【正文】 （一）個(gè)人住房貸款的基本概念 31．個(gè)人住房貸款的分類 32．個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn) 33．個(gè)人住房貸款的流程 4（二）我國個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn) 51．個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀 52．個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn) 7二、我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因 9（一）逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn) 91．個(gè)人住房貸款中的逆向選擇 92．個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn) 9（二）房地產(chǎn)泡沫 101．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析 102．房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn) 12（三）商業(yè)銀行流動性過剩 131．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析 132．流動性過剩對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響 13（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷 141．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范 142．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘 14三、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施 16（一）建立和完善個(gè)人住房信貸保障制度 161．完善房貸保險(xiǎn)制度 162．設(shè)立房貸擔(dān)保人 16（二）建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系 171．加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析預(yù)測 172．調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置 183．加強(qiáng)銀行自身操作管理 18（三）適應(yīng)市場需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 191．創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種 192．增加個(gè)人住房貸款的利率品種 19（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)控及預(yù)測 201．加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選 202．拓寬房地產(chǎn)融資渠道 20結(jié)束語 22參考文獻(xiàn) 23致 謝 24聲明及論文使用的授權(quán) 25前 言（一）研究意義美國“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即說明了一個(gè)事實(shí)：住房貸款雖然相對比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會迅速擴(kuò)張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的特殊地位以及牽涉到千家萬戶、各利益主體的切身利益，加上近幾年房價(jià)持續(xù)大幅上漲及宏觀調(diào)控的雙重影響，下一步房地產(chǎn)價(jià)格漲跌狀況和房地產(chǎn)市場發(fā)展格局深刻影響到消費(fèi)者、投資者、地產(chǎn)商、銀行、政府以及各房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)主體：對商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)泡沫破滅后，銀行投向房地產(chǎn)的一些資金面臨著收不回來的危險(xiǎn)，許多貸款最終成為呆帳、壞帳，不良貸款比例會大幅上升。如果泡沫很嚴(yán)重，破滅后造成的價(jià)格下跌幅度巨大，銀行遭受的損失過大，有可能損害銀行的信譽(yù)，存款者會對銀行的信用產(chǎn)生懷疑，對銀行進(jìn)行擠兌，造成金融恐慌，甚至引發(fā)銀行的破產(chǎn)。對于我國而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，因此隨著數(shù)量的增長，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來越多，而對于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。第4章針對第3章所列舉的風(fēng)險(xiǎn)原因，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。主要包括：住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國家安居工程發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款等。由于住房價(jià)值大，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時(shí)間的積累，因此個(gè)人住房貸款期限短則幾年，長則10年、20年，最長期限可達(dá)30年。銀行對借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對借款人資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。截止2009年，比剛剛起步時(shí)的1997年末()，增長了185倍，而個(gè)人住房貸款在銀行的消費(fèi)貸款余額中所占比例要達(dá)到80％以上。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。個(gè)人住房貸款期限長，在貸款期限內(nèi)，社會經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場必然發(fā)生變化。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。一些開發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，20012004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖3）。2003年至2004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入比較如圖5：圖5 20032004年房屋銷售價(jià)格與可支配收入上漲增速資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。大凡按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。 2．流動性過剩對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響貨幣市場的高流動性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。特別是房貸相對來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。一個(gè)合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。這一險(xiǎn)種對住房金融乃至房地產(chǎn)市場的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但是目前各地?fù)?dān)保公司仍然面臨著以下幾個(gè)問題:(1)信用普遍不高，難以得到銀行的認(rèn)可；(2)自身定位不明確，服務(wù)對象模糊，擔(dān)保條件苛刻，收費(fèi)不盡合理；(3)擔(dān)保行業(yè)本身就屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，目前置業(yè)擔(dān)保公司由各地分別設(shè)立，置業(yè)擔(dān)保市場處于 “各自為營”的狀況，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，難以通過規(guī)模效益來規(guī)避市場整體風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場虛假繁榮，這時(shí)國家會對房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場的過快增長和消費(fèi)者的過度需求。3．加強(qiáng)銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，除了依據(jù)有關(guān)的證明材料及信貸調(diào)查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應(yīng)充分運(yùn)用信用風(fēng)險(xiǎn)測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進(jìn)行判定。也通過不同貸款品種的組合降低了風(fēng)險(xiǎn)。具體分析，有以下幾種產(chǎn)品組合方案可供選擇：+固定利率債券?？傊虡I(yè)銀行要抓住央行房貸利率市場化政策給予的機(jī)遇，以個(gè)人住房固定利率產(chǎn)品的開發(fā)為突破口，利用房貸期限相關(guān)的金融衍生品也可以幫助銀行規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。分析產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因和防范風(fēng)險(xiǎn)，對保護(hù)和擴(kuò)大國內(nèi)消費(fèi)需求，防范金融危機(jī)，創(chuàng)造良好的社會氛圍與法制環(huán)境都有積極的作用。結(jié)束語當(dāng)前城鄉(xiāng)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)在迅速發(fā)展，同時(shí)，也暴露出很多問題，重新認(rèn)識個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識，降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。把優(yōu)質(zhì)、誠信的開發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶退出機(jī)制，根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營狀況、誠信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。商業(yè)銀行再推出固定利率房貸的同時(shí)，在市場上找到利率互換的交易對手，以固定利率房貸的規(guī)模為名義金額，商業(yè)銀行定期支付給交易對手固定利率利息（利率水平等同于固定利率房貸水平），同時(shí)從交易對手那里獲得浮動利率利息收入，以此改變商業(yè)銀行資產(chǎn)的現(xiàn)金流特征，將資產(chǎn)項(xiàng)目的固定利率變?yōu)楦印６》抠J款款限很長，固定利率也同樣使銀行面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。銀行還應(yīng)當(dāng)?shù)闹ε囵B(yǎng)房信貸業(yè)務(wù)人員的職業(yè)操守，使其嚴(yán)守職業(yè)道德；運(yùn)用合理的激勵約束機(jī)制，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度。當(dāng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)時(shí)，房地產(chǎn)市場的價(jià)格比較平穩(wěn)，為拉動消費(fèi)需求、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。面對我國個(gè)人住房貸款擔(dān)保人缺位的狀況，2000年后我國各地先后設(shè)立起地方性置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。進(jìn)一步分析可發(fā)現(xiàn)，其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。更有甚者，有的開發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房價(jià)以求多貸款，事后再將超過正常房價(jià)的資金返給借款人等等。房地產(chǎn)業(yè)集中過多的銀行資金，會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對象。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低至貸款金額以下時(shí)，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時(shí)，銀行本身的財(cái)務(wù)狀況就會惡化，容