【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)予以處理，以保證以較低的成本投入，最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高安全保障的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)管理是一種系統(tǒng)的過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)管理通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分析、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理。風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是通過(guò)減少風(fēng)險(xiǎn)損失，獲得較高的安全保障，而非藉此獲得巨額額外收入。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理概述 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析，采用合理經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以防范和處理，以最小成本獲得最大安全保障的一種管理活動(dòng)。即 在主觀上盡可能做到有備無(wú)患或在無(wú)法避免時(shí)也能尋求切實(shí)可行的補(bǔ)償措施，從而減少意外損失或進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)為我所用。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理定義包含以下三層含義： ，因此房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅是工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，同時(shí)包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)外多種不確定因素的管理。同時(shí)要協(xié)調(diào)好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各利害干系人的關(guān)系。 、方法和程序的核心在于構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)管理框架，完善風(fēng)險(xiǎn)管理流程和運(yùn)用科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理技 術(shù)手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。 7 效能。在決策時(shí)，期望達(dá)到上述目標(biāo)，然而是否能達(dá)到，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)是否全面正確，而且還取決于實(shí)施控制方案過(guò)程中效果評(píng)價(jià)，對(duì)控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究 過(guò)渡 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的含義 風(fēng)險(xiǎn) 識(shí)別包括確定風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的條件，描述其風(fēng)險(xiǎn)特征和確定哪些風(fēng)險(xiǎn)事件有可能影響本項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的是減少項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)不確定性。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的自始自終定期進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)是： (1)風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃。 (2)項(xiàng)目規(guī)劃。項(xiàng)目規(guī)劃中的項(xiàng)目目標(biāo)、任務(wù)、范圍、進(jìn)度計(jì)劃、費(fèi)用計(jì)劃、資源計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃及項(xiàng)目承擔(dān)方、業(yè)主方和其他利益相關(guān)者對(duì)項(xiàng)目的期望值等都是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)。 (3)風(fēng)險(xiǎn)種類。風(fēng)險(xiǎn)種類指那些可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生正負(fù)影響的風(fēng)險(xiǎn)源。一般的風(fēng)險(xiǎn)類型有技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、組織機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)及法律法規(guī)變更等。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)種類應(yīng)能反映出項(xiàng)目所在行業(yè)及應(yīng)用領(lǐng)域的特征。 (4)歷史資料。項(xiàng)目的歷史資料可以從項(xiàng)目及相關(guān)項(xiàng)目的歷史檔案及公共信息渠道中獲取。 (5)制約因素和假設(shè)。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，可分三步進(jìn)行： 第一步，收集記錄三方面的資料。 8 1)項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)的說(shuō)明書(shū)。它可提供識(shí)別項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)的不確定性； 2)項(xiàng)目的前提、假設(shè)和制約因素。它可以幫助識(shí)別隱藏的風(fēng)險(xiǎn)； 3)可與本項(xiàng)目類比的先例。 第二步，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)估計(jì)。 風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)估計(jì)是要明確項(xiàng)目的目標(biāo)、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)以及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的手段和資源，以確定項(xiàng)目及其 環(huán)境的變數(shù)。通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)形式估計(jì)，項(xiàng)目管理班子全體可以從一個(gè)新的角度重新審查項(xiàng)目計(jì)劃，認(rèn)清項(xiàng)目形勢(shì)，揭露原來(lái)隱藏的假設(shè)、前提和以前未曾發(fā)覺(jué)的風(fēng)險(xiǎn)。 第三步，根據(jù)直接或間接的癥狀將潛在的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的工具和技術(shù) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別首先需要對(duì)制定的項(xiàng)目計(jì)劃、項(xiàng)目假設(shè)條件和約束條件、與本項(xiàng)目具有可比性的已有項(xiàng)目的文檔及其他信息進(jìn)行綜合會(huì)審。然后在會(huì)審的基礎(chǔ)上應(yīng)用德?tīng)柗欠ā㈩^腦風(fēng)暴法和核對(duì)表等信息收集技術(shù)獲取新的信息資源并進(jìn)行綜合評(píng)審。 本質(zhì)上是一種反饋匿名函詢法。其做法是，在對(duì)所要預(yù)測(cè)的 問(wèn)題征得專家的意見(jiàn)之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計(jì)，再匿名反饋給各專家，再次征求意見(jiàn)，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見(jiàn)?？傊?，它是一種利用函詢形式的集體匿名思想交流過(guò)程。 就是團(tuán)隊(duì)的全體成員自發(fā)地提出主張和想法。頭腦風(fēng)暴法更注重想出主意的數(shù)量，而不是質(zhì)量。這樣做的目的是要團(tuán)隊(duì)想出盡可能多的主意，鼓勵(lì)成員有新奇或突破常規(guī)的主意。其遵循的原則是：不進(jìn)行討論，沒(méi)有判斷性評(píng)論。頭腦風(fēng)暴法在幫助解決問(wèn)題團(tuán)隊(duì)獲得最佳可能方案時(shí)很有效。 9 核對(duì)表是基于以前類比項(xiàng)目信息及其他相關(guān)信息編制的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別核對(duì) 圖表。核對(duì)表一般按照風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源排列。利用核對(duì)表進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要優(yōu)點(diǎn)是快而簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是受到項(xiàng)目可比性的限制。 分析 SWOT 技術(shù)是分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與弱勢(shì)、項(xiàng)目外部機(jī)會(huì)與威脅綜合分析的代名詞。 SWOT 技術(shù)作為一種系統(tǒng)分析工具，其主要目的是對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅各方面，從多角度對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析識(shí)別。 這個(gè)說(shuō)法欠妥 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別要減少項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)不確定性，就要弄清項(xiàng)目的組成、各個(gè)組成部分的性質(zhì)、他們之間的關(guān)系、項(xiàng)目同環(huán)境之間的關(guān)系等。項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)是完成這項(xiàng)任務(wù)的有力工具。 、經(jīng)驗(yàn)和判斷 專家分析法 以前完成的項(xiàng)目積累起來(lái)的資料、數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，項(xiàng)目班子成員個(gè)人的常識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和判斷在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)非常有用。另外，把項(xiàng)目有關(guān)各方找來(lái)，同他們就風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別進(jìn)行面對(duì)面的討論，也有可能發(fā)現(xiàn)一般規(guī)劃活動(dòng)中未曾或不能發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)報(bào)表分析法 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的風(fēng)險(xiǎn)損失和風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)用進(jìn)行分析，來(lái)識(shí)別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財(cái)務(wù)狀況表、利潤(rùn)分配表等。 敏感性分析研究在項(xiàng)目壽命周期內(nèi)，當(dāng)項(xiàng)目變數(shù) (例如產(chǎn)量、產(chǎn)品價(jià)格、變動(dòng)成本等 )以及項(xiàng)目的 各種前提與假設(shè)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目的性能 (例如現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 )會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化以及變化范圍如何。敏感性分析能夠回答哪 10 些項(xiàng)目變數(shù)或假設(shè)的變化對(duì)項(xiàng)目的性能影響最大。這樣，項(xiàng)目管理人員就能識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)隱藏在哪些項(xiàng)目變數(shù)或假設(shè)下。 系統(tǒng)分析法就是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的容易被認(rèn)識(shí)的事物，將大系統(tǒng)分解成小系統(tǒng)，從而識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的方法。 法 此法不僅能識(shí)別出導(dǎo)致事故發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，還能計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的概率。事故樹(shù)由結(jié)點(diǎn)和連接結(jié)點(diǎn)的線組成。結(jié)點(diǎn)表示事件，而連線則表示事件之間的關(guān) 系。事故樹(shù)分析是從結(jié)果出發(fā)，通過(guò)演繹推理查找原因的一種過(guò)程。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹(shù)分析不但能夠查明項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，求出風(fēng)險(xiǎn)事發(fā)生的概率，還能提出各種控制風(fēng)險(xiǎn)因素的方案。既可用做定性分析，也可用做定量分析。 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的一個(gè)主要標(biāo)志是建立了風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)過(guò)程，從系統(tǒng)的角度來(lái)認(rèn)識(shí)和理解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從系統(tǒng)過(guò)程的角度來(lái)管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程，一般由若干主要階段組成，這些階段不僅其間相互作用，而且與項(xiàng)目管理其他管理區(qū)域也相互影響，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理階段的完包頭可能需要項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員的努力。 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，許多風(fēng)險(xiǎn)具有較強(qiáng)的隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)可能相互作用，引起風(fēng)險(xiǎn)的原因更是錯(cuò)綜復(fù)雜，需要采取科學(xué)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)控制的前提，只有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及其因素進(jìn)行系統(tǒng)的識(shí)別，才能對(duì)其進(jìn)一步分析研究，制定對(duì)策，實(shí)施控制。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一般按照以下步驟進(jìn)行。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分解 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分解途徑，包括： (l)目標(biāo)：識(shí)別影響房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)； 11 (2)時(shí)間：識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不 同進(jìn)展階段的風(fēng)險(xiǎn)； (3)結(jié)構(gòu)：按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解； (4)環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會(huì)、政治、軍事、社會(huì)、心理等非自然環(huán)境中一切同房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的環(huán)境； (5)因素：按照房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素分解。 建立初始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)清單 就是建立房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)的一覽表，由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的編碼、因素、事件、后果等構(gòu)成。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 對(duì)初始建立的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)后果分析，剔除一般性風(fēng)險(xiǎn)，保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究 對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗(yàn) (數(shù)據(jù) )及有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的資料。 確立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)清單 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)清單是進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估的基礎(chǔ)。 12 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究 過(guò)渡 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，其風(fēng)險(xiǎn)都有自身的規(guī)律、特點(diǎn)、影響范圍和影響程度，通過(guò)分析，可以將它們的影響統(tǒng)一成各風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)影響程度的形式，具體可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析和評(píng)價(jià)。 (1)風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析。即分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能在項(xiàng)目的哪個(gè)階段、哪個(gè)環(huán)節(jié)上發(fā)生。 有許多風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的階段性，有的風(fēng)險(xiǎn)是直接與具體的工程活動(dòng)相聯(lián)系的。這種分析對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警有較大的作用。 (2)風(fēng)險(xiǎn)的影響和損失分析。風(fēng)險(xiǎn)的影響是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，有的風(fēng)險(xiǎn)影響面較小，有的風(fēng)險(xiǎn)影響面較大，可能導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的中斷或報(bào)廢。而風(fēng)險(xiǎn)之間往往是相聯(lián)系的，例如通貨膨脹引起物價(jià)上漲，則不僅會(huì)影響后期的采購(gòu)、各種費(fèi)用的支出，而且會(huì)影響整個(gè)后期的工程費(fèi)用。 由于設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)，不僅會(huì)造成工期拖延，還會(huì)造成費(fèi)用提高。有的風(fēng)險(xiǎn)是相克的，其作用可以互相抵消。例如反常的氣候條件、設(shè)計(jì)圖紙拖延等在同一時(shí)間 段發(fā)生，則它們對(duì)總工期的影響可能是重疊的。 (3)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性分析。即研究風(fēng)險(xiǎn)自身的規(guī)律性，通常可以用概率來(lái)表示。 (4)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)數(shù)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素非常多，涉及到各個(gè)方面，但人們并不是對(duì)所有的風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)十分重視。否則將會(huì)大大增加管理費(fèi)用，而且可能會(huì)干擾正常的決策過(guò)程。在具體的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策過(guò)程中，對(duì)損失期望值很大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)損失期望值一般的風(fēng)險(xiǎn) (發(fā)生的可能性不大且損失也不大的風(fēng)險(xiǎn)、可能性較大但損失極小的風(fēng)險(xiǎn)、損失比較大但可能性較小的風(fēng)險(xiǎn) )需要顧及到；對(duì)損失期望值較小的風(fēng)險(xiǎn) (發(fā)生的可能性較小 或即使發(fā)生損失也很小的風(fēng)險(xiǎn) )可以不考慮。 13 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法 目前比較常用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有調(diào)查和專家打分法、盈虧分析法、敏感性分析法，以下著重介紹敏感性分析法和調(diào)查和專家打分法。 (1)敏感性分析法 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的某些不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)因此受到的影響程度，進(jìn)而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。假設(shè)某不確定性因素發(fā)生很小的變化，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生很大的影響，則可認(rèn)為該項(xiàng)目對(duì)該因素很敏感。 房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析 是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等，對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性，還可以啟發(fā)投資分析人員對(duì)那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。它是測(cè)定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，衡量其可靠性的最常用和最有效的方法。它主要考察各相關(guān)要素發(fā)生變動(dòng)時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力變化的范圍和幅度。 本文就單因素敏感性分析步驟進(jìn)行介紹，其分為以下幾個(gè)步驟進(jìn)行： 首先，確定分析指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的選定，與著手進(jìn)行的任務(wù)及其目的有關(guān)。 在項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究階段，各種經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不完全、可信程度不高，常使用簡(jiǎn)單投資收益率和投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目的初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究階段，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要采用凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等。敏感性分析可以圍繞這些指標(biāo)進(jìn)行。一般而言，敏感性分析的指標(biāo)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)一致，不應(yīng)超出所選用的指標(biāo)范圍而另立分析指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不少過(guò)兩個(gè)時(shí)，敏感性分析可以圍繞其中最重要的一個(gè)或部分指標(biāo)進(jìn)行。 其次，選定需要分析的不確定因素 14 雖然影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的因素通常很多，而且嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，凡是影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素都具有某種未來(lái)不確定性 ，但沒(méi)有必要對(duì)所有這些因素進(jìn)行敏感性分析，應(yīng)當(dāng)事先仔細(xì)選定不確定因素。選定原則有兩條： 第一，預(yù)計(jì)其可能變動(dòng)的范圍內(nèi)，其變動(dòng)將比較強(qiáng)烈地影響經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 第二，對(duì)其在確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中采用的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大。選定不確定性因素應(yīng)當(dāng)把這兩點(diǎn)結(jié)合起來(lái)進(jìn)行。 第三，計(jì)算正常情況下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的值分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)受不確定因素變化的影響程度，必須以正常情況下 (不確定因素未發(fā)生變動(dòng)時(shí) )經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)為參照。因此，必須首先計(jì)算正常情況下經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)值。敏感性分析中經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)，應(yīng)該與確定性經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的 指標(biāo)相一致，通常選用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值或投資收益率。 第四，分析計(jì)算不確定因素變動(dòng)時(shí)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)選定的不確定因素，設(shè)定若干變動(dòng)幅度，假定其他因素不變，每次只變動(dòng)一個(gè)因素，分別計(jì)算各變動(dòng)幅度 (通常以變化率表示 )導(dǎo)致的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的值。重復(fù)上述，依次計(jì)算所有因素在各變動(dòng)幅度內(nèi)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)值。 最后，判斷項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度 針對(duì)項(xiàng)目各不確定因素的允許最大變化幅度，逐個(gè)分析這種變動(dòng)幅度在實(shí)際中出現(xiàn)可能性的大小。如果這種變幅在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)可能性較大，且該因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)又比較敏感，那么該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程 度較大。反之，如果各不確定因素允許最大變化幅度在實(shí)際中出現(xiàn)的可能性均不大，且各因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)又不敏感，則該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。 (2)調(diào)查和專家打分法 調(diào)查和專家打分法是一種最常用的、最簡(jiǎn)單的、易于應(yīng)用的分析方法。它的應(yīng)用由兩步組成；首先，辨識(shí)出某一特定房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的所有風(fēng)險(xiǎn)，列出風(fēng)險(xiǎn)因素；其次，利用專家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可