【正文】 的賣點(diǎn)。周邊有大學(xué)、成都中、成都七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。 ，％。單位：萬平米 名 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。綠化率 53%。 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。 長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。 單位：萬元 項(xiàng)企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。 233% 32% 479% 三、信用狀況評(píng)價(jià) 售房率已接近50%。 七、 評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 ，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。；其中：、房屋開發(fā)費(fèi)為 、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))、。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場競爭中，“ ”。償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目償債能力評(píng)估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 　　　　　　　　　　第一章錄 第一章 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司 評(píng)估單位： 要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場評(píng)價(jià) 四、投資籌資評(píng)價(jià) 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下：（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 1； 內(nèi)部投資收益率：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：； 動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。法人代表，注冊(cè)資本2000 萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。 目 2000年 2001年 2002年9月 總資產(chǎn) 17000 26798 21335 總負(fù)債 15000 25442 13482 一、流動(dòng)資產(chǎn) 17014 26678 21172 一、流動(dòng)負(fù)債 0 10442 13482 其中：貨幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應(yīng)收帳款 0 0 7759 應(yīng)付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應(yīng)付 0 1343 4728 其他應(yīng)收款 16593 11252 424 預(yù)收帳款 0 787 0 預(yù)付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負(fù)債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產(chǎn) 0 124 158 三、所有者權(quán)益 2000 1356 7852 其中：固定資產(chǎn)清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定資產(chǎn)凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產(chǎn) 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 變動(dòng)說明: 應(yīng)收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。 單位：萬元 項(xiàng)目 2000年 2001年 2002年9月 銷售收入 0 61 23650 利潤總額 0 644 5852 銷售利潤率(%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費(fèi)用利潤率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項(xiàng)目 行次 金因此四川根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。 整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。 小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。 宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動(dòng)。2001年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，％；，較上年同期增長 ％。在近35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001 、%、%,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。表42 ，％、％，其中住宅銷售面積638萬平方米，％。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。 根據(jù)估價(jià)人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價(jià)多在40007000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。 計(jì) 403戶 銷售期的選定 根據(jù)企業(yè)營銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測算）見下表： 銷售比例表 2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 銷售收入 實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。的品牌就是對(duì)其開發(fā)樓盤的質(zhì)量保證。 ，這部分消費(fèi)雖然存在，但是畢竟有限，同時(shí)“花園”、“園”、“新城”等高檔居住小區(qū)也修建了類似的聯(lián)排別墅，消費(fèi)者選擇較多。；其中：、房屋開發(fā)費(fèi)為 、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))、。 銷售費(fèi)用 系指房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 (3) 電集資、貼費(fèi):。 根據(jù)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表和繳款單據(jù)（已與會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行抽樣核對(duì)無誤），企業(yè)自籌資金其構(gòu)成是： ，％。 (一)預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 ，銷售期為2001年12月至2004年9月。 (2)成都市房地產(chǎn)尤其是項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)不發(fā)生不可抗力因素影響造成的大的波動(dòng)。注 利潤總額 萬元 凈利潤 萬元 總成本利潤率 % 銷售凈利潤率 % 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 經(jīng)過評(píng)估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下(詳見評(píng)估主表2)： ：%； (還原利率10%)：； (還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。銷售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開發(fā)成本。以銷售面積比例計(jì)算的盈虧平衡點(diǎn)為 %。 “”，其剩余部分資金依靠銷售回款。 工程進(jìn)度方面 （此頁以下無正文） 聯(lián)排別墅比較案例簡況表 評(píng)估主表3 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 實(shí)例D 名 6．綠化工程費(fèi)部分，憑證23份，金額3,124,； 6．會(huì)所設(shè)施費(fèi)部分，憑證34份，金額3,642,； 6．建安之土建及水電工程費(fèi)部分，憑證34份，金額3,303,； 6．預(yù)付成都市第八建筑總公司工程款部分，憑證22份，金10,670,000元； 6．預(yù)付省建三公司工程款部分，憑證17份，金額9,300,000元； 6．預(yù)付青羊建司修德忠工程款部分，憑證11份，金額8,600,000元； 6．1預(yù)付青羊建司朱大明工程款部分，憑證13份，金額8,050,000元； 6．1預(yù)付成華建安二公司工程款部分，憑證12份，金額9,000,000元； 6．12002年廣告費(fèi)用部分，抽樣憑證30