【正文】 6．綠化工程費部分，憑證23份，金額3,124,； 6．會所設施費部分，憑證34份，金額3,642,； 6．建安之土建及水電工程費部分，憑證34份，金額3,303,； 6．預付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元； 6．預付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．預付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．1預付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．1預付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．12002年廣告費用部分，抽樣憑證30份。 工程進度方面以銷售面積比例計算的盈虧平衡點為 %。銷售單價的敏感性較大，因此企業(yè)應特別注意銷售單價的變化，嚴格控制開發(fā)成本。 (2)成都市房地產(chǎn)尤其是項目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動。 根據(jù)企業(yè)提供的財務報表和繳款單據(jù)（已與會計憑證進行抽樣核對無誤），企業(yè)自籌資金其構成是： ，％。 銷售費用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用（含廣告費）以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。；其中：、房屋開發(fā)費為 、費稅(主要為綜合報建費、集資費)、。的品牌就是對其開發(fā)樓盤的質量保證。項目規(guī)劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復式別墅84套。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。自今年銀行利息下調以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉變?yōu)橐酝顿Y為目的。表422001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，％；，較上年同期增長 ％。 宅間距設計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。 整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目 行次 金 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動說明: 應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。法人代表，注冊資本2000 萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。償債能力評估 一、項目財務效益預測 二、項目財務現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔保評價 　　　　　　　　　　第一章 項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復式別墅84套。 七、 評估結論 評估小組經(jīng)過對企業(yè)綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為：“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向 行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為 ，財務狀況良好，擔保方式可行。 三、信用狀況評價 233% 32% 479% 單位：萬元 項結合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。 八、企業(yè)前景評價 四川房地產(chǎn)有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術力量和經(jīng)濟實力。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。 七、環(huán)境保護評價 “”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。對外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟結構的調整力度，加快產(chǎn)業(yè)結構升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機會。 1至10月，成房住宅指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。周邊有大學、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構成了獨特的賣點。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、相關費稅和其他費用。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標準,參照企業(yè)規(guī)劃設計方案，、。以上報建、。 (4)管理費用：各年預測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。指標如下表： ； 。通過預測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風險能力。因此預期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應關注市場，調整營銷策略以降低風險。 6．土地征用及補償部分，憑證11份，金額161,860,000元。在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項目選址和定位上見解獨到，使一進入成都房地產(chǎn)市場就成為標志性樓盤。 通達，有596路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎設施 完善 完善 完善 生活設施 有醫(yī)院、學校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結構 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價 均價 均價 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡寬帶 復式別墅比較案例修正表 二、貸款擔保評價 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務報表分析，擔保方，財務狀況良好，擔保方式可行。 (二)定性分析 借款人方面 (二)靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表61該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設期，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預售收入。 不可預見費用 是指在概算及投資估算中難以預料的、在工程建設過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的3%計取,。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。 2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。采用簡單算術平均法，得評估單價為：5391元/平方米 （2）復式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選?。呕▓@、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。從房屋產(chǎn)權看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權屬于個人，%是房改房，居各類產(chǎn)權房之首，%是原有私房，%是商品房。 　　　　　　　　　　　第四章 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、號《商品房預售許可證》。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 額 2000年 2001年 2002年9月 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% 資產(chǎn)負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。該公司于2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。,。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)