淺談個人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范(魏小英)(編輯修改稿)
2025-06-13 13:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 尤其在借款人購房投機(jī)的情況下，這種情況出現(xiàn)的可能性較大。其次，我國房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，評估標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，難免會出現(xiàn)房價(jià)高估的現(xiàn)象；加之市場變化的原因，在處置時普遍”水”。在我國，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國市場機(jī)制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此，一旦房價(jià)的波動發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。（四）來源于銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行在房貸中的操作風(fēng)險(xiǎn)可以劃分為四大類，即人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)、流程因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)和外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)。從銀行近年來的實(shí)踐看，個人房貸業(yè)務(wù)面臨的操作性風(fēng)險(xiǎn)主要是由于流程執(zhí)行不嚴(yán)格和外部欺詐兩種情況引起。流程執(zhí)行不嚴(yán)格導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行在辦理個人房貸業(yè)務(wù)的過程中沒有做好貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查工作，從而給銀行造成風(fēng)險(xiǎn)隱患。而外部欺詐造成的操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商利用“假按揭”的形式騙取銀行資金、中介公司伙同上家套取銀行貸款、不合格中介公司違規(guī)操作等情況。此外由于相關(guān)法規(guī)不健全，監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)市場中存在的中介公司良莠不齊，很多中介甚至不具備從業(yè)資格。這些公司伙同開發(fā)商騙取貸款，往往令銀行防不勝防。相比于單筆個人住房貸款幾十萬元的可能損失，房地產(chǎn)開發(fā)商借“假按揭”之名動輒套取銀行數(shù)億資金給銀行造成的損失尤為巨大。而與個人房貸抵押住房較易監(jiān)控形成鮮明對比的是，房產(chǎn)商與有關(guān)人員勾結(jié)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)尤為嚴(yán)峻。例如2004年4月2日媒體曝光的北京中行“森豪公寓”、律師事務(wù)所和銀行內(nèi)部人士構(gòu)成的一條完整的騙貸鏈，首先開發(fā)商虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實(shí)，其次，兩家律師事務(wù)所沒能恪守資信審查職責(zé)，出具了嚴(yán)重失實(shí)的法律意見書，最后，銀行內(nèi)部人員作呼應(yīng)，最終使得騙貸順利實(shí)施，造成了銀行的巨大損失。又如2001年敘做的“蘭庭公寓”按揭貸款，由于開發(fā)商資金鏈存在問題，無力償還其項(xiàng)目個人投資款，因此采取以房抵債的方式償還，首先開發(fā)商向銀行出具虛假首付款證明，由以上投資個人向銀行申請貸款，共計(jì)取得380萬元貸款，后由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)還款。因開發(fā)商資金嚴(yán)重不足，只能斷斷續(xù)續(xù)供款，造成逾期，后經(jīng)起訴，調(diào)解，歷經(jīng)兩年多的催收才陸續(xù)全額收回。再如有的開發(fā)商采取“虛擬售房”，即開發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋。這些購房人多是開發(fā)商物色來取得銀行按揭貸款的。另一種做法是“虛值售房”，開發(fā)商將房產(chǎn)的價(jià)值抬高，并取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時，商業(yè)銀行貸款不可能因?yàn)檫M(jìn)行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障?！。ㄎ澹﹣碓从诜煞ㄒ?guī)和政策的風(fēng)險(xiǎn)在住房按揭中，銀行與借款人簽訂抵押貸款合同時，一般同時要求開發(fā)商為借款人提供回購擔(dān)保。最高人民法院在《擔(dān)保法》的司法解釋中規(guī)定“以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效”，目前對此條款的理解法律界尚有爭議，例如，最高人民法院在2001年11月17日作出的“福建省中福實(shí)業(yè)股份有限公司與中國工商銀行、中國福建國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司擔(dān)保糾紛案”，判決中進(jìn)一步對此進(jìn)行了明確的闡釋：“法律已明文禁止公司董事以公司財(cái)產(chǎn)為股東提供擔(dān)保，則董事在以公司財(cái)產(chǎn)為股東提供擔(dān)保上無決定權(quán)…。故此，《中華人民共和國公司法》第60條第3款的禁止性規(guī)定既針對公司董事，也針對公司董事會?！备鶕?jù)最高人民法院上述判決的精神，相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)理解為：即便經(jīng)董事、經(jīng)理、董事會同意，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同依然無效。實(shí)踐中各地法院紛紛循此作出了類似判決，因此有可能影響開發(fā)商對住房貸款提供回購擔(dān)保的有效性，從而使保證擔(dān)保達(dá)不到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。舉證責(zé)任重和執(zhí)行成本過高。最高人民法院于2004年10月26日出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護(hù)，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，使銀行的債權(quán)保護(hù)面臨著一個嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。該司法解釋第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”，該條司法解釋在實(shí)踐中面臨舉證責(zé)任重和執(zhí)行成本高的雙重困難。首先，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的范圍存在不確定性，如借款人惡意虛增被扶養(yǎng)人，銀行在申請執(zhí)行中提出反證較困難并耗時耗力；其次，即便證明該居住房屋超出了最低生活標(biāo)準(zhǔn)，銀行必須提供保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的房屋，實(shí)踐中銀行很難有條件和精力進(jìn)行住房調(diào)換?？赡苤L道德風(fēng)險(xiǎn)。高法司法解釋出臺，很可能引發(fā)一部分人的道德風(fēng)險(xiǎn)，一方面經(jīng)濟(jì)條件較差、確實(shí)沒有能力購買自住房的客戶，可能通過提供虛假收入證明騙取銀行貸款，一旦既成事實(shí)則銀行難以申請法院執(zhí)行；一方面經(jīng)濟(jì)條件較好但道德素質(zhì)較差的客戶，可能申請貸款進(jìn)行住房投資，一旦申請通過后則隱真實(shí)收入和自住房惡意逃債。三、個人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析（一） 無論就現(xiàn)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)而言，還是就各個風(fēng)險(xiǎn)的相互關(guān)系而言，目前國內(nèi)商業(yè)銀行個人房貸風(fēng)險(xiǎn)的重中之重是信用風(fēng)險(xiǎn)的防范。同時，如果不注意結(jié)合個人房貸風(fēng)險(xiǎn)的周期
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