【正文】 馬里希F 伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和成熟，我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展之路任重而道遠(yuǎn)。加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險的管理己迫在眉睫，如何有效控制和防范貸款風(fēng)險對于我國商業(yè)銀行來說是一個挑戰(zhàn)。5 結(jié)論房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展帶動了以商業(yè)銀行個人住房貸款為代表的住房金融業(yè)務(wù)的高速增長，居民住房支出己經(jīng)為中國家庭最重要的消費(fèi)項目。住房按揭貸款證券市場的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購房人的還款利息負(fù)擔(dān)。對銀行來講，住房抵押貸款證券化可以在這樣幾個方面分散風(fēng)險:首先，按揭證券化實質(zhì)是把資本市場上的資金引入住房抵押貸款二級市場，它拓寬了抵押貸款資金的來源；其次，長達(dá) 2030 年的按揭貸款，回收周期時間跨度很大，但通過證券化，銀行就可以及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，從而增強(qiáng)抵押貸款的流動性。個人業(yè)務(wù)目前是商業(yè)銀行的發(fā)展重點，商業(yè)銀行產(chǎn)品、服務(wù)、收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)同質(zhì)化特征，應(yīng)該積極提高技術(shù)含量，進(jìn)行客戶細(xì)分，有效資源配置，依靠特色的自主核心品牌、產(chǎn)品占領(lǐng)市場，積極開拓租賃、信托、特色理財?shù)葮I(yè)務(wù)，對客戶個性化金融服務(wù)需求進(jìn)行深入研究，提供多種金融產(chǎn)品，開拓新的業(yè)務(wù)增長領(lǐng)域以應(yīng)對市場風(fēng)險。個貸中心的客戶經(jīng)理只負(fù)責(zé)貸款報批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發(fā)放、貸后催收管理等中后臺環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的處理。二是建立一支包括個人住房貸款在內(nèi)的個人資產(chǎn)直銷隊伍，實行客戶經(jīng)理上門直銷+個貸中心集中后臺運(yùn)作的營銷新模式。面對市場風(fēng)險，銀行必須創(chuàng)新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶。相關(guān)職能部門應(yīng)建立一定的管理制度，要求經(jīng)辦行定期對抵押物的情況進(jìn)行關(guān)注，對于抵押物價值變動較大的貸款應(yīng)采取及時的處理措施。對存在風(fēng)險預(yù)警的貸款采取積極的風(fēng)險控制措施，密切關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，及時追加抵押物和追加擔(dān)保，作為現(xiàn)有貸款和授信額度的追加擔(dān)保物。系統(tǒng)應(yīng)主要對于控制參數(shù)（如抵押率）、市場情況（如變現(xiàn)能力）等方面給予提示和警示。由商業(yè)銀行和保險機(jī)構(gòu)共同參與的個人住房抵押貸款市場上，它們通過合作、信息資源共享等方式可有效減少信息不對稱和道德風(fēng)險等問題，同時商業(yè)保險機(jī)構(gòu)還可以與銀行合作建立相互監(jiān)督機(jī)制。這樣一方面可以擴(kuò)大銀行個人住房抵押貸款發(fā)放規(guī)模，增加社會總福利水平，另一方面又可有效地減少信息不對稱、道德風(fēng)險等問題，降低銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。我國建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度主要從建立住房貸款政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和健全完善商業(yè)保險制度兩方面做起。為了達(dá)到這一目的，就必須改變當(dāng)前我國商業(yè)銀行重貸款輕管理的現(xiàn)狀，逐步實施個人住房抵押貸款的貸后動態(tài)管理，監(jiān)查開發(fā)商的項目是否真實實施，銷售前景是否可觀，以及借款人的還款能力和還款意愿，盡早對違約貸款采取補(bǔ)救措施，盡可能減小風(fēng)險隱患。 加強(qiáng)貸后管理的動態(tài)監(jiān)管我認(rèn)為加強(qiáng)貸后管理的動態(tài)監(jiān)管可以防范控制開發(fā)商和借款人引發(fā)的風(fēng)險。如果預(yù)售前景不看好，達(dá)不到一定的預(yù)售率，后續(xù)資金很可能不能落實。一是要審查自有資金投入，銀行必須對開發(fā)商自有資金投入設(shè)定一個下限，低于這一限度的，可視為高風(fēng)險，不能介入。針對開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險，商業(yè)銀行要嚴(yán)格審查開發(fā)項目的區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)。 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的外部管理對策 加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)項目的審查為了控制開發(fā)商引起的風(fēng)險，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)項目的審查當(dāng)前我國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款的同時兼做該樓盤的個人住房抵押貸款。商業(yè)銀行應(yīng)對不同風(fēng)險等級的借款人設(shè)計差別化的信貸合約，對高違約風(fēng)險借款人群體要求較高的貸款利率、較低的貸款價值比、較短的貸款期限和較少的信貸額度等，而對低違約風(fēng)險的借款人群體則采取相反的策略，以此達(dá)到控制利率風(fēng)險和信用風(fēng)險等目的。從風(fēng)險理論的基本原則風(fēng)險與收益對等原則來看，商業(yè)銀行必須建立相應(yīng)的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。資產(chǎn)方面, 要加速推進(jìn)住房貸款的證券化, 將表內(nèi)資產(chǎn)表外化, 化解利率風(fēng)險。負(fù)債方面可以借助國際借貸市場, 利率較低時采取發(fā)行長期金融債券、使用利率互換等衍生金融工具等措施, 但目前仍存在很大制約。（5）建立個人信用監(jiān)控體系，從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來，完善個人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。（3）逐步建立和擴(kuò)展個人基本賬戶制度，使居民個人的存儲支出情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，從而加強(qiáng)資金的監(jiān)管和信息的反饋。（2）建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度。 建立個人信用制度針對信用風(fēng)險，最關(guān)鍵是建立和完善個人信用制度來控制防范風(fēng)險。風(fēng)險管理責(zé)任要滲透到每個部門、每個崗位和每個工作環(huán)節(jié)之中。增強(qiáng)違約風(fēng)險防范意識，只有在思想上對這一問題得到了足夠重視，才能在實際操作中減少風(fēng)險。首先，建立良好的信貸激勵與約束機(jī)制，使權(quán)利與義務(wù)能夠?qū)Φ?。制度的?qiáng)制性可以有效防范道德風(fēng)險與操作風(fēng)險。風(fēng)險管理部門對申請人材料進(jìn)行風(fēng)險評價并形成審查意見，將申請人材料連同審查意見報信貸審批委員會審批。商業(yè)銀行的審查崗和原個人金融部的管理崗將設(shè)在相應(yīng)級別的風(fēng)險管理部門之下，貸款的審查和風(fēng)險管理主要由風(fēng)險管理部門負(fù)責(zé)。4 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理對策 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)部管理對策 加快業(yè)務(wù)流程改造針對操作風(fēng)險，加快業(yè)務(wù)流程改造，應(yīng)增設(shè)風(fēng)險管理部門。與此同時，投機(jī)炒房者對于房價上漲的預(yù)期促使其增加購房數(shù)目，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動房價進(jìn)一步上漲，自至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，步入蕭條期時，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會購買力下降，房地產(chǎn)市場的需求小于供給，與此同時，投機(jī)炒房者迅速拋售囤積的住房，房屋價格快速下跌。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定的周期性。一是信貸審批抵押登記及貸款發(fā)放時間前后差異，導(dǎo)致抵押登記時效短于貸款登記時效；二是借款人自行辦理抵押登記，銀行與抵押登記部門未能定期核對，造成假權(quán)證或虛假登記風(fēng)險；三是客戶暫期或其他原因需要更換或辦理抵押登記，銀行對暫時領(lǐng)出抵押登記權(quán)證監(jiān)控管理不到位形成風(fēng)險；四是人員變動頻繁，交接不規(guī)范，可能造成抵押物權(quán)證與抵押登記部門實際登記不符等。三是由于處置抵押物時的估價低于設(shè)置時的估價，或者拍賣收益低于未還貸款而造成的損失。一是當(dāng)借款人違約，大部分又無力購買新的住所時，考慮到社會穩(wěn)定因素，抵押權(quán)人又不可能令其無家可歸，就會出現(xiàn)雖然取消了借款人的抵押品回贖權(quán)，卻又不可能處置抵押住房的情況。貸款人向購買這類住房的職工發(fā)放貸款并用其所購房屋抵押時，就形成了重復(fù)抵押，使公積金個人住房貸款的抵押權(quán)益虛化。 抵押物引發(fā)的風(fēng)險原因（1）重復(fù)抵押的風(fēng)險。本案例說明開發(fā)商引發(fā)的假按揭風(fēng)險，其中不僅涉及到開發(fā)商問題，也涉及到銀行管理內(nèi)部制度和金融腐敗的問題。其中有兩家律師事務(wù)所出具了嚴(yán)重失實的法律意見書，證明貸款申請人具備償還貸款本息的能力。從購房者的身份、銷售合同，到首付款證明和收入證明，全部有假。三是銀行內(nèi)部工作人員與售房人、中介機(jī)構(gòu)等內(nèi)外勾結(jié)進(jìn)行金融詐騙。假按揭產(chǎn)生的主要原因是:一是開發(fā)商自身資金實力不足或發(fā)生資金流動性障礙，為了保證按揭項目或其他待開發(fā)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須盡快回籠資金，在直接融資或者向銀行申請開發(fā)貸款受阻的情況下，利用個人住房按揭貸款中請門檻較低，銀行審查不很嚴(yán)格的特點，炮制虛假按揭，從銀行套取資金。只解決銀行自身的不足是不夠的，還要加強(qiáng)外部風(fēng)險的防范和控制管理。 我國商業(yè)銀行外部原因風(fēng)險分析除了商業(yè)銀行內(nèi)部原因的風(fēng)險，還有銀行外部原因的風(fēng)險。當(dāng)前銀行執(zhí)行的 5 年期以上的個人住房貸款利率比之前高出 個百分點。目前購房者在按揭住房時只對住房標(biāo)的物購買財產(chǎn)保險，并且指定銀行為保險受益人，但是就缺少購買借款人人身保險，如果借款人發(fā)生意外事故，勢必會影響到借款人的還款能力，使商業(yè)銀行遭受個人住房貸款的違約風(fēng)險。這種風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因是我國當(dāng)前個人信用體系尚不完善，商業(yè)銀行和購房者之間的信息不對稱，商業(yè)銀行不能有效地區(qū)別真實的購房需求和虛假的購房需求，整個社會不能對違約者進(jìn)行有效的懲罰，放任了虛假購房者的違約行為。主動違約風(fēng)險原因主要來自兩個方面，一方面是個人為了從銀行騙取資金，而套用個人住房貸款的名義，一旦獲得貸款，就不會按時歸還貸款本息。包括借款人由于財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)下放指標(biāo)，并作為銀行放貸工作人員業(yè)績考核的一項指標(biāo)，與工作人員