【正文】 對于國家和社會來說，通過制定一系列法規(guī)、制度，建立高效的監(jiān)管機構體系，成為形成和維持個人住房貸款市場公平交易與公平競爭的信貸秩序的依靠力量。對于個人住房貸款的風險我們一定要有清醒的認識，既不能因為存在風險，而放棄個人住房貸款市場；又不能為發(fā)展個人住房貸款而忽略風險的存在。所以，當務之急是借鑒國外個人信用制度建立的成熟經(jīng)驗，結合國內實際，建立起自己的個人信用制度。雖然目前我國居民個人的信用狀況與建設社會主義市場經(jīng)濟的需求有許多不相適應的地方。 建立社會統(tǒng)一的個人信用制度。狹義上是指依照《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》設立的住房置業(yè)擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。 建立以政府住房擔保機構為主體的個人住房貸款擔保制度。二是在保險模式下，政府對低收入者應提供保證擔保和貼息。同時引入保證保險，對借款人的信用進行擔保。針對目前存在的問題。 優(yōu)化住房貸款保險的具體措施。但目前個人抵押商品住房保險在設計上也存在著明顯的弊端，譬如保險金額以房價總額確定、保險內容過于狹窄等。當前銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式，存在著不少的風險。抵押貸款證券化的實質是起風險分散的作用，而且還提高了銀行資產(chǎn)的流動性。住房抵押貸款的證券化是指銀行對住房抵押貸款進行包裝組合，將一定數(shù)量的在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經(jīng)過擔保、信用升級后以債券的方式出售給投資者。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。對借款人進行跟蹤調查和分析是監(jiān)測償還風險的重要內容。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限。嚴格審查開發(fā)商的資質及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。 加強貸款的風險管理，做好貸前風險防范工作。但個人住房貸款業(yè)務由于期限長、客戶分期以及房地產(chǎn)本身具有固定性、市場流動性較差等特征，決定了個人住房貸款是一項有風險的業(yè)務。 四、商業(yè)銀行個人住房貸款風險控制對策及其防范 （一）商業(yè)銀行個人住房貸款風險控制對策及其內部防范 加強銀行內部管理。首先沒有政府機構提供保險和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運用個人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個人住房貸款風險也不能有效地被轉移和分擔。 個人住房貸款安全保障制度尚未建立。現(xiàn)階段我國尚無個人住房貸款專項法律，而現(xiàn)有的《擔保法》、《票據(jù)法》等都是針對生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。目前我國信用機制尚不完善，主要表現(xiàn)在個人信用意識淡漠，有關信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會信用制度及管理體系缺失，個人信用評價體系尚未建立。信用機制在廣泛意義上維系著一種經(jīng)濟懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對失信者最有效的懲罰。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。 道德風險。是指在個人住房貸款市場上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。一般情況下，在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動資產(chǎn)狀況、負債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權、抵押住宅質量以及不同特征借款人的平均還款概率。是指在經(jīng)濟行為決策中，經(jīng)濟主體因掌握的信息不同而導致的信息不對稱性和不均衡性。在當前中國社會保障制度尚不完善的前提下，當貸款人違約，銀行行使抵押物處置權時，有可能造成借款人流離失所，進而產(chǎn)生危害社會穩(wěn)定的社會問題。 社會性。 分散性。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個人住房貸款風險的成因，且風險的表現(xiàn)形式也多種多樣。 多樣性。房貸風險發(fā)展速度緩慢，因此在風險爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。該項貸款業(yè)務在中國是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內公認個人住房貸款風險一般是在貸款持續(xù)期的前半個周期結束時，即發(fā)放貸款后的5年15年后逐步顯現(xiàn)。 （二）商業(yè)銀行個人住房貸款風險的特征 滯后性。 二、商業(yè)銀行個人住房貸款風險的概念及特征 （一）商業(yè)銀行個人住房貸款風險的概念 個人住房貸款風險是指發(fā)放個人住房貸款的銀行和其他金融機構按期收回其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息這一結果的不確定性。在此背景下，個人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長來緩釋不良貸款率。2006年4月25日，由中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學文獻出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》在京發(fā)布。文章通過分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險現(xiàn)狀，找出個人住房貸款風險的生成機制，探討我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范的手段和對策，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展提供參考。參考文獻[1]徐根貴,王文紅,[J].企業(yè)經(jīng)濟,2005(7)[2][J].房地產(chǎn)金融,2005(9)[3][J].消費導刊,2009(3)[4][J].蘇州大學學報,2007(3)[5][J].商場現(xiàn)代化,2007(10)[6][J].瞭望,2006(1)[7][J].中南財經(jīng)學報,2006(3)[8][J].北京科技人學學報,2004(2)[9]孟慧,[J]. 河北師范學院學報,2005(12)[10]申曉峰,[J].上海金融,2005(11)[11][M].中國金融出版社,2002[12][J].銅陵學院學報,2005(1)。分析產(chǎn)生風險的原因和防范風險，對保護和擴大國內消費需求，防范金融危機，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。結束語當前城鄉(xiāng)消費信貸業(yè)務在迅速發(fā)展，同時，也暴露出很多問題，重新認識個人住房貸款的風險將有益于商業(yè)銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸款風險的發(fā)生。再者可利用保險資金引入住宅市場，由于保險資金穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長的特點，它比較適合投資于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和運營模式?？晒膭钇髽I(yè)發(fā)行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設中來。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風險。把優(yōu)質、誠信的開發(fā)商及當?shù)卣龀值闹攸c住宅項目、大規(guī)模優(yōu)質住宅小區(qū)作為個人信貸業(yè)務支持的重點并要盡量規(guī)范管理標準和準入條件，建立客戶退出機制，根據(jù)開發(fā)商資質、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學調整客戶結構，大力發(fā)掘優(yōu)質開發(fā)商資源，及時清除不符合要求的中小企業(yè)。我國的房地產(chǎn)市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時，必須密切關注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發(fā)放。按工程進度合理放款?？傊虡I(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場化政策給予的機遇，以個人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風險。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時，在市場上找到利率互換的交易對手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時從交易對手那里獲得浮動利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項目的固定利率變?yōu)楦印?利率掉期。%，%，%，完全可以涵蓋商業(yè)銀行成本、風險溢價和資本回報要求。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：+固定利率債券。而住房貸款款限很長，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風險?？梢酝瞥鲎》績π钯J款、分級償還抵押貸款、可調整抵押貸款、分類增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房抵押貸款、反向抵押貸款等。而且和用信貸資金二級市場上信息傳播快、披露及時、透明度高等優(yōu)點來減緩一級市場中信息不對稱、契約不完善等弊病。也通過不同貸款品種的組合降低了風險。銀行還應當?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務人員的職業(yè)操守，使其嚴守職業(yè)道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現(xiàn)道德風險。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融的基本知識還要對與此相關的建筑、房地產(chǎn)評估、產(chǎn)權登記制度、抵押擔保法律法規(guī)有較深的了解。無論是房產(chǎn)抵押、開發(fā)商階段性擔保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔保債權，那么該筆貸款無論從質還是量上來講都已經(jīng)發(fā)生了損失，因此貸前調查是必不可少的。3．加強銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關的證明材料及信貸調查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應充分運用信用風險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進行判定。改變貸款組合風險特征，降低信貸資產(chǎn)整體風險度。2．調整信貸結構優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風險屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營環(huán)境和業(yè)務基礎研究資產(chǎn)負債配置的最佳方案通過加強各類風險限額、資產(chǎn)負債比例指標管理及內部利率調控、產(chǎn)品定價政策等手段合理控制總量優(yōu)化結構配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權風險．促進流動佳、安全性和盈利性的協(xié)調運作。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨膨脹的狀態(tài)時，消費者的住房消費需求和欲望也相應膨脹，表現(xiàn)為住房價格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準備金、加息等緊縮的宏觀調控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。當國家宏觀經(jīng)濟處于通貨緊縮狀態(tài)時，房地產(chǎn)市場的價格比較平穩(wěn)，為拉動消費需求、促進國民經(jīng)濟的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業(yè)務的開展。設立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔保機構為了彌補市場上的信用不足，為不能滿足銀行要求或不能得到商業(yè)擔保的中低收入者提供擔保，在市場上，與商業(yè)擔保公司是一種互補關系。政策性個人住房貸款擔保機構一般由政府出面組建，以政府信用為保證，主要為中低收入階層居民購房提供融資擔保。但是目前各地擔保公司仍然面臨著以下幾個問題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認可；(2)自身定位不明確，服務對象模糊，擔保條件苛刻，收費不盡合理；(3)擔保行業(yè)本身就屬于高風險行業(yè)，目前置業(yè)擔保公司由各地分別設立，置業(yè)擔保市場處于 “各自為營”的狀況，抵抗風險能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場整體風險。面對我國個人住房貸款擔保人缺位的狀況，2000年后我國各地先后設立起地方性置業(yè)擔保機構。二是房產(chǎn)開發(fā)商提供擔保問題頗多。2．設立房貸擔保人在現(xiàn)實情況中，我國尚沒有科學合理的住房貸款擔保體系，個人購房貸款尋找擔保人十分困難。這一險種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到了相當?shù)姆e極作用。為了降低金融機構的信貸風險，中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續(xù)。個人住房貸款保險是指借款人在申請個人住房貸款時，根據(jù)合同約定購買政府設立的住房貸款保險，保險人對于合同約定的可能發(fā)生的事故及