【正文】 1999(12)，25—27 2劉春紅，劉可新，吳晨：《上海市個人住房抵押貸款違約因素實證分析》，《上海金融》，2000(1)，32．34 ：’● 2李曜：《壽險保單質(zhì)押：化解個人住房貸款風險的一種嘗試》，《上海金融》． 2喬志敏，修大鵬：《完稅憑證替代收入證明一降低房貸違約風險的有效途徑》，《房地產(chǎn)金融》，2004(8)，68—69 2龔懿，熙暉蓉，呂吳煒：《我國個人住房貸款風險因素分析》，《躕南農(nóng)業(yè)大學學報》。參考文獻l、龔洪文，支lJN：《假按揭的風險及其防范》，《西南金融》，2004，42．43 王劍峰：《貸款人逆向選擇行為與商業(yè)銀行的信貸風險》，《財經(jīng)研究》， 2003，29(1 1)，21—27 程飛：《個人住房抵押貸款的風險構(gòu)成與防范措施》，《河南財政稅務高等?？茖W校學報》，2001，15(3)，31．33 楚爾鳴，張立軍：《個人住房抵押貸款風險的識別與防范》，《寧波職業(yè)技術(shù)學院院報》，2003，3(2)，l。借鑒國外先進經(jīng)驗，提出了通過建立垂直風險管理體系，逐步完善內(nèi)部控制制度，不斷提高風險管理技術(shù)和強化風險防范措施來提升我國商業(yè)銀行的個人住房貸款風險管理水平，降低和化解個人住房貸款風險。30結(jié)束語風險管理是商業(yè)銀行管理的核心之一。為此相關(guān)部門應做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，從而為中介機構(gòu)進入市場奠定制度基礎(chǔ)； 二是著手培育和發(fā)展有關(guān)中介機構(gòu)與房地產(chǎn)拍賣市場，只有參與市場的中介機構(gòu)增加了，市場才+能夠形成有效競爭，并在競爭中逐步規(guī)范；三是解決商業(yè)銀行抵押物的合法、快速處置問題。二是政府行政主管部門和行業(yè)自律部門應加強對評估機構(gòu)的管理，加強職業(yè)道德教育，克服純利益驅(qū)動行為， 切實強化服務職能，提高效率，同時盡快制定和細化行業(yè)操守，從制度操作層面指導和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機構(gòu)，規(guī)范各種評估行為 ， 確保評估行為合法、有效、準確，對降低商業(yè)銀行抵押物風險具有重要的意義， 為此現(xiàn)階段應著重做好以下幾方面工作：～是進一步完善行業(yè)監(jiān)督機制，規(guī)范房地產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為。二是針對露前裔業(yè)銀行監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行只能對主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款，但商品房銷售主管部f．】在頊謦建設(shè)資金投入25％．50％時就可發(fā)放預售許可證，商鱟銀行監(jiān)管部門和商品房銷售主管部門在執(zhí)行標準上不一致的情況，有關(guān)部門應進一步協(xié)調(diào)相關(guān)政策制度，嚴格期房銷售政策，提高期房銷售f_】檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場，避29免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風險。建立廉價房市場，切實降低銀行處置抵押物的社會成本政府行政主管部f]應建立和啟動廉價房市場，迸一步完善廉價房制度，擴大廉價房供應渠道，這樣可以保證當客戶違約時，法院依法判決強制拍賣抵押房產(chǎn)后抵押入有棲息之處，避免了毒此產(chǎn)生憋社會閥題；同時提高了資產(chǎn)處置效率， ．． ● 有利于銀行及時通過抵押物拍賣等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非專業(yè)性所帶來的流動性風險和抵押物風險。通過這些產(chǎn)品的選擇，可以有效拓寬客戶斡投資渠道，降低客戶可熊進行提翦還款的風險?？蛻暨M行提前還款也是為了滿足自身流動性和收益性的需要，因此 從根本上降低提前還款的風險，必須積極創(chuàng)2R新提供客戶不同流動性和收益性相結(jié)合的產(chǎn)品，滿足客戶的不同需要。同時由于管理水平的提高，客戶提前還款后，銀行能夠較快的重新進行資金配置，降低過渡流動性帶來的損失。商業(yè)銀行應當實旌整體流動性風險的指標管理， 建立分層次的流動性儲備體系，將由此產(chǎn)生的流動性風險納入全行的流動性風險管理體系中。在充分計算和衡量影響提前還款各因素基礎(chǔ)上，制定提前還款的手續(xù)費征收措施，手續(xù)費作為固定費用會直接增加借款人提前還款的成本，同時對商業(yè)銀行由此造成的損失具有相應的補償，手續(xù)費錳收的標準應充分考量借款人提前還款的數(shù)額和提前還款的時問，提前還款的數(shù)額越大，提前還款的時間越早，相應的手續(xù)費比例越離；同時提前還款手續(xù)費的征收標準也應考慮對業(yè)務的拓展，征收標準不應太高，應低于客戶進行提前還款后至銀行重新配置資金時間內(nèi)的利息發(fā)生額。建立較為合理的數(shù)據(jù)模型，通過對提前還款各因素的分零廳，計量其敏感程度，計算各因素發(fā)生變動時導致的提前還款變化情況，只有這樣才能準確的衡量提前還款時銀行發(fā)生的損失程度，并據(jù)此制定合理的損失補償機制，羈時合理的調(diào)配資金，減少商業(yè)銀行融于提前還款產(chǎn)生的過度流動性，‘提高盈利水平。建議高法對以上司法解釋做出修訂，以保護銀行合法權(quán)益。對此本文認為，商品房買賣合同與商品房擔保借款合同是兩個獨立的合同，前者用于規(guī)范商品房買賣關(guān)系和行為，后者用于規(guī)范借貸關(guān)系和行為，借款合同不應因購房合同被確認無效或撤銷、解除麗被解除。二是完善商晶房買賣關(guān)系，切實保障銀行權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定“因 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保借款合同的因的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保借款合同的，應予以支持。quot。quot。融于目前的司法解釋未對“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確說明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關(guān)部門共同研究，盡快針對“假按揭”出臺相關(guān)司法解釋。quot。的特征。根據(jù)《刑法》第193條中對金融詐騙罪的規(guī)定，其中“使用虛假的經(jīng)濟合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證翡作擔?；蛘叱龅盅何飪r值重復擔保的”均是“假按揭amp。因此必須強化法律制度建設(shè)，切實保護商業(yè)銀行合法權(quán)益。quot。五、強化風險防范措施針對我國商業(yè)銀行個入住房貸款面臨的主要風險，應積極借鑒國外個人住房貸款風險管理的先進經(jīng)驗，采取具體措施和方法予以規(guī)避和防范?？傂小⒁患?直屬)分行行使該部fl的管理職責，上級行對下級行的貸后管理中心業(yè)務進行督導、檢查和質(zhì)量跟蹤監(jiān)測。主要職責分為貸后監(jiān)督職責、違約催收職責、不良清收職責、貸后監(jiān)測職責，主要包括： l、對轄內(nèi)發(fā)放的個人住房貸款進行貸后監(jiān)督； 對個人住房貸款進彳亍日常貸后管理； 組織個人住房貸款貸后檢查； 集中催收個人住房違約貸款； 組織清收個人住房不良貸款； 對貸后資料進行熬理并移交。審批中心負責轄內(nèi)貸款行個人住房貸款的竄批工作，接受個人住房貸款管理部門的指導和監(jiān)督；審批中心在授權(quán)范圍內(nèi)具有獨立的個人住房貸款竄批權(quán)，對所審資料的完整性和合規(guī)性負責，與此穗對應，貸款行對借款人借款行為和各項貸款申請資料的真實性負責。通過上述制度模式，可以在貸款調(diào)查和審查實行人員分離的基礎(chǔ)上，進一步實現(xiàn)機構(gòu)分離，有效規(guī)避機構(gòu)層頑的操作風險和利益考核目標下的道德風險。制度管理模式，建立專監(jiān)審批機構(gòu)，實現(xiàn)貸款審批從崗位分離向機構(gòu)分離轉(zhuǎn)變，強化審貸分離原則。()中臺審批環(huán)節(jié)建立專職、專家化的審批人制度，明確審批責任和義務，打破原有多人審批負責制度下“都負責，都不負責amp。前臺專職調(diào)查審查，對借款人借款行為和各項貸款串請資料的真實性負責。(一){；參臺營銷調(diào)查審查環(huán)節(jié)營銷、調(diào)查、審 查應主要設(shè)置在支行等基層機構(gòu)，上級行相應設(shè)立營銷管理部門，負責業(yè)務前臺的管理。39。以中國工商銀行為例， 目前已實現(xiàn)了個人住房貸款前臺和中后臺管理部門的分離，明確了中后臺業(yè)務管理部f1的職能目標(見圖3一1)。因此，～方面，商業(yè)銀行應充分利用現(xiàn)有客戶資源和歷史數(shù)據(jù)， 在風險管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，研究、開發(fā)易于量化、操作性強的風險控制與管理方法，探索建立信用風險計量模型，并在規(guī)范風險管理和操作流程的基礎(chǔ)上完成風險管理信息系統(tǒng)與風險計量系統(tǒng)的集成，真正發(fā)揮風險監(jiān)測的預警功能，提高風險決策效率和準確度，增強風險控制和化解能力，全面提升我國商業(yè)銀行風險管理能力。根據(jù)要求，零售信用風險內(nèi)部評級系統(tǒng)提供的違約概率(PD)、特定違約損失(LGD)、預期損失率(E”等關(guān)鍵性指標烈將作為計算資本充足率的重要依據(jù)，并將在零售業(yè)務的限額管理、組合分析、貸款定價、風險預警、準備金管理等方面發(fā)揮著重要的決策支持作用。(二)實現(xiàn)全過程的風險管理網(wǎng)絡(luò)體系改變目前商業(yè)銀行的電子化操控平臺簡單記錄核算的功能，將個人貸款的整個生命周期，從貸款申請、審查、審批、發(fā)放、會計核算、貸后監(jiān)督、違約催收、不良清收、賬銷案存等全部納入電子化系統(tǒng) 管理，通過技術(shù)手段實現(xiàn)不同環(huán)節(jié)、不同周期的控制要求，從技術(shù)層瑟完全實現(xiàn)內(nèi)部控制制度要求，減少人為干預， 提高內(nèi)控制度的控制力度，同時由于系統(tǒng)實現(xiàn)了各環(huán)節(jié)的全面控制和無縫連接， 也鋸確了淺位職責，提高了管理效率。三、不斷提高風險管理技術(shù)個人住房貸款筆數(shù)多、金額小，其風險管理不同與法人貸款，電子化操控依賴性高，現(xiàn)階段商業(yè)銀行必須從建立個人貸款的電子化操控體系入手，不斷提高風險管理水平。(四)建立評價制度要定期對內(nèi)控制度實施情況進行評價，對內(nèi)控制度有效性、健全性和符合性進行測試，并根據(jù)測試結(jié)采及時進行修訂和完善，不斷強化內(nèi)控制度管理，將現(xiàn)行的制度要求與相關(guān)制度要求、分散在多個制度文件中的同一業(yè)務規(guī)定進行整合，標明制度之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，及時清理廢止己過時的制度，整合優(yōu)化業(yè)務流程， 繪制業(yè)務流程圖：便于業(yè)務人員進行操作，規(guī)避操作風險。同時，在制度擬訂過程中，要加強業(yè)務交叉部門聞瓣溝通與協(xié)作，避免困溝通不及時巍出現(xiàn)的管理空自或制度聞的21矛盾，實現(xiàn)內(nèi)控制度體系的協(xié)調(diào)一致。管理和“授權(quán)有限”的管理制度，并要求各級人員對各自職責范圍的工作負責。 的要求建立各項業(yè)務、各個崗位、各個環(huán)節(jié)的規(guī)章制度，做到有法可依、有章可循；其次，要使部fj崗位職責適當分離，形成不同機構(gòu)、不同崗位相互制約、相互監(jiān)控的機制；三是實行合理的授權(quán)分責，要根據(jù)個人住房貸款業(yè)務的特點和要求，賦予各級人員合理的權(quán)限，建立內(nèi)部“分級分翻amp。(一)加強內(nèi)部控制制度的建設(shè)● 首先要按照“一個崗位一套辦法、一個流程一套制度、一項韭務一本手翡amp。下級行風險管理人員在所管轄的區(qū)域和領(lǐng)域內(nèi)全面監(jiān)控執(zhí)行總行風險管理政策， 包括搭建運俸組織，推廣風險管理工具，量化評估與分析報告等，以琴|(zhì)l于總行風險管理部門綜合歸納各區(qū)域、各領(lǐng)域的風險暴露，進行全面風險整合和對沖，實現(xiàn)對整個機構(gòu)的積極風險配置。quot。董事會對風險管理負最終責任，在總行一級設(shè)一個風險控制委員會，全行的首席風險控制宮擔任這個委員會的主席，董事會授權(quán)首席風險宮和風險管理委員19銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》2。銀監(jiān)會要求股份制改革的國有商業(yè)銀行要“建立規(guī)范的股份制商業(yè)銀行組織機構(gòu)、以科學、高效的決策、執(zhí)行和監(jiān)督機制，確保各方獨立運作、 有效制衡’’， “按照集約化經(jīng)營原則，實行機構(gòu)扁平化和業(yè)務垂愨化管理，整合業(yè)務流程和管理流程，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)體系，完善資源配鼉，提高業(yè)務運作效率”19。這種風險層級化管理運作模式效率較低，風險戰(zhàn)略和政策傳導不暢。一、建立垂直的風險管理體系個人住房貸款的風險管理隸屬于商業(yè)銀行整個風險管理中的一部分，因此個入住房貸款風險管理的提高依賴于商業(yè)銀行整體風險管理體系的有效建立和風險管理水平的提高。為了保險和謹慎起見，銀行在審查產(chǎn)權(quán)狀況時，常需要律師的意見書來輔證。它按時間序列，真實記載每～筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和分配情況。律師意見書是專業(yè)律師對產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查和分析報告，它將指出值得銀行注意的產(chǎn)權(quán)缺陷。抵押物處置風險的防范與控制在完成對抵押房屋的評估后，銀行還要對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況進行審查，主要是檢查房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄是否完備，房地產(chǎn)的各項權(quán)益是否清晰，有無產(chǎn)權(quán)缺陷， 抵押物能否合法處置等。美國聯(lián)邦法律規(guī)定，在沒有任何保險和擔保的情況下，貸款價值比最高不得超過90％。評估師必須提交統(tǒng)一標準的書面報告，并接受主管部門的監(jiān)督檢查。在美雪，房地產(chǎn)評彳吉師必須是通過“全美評估師資格委員會”的職業(yè)資格考試，在州主管部門注冊，并獲得合法營業(yè)執(zhí)照的專業(yè)技術(shù)人員。抵押物貶值風險的防范與控制對于抵押物貶值風險，商監(jiān)銀行主要透過科學準確的價值評估及對貸款房價比的合理限制進行規(guī)避和控制。國外保險業(yè)較為發(fā)達，保險品種也較為豐富，銀行在辦理個人住房貸款時，一般除要求借款入進行信用保險或保證保險外，對抵押物進行財產(chǎn)保險也是基本的要求，以規(guī)避抵押物毀損的風險。5蘩德窖，潘軍：《住賽金辯翻蕤簿}究》，衷就瓣經(jīng)_犬學毒蔽社+2002年敷，幕278菱嘟文達：《住房金融：國際比較與中國的選擇》，2001年敝，第111頁7凌常峰，張紅：《個人住房按揭貸款提前償付風險問題研究》，《中國房地產(chǎn)盤融》，2002(|0)，15。又如美洲銀行瓣麓定：僚敬天在一定年黻內(nèi)不競誨旋箭還款，否粼要支彳寸高額的違約金； 在規(guī)定年限外的期間內(nèi)提前還款，借款人也得額外支付部分利息。如美國花旗鑷行透過貸款臺閏條款魏定，個人住痔貸款筵167。嗣時，為羧鑊捷蘸還款給銀行帶來靛疑愨損失， 銀行一般要求提前還款的借數(shù)人多