個人住房信貸“假個貸”的成因及風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-06-13 13:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 康發(fā)展的嚴(yán)重障礙同時由于我國目前仍停留在建立個人征信制度的起步階段還沒有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)使得個人信用信息的采集與利用無法可依社會信用法制建設(shè)的滯后以及失信懲罰機(jī)制的缺位又助長了部分企業(yè)和個人不講信用行為的發(fā)生（2）銀行內(nèi)部的原因①對風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的把握不到位個人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長性好已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭之地但在激烈的市場競爭環(huán)境中受粗放經(jīng)營時代形成的信貸文化的影響各家商業(yè)銀行在爭搶市場份額過程中存在著不同程度的“冒進(jìn)”主義思想特別是個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露往往在貸款發(fā)放的5～8年后開始眼前賬面上相對對公貸款而言較低的不良率便助長了這種“冒進(jìn)”主義思潮在住房金融業(yè)務(wù)條線的蔓延同時由于國內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以公司類貸款為主經(jīng)營個人類貸款的時間不長、經(jīng)驗(yàn)不足對個人住房貸款的市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的形成、風(fēng)險(xiǎn)的識別和計(jì)量研究不夠但以移植公司類貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)作為指導(dǎo)思想制定出來的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程與風(fēng)險(xiǎn)控制流程往往又與市場脫節(jié)得不到市場和客戶的認(rèn)同不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展因此樹立新型科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化正確把握風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的平衡點(diǎn)是商業(yè)銀行面臨的重要課題②對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)中介公司的審查不到位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的審查分兩種情況一種情況是銀行無開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目一種是有銀行開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目對前一種情況由于銀行處于弱勢地位只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級、營業(yè)執(zhí)照以及項(xiàng)目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊全對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項(xiàng)目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競爭的壓力不敢深入了解對銀行有開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深人不全面特別是對企業(yè)預(yù)收售房款的估計(jì)過于樂觀在二手房按揭貸款中由于缺乏量化指標(biāo)對房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設(shè)③對借款人的審查不到位對借款人的審查重點(diǎn)是對借款人購房行為真實(shí)性、首付款的真實(shí)性以及房價(jià)的合理性進(jìn)行審查因?yàn)閷杩钌暾埲松鲜銮闆r的審查對于銀行防范“假個貸”有著重要作用盡管在銀行的個人住房貸款操作流程中對借款申請人的審查有著嚴(yán)格的制度要求但在以效率取勝的激烈市場競爭中絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實(shí)性審查作為影響效率的重要因素之一或流于形式敷衍了事或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求事先進(jìn)行針對性的準(zhǔn)備從而輕而易舉地化解銀行為防范“假個貸”而設(shè)計(jì)的措施 ?、苜J后管理不到位個人住房貸款期限長嚴(yán)格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高但在以規(guī)模論英雄的今天在個人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下銀行各級管理人員的貸后管理意識跟不上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求“重營銷輕管理”的思想還不同程度地存在于各級管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中主要表現(xiàn)在一是各級行配備的貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸款催收手段單一、貸后管理的科技支撐缺乏二是貸后管理制度的執(zhí)行不力按照銀行個人住房貸款貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求貸后管理人員每季度對次級、可疑類貸款要進(jìn)行全面檢查每季度要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行回訪但這些制度的規(guī)定沒有落實(shí)到行動上個人住房信貸“假個貸”防范的對策（1）地方行政部門方面①加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益關(guān)系到國家建設(shè)和諧社會的大局因此在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行
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