【文章內(nèi)容簡介】 035%1,834,38736,730%個人貸款1,088,4597,208%821,5318,840%個人住房貸款852,5313,600%603,1474,931%個人消費(fèi)貸款78,6511,329%74,9641,685%其他貸款157,2772,279%143,4202,224%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,770%119,467612%總計(jì)4,819,77372,156%3,793,94383,882%資料來源：中國建設(shè)銀行股份有限公司2009年年度報(bào)告。2．個人住房貸款的主要風(fēng)險風(fēng)險是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、流動性風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險等等。（1）借款人風(fēng)險。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。還有一些購房者利用銀行間信息不對稱，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購房。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機(jī)過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動蕩。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。個人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進(jìn)行降溫。以上因素將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。（3）流動性風(fēng)險。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18%20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。%%。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。（4）開發(fā)商風(fēng)險。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。本文主要針對個人住房貸款的突出的風(fēng)險分析其風(fēng)險成因，并從源頭上研究防范控制的方法。二、我國個人住房貸款風(fēng)險的主要成因（一）逆向選擇和道德風(fēng)險針對信貸市場借款人信用風(fēng)險的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對稱是引致信用風(fēng)險的重要原因，并會進(jìn)一步影響信貸市場分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。1．個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計(jì)的社會平均信用狀況來確定貸款條件。為防止風(fēng)險，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險偏好者。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。他們利用個人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險。2．個人住房貸款中的道德風(fēng)險道德風(fēng)險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來傷害和損失的可能。個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道德風(fēng)險。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由財(cái)力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。1．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險較小，所以商業(yè)銀行很容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。結(jié)合《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告（20022003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長、消費(fèi)的持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，20012004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。圖3 20012009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從交易方面，商品房銷售額急速增長，%（見圖4），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房價的高速上漲顯示了市場需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖4 19992009年全國及上海商品房平均銷售價格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。從消費(fèi)方面，房價的高速增長已超越了居民的消費(fèi)能力，高房價使眾多購房者卻步。房價收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房價收入比=（商品房平均銷售價格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國主要城市房價收入比計(jì)算結(jié)果如表3：表3 部分城市房價收入比情況（%）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京成都廣州　上海　　　16杭州1617資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國家的房價收入比一般在36倍之間。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價收入比己經(jīng)超過78倍。2003年至2004年房屋銷售價格與可支配收入比較如圖5：圖5 20032004年房屋銷售價格與可支配收入上漲增速資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。2007年房屋銷售價格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實(shí)存在。2．房地產(chǎn)泡沫與個人住房貸款風(fēng)險泡沫經(jīng)濟(jì)往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟(jì)伊始，經(jīng)濟(jì)一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機(jī)者也伺機(jī)逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價格一般還會緩慢上漲。但此時，一有風(fēng)吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機(jī)者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟(jì)就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地