【正文】 程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002] 號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市建委：，,　 , , , ,號《施工許可證》。 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 根據(jù)成都市計劃委員會對“”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與四川大學(xué)隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。 存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。 （二）、資產(chǎn)負債比例分析 項 (單位:萬元) 項公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表： 資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表 總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，四川 在最初的兩年主要代表集團從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。 通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級。通過選取交易實例進行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價5391元/ m2，復(fù)式別墅平均售價4183元/ m2。 通過資產(chǎn)負債率、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。現(xiàn)將評估報告簡要概述如下： 一、借款人評價 四川房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。項目建設(shè)條件評價 一、項目建設(shè)的必要性 二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè) 三、項目實施進程評價 四、項目建設(shè)條件評價 五、設(shè)計單位資質(zhì)評價 六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價 七、環(huán)境保護評價 第四章二ΟΟ三年十一月二十九日 目市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產(chǎn)市場分析 三、市場定位分析 四、市場預(yù)測分析 五、項目分析 第五章法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。 二、項目評價 “”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng) 永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。,。 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔保方，且全部為集團內(nèi)部擔保。該公司于2001年1月起正式進行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)。 副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)增長絕對數(shù) 16390 9798 5463 增長百分比 2686% 目 2000年 2001年 2002年9月 資產(chǎn)負債率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍數(shù) 0 流動比率（%） 255% 157% 速動比率（%） 112% 77% 資產(chǎn)負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。 其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司 2002年9月末利潤表進行分析。 額 2000年 2001年 2002年9月 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 4 16002 7940 16152 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 現(xiàn)金流出 7 0 137 24 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 8 10 137 11 三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2000 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。 該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅A 225 10 % 聯(lián)排別墅C 239 137 % 聯(lián)排別墅E 264 164 % 聯(lián)排別墅L 298 8 % 雙復(fù)式別墅N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅N2 185 42 % 合計 403 100% 該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下： “”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達53%。 成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第號、號、號、號、成房（2001）預(yù)售證第號、號《商品房預(yù)售許可證》。 成都建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結(jié)構(gòu)師， 6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔的工程設(shè)計有：青城白鷺洲100,000 平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項目。 　　　　　　　　　　　第四章 2002年2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從房屋產(chǎn)權(quán)看，%的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，%是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，%是原有私房，%是商品房。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。 成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表4－3。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，％；住宅投資比重繼續(xù)加大，％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩(wěn)。 二、城東房地產(chǎn)市場分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng)較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。采用簡單算術(shù)平均法，得評估單價為：5391元/平方米 （2）復(fù)式別墅：根據(jù)“”項目特點，從市場資料中選取Ｅ花園、Ｆ雅園、Ｇ花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。 2．“”項目有如下劣勢： A.“”與“園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。投資估算和籌資評價 一、投資估算 (一)投資估算的范圍及依據(jù) 估算范圍：“”工程規(guī)劃總占地245畝，,，其中：，另外修建少量的社區(qū)配套設(shè)施，建筑面積為4930平方米，均為框架結(jié)構(gòu)、獨立基礎(chǔ)。 3 電貼費 戶 403 % 戶表工程。投資指標以2000年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，本次確定為：聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。 不可預(yù)見費用 是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用,按成都市行業(yè)標準以房屋開發(fā)費用的3%計取,。該項目2001年8月以前為購買土地、籌備報建，其投資額約為16693萬元；2001年8月—2002年12月為房屋主體建設(shè)期，主要是土地款遺留部分、工程費及期間費用支出，資金來源為銀行貸款及預(yù)售收入。 (2)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計算，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算，交通費附加按營業(yè)稅的4%計算，所得稅按33%計提。 (二)靜態(tài)效益指標 經(jīng)測算，項目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、總成本利潤率、銷售利潤率分別為： 表61 四、項目償債能力評估 項目還款資金來源由銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。[1(稅費率+銷售費率)]平均單價 %就可收回靜態(tài)投資。 (二)定性分析 借款人方面本項目預(yù)測的經(jīng)濟效益及償債能力都是在實現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上確定的，該項目償債能力較強。 二、貸款擔保評價 該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經(jīng)對擔保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔保方，財務(wù)狀況良好，擔保方式可行。 通達，有596路公交車 自然環(huán)境 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 無污染，景觀一般 人文環(huán)境 一般 一般 一般 基礎(chǔ)設(shè)施 完善 完善 完善 生活設(shè)施 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 有醫(yī)院、學(xué)校、商場、農(nóng)貿(mào)市場 個別因素 成新率 100％ 100％ 100％ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 框架 磚混、框架 比較樓層 均價 均價 均價 綠化率 58％ 45% 70% 容積率 1．14 0．9 物業(yè)管理 專業(yè)物管 專業(yè)物管 專業(yè)物管 裝修情況 外墻面磚室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 外墻涂料，室內(nèi)清水 配套設(shè)施 通水電氣視訊，紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)布線 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，智能網(wǎng)絡(luò)寬帶 通水電氣視訊，紅外監(jiān)控，電子求助，網(wǎng)絡(luò)寬帶 復(fù)式別墅比較案例修正表 在2001年成都市還沒有能與其相提并論的純別墅區(qū)，四川在項目選址和定位上見解獨到，使一進入成都房地產(chǎn)市場就成為標志性樓盤。 項目情況：“”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。 6．土地征用及補償部分，憑證11份，金額161,860,000元。 （元/平方米） 因此預(yù)期銷售情況不會太樂觀，開發(fā)商應(yīng)關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險。依托于集團，四川房地產(chǎn)有限公司在人員配置，財務(wù)管理等方面具有較強的實力。通過預(yù)測項目銷售均價可達到5207元/平方米以上，因此項目有較大的盈利空間，具備較強的抗風(fēng)險能力。 開發(fā)成本+管理費用+財務(wù)費用 盈虧平衡點= 指標如下表： ； 。 (4)管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計算(已計入開發(fā)費用)。 四、有關(guān)說明 本章投資估算和資金籌措評價基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無大的調(diào)整，建筑面積無大的變化； 國家費稅標準無大的調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實可靠。以上報建、。該費用按平均水平結(jié)合項目實際情況確定為10元/平方米估算。 (2)室外工程費 按照成都行業(yè)標準,參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，、。 (三)投資估算說明 土地費用 按企業(yè)與國際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認項目用地單價為48萬元/畝(含待征地)，契稅按實際繳款憑證266萬元計算。投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)費稅和其他費用。 Ｂ. 雖然政府對沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開始著手進行，但實施工程中存在很大的難度，整個過程至少需要３至５年的時間，在這段時間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對小區(qū)的居住環(huán)境不利。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨特