)報(bào),2005(12)[10]申曉峰,[J].上海金融,2005(11)[11][M].中國(guó)金融出版社,2002[12][J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào),2005(1)。分析產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因和防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保護(hù)和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求，防范金融危機(jī)，創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。結(jié)束語當(dāng)前城鄉(xiāng)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時(shí)，也暴露出很多問題，重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。再者可利用保險(xiǎn)資金引入住宅市場(chǎng)，由于保險(xiǎn)資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式?？晒膭?lì)企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機(jī)制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時(shí)，必須密切關(guān)注按揭貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。按工程進(jìn)度合理放款?？傊?，商業(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場(chǎng)化政策給予的機(jī)遇，以個(gè)人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時(shí)，在市場(chǎng)上找到利率互換的交易對(duì)手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對(duì)手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時(shí)從交易對(duì)手那里獲得浮動(dòng)利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項(xiàng)目的固定利率變?yōu)楦?dòng)。+利率掉期。%，%，%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和資本回報(bào)要求。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：+固定利率債券。而住房貸款款限很長(zhǎng)，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。可以推出住房?jī)?chǔ)蓄貸款、分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。而且和用信貸資金二級(jí)市場(chǎng)上信息傳播快、披露及時(shí)、透明度高等優(yōu)點(diǎn)來減緩一級(jí)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱、契約不完善等弊病。也通過不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險(xiǎn)。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵(lì)約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識(shí)還要對(duì)與此相關(guān)的建筑、房地產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)登記制度、抵押擔(dān)保法律法規(guī)有較深的了解。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔(dān)保、回購或是保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對(duì)貸款提前行使擔(dān)保債權(quán)，那么該筆貸款無論從質(zhì)還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調(diào)查是必不可少的。3．加強(qiáng)銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國(guó)的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)和分析方法對(duì)借款人的短期、中長(zhǎng)期償債能力進(jìn)行判定。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度。2．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過加強(qiáng)各類風(fēng)險(xiǎn)限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價(jià)政策等手段合理控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)．促進(jìn)流動(dòng)佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，這時(shí)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)的過快增長(zhǎng)和消費(fèi)者的過度需求。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn)，為拉動(dòng)消費(fèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家政策就會(huì)鼓勵(lì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)為了彌補(bǔ)市場(chǎng)上的信用不足，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔(dān)保的中低收入者提供擔(dān)保，在市場(chǎng)上，與商業(yè)擔(dān)保公司是一種互補(bǔ)關(guān)系。政策性個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)一般由政府出面組建，以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購房提供融資擔(dān)保。但是目前各地?fù)?dān)保公司仍然面臨著以下幾個(gè)問題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認(rèn)可；(2)自身定位不明確，服務(wù)對(duì)象模糊，擔(dān)保條件苛刻，收費(fèi)不盡合理；(3)擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場(chǎng)處于 “各自為營(yíng)”的狀況，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保人缺位的狀況，2000年后我國(guó)各地先后設(shè)立起地方性置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔(dān)保問題頗多。2．設(shè)立房貸擔(dān)保人在現(xiàn)實(shí)情況中，我國(guó)尚沒有科學(xué)合理的住房貸款擔(dān)保體系，個(gè)人購房貸款尋找擔(dān)保人十分困難。這一險(xiǎn)種對(duì)住房金融乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，根據(jù)合同約定購買政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。進(jìn)一步分析可發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。從3年開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看（見圖6）：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的90%以上。200620072008國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三季度。一個(gè)合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房?jī)r(jià)以求多貸款，事后再將超過正常房?jī)r(jià)的資金返給借款人等等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負(fù)債率高的中小型企業(yè)占70%，%左右。因?yàn)樵撔袠I(yè)的可觀利潤(rùn)誘惑，國(guó)有、民營(yíng)資本爭(zhēng)先恐后尋求成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。特別是房貸相對(duì)來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)。但投資者的資金，主要來自銀行。在此情形下，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率自然吸引銀行去放貸。 2．流動(dòng)性過剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響貨幣市場(chǎng)的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。由于國(guó)有企業(yè)改革和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的資金，國(guó)家沒有對(duì)商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒有面對(duì)嚴(yán)重的信貸約束。當(dāng)資金的投放受到約束時(shí)，銀行會(huì)對(duì)存款的吸收進(jìn)行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動(dòng)和規(guī)模都是有限的。大凡按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤(rùn)最大化的沖動(dòng)，商業(yè)銀行也不例外。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤(rùn)，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低至貸款金額以下時(shí)，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時(shí)，銀行本身的財(cái)務(wù)狀況就會(huì)惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機(jī)。但此時(shí)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，如中央銀行提高利率，就會(huì)有投機(jī)者爭(zhēng)先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格