【正文】 感謝各位老師的悉心授課，使我能順利的完成學業(yè)并受益非淺；感謝城市學院圖書館為我提供了資料搜集的平臺；還要感謝本文引用資料的原作者，他們的學術成果使我獲益非淺，讓我完成此論文。它將在我的人生中留下難忘的一頁。再次要感謝在大學期間關心、幫助過我的各位老師和同學。由衷的感謝閆教授，她的耐心指導和嚴格要求才使我能夠順利的完成此文。其次要感謝我的導師閆奕榮教授，此篇論文是在閆教授的悉心指導下完成的。在這里，首先要感謝我的父母，他們一直站在我的身后，支持我的抉擇和理想，鼓勵我不斷進步與成長，使我勤奮努力的完成四年的大學生涯，不僅學到了很多專業(yè)知識，也使我更加堅定我奮斗的方向，并且也對我此次畢業(yè)設計提供了巨大的支持與幫助。在這個學習階段，我不僅提高了理論知識水平，同時也提高了社會實踐能力和綜合素質，自己無論是在學習還是做人方面都取得了很大的進步?？偠灾Ｍ茉诖嘶A上為我國商業(yè)銀行個人住房貸款健康發(fā)展盡一份力量。本文就我國商業(yè)銀行個人住房貸款的信用風險、利率風險、抵押物風險和銀行內部風險作出分析的基礎上較為深入的探究了我國商業(yè)銀行存在風險的原因，提出相對應的措施構建相關的防范體系讓個人住房貸款向著更健康的方向發(fā)展。但經過幾十年發(fā)展仍然存在不少問題和需要改進的地方。 5 結 論商業(yè)銀行個人住房貸款經過幾十年的發(fā)展已經逐漸成為我國商業(yè)銀行盈利的一部分。其次，對于房產商的監(jiān)督就是不能讓房地產開發(fā)商利用銀行的貸款實行“假按揭”進行投資或者投機行為，讓借款人因合同上與現(xiàn)實的住房面積、交付期限、質量等與銀行產生糾紛或者出現(xiàn)爛尾工程損害消費者和銀行利益的現(xiàn)象。首先，對于借款人要隨時的跟蹤其還款的能力和還款的意愿。隨時查找漏洞以防簽訂的合同文件等不受到法律的保護同時還要對相關的利率變化和抵押物價值變化做出防范以免受到銀行工作人員來自操作的風險。貸款中進行有效的管理也是加強風險防范的有效措施。結合相關的具體情況和相關的資料對借款人作出綜合的評價。對借款人尤其是信用記錄、職業(yè)、文化程度、收入、住房、資產等做一個可靠的調查，并辨別其真?zhèn)涡詮亩_定借款人的風險級別，對風險借款人進行篩選。在貸前實現(xiàn)風險管理的主要任務就是能夠通過調查有效的識別出借款人的信用風險，再此基礎上作出科學的決策。銀行也不能全面而真實的掌握借款人的全面信息就會產生不良貸款。在商業(yè)銀行個人住房貸款風險的防控上要做到時刻的關注大的經濟環(huán)境和走勢利用管理學和經濟學基本原理對宏觀經濟形勢作出客觀的高度的定性的認識然后結合數(shù)理統(tǒng)計等相關的學科對這些宏觀數(shù)據和形式作出量化的分析，從具體的量化分析上得出相關的結論使之達到統(tǒng)一。3）實現(xiàn)定性和定量的管理體系定性管理是指從經濟科學角度、管理科學角度對經濟現(xiàn)象做高度抽象的定性描述所揭示的對客觀事物規(guī)律性的認識；而定量管理是指運用數(shù)學、統(tǒng)計學、計量經濟學等科學方法對經濟現(xiàn)象做量化分析，在量化分析的基礎上得出對客觀事物的規(guī)律性認識。 （3）商業(yè)銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款，買賣雙方辦理房屋物業(yè)結清，售房人向購房人取得尾款。從不同的機構和權威部門查閱其資料的虛假情況和核對其有效的證件等還必須做好網絡檔案。要實現(xiàn)全程的網絡監(jiān)管必須要在每步流程上做好全程的網絡監(jiān)控。 （3）以監(jiān)管機構如人民銀行為基礎加強不同行之間的合作和交流，讓不同的借款人的信息平等的資源共享。建立統(tǒng)一的個人住房貸款風險管理體系必須 （1）建立借款人統(tǒng)一的相關信息和相關交易數(shù)據的電子檔案供不同金融機構相互查閱。商業(yè)銀行也建立起本行所必備的風險管理體系。1）建立統(tǒng)一的個人住房貸款風險管理體系電子網絡技術已經成為現(xiàn)代金融所必備的工具，隨著電子商務的發(fā)展建立健全風險網絡體系已經成為當務之急。最后，跟進。再次，核查報告。現(xiàn)場檢查是獲取各個風險點內部控制可靠性證據的階段。個別風險分析是核查計劃的重要環(huán)節(jié)，它決定了檢查的重點和方法，直接影響到核查的質量；制定核查程序，經過個別風險分析后，核查人員根據有關查賬的目的和要求，制定核查的具體步驟和采取的技術方法，并估算出所需要的人員配備和查賬時間。首先，核查計劃。商業(yè)銀行內部核查制度包括銀行所有的經營活動，即技術、商業(yè)、財務、安全、會計和管理六個方面。被評分機構內部控制體系很差，內部控制存在嚴重的缺失或者內部措施明顯失效，存在明顯的管理漏洞經營業(yè)務失控，存在重大金融風險隱患。被評價機構內部控制體系較差，內部控制體系不健全或者重要的內部控制措施沒有貫徹執(zhí)行或者無效，管理方面存在重大問題，業(yè)務經營安全性差。被評價機構內部控制體系一般，雖然建立了大部分內部控制，但缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性，在內部控制措施執(zhí)行方面缺乏一貫的合規(guī)性，存在少量重大風險，經營效果一般。被評價機構內部控制體系比較健全，在各個環(huán)節(jié)能夠較好執(zhí)行內部控制措施，能對主要風險進行識別和控制，控制措施基本適合，經營效果較好。被評機構有健全的內部控制體系，在各個環(huán)節(jié)上均能夠有效的執(zhí)行內部控制措施，能對所有風險進行有效識別和控制，無任何風險控制盲點，控制措施適宜，經營效果顯著。內部控制評價包括過程評價和結果評價。這樣一步步的發(fā)展我們的個人住房貸款業(yè)務，一天天的壯大我們的商業(yè)銀行規(guī)模。但是在風險防范方面不僅需要的是來自外部的監(jiān)管而且需要商業(yè)銀行根據自己的實際情況加強監(jiān)管政策的研究，這樣出臺相關的政策才會更切實際更能指出問題的關鍵和達到監(jiān)管的效果。3）加強監(jiān)管政策研究現(xiàn)如今，國內許多大型商業(yè)銀行都建立了其經濟政策研究的部門來研究國家的政策導向和當前的經濟形勢。建立的內部控制必須有效、權威、全面讓各個部門和崗位都能夠徹底執(zhí)行達到全面銜接的效果。讓內部控制制度滲透到商業(yè)銀行的各項業(yè)務和各個操作環(huán)節(jié)中覆蓋所有的部門和崗位，不能留下空白和死角做到全面而有效。加強組織機構設置分工的科學銜接、崗位責任人之間內部控制有效銜接。商業(yè)銀行內部控制在很大程度上取決于規(guī)章制度的監(jiān)管而監(jiān)管力度的大小與國家頒布的相關法規(guī)和商業(yè)銀行的制度相關，所以要不斷完善各項制度使得各個崗位和職責相互銜接起來起到應有的效果。要做到在遵循原則的前提下使得內部控制制度間相互銜接。這樣讓一個科學的制度指領行業(yè)的發(fā)展和進步。商業(yè)銀行作為伴隨風險經營的特殊行業(yè)不僅要來自外部的控制而更重要的是內部的風險控制。1）加強內部控制制度的建設建立完善的內部控制制度不僅是企業(yè)發(fā)展中抵御風險加強管理的重要環(huán)節(jié)而且是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的有效保障和堅實基礎。建立以縱向的“負責報告路線”為主，以橫向的“報告線”為輔的兩線報告線路。按照集中的思路逐步建立垂直的風險管理組織結構和報告路線。無論是商業(yè)銀行的個人住房貸款還是其他類型的貸款都必須建立嚴格的垂直風險管理體系。商業(yè)銀行不僅要加強紙質的檔案歸檔還要妥善的管理電子檔案以便出現(xiàn)風險時有有效的證據。統(tǒng)一格式、條款、填寫方式、簽訂方式等讓每份合同達到標準化。同時要使得審批上下限制和不同部門之間限制與合作，嚴格實行貸前調查、貸時審查、貸后跟蹤讓每一筆個人住房貸款能夠達到零風險。嚴格按照商業(yè)銀行具體的操作流程把調查、審查、審批、登記、發(fā)放、收回流程嚴格把關。1）個人住房貸款準入條件的標準化，具體規(guī)定房產開發(fā)商、借款人、住房等的限定標準。具體包括：人員因素引起的操作風險，如操作失誤、違法行為（員工內部欺詐或內外部勾結）、關鍵人員流失等情況；流程因素等引起的操作風險，如流程設計不合理和流程執(zhí)行不嚴格；系統(tǒng)因素引起的操作風險，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風險，如外部欺詐。最后，推進業(yè)務操作的標準化。使得他們在日常工作中不能利用職權之便給商業(yè)銀行造成風險。在一筆貸款的發(fā)放中銀行的信貸工作人員在里面起到重要的作用，正因如此商業(yè)銀行在信貸組人員的組合上必須要求具備相關的風險防范意識和相關的經濟金融專業(yè)知識。在借貸比例失調和為了追求業(yè)績的經營模式下必須注重借貸比例尤其注重風險較大的個人住房貸款潛在的風險性。不能讓資金缺口等情況出現(xiàn)。要防范流動性風險必須做好銀行資金結構的調整。 首先，要調整銀行資金結構。4） 嚴格審查產權堅決依法拍賣抵押物。3） 嚴格審查抵押物的價值。2） 嚴格審查抵押物的所有權。一般情況下當貸款形成不良時，商業(yè)銀行的做法就是拍賣抵押物，但是如果存在不良就會出現(xiàn)抵押物的虛假和不合法使得抵押物不能拍賣讓不良貸款不能及時得到處置，給商業(yè)銀行帶來經濟上的損失?？偠灾?，借款人抵押給商業(yè)銀行的住房是借款人還本付息的基本保障，因此必須對這個保障做出嚴格的審查以防范風險。無論是借款人還是房產商都不會有太大的損失同時也防范了來自抵押物和利率的風險。2）進行可調整利率貸款。這樣及時的關注國內外形式的變化把握市場走勢才能防范于來自利率變化而引起的風險。利率隨著市場的不斷變化和國際國內需要而不斷的調整。其次，嚴格審查房產開發(fā)商的工程進度。 4）審查住房的基本情況。3） 審查開發(fā)商的相關資料。還要對其技術能力和創(chuàng)新能力及其整個團隊的合作等要進行審查。2） 審查開發(fā)商的綜合實力狀況。這個主要是對開發(fā)商最基本的信用做以審查，把開發(fā)商的資金、業(yè)績、財務等進行審查。商業(yè)銀行在進行個人住房貸款發(fā)放時必須嚴格審查房地產開發(fā)商的資質審查。在商業(yè)銀行個人住房貸款中不可避免的是大量的購房投機者，只有嚴格的把握借款人的購房動機在貸款前進行嚴格審查這樣才能杜絕大量的投機行為和投資貸款的發(fā)放從而減輕商業(yè)銀行的貸款風險讓商業(yè)銀行個人住房貸款向著健康的方向發(fā)展。最后，還要嚴格審查借款人的購房動機。這樣就可以避免由于中介機構和借款人相互作用而提供給商業(yè)銀行虛假的信息和數(shù)據。3）商業(yè)銀行要慎重選擇中介機構。2) 與借款人進行面談。但是一般審查借款人的貸款償還能力和償還意愿從三個方面著手必須嚴格把關才能規(guī)避風險:1) 商業(yè)銀行信貸工作人員必須親自嚴格調查。因為此類借款人很難按時或者是如愿的償還所欠貸款長期以往就會形成不良貸款給商業(yè)銀行造成損失。一般情況下商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款時要審查借款人的素質高低作為評級的一項很重要的指標。一筆貸款是否能按期歸還很大程度上也有個人的還款意愿所決定。 其次，嚴格的審查借款人的還款意愿和還款能力。商業(yè)銀行只有通過這些相關的資料才能決定發(fā)放個人住房貸款的金額、期限和方式。包括個人住房借款人的基本資料：姓名、身份證號碼、年齡、性別、聯(lián)系方式、職業(yè)、學歷、工作單位、職務、收入狀況、資產、住房、家庭成員、婚姻狀況、健康狀況等一些基本情況。從而就大大的增強了貸款的信用風險。無論是銀行還是國家的統(tǒng)計部門也不能準確的核實居民的實際收入水平更不能確定收入的真實與否。相對于其他國家來說我國的居民個人收入就貨幣化和透明度低的多的多。但是目前我國個人收入的來源卻紛繁復雜，比如工資、福利、實物、貨幣等收入。如果出現(xiàn)風險將會給商業(yè)銀行造成巨大損失。比如商業(yè)銀行為了回避抵押物處置風險要與房產商簽訂“回購”條約，但是在我國的現(xiàn)實情況中缺乏對“回購”條約的司法解釋使得無用武之地。不僅擔保職能不完善而且政府在相關的個人住房貸款方面的立法上也相對滯后。我國由于各種因素的制約和國情的限制各種相關政策相對于金融業(yè)發(fā)達國家來說比較滯后，無法像發(fā)達國家樣合理的分擔商業(yè)銀行所承擔的個人住房貸款的風險。滯后的市場體系完全不能滿足我國不斷發(fā)展的房地產市場和居民個人住房貸款的需要。過分的依賴于抵押物的我國商業(yè)銀行個人住房貸款嚴重的制約著我國個人住房貸款的發(fā)展。 其次，商業(yè)銀行個人住房貸款證券化市場剛剛起步。在我國，房地產二級市場交易受發(fā)展速度的限制銀行仍舊難以處理抵押物。 我國逐漸的在健全市場體系和相關的配套設施，但是市場交易還是不夠像發(fā)達國家那樣的健全。加之傳統(tǒng)觀念的影響和區(qū)域文化差異等存在使得只相信自己人不相信別人。誠實守信作為一種美德為我們所稱頌，然而隨著社會經濟的發(fā)展和各種文化的交流融合及其不良的社會風氣的影響中國人道德開始走下坡路，誠信不僅是對別人而言的誠實信用更是人與人、人與社會的信任問題。但是隨著我國商業(yè)銀行改革的不斷深入，我國商業(yè)銀行的治理結構不健全、決策執(zhí)行體系結構不合理、監(jiān)督機構有效性不足也會逐漸的被克服，但是這需要時間和一個相當?shù)倪^程。而在現(xiàn)有的激勵和約束機制下也是對于我國商業(yè)銀行的人才戰(zhàn)略有相當大的約束力。在面對具有風險的貸款時不能夠做到一個正真所有者相同的使命感和責任感。在我國特殊的環(huán)境下我國商業(yè)銀行的董事長或者行長乃至中層管理人員都是由政府決定認命的。優(yōu)良的治理結構才會有優(yōu)良的激勵和約束機制。3)貸后管理風險貸款發(fā)放后銀行工作人員不對貸款的用途和項目的進展情況進行跟蹤調查從而會出現(xiàn)貸款用途不符，資金的大量損失等情況給貸款留下?lián)p失的伏筆。但是對于一般商業(yè)銀行個人住房貸款存在以下風險： 1）工作人員道德風險 主要是工作人員在貸款審批時由于自身或者與借款人利益而對借款人的虛假資料和不實收入等不予以指出或者是從中收取回扣而發(fā)放不良貸款的沒職業(yè)操守和職業(yè)道德行為而存在的風險。 巴塞爾委員會對操作風險所給的定義為：由不完善或者有問題的內部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性。而個人住房貸款是一種貸款時間長、貸款金額大的個人貸款，加之我國商業(yè)銀行存貸比一直呈現(xiàn)上升趨勢。 表3—2 2012年我國商業(yè)銀行流動性情況表項季 度 一季度二季度三季度四季度流動性比例%%%% 存貸比%%%% 數(shù)據來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 注：流動性比例=流動性資產／流動性負債100％ 存貸比=銀行貸款總額/銀行存款總額 從表3—2可以看出我國2012年商業(yè)銀行的流動性是比較穩(wěn)定的基本上是在45%左右。從銀行盈利的角度講這種趨勢將會出現(xiàn)商業(yè)銀行的大量盈余但是存在風險不斷的增大的趨勢