淺談個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范(魏小英)-資料下載頁
2025-05-17 13:51本頁面
【正文】 制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，建議商業(yè)銀行定期報(bào)送個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量情況、個(gè)人住房貸款經(jīng)營(yíng)情況、個(gè)人住房貸款最大風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告情況等。監(jiān)管部門要加大對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理力度 （四）開辟律師業(yè)務(wù)與個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點(diǎn)確立個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制，個(gè)人住房按揭從根本上講是一種融資活動(dòng)，其突出特點(diǎn)是信用行為，而對(duì)于信用程度的認(rèn)定往往需要有專業(yè)法律技能，因此律師業(yè)介入個(gè)人住房按揭成為必要和可能。實(shí)際上律師業(yè)與按揭的競(jìng)合在國(guó)際上是十分普遍的，而我國(guó)在目前仍缺乏足夠的結(jié)合面。因?yàn)槁蓭熤辽倏梢栽谝韵聨讉€(gè)方面發(fā)揮其重要作用：對(duì)開發(fā)商進(jìn)行資信審查。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊(cè)資金來源及注資是否充足，公司組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)是否健全等。對(duì)購(gòu)房人的資信進(jìn)行審查。首先審查購(gòu)房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其次審查經(jīng)濟(jì)收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購(gòu)房，是否存在“炒樓”意圖等情況。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行論證審查。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以及是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建、該項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時(shí)取得合法有效證明等。代為起草、簽訂住房按揭合同、購(gòu)房合同甚至是保險(xiǎn)合同。從合同形式、合同內(nèi)容兩方面依法維護(hù)開發(fā)商、銀行、購(gòu)房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實(shí)性和合法性。律師對(duì)按揭資金的流向可以起監(jiān)管職能。律師通過對(duì)開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進(jìn)度有計(jì)劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。 因此律師介入住房按揭業(yè)務(wù)，從防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的角度講具有重大意義。（五）、建立合理的激勵(lì)機(jī)制，提高賴賬成本，以有效地防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 道德風(fēng)險(xiǎn)存在于貸款合同發(fā)生后的信息不對(duì)稱，銀行無法觀察到借款人的行為，無法隨時(shí)掌握借款人經(jīng)濟(jì)條件、家庭等方面的變動(dòng)情況。從個(gè)人的角度看，守信用是有成本的。同時(shí)，不守信用也會(huì)對(duì)個(gè)人帶來成本，比如受到法律的制裁和道德的譴責(zé)，或是喪失社會(huì)的信任等。因此，如果守信的成本小于不守信的成本，顯然借款人會(huì)選擇守信。如果守信的成本大于不守信的成本，則他會(huì)選擇不守信。對(duì)于后一種情況，解決的途徑有兩個(gè):一是建立一種激勵(lì)制度，給守信者以鼓勵(lì)，以一定程度上彌補(bǔ)守信成本。二是提高不守信的成本。一般來說，一個(gè)卓有成效的激勵(lì)機(jī)制應(yīng)該確保個(gè)人守信所得到的報(bào)酬與守信程度呈高度的敏感性。銀行有必要建立這樣的守信激勵(lì)體系，即對(duì)守信用者給予獎(jiǎng)勵(lì)，如給予其在其它消費(fèi)信貸辦理時(shí)的優(yōu)惠，信用卡使用上的優(yōu)惠等，或給予金融信息服務(wù)和個(gè)人理財(cái)方面的優(yōu)惠服務(wù)等?？紤]到不完全信息的情況，銀行難以掌握借款人未來的守信程度，最優(yōu)的激勵(lì)機(jī)制應(yīng)該是設(shè)置分級(jí)遞增的信用優(yōu)惠政策:隨著借款人守信的時(shí)間的增加，優(yōu)惠逐步遞增。解決道德風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)途徑是加大借款人不守信用的成本，這就需要社會(huì)建立信用制裁制度，即對(duì)不守信用者，采取一定的制裁和懲罰，包括金融制裁、社會(huì)信用制裁、輿論制裁和法律制裁等四個(gè)層次。讓借款人意識(shí)到，.一旦違約，自己必須付出很大代價(jià)，明智的選擇只能是守信。 此外，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，銀行方面還必須重視住房市場(chǎng)的景氣循環(huán)和周期分析，以及時(shí)調(diào)整有關(guān)貸款條件。住房市場(chǎng)的發(fā)展要受到國(guó)家或城市的整體經(jīng)濟(jì)景氣、人口變動(dòng)、政策變化等因素的影響。不同國(guó)家、不同地方、不同時(shí)期、不同的市場(chǎng)環(huán)境都會(huì)使住房市場(chǎng)具有不同的特征，使住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)。住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)是理性違約產(chǎn)生的一個(gè)主要因素，當(dāng)住房?jī)r(jià)格回落時(shí)，住房作為住房抵押貸款的擔(dān)?；A(chǔ)就會(huì)被削弱，理性違約風(fēng)險(xiǎn)就可能出現(xiàn)。(六)完善個(gè)人住房按揭貸款的相應(yīng)法律法規(guī)。目前個(gè)人住房貸款所依據(jù)的僅有《合同法》、《擔(dān)保法》、《貸款通則》等綜合法律法規(guī)。應(yīng)制定個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)統(tǒng)一操作流程，明確發(fā)放對(duì)象，規(guī)范不良貸款處置，落實(shí)監(jiān)督責(zé)任。要完善社會(huì)保障方面的法規(guī)，出臺(tái)社會(huì)保險(xiǎn)法、社會(huì)救濟(jì)法等，使個(gè)人財(cái)產(chǎn)因還債之后當(dāng)事人仍然可以擁有生存的起碼條件?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】鄭之杰主編，《房地產(chǎn)金融》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2001年版。彭順武，《個(gè)人住房貸款》，《零售貸款業(yè)務(wù)工作手冊(cè)》，2008年元月?！兜禺a(chǎn)泡沫與金融危機(jī)》、經(jīng)濟(jì)管理出版社，2002年版，最高人民法院，《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，2007年11月14日。張新勝、李志彬，“我國(guó)住房消費(fèi)信貸發(fā)展中的問題與思考”，《中國(guó)金融半月刊》，2007年第8期。徐清，“健全二手房貸款支持體系的建議”，《上海金融》，2007年第9期。張啟陽，“我國(guó)征信制度建設(shè)的構(gòu)想”，《中國(guó)金融半月刊》，2007年第23期。中華人民共和國(guó)合同法[M]。1999年10月1日起實(shí)施巫燕玲，《加息預(yù)期助長(zhǎng)提前還貸，商業(yè)銀行嚴(yán)陣以待》，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，網(wǎng)址：,2008年3月26日1劉桂林，《律師在樓宇按揭中如何維護(hù)消費(fèi)者利益》，載于《北京晨報(bào)》。1王涌泉，《住房按揭法律問題研究》，載于中國(guó)資產(chǎn)證券化專業(yè)網(wǎng)。1盧瓊，“房地產(chǎn)樓花按揭研究”，《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。1鄭翔，“防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策建議”，《新重慶城市開發(fā)與建設(shè)》2003年第8期。1[J].2003041馬蔚華、周瑋等，“商業(yè)銀行如何防范操作風(fēng)險(xiǎn)”，《中國(guó)金融》，2005年16期。14
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