【正文】 零售額比重達(dá) ％；縣及縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長 ％。 ? 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈 01020301999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020平方米 城市人均居住面積（平方米） 增長趨勢 圖： A 市 歷年 城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 從 1999 年至 2020 年， A 市 人均居住面積從 平方米增加到了 平方米， 8年時(shí)間增加了 平方米，增長比較緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈。 人民生活水平 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快， 2020 年以后已經(jīng)突破萬元大關(guān) 4887627095201094410413540466529 . 6 %1 3 . 8 %5 . 7 %3 0 . 1 %8 . 6 %4 . 9 %200040006000800010000120002000 2001 2002 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%城市人均可支配收入（元） 增幅 趨勢線 圖： A 市 歷年 城市居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 在 2020 年以前， A 市 人均可支配收入都在一萬元以內(nèi)， 2020 年以后開始突破萬 元大關(guān)。 %%% %%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢 圖： A 市 國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)） ? 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好 從發(fā)展速度來看，隨著各個(gè)產(chǎn) 業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長， A 市 第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明 A 市 的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 截止 2020 年末 A 市 人均 GDP 為 9965 元即 1328 美元，現(xiàn) A 市 的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長的發(fā)展階段。 （其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，是 1996 年以來最快的一年。 廣場地下二層至負(fù)四層，設(shè)有 700 個(gè)停車位的大型停車場，全面滿足廣場和居住自駕車的停車需求。將與廣場負(fù)五層 25 米寬的過道 相連通。 盛華國際廣場 三面環(huán)路，有 5 條公交線路在廣場前設(shè)站，公交線路覆蓋 A 市 三大區(qū)，在 A 市 的任何地方都可以輕松到達(dá)廣場。正對文 明 廣場，西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。 盛華國際廣場 處于目前 A 市 第一大商圈核心地，位于廣場前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬輛以上，人流量在 30 萬以上，在以其為中心 5 公里半徑內(nèi)人口達(dá)50 余萬人， 2 公里內(nèi)半徑內(nèi)有 20 萬人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。 在 A 市 510 年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以 人民路 、人民中路 為軸心約 10 平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為 A 市 的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。 第四章 項(xiàng)目市場情況評估 一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （一 ） A 市 經(jīng)濟(jì)格局 ? A 市 第一商圈的形成 A 市 經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀，目前已經(jīng)逐步形成以 人民中路 、 人民路 為頂點(diǎn)，東西兩翼發(fā)展，以人民路為軸線， 人民中路 、 人民路 為中心，各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。 四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)完成。 整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)兩條景觀軸，東西向景觀軸把 文明廣場 氣氛與山地公園的景色引入小區(qū)，使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。 在交通組織上，采用人車分流，在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個(gè)車庫入口，這樣車輛能直接便捷地進(jìn)出車庫，消減停車對周圍的影響。 配套商業(yè)結(jié)合場地特點(diǎn)在兼顧 文明廣場 與公園的同時(shí)采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個(gè)單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 （表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 序 號 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1 總用地面積（平方米） 2 總建筑面積（平方米） 3 地上建筑面積（平方米） 其中 商場 高層住宅 車庫 4 地下建筑面積 其中 商場 停車場 5 建筑層數(shù) 地上 13 層， 422層 地下 4 層 6 建筑總高 80米 7 建筑層 高 地上 — 4 米 地下 4 米 8 總戶數(shù) 836 9 建筑容積率 10 綠地率 30％以上 11 車位 828個(gè) 本次評估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分，其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售，估算商業(yè)中商鋪（門面）約 18000 平方米，可銷售車庫約 20000 平方米，具體見下表： 編號 項(xiàng)目 分類項(xiàng)目 總建筑面積（ ㎡ ） 合計(jì)（ ㎡ ） 1 住宅 住宅 2 商業(yè) 商場 商鋪 3 車庫（位） 車位（出售） 停車場 合計(jì) 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由 深圳市 ABC 建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)，并報(bào) A 市 規(guī)劃局，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡介如下： “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目定位為高檔，由一棟大型商業(yè)廣場和六棟高層及會(huì)所等組成。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。 A 市 政府通過對舊城改造和新城的開發(fā)，確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合 A 市 舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方米），停車場為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。該項(xiàng)目總占地 平方米（約合 畝），建筑總面積 平方米。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評價(jià) 一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 “ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目位于 A 市 中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通 1 萬余平方米的 文明廣場 ，位于城市中軸黃金核心地段。在 A 市 激烈的市場競爭中，“紅山 新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲、商品房 萬平方米 。 附：借款人基本情況表： 借款人名稱 經(jīng)營情況 資質(zhì)等級 三級 年開發(fā)規(guī)模 年竣工量 年銷售量 竣工產(chǎn)品合格率 100% 竣工產(chǎn)品優(yōu)良率 100% 財(cái)務(wù)情況 注冊資本 5300 萬 元 實(shí)收資本 5300 萬元 總資產(chǎn) 17146 萬元 所有者權(quán)益 11831 萬元 資產(chǎn)負(fù)債率 31% 流動(dòng)比率 151% 存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額 11831 資產(chǎn)報(bào)酬率 % 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 37% 利息保障倍數(shù) 資本積累率 82% 信用情況 貸款利息實(shí)收率 100% 貸款不良率 0 客戶信用評級得分 信用等級 AA 授信控制量 我行已提供信用量 貸款紀(jì)錄 貸款行 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 建設(shè)銀行 1600 1600 % 正常 抵押 保證記錄 被保證人 起止時(shí)間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔(dān)保方式 四、企業(yè)前景評價(jià) 盛華投資公司 具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。截止 2020 年 12 月末，該公司在建行存款余額為 1520 萬元；信用社存款余額為 500 萬元。 公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平 。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場營銷部、財(cái)務(wù)部。在 A 市激烈的市場競爭中，“ 紅山 新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲、商品房 萬平方米 。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 第二章 借款人評價(jià) 一、借款人概況 盛華投資公司（以下簡稱盛華 ）成立于 2020 年 11 月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。 七、評估結(jié)論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資計(jì)劃可行 ，財(cái)務(wù)評價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評為 AA 級，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 資金動(dòng)作方式如下： ? 自有資金全部用于投資，共 20000 萬元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金 10000 萬元）； ? 銀行貸款 15000 萬元； ? 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為 9928 萬元。 本項(xiàng)目總投資估算為 萬元，單位樓面成本為 元 /平方米。 三、市場評價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“ 盛華國際廣場 ”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購物廣場及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。 根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅 ㎡，商業(yè)部分 ㎡（其中商場 平方米），停車場為 平方米，共 828 個(gè)地下車位。地理位置優(yōu)越，交通便利。 通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，自身積累增加，對負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止 2020年 12 月 1 日，在建設(shè)銀行 A 市 支行存款余額為 1500 萬元；公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。 截止 2020 年 12 月，公司資產(chǎn)總額為 17146 萬元，負(fù)債總額為 5315 萬元，所有者權(quán)益為 11831 萬元。法人代表 盛華明 ，注冊資本 5300 萬元人民幣。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場及預(yù)測、效益 、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評估結(jié)論，并于 2020 年 12 月 30 日完成評估工作。該報(bào)告可為其他評估機(jī)構(gòu)借鑒。 盛華國際廣場 房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估報(bào)告 目 錄 第一章 概 要 ....................................................................................................................1 一、借款人評價(jià) ...........................................................................................................1 二、項(xiàng)目評價(jià) ...............................................................................................................1 三、市場評價(jià) ...............................................................................................................2 四、投資籌資評價(jià) ........................................................................................................2 五、財(cái)務(wù)評價(jià) ...............................................................................................................3 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) ........................................................................................