【文章內(nèi)容簡介】 完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。 （1）員工素質(zhì)銀行內(nèi)部信貸部的員工一般都有貸款任務(wù)。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險加大。沒有銀行內(nèi)部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評估。目前在國內(nèi)個人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中都簡單地采用市場比較法， 對比周邊類似樓盤的市場價位加權(quán)平均推算出按揭樓盤的價值， 而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時可能受到的限制和處置成本、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失， 高估按揭房產(chǎn)價[2]。大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估， 而是以房產(chǎn)的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據(jù)。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋，或采取各種方式推高房價，促成高價房交易合同， 以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實(shí)價值， 一旦購房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時， 將承受房價下跌所造成的巨大損失。 （3）管理風(fēng)險管理風(fēng)險是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產(chǎn)生的風(fēng)險。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風(fēng)險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù),市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒有完全樹立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營理念,在外部市場和內(nèi)部考核的雙重壓力下,片面追求指標(biāo)、搶占市場,放寬貸款條件,降低客戶準(zhǔn)入門檻。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對市場與風(fēng)險的選擇上,往往會選擇市場,這必然加大了經(jīng)營的風(fēng)險 2）內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險隨著個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性,從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫錯誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認(rèn)定時產(chǎn)生糾紛。對借款人的身份審核不嚴(yán),造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款,使得貸款擔(dān)保無法落到實(shí)處。 3）銀行客戶資源共享機(jī)制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險極高,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運(yùn)行機(jī)制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過銀行間的網(wǎng)絡(luò)查詢得到。但對于個人客戶,這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。因此,個人住房貸款者,就有可能利用各個銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個銀行同時貸款,給多個貸款銀行造成貸款風(fēng)險。 政策風(fēng)險對于個人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。而對于中國政府而言，一方面會害怕房價過高，夾雜過量泡沫，使得房產(chǎn)市場無法滿足真正需要購房的普通百姓，也使得金融市場不安全；一方面也會謹(jǐn)慎打壓房價或者抬高投機(jī)購房的價格，減少在房地產(chǎn)市場炒作賺取巨額利潤的投機(jī)者，之所以謹(jǐn)慎，也是因?yàn)樾枰_估計(jì)銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風(fēng)險承受能力。我們先來看一下近期政府對于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會通知要求對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但央行未明確定義“第二套房”，各家銀行自主出臺相認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月27日 中國人民銀行：；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行同時宣布下調(diào)個人住房公積金貸款利率。同日，財(cái)政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%?！岸追抠J政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內(nèi)稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。”2010年3月30日 中國工商銀行下發(fā)通知：正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。2010年4月，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。對于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據(jù)普通購房者或者購房投機(jī)者的心態(tài)來說，購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。現(xiàn)在政策上這樣的變動，會十足地打壓一些中高層的購房投機(jī)者。嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。這些遏制房地產(chǎn)泡沫的政策，也同時增加了銀行方面的壓力。從2010年2月份的政策，可以看出，銀行已經(jīng)開始在上漲個人住房按揭貸款的利率。從2010年4月的政策來看，不利于投機(jī)者的繼續(xù)投機(jī)，很多投機(jī)者會放棄繼續(xù)炒作房價，那么房價也會逐步下跌，政府也會不斷地干預(yù)調(diào)控，直至房價跌至一個比較健康的水平?？梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán)，政府調(diào)控利率，使得利率增高，無法炒作房價，部分的房地產(chǎn)投機(jī)商撤出房產(chǎn)市場，于是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌，于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金，這樣周而復(fù)始的循環(huán)，直至房價跌至一個比較健康的水平。歸結(jié)起來，就是房價要處于比較健康的水平，其房價與目前的房價依舊有著很大的差距，在這個過程中，對于房地產(chǎn)投機(jī)者而言，會損失很大，那么很可能出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險，理性違約情況增多。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。這樣就增加了銀行的個人住房按揭貸款的風(fēng)險性。另外，如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場讓很多投機(jī)者感到失望或者恐慌，那么那些投機(jī)者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產(chǎn)，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。從以上分析可以看出，銀行個人按揭貸款收到政策風(fēng)險的影響，當(dāng)政策變化大或者宏觀調(diào)控情況多時，銀行的承受能力有限，容易造成銀行的風(fēng)險。表3 20092010年國家出臺調(diào)控房價政策一覽表 個人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動了房地產(chǎn)銷售和國內(nèi)消費(fèi)市場的繁榮。與此同時，主客觀原因?qū)е碌慕?jīng)濟(jì)香味不規(guī)范使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)形成了一定的風(fēng)險。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險的種類和形成風(fēng)險的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個人住房按揭貸款風(fēng)險的各種種類的分析中，也可看出這些風(fēng)險的共性，即個人住房按揭貸款的風(fēng)險是有規(guī)律，有特征的。那么，是哪些共性和特征呢？知道了解了這些特征，是否有利于我國商業(yè)銀行更好地防范風(fēng)險呢？簡單來說，個人住房按揭貸款風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款風(fēng)險有以下特征。 (1)主觀性：從借款人的角度來看，其個人收入，素質(zhì)，信譽(yù)度使得按揭貸款風(fēng)險具有主觀能動性。從貸款人銀行本身而言，其內(nèi)部人員的職業(yè)道德操守等等，也使得按揭貸款具有了主觀能動性。上一小節(jié)中提及的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，就具有最典型的主觀性特征。例如，商業(yè)銀行與貸款人的信息不對稱。銀行對貸款人的審查主要靠客戶提供的資料或單位證明。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。這些都一定程度上導(dǎo)致了銀行按揭貸款的風(fēng)險。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險的范疇，其實(shí)質(zhì)是人的主觀能動性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險。另外，操作風(fēng)險也具有主觀性，只是其擁有主觀能動性的對象不是貸款人，而是銀行。例如，銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行審核操作規(guī)程。部分房地產(chǎn)開發(fā)商將根本不存的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，出現(xiàn)購房人違約只是金融風(fēng)險的產(chǎn)生，顯然是銀行在審查貸款的環(huán)節(jié)出了問題。這就是銀行在主觀性上使得風(fēng)險存在或者嚴(yán)重。又例如，銀行有時候只注重審查申請材料的合規(guī)性而忽視其真實(shí)性，發(fā)生操作風(fēng)險。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國內(nèi)較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格，基本不會出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險如此嚴(yán)重。 （2）市場性：由于市場利率的變化，房地產(chǎn)價格下跌或者通貨膨脹等影響，可能造成借款人無力還貸或者主動放棄房屋所有權(quán)并且終止償還債務(wù)的現(xiàn)象發(fā)生。市場風(fēng)險就是使個人住房按揭貸款極具市場性的典型風(fēng)險。市場的變化，包括市場利率變化，房地長價格的下跌受挫，會增加風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒》抗纼r過高或者價格下降較多時，會影響貸款的真實(shí)抵押率從而弱化抵押物的抵押擔(dān)保作用，還會影響借款人的財(cái)富水平進(jìn)而影響貸款的償還。在房地產(chǎn)價格正常波動變化條件下，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)可能是最優(yōu)質(zhì)的，但是，如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機(jī)者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險，理性違約情況增多。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補(bǔ)償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。更嚴(yán)重的是，如果房地產(chǎn)價格長期、持續(xù)性的大幅增長使房地產(chǎn)市場泡沫程度加大，一旦市場發(fā)生大的改變比如強(qiáng)烈的宏觀調(diào)控等，使市場的價格預(yù)期逆轉(zhuǎn)，就很容易發(fā)生恐慌性拋盤。這時候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會在一夜之間全部變成不良資產(chǎn)，也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風(fēng)險，即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施，但由于市場低迷和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。再者，利率的調(diào)控變化，也可以看出，個人住房按揭貸款風(fēng)險存在市場風(fēng)險。因?yàn)槠谙掊e配使資產(chǎn)與負(fù)債的利率確定時點(diǎn)發(fā)生不一致，短期負(fù)債到期后，新的負(fù)債將按新的市場利率確定，而長期貸款的利率和計(jì)息方式在貸款發(fā)放時確定，不同利率方式的個人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風(fēng)險。銀行利率的變化，導(dǎo)致還貸利息增加或者減少，一旦增加的數(shù)額過于龐大，又很有可能造成還貸的風(fēng)險。 （3）分散性：造成按揭貸款風(fēng)險分散性的原因有很多，包括個人住房按揭貸款的對象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機(jī)會少等等。 （4）區(qū)域性：各地區(qū)政策不統(tǒng)一，地方法規(guī)不健全使得銀行推出產(chǎn)品和出臺制度規(guī)定無法完全顧及地區(qū)差異，導(dǎo)致出現(xiàn)貸款風(fēng)險。 （5）滯后性：個人住房按揭貸款的期限一般是1030年，風(fēng)險屬于中長期風(fēng)險。按照國際慣例，個人住房貸款的風(fēng)險暴露其一般為38年，那也就是說，國內(nèi)銀行個人住房貸款將步入違約高風(fēng)險期。銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的滯后性，提醒銀行需要計(jì)算好風(fēng)險期的最大承受風(fēng)險的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時需收緊貸款，何時可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險分散，而不是使得所有的風(fēng)險通過滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險集中化，這樣會使銀行在某一時期處于風(fēng)險最高峰的時期，不利于控制風(fēng)險。 （6）多樣性：影響按揭貸款因素的繁雜多樣，使得按揭貸款風(fēng)險具備多樣性的特質(zhì)。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個參與者的自身原因，當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括：信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大風(fēng)險，而這些風(fēng)險中每一種又受到諸多因素影響，如信用風(fēng)險受到購房者的購房目的影響、GDP變化影響、房產(chǎn)市場變化影響、世界金融環(huán)境變化影響等。操作風(fēng)險受到銀行本身的管理制度影響、員工素質(zhì)影響等等。市場風(fēng)險也有很多因素構(gòu)成?？梢钥闯觯唇屹J款的風(fēng)險因素多種多樣。 影響個人住房按揭貸款風(fēng)險的因素以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險壓力測試為例在以上的章節(jié)中，分析了商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風(fēng)險分類以及風(fēng)險的特征。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的角度來寫的。那么，有沒有量的測試或者模型來證明以上理論的正確性，使得這些說辭更有說服力和公信力呢？本節(jié)中，將會以招商銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險壓力測試為模型，用實(shí)在的數(shù)據(jù)和模型分析，來進(jìn)一步論證哪些因素對于按揭貸款信用風(fēng)險的影響比較大，并且用假設(shè)和現(xiàn)在數(shù)據(jù)的代入該模型，使得該模型更有科學(xué)性，使得論證更為合理充分[3]。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。 （2）壓力測試的監(jiān)管要求 新資本協(xié)議對壓力測試的要求識別經(jīng)濟(jì)狀況的可能事件（如經(jīng)濟(jì)或行業(yè)衰退，市場風(fēng)險事件，極端的流動性狀況）和未來變化時銀行的貸款敞口和逾期損失的不利影響。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經(jīng)濟(jì)極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設(shè)宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機(jī)制