【正文】 借款人在當前工作單位的工作年限在個人住房抵押貸款信貸檔案資料中沒有記錄，因而該指標也無法使用。但是由于借款人未來收入的穩(wěn)定性無法測定。借款人家庭總收入充當了衡量借款人償還抵押貸款能力的重要指標。其次，通過對比國內外金融機構在發(fā)放個人住房抵押貸款時審核的一些關鍵指標，從國內外實務中尋找影響個人住房貸款違約風險的關鍵因素。從文獻研究的結果看，國外學者在研究這一問題時，變量選取基本集中在以下四個方面：借款人信息、貸款信息、房屋信息和地域信息。而這種理論依據(jù)來自兩個方面：一方面是國內外學者的類似研究，另一方面是實務界的直接經驗。應該指出的是，對房地產抵押貸款潛在風險的研究具有重要的作用。潛在的風險則是考慮到未來各種條件的最大可能變化而對收回貸款可能性所做出的判斷。在本文中，為了便于研究，將個人住房抵押貸款的風險分為現(xiàn)實個人住房抵押貸款的風險和潛在的個人住房抵押貸款風險。除財政供給的行政事業(yè)單位外，有多少單位能補貼得起，住房補貼的面有多大，均難判斷；其次，房價和居民收入比過高。但貼補的資金是個問題，就住房公積金而言，尚有三分之一的單位未辦理住房公積金。而貸款銀行在通貨膨脹率較高時期收回的貸款，其實際價值又會低于同等數(shù)額原貸款價值，給銀行帶來隱性損失。如果貸款合同使用浮動利率，利率的上升將會增加借款人負擔，導致出現(xiàn)還款困難的現(xiàn)象。未來較長時間市場利率和通貨膨脹率的變化，一般難以預測。環(huán)境風險主要包括利率和通貨膨脹風險，這是任何資金流動的共同風險。首先，沒有出現(xiàn)政府機構提供保險和保證的制度，在我國尚未出現(xiàn)由政府出面組建的有關保障機構或管理部門為個人住房貸款提供保險和保障，銀行個人住房貸款風險就不能得到有效的轉移。我國現(xiàn)在還處于市場經濟改革的初級階段，整個經濟的運行還不成熟，在利率市場化、資本賬戶開放等宏觀經濟不確定因素下，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務也將面臨著巨大的風險。（五）其他風險宏觀經濟風險是指由于整個經濟運行情況的變化而導致銀行個人住房貸款出現(xiàn)違約風險。一旦住房質量有問題，或者由于其他原因，購房人的問題不能得到有效解決時，借款人就會拒絕償還銀行本息。個人一旦貸款購買了住房，其貸款就會依附于某一套固定的住房上，住房只有達到人們購房前的期望，借款人才能夠很愿意地將貸款按時歸還，而這個過程牽扯很多主體，不僅包括房地產開發(fā)商，而且包括物業(yè)公司，甚至關系到地方政府公共政策等等，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能引起借款者遷怒銀行，引發(fā)銀行的風險。有關數(shù)據(jù)顯示：，去年凈增未售出樓面積為9069萬平方米，加上前幾年余額，這么高的空置率與房地產經營商的信用問題有很大關系。一旦開發(fā)商利潤賺足，就會馬上停止還款，銀行只能坐收房產，而且抵押物拍賣價值已經無法抵償貸款本息。一是開發(fā)商自己墊付首付款，或者出具已收付款的虛假發(fā)票證明，以親屬、朋友、員工的名義向銀行申請個人住房貸款，給銀行以正常銷售假象，在短的時間內騙走銀行貸款。開發(fā)商并不從銀行獲取個人住房貸款，但開發(fā)商的行為卻與個人住房貸款風險之間具有緊密的聯(lián)系。三是某些銀行員工以權謀私或違規(guī)操作發(fā)放貸款或利用各種欺詐手段騙取銀行資金形成貸款風險。二是制度執(zhí)行不嚴，落實不到位，違章不糾，形成信貸風險。商業(yè)銀行作為債權人，在群體上通過內部分工進行相互協(xié)作和制約，任何一個環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛陲L險變成現(xiàn)實風險，造成信貸資金損失。對于銀行而言，其資金來源的儲蓄存款大都是短期的，一般不超過五年，而住房抵押貸款期限一般較長，少則三五年，多則十年、二十年，銀行存在著以短期資金負擔長期貸款的風險。這是貸款人持有的住房貸款債權不能及時足額變現(xiàn)而可能遭受的利益損失。對于個人住房貸款業(yè)務來說，銀行操作風險主要體現(xiàn)為操作性風險和道德風險。而系統(tǒng)因素引起的操作風險包括系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞兩種情況。人員因素引起的操作風險包括操作失誤、違法行為（員工內部欺詐、內外勾結）、違反用工法、關鍵人員流失等情況。（三）銀行管理風險根據(jù)2004年通過的《巴塞爾新資本協(xié)議》，操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員和系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險。這兩條規(guī)定實際上已經降低了銀行通過拍賣房產收回貸款的可能，因此在頒布之初，也引起了銀行界普遍的關注和不滿。2005年1月1日實施的最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》直接涉及銀行個人住房抵押貸款的安全問題。首先，實踐中，由于處置或者執(zhí)行抵押房屋涉及執(zhí)行人及其家屬的居住權問題，在我國社會保障體系尚未有效建立，社會保障的范圍和程度還不足的社會背景下，銀行在處置抵押房屋時，往往面臨諸多社會壓力和風險。此時，如抵押房屋未進行財產保險，抵押權人的權益必將受到嚴重影響。一般而言，房屋作為耐用消費品，還具有保值、增值的作用，但在宏觀經濟面臨萎縮，市場資金撤離，當?shù)亟洕萑胨ネ似冢康禺a供大于求等狀況下，房地產價格下跌可能導致抵押物價值貶損的風險加劇。但是很多個人并沒有擔負這個責任，導致房屋自然磨損嚴重，加速房屋的折舊速度，導致房屋市場價值迅速下降，最終違約。抵押物價格風險是指抵押房屋隨著經濟環(huán)境、房地產市場狀況的變化和房屋自然磨損而導致價格下降所產生的風險。產權替代風險是指由于個人住房貸款長期性，完全有可能在貸款期內房屋發(fā)生拆遷或其他變動因素，使其產權滅失，而由另外的產權加以替代。根據(jù)國家關于經濟適用房和房改房等規(guī)定，擁有這種房的個人并不擁有完全的產權，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納，因此當銀行對這些房屋進行上市交易拍賣，必須首先補繳稅費，將其轉化為完全產權。由抵押物產權歸屬問題所引起的抵押物產權風險分為部分產權和產權替換風險。（二）抵押物風險對于個人住房抵押貸款來說，個人信用是歸還貸款的第一擔保，而抵押物是第二擔保。違約金被認為是平衡借款人與貸款人之間利益的關鍵因素?？傊崆斑€款會增加商業(yè)銀行的的交易成本和經營的不確定性，使銀行的風險管理不確定性增強。我國的個人住房貸款利率政策規(guī)定，一旦個人住房貸款利率發(fā)生變化，在下一個年度的1月1號開始執(zhí)行新利率，因此，如果貸款者預期到個人住房貸款利率將會提高，為了盡量少還款，人們會提前還款，這種還款行為由于我國利率的變化而在我國較為普遍。銀行允許借款人提前還貸相當于賦予了借款人一種期權，與獨立的期權交易相比，稱此為隱含期權，這使借款人面對市場利率波動時能夠通過選擇是否提前還款來規(guī)避利率風險，從而將所風險轉移給銀行。提前還款主要表現(xiàn)為由利率變化而引起的第二種情況。這種風險發(fā)生的可能有兩種：一種是借款人的個人收入在短期內有了之前預期之外的大幅度提高，為了減少每月還款的麻煩或者資金沒有比較好的投資途徑，而選擇一次還清所剩貸款余額。（2）借款人提前還款違約風險提前還款風險是指借款人不按照貸款合同要求，在借款規(guī)定期限之前提前歸還的行為而引發(fā)的風險。第二，個人住房質量，一旦房產質量出現(xiàn)問題，貸款人的權益積累必然受到損失，貸款人將會出現(xiàn)違約現(xiàn)象。需要說明的是，模型中的是一個關鍵參數(shù)，它由債務人在t時點上對抵押住房在貸期終到時的市值所做出的判斷而決定。當＞時，那么從t時刻起終止償付剩余貸款，就成為債務人追求經濟合理性，減少財務損失的一種選擇。所以，在我國（43）式中的可忽略不計。第二，即使能夠拍賣，若抵押住房市價大于需要清償?shù)母骺铐椊痤~，抵押權人為盡快收回貸款，再加上對債務人的懲罰心理的作用，抵押權人也往往進行低價拍賣，造成A值接近于零的局面。這就意味著債務人的違約損失會因此而增加，從而與不違約的損失不相等。這意味著債務人的違約損失會因此而減小，從而與不違約的損失相等。若這部分不足用表示，則有： 　 　 　?。?3）是一個調節(jié)變量，它會隨著的變化而相應變化，即是的函數(shù)。事實上，住房抵押信貸具體機制的設定，即對抵押權人如何處理抵押住房的規(guī)定，可以從理論上防止了與不相等情況的出現(xiàn)。也就是說抵押住房價格的下降程度是借款人不違約損失的主要影響因素。具體分析如下：第一，債務人不違約（繼續(xù)履行貸款合同）的損失 =還清全部貸款時在抵押住房上的預期權益積累額－實際權益積累額 = （＞0） (41)代表債權人與債務人在簽訂貸款合同時確認的抵押住房的初始市值，Dt代表債務人在貸期內的t時點上判斷或預測的貸期終到時抵押住房市值相當于初始市值的倍數(shù)，t代表在整個貸期內的任一時點。表31 Qo與B的關系對借款人違約決策影響情況比較項目情 況權益積累終值權益積累曲線及含義財務情況備注Qo=BB0SL0住房市值=財務支出均衡 實現(xiàn)財務預期，不存在違約可能QoBB1SL1住房市值＞財務支出溢出= B1－B0 實現(xiàn)財務預期，不存在違約QoBB2SL2住房市值＜財務支出損失= B0－B2 未實現(xiàn)財務預期，存在違約可能對最終違約損失的確定，國內外住房抵押信貸制度基本遵循以下原則，即：當債權人終止償付剩余貸款（超過警告和寬限期）時，債權人有權收回抵押住房并對其進行處置。促使這種違約可能性變?yōu)槭聦嵉臈l件是借款人最終違約的損失與前述可能的財務損失的權衡。顯然，這種情況不能實現(xiàn)債務人的財務預期，而且表明債務人有財務損失，其損失額為B0B2。這種情況能夠使債務人的財務預期得到更優(yōu)實現(xiàn)。這種情況能夠實現(xiàn)債務人的財務預期，且這點是能否實現(xiàn)債務人財務預期的臨界點。B （累積權益）BB2B0B1SQtQf0Q0Q（財務支出）L1L0L2圖32 貸款人理性違約模型當Qo=B時，債務人還清貸款時在抵押住房上的權益積累終值為B0，權益積累曲線為SL0，意味著債務人還清全部貸款時，得到一套市值與其財務支出相等的住房。很明顯，個人住房抵押貸款債務人的財務預期是Qo ≤B或Qo－Qf ≤B－Bf。住房抵押貸款終止償付型理性違約發(fā)生的條件模型在住房抵押貸款運行中，債務人的已還款量、權益積累量、首付款及財務支出額等，是幾個相關性很強的重要參數(shù)。貸款房價比1064208% 累計違約率圖31 貸款房價比與累計違約率之間的關系本質上來說，個人住房貸款就是借款人利用自己的資金在時間上換取房地產權益，在這樣的認識下，對貸款人的理性違約可以用模型進行如下分析，如圖32。如2007年發(fā)生在美國的次貸危機，房地產價格大幅下降，致使這種理性違約現(xiàn)象頻頻發(fā)生，銀行支付能力下降，最終導致經濟危機的發(fā)生。如果我們不考慮社會道德因素的制約以及個人信用機制的約束，當還款進行到一定階段，如由于社會經濟低迷或者其他可能的原因導致所購房屋價值大幅下跌，當所購房屋市價跌至其剩余的貸款本金之下，并且重新購置同質住宅所需支付的費用低于尚待歸還的貸款余額時，借款人就會理性選擇放棄所購房屋，并終止還款，形成違約風險。而這兩種違約風險是由于后天因素造成的，比如房價下降、利率提高等，作為理性人的貸款者選擇提前還貸或終止還貸。理性違約風險是指在住房貸款存續(xù)期內，借款人在自身財務狀況正常的情況下，因經濟理性而從某一時刻起違反個人住房貸款合同規(guī)定，終止繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務，給合同另一方造成損失的行為。二是借款人由于種種原因，為了隱瞞自己的真實身份，灰色收入或者購房行為而開具的虛假收入證明，這種人一般具有一定還款能力，但由于身份無法確定，收入來源不明朗，一旦涉及經濟案件必然對銀行貸款造成損失。這類道德風險分兩種情況，一是借款人無意償還抵押貸款，但是為了騙取住房貸款而偽造收入。大多數(shù)借款人都是誠實可信的，但不排除一些人通過弄虛作假等不正當手段來騙取貸款，不予償還，這是惡意違約風險。對于被動違約的借款人來說，這種行為從長期來說，其違約成本大于其違約帶來的收益，但從短期來講，卻是一種被迫的理性選擇。目前，我國商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時，只能了解借款人當期收入情況，并據(jù)此推測借款人未來20年甚至30年的收入水平，具有較強的片面性和隨意性。通常情況下，人們未來的工作、投資經營等收益的情況具有不可預見性，而住房信貸的期限長達十幾年。（一）借款人風險借款人風險是指借款人不能按期償還住房抵押貸款本息，以違約來放棄抵押房產，給抵押貸款者帶來經濟損失的可能性。%，但是根據(jù)國際經驗個人住房貸款風險暴露期通常為3～8年。最后需要說明的是，個人住房抵押貸款風險是金融風險的重要組成部分，具有金融風險的基本特征，尤其具有較大的擴散性，一旦幾家金融機構同時發(fā)生風險極可能對金融體系乃至宏觀經濟造成巨大沖擊。這里所說的風險實際是對確定性的預期利益的損失。第二，個人住房抵押貸款的風險包括不能按時收回利息的情況。這實際上是指狹義風險的定義，從更廣泛的角度來看，其涵義還包括不能按時收回本息對金融機構、金融體系乃至國民經濟造成損害的可能性。以上風險若不及時采取防范措施，當危機集中爆發(fā)時，將給我國住房金融和房地產業(yè)帶來巨大的損失。第四，投資性購房比例偏大帶來的風險。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓債權的方式來轉移資金風險。個人消費信貸需求龐大及抵押、擔保政策不配套也可能帶來風險。第二，缺乏風險轉移機制。我國個人住房貸款開展的時間不長，絕對數(shù)字相對較低，但相對數(shù)字增長較快。（四）個人住房消費信貸風險增加個人住房消費信貸的不規(guī)范發(fā)展?jié)摲薮箫L險。具有良好開發(fā)業(yè)績、實力強的大型和特大型房地產開發(fā)企業(yè)一般較重視自身品牌建設，他們從自身降低開發(fā)成本的角度出發(fā)，對銀行金融服務的要求也越來越高。開發(fā)商不僅實現(xiàn)了提前銷售，而且還解決了開發(fā)資金的問題，不失為一種創(chuàng)新模式。銀行業(yè)面臨著來自內部“存貸差”和同業(yè)競爭的雙重壓力，紛紛立足于開發(fā)消費貸款品種、提高服務水平占領市場，由此出現(xiàn)了新的貸款模式，如房地產商通過與銀行聯(lián)手推出“開發(fā)商貼息委托貸款”，對購房者發(fā)放貸款。信貸審核時，銀行只是根據(jù)申請人自己傳遞的信用信息做出判斷，對個人傳遞的信息難以核實，也難以面了解等等因素，加大了個人住房貸款的風險，也