【文章內容簡介】 完善或有問題的內部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風險。主要包括：個人征信風險、銀行內部控制風險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風險等等。 （1）員工素質銀行內部信貸部的員工一般都有貸款任務。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風險加大。沒有銀行內部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產作自行評估或委托外面中介機構評估。目前在國內個人住房按揭貸款的實際運作中都簡單地采用市場比較法， 對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤的價值， 而沒有更多地考慮房地產市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風險和損失， 高估按揭房產價[2]。大多數商業(yè)銀行對一手按揭房產不要求評估， 而是以房產的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋，或采取各種方式推高房價，促成高價房交易合同， 以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產嚴重偏離其真實價值， 一旦購房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉時， 將承受房價下跌所造成的巨大損失。 （3）管理風險管理風險是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產生的風險。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務,并在“風險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務量,擴大了住房貸款消費群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務,市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。不少金融機構還沒有完全樹立科學發(fā)展觀和正確的經營理念,在外部市場和內部考核的雙重壓力下,片面追求指標、搶占市場,放寬貸款條件,降低客戶準入門檻。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質進行細分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標準。銀行的決策者在面對市場與風險的選擇上,往往會選擇市場,這必然加大了經營的風險 2）內部操作環(huán)節(jié)的風險隨著個人住房按揭貸款業(yè)務量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會忽視貸款操作的嚴謹性,從而造成相關法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認定時產生糾紛。對借款人的身份審核不嚴,造成貸款合同及相關法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款,使得貸款擔保無法落到實處。 3）銀行客戶資源共享機制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風險極高,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運行機制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網絡查詢得到。但對于個人客戶,這項業(yè)務尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。因此,個人住房貸款者,就有可能利用各個銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個銀行同時貸款,給多個貸款銀行造成貸款風險。 政策風險對于個人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調控和政策的變化影響。而對于中國政府而言，一方面會害怕房價過高，夾雜過量泡沫，使得房產市場無法滿足真正需要購房的普通百姓，也使得金融市場不安全；一方面也會謹慎打壓房價或者抬高投機購房的價格，減少在房地產市場炒作賺取巨額利潤的投機者，之所以謹慎，也是因為需要正確估計銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風險承受能力。我們先來看一下近期政府對于房產宏觀調控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但央行未明確定義“第二套房”，各家銀行自主出臺相認定標準。2008年10月27日 中國人民銀行：；最低首付款比例調整為20%。央行同時宣布下調個人住房公積金貸款利率。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%?！岸追抠J政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日 國務院辦公廳發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網、異地購房難調查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數?！?010年3月30日 中國工商銀行下發(fā)通知：正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。2010年4月，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。對于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據普通購房者或者購房投機者的心態(tài)來說，購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產,然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房?，F(xiàn)在政策上這樣的變動，會十足地打壓一些中高層的購房投機者。嚴格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。這些遏制房地產泡沫的政策，也同時增加了銀行方面的壓力。從2010年2月份的政策，可以看出，銀行已經開始在上漲個人住房按揭貸款的利率。從2010年4月的政策來看，不利于投機者的繼續(xù)投機，很多投機者會放棄繼續(xù)炒作房價，那么房價也會逐步下跌，政府也會不斷地干預調控，直至房價跌至一個比較健康的水平?？梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán)，政府調控利率，使得利率增高，無法炒作房價，部分的房地產投機商撤出房產市場，于是房地產價格出現(xiàn)下跌，于是又使得一部分房地產投資商撤出資金，這樣周而復始的循環(huán)，直至房價跌至一個比較健康的水平。歸結起來，就是房價要處于比較健康的水平，其房價與目前的房價依舊有著很大的差距，在這個過程中，對于房地產投機者而言，會損失很大，那么很可能出現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)或投資投機者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風險，理性違約情況增多。而且，由于貸款抵押物是假較當初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導致銀行對抵押物的處置收入遠不足以補償借款人違約造成的貸款損失，資產得不到保全。這樣就增加了銀行的個人住房按揭貸款的風險性。另外，如果中央的宏觀調控使得房產市場讓很多投機者感到失望或者恐慌，那么那些投機者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質房產資產都成為了銀行的不良資產。從以上分析可以看出，銀行個人按揭貸款收到政策風險的影響，當政策變化大或者宏觀調控情況多時，銀行的承受能力有限，容易造成銀行的風險。表3 20092010年國家出臺調控房價政策一覽表 個人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動了房地產銷售和國內消費市場的繁榮。與此同時，主客觀原因導致的經濟香味不規(guī)范使個人住房按揭貸款業(yè)務形成了一定的風險。上一小節(jié)中已經解釋了風險的種類和形成風險的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個人住房按揭貸款風險的各種種類的分析中，也可看出這些風險的共性，即個人住房按揭貸款的風險是有規(guī)律，有特征的。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了這些特征，是否有利于我國商業(yè)銀行更好地防范風險呢？簡單來說，個人住房按揭貸款風險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款風險有以下特征。 (1)主觀性：從借款人的角度來看，其個人收入，素質，信譽度使得按揭貸款風險具有主觀能動性。從貸款人銀行本身而言，其內部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動性。上一小節(jié)中提及的信用風險和操作風險，就具有最典型的主觀性特征。例如，商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。這些都一定程度上導致了銀行按揭貸款的風險。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風險的范疇，其實質是人的主觀能動性所導致的按揭貸款的風險。另外，操作風險也具有主觀性，只是其擁有主觀能動性的對象不是貸款人，而是銀行。例如，銀行沒有嚴格執(zhí)行審核操作規(guī)程。部分房地產開發(fā)商將根本不存的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，出現(xiàn)購房人違約只是金融風險的產生，顯然是銀行在審查貸款的環(huán)節(jié)出了問題。這就是銀行在主觀性上使得風險存在或者嚴重。又例如，銀行有時候只注重審查申請材料的合規(guī)性而忽視其真實性，發(fā)生操作風險。當然，這兩種現(xiàn)象在國內較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴格，基本不會出現(xiàn)這么嚴重的情況或是使得風險如此嚴重。 （2）市場性：由于市場利率的變化，房地產價格下跌或者通貨膨脹等影響，可能造成借款人無力還貸或者主動放棄房屋所有權并且終止償還債務的現(xiàn)象發(fā)生。市場風險就是使個人住房按揭貸款極具市場性的典型風險。市場的變化，包括市場利率變化，房地長價格的下跌受挫，會增加風險。當抵押物住房估價過高或者價格下降較多時，會影響貸款的真實抵押率從而弱化抵押物的抵押擔保作用，還會影響借款人的財富水平進而影響貸款的償還。在房地產價格正常波動變化條件下，房地產信貸資產可能是最優(yōu)質的，但是，如果房地產價格出現(xiàn)大幅下跌，導致房地產開發(fā)企業(yè)或投資投機者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風險，理性違約情況增多。而且，由于貸款抵押物是假較當初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導致銀行對抵押物的處置收入遠不足以補償借款人違約造成的貸款損失，資產得不到保全。更嚴重的是，如果房地產價格長期、持續(xù)性的大幅增長使房地產市場泡沫程度加大，一旦市場發(fā)生大的改變比如強烈的宏觀調控等，使市場的價格預期逆轉，就很容易發(fā)生恐慌性拋盤。這時候房地產信貸優(yōu)質資產可能會在一夜之間全部變成不良資產，也就是說房地產持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風險，即使銀行采取各種資產保全措施，但由于市場低迷和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。再者，利率的調控變化，也可以看出，個人住房按揭貸款風險存在市場風險。因為期限錯配使資產與負債的利率確定時點發(fā)生不一致，短期負債到期后，新的負債將按新的市場利率確定，而長期貸款的利率和計息方式在貸款發(fā)放時確定，不同利率方式的個人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風險。銀行利率的變化，導致還貸利息增加或者減少，一旦增加的數額過于龐大，又很有可能造成還貸的風險。 （3）分散性：造成按揭貸款風險分散性的原因有很多，包括個人住房按揭貸款的對象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機會少等等。 （4）區(qū)域性：各地區(qū)政策不統(tǒng)一，地方法規(guī)不健全使得銀行推出產品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異，導致出現(xiàn)貸款風險。 （5）滯后性：個人住房按揭貸款的期限一般是1030年，風險屬于中長期風險。按照國際慣例，個人住房貸款的風險暴露其一般為38年，那也就是說，國內銀行個人住房貸款將步入違約高風險期。銀行個人住房按揭貸款風險的滯后性，提醒銀行需要計算好風險期的最大承受風險的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時需收緊貸款，何時可以放松貸款，這樣可以使風險分散，而不是使得所有的風險通過滯后期后一起暴露，使得風險集中化，這樣會使銀行在某一時期處于風險最高峰的時期，不利于控制風險。 （6）多樣性：影響按揭貸款因素的繁雜多樣，使得按揭貸款風險具備多樣性的特質。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個參與者的自身原因，當然也包括宏觀經濟形勢的影響。個人住房貸款的風險的種類主要包括：信用風險、操作風險、市場風險這三大風險，而這些風險中每一種又受到諸多因素影響，如信用風險受到購房者的購房目的影響、GDP變化影響、房產市場變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。操作風險受到銀行本身的管理制度影響、員工素質影響等等。市場風險也有很多因素構成?？梢钥闯?，按揭貸款的風險因素多種多樣。 影響個人住房按揭貸款風險的因素以招商銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試為例在以上的章節(jié)中，分析了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險分類以及風險的特征。都是從理論和邏輯分析、經驗總結的角度來寫的。那么，有沒有量的測試或者模型來證明以上理論的正確性，使得這些說辭更有說服力和公信力呢？本節(jié)中，將會以招商銀行住房按揭貸款信用風險壓力測試為模型，用實在的數據和模型分析，來進一步論證哪些因素對于按揭貸款信用風險的影響比較大，并且用假設和現(xiàn)在數據的代入該模型，使得該模型更有科學性，使得論證更為合理充分[3]。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經濟沖擊或者重大金融事件的過程。 （2）壓力測試的監(jiān)管要求 新資本協(xié)議對壓力測試的要求識別經濟狀況的可能事件（如經濟或行業(yè)衰退，市場風險事件，極端的流動性狀況）和未來變化時銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經濟極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機制