【正文】 000、《四川省工程費用定額》SGD72000等有關標準，設備價格和材料預算價格均按現(xiàn)行價格計算，并結合項目自身結構情況，本著“客觀、公正、謹慎”原則測算的。截止評估基準日實際繳納土地費用為16186萬元。 管理費用 包括企業(yè)所屬內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用，以及行政管理部門為管理和組織經營活動而發(fā)生的各項費用。 相關費稅 (1) 按照成都市相關報建費標準。 二、投資來源及籌資評價 ，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他），開發(fā)費用（財務費用、管理費用、銷售費用）；該項目投資來源為：，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件：集團承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），截止評估基準日。 　　　　　　　　　　　　第六章 (5)財務費用：根據建設期進行計算，詳見第五章財務費用說明。靜態(tài)效益指標表 指標名稱 指標數值 單位 備 五、項目敏感性分析 (一)盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點： (二)單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結果的影響程度。（單位：萬元） 項目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結果 總收入 項目總投資 財務凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內部收益率 收益率變化率 動態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項目總投資+10% 80% % % 項目總投資10% 77% % % 售價+10% 87% % % 售價10% 88% % % 　　　　　　　　　　　　　第七章但是因“”項目是該公司在四川的第一個項目，對四川的房地產情況還不是特別的了解，所以，公司應對成都地區(qū)的房地產業(yè)做更深入的分析。 “園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。 5000萬元貸款按銀行預期執(zhí)行利率 % ，期限以1年計算，（貸款償還期內無重大意外發(fā)生）。 6．設計費部分，憑證14份，金額3,332,500元。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 二、項目資料 可行性研究報告； 計委立項批復； 定點通知書； 規(guī)劃紅線圖； 建設用地規(guī)劃許可證； 國土使用權證； 土地出讓合同； 聯(lián)建協(xié)議； 建設工程規(guī)劃許可證； 施工許可證； 1規(guī)劃總平面圖； 1中標通知書（5份） 1工程進度計劃表； 1項目設計、施工、監(jiān)理單位的資質證及實力簡介； 1合同清單； 15．武侯人防地界圍墻合同； 15．省地質勘察院一期勘察合同； 15．機械部二勘院二期勘察合同； 15．中機勘設院20樓施工勘察合同； 15．省地質勘察院4349樓施工階段勘察合同； 15．省地質勘察院7樓噴錨支護合同； 15．市勘察院二期測繪合同； 15．市勘測院幼兒園放線測量合同； 15．新加坡城市建筑設計公司新增修改設計合同； 15．北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同； 15．1新加坡/華宇設計公司修改設計費合同； 15．1江歡成設計所方案設計合同； 15．1華宇設計事務所“河濱印象”設計合同； 15．1市工程咨詢公司編制可行性報告合同； 15．1市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評價合同； 15．1規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調整合同； 15．1新加坡城市建筑設計公司小區(qū)初設合同； 15．1精正監(jiān)理公司小區(qū)招標合同； 15．1成都市房屋產權監(jiān)理處房屋預售面積核定報告； 15．10KV電纜專線工程安施合同； 15．210KV電纜專線工程安施合同補充合同； 15．2成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議； 15．2電器產品產品購銷合同（變壓器）； 15．2室外供用電工程安裝施工合同（管網）； 15．2弱電工程合同P01008； 15．2室外弱電工程合同電裝061； 15．2游泳池設備供貨合同； 15．2德國PJX/T停車場自動管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同 　　　　　　　　　　　　　　估價師心得 項目背景：“”為集團股份有限公司下屬的全資公司四川房地產有限公司于2001年1月起正式進行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復式別墅高檔住宅小區(qū)。 稱 春天花園 風格雅園 御都花園 地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線 交易時間 20010420 2002124 2001518 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價格（元/m2） 4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 （元/平方米） 綜上所訴，本項目貸款風險較小，但考慮到項目銷售價格為主要經濟效益指標的影響因素，建議該項目資金實行封閉運行，嚴格按照我規(guī)定通過按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。 市場方面 開發(fā)項目成本的影響小于價格因素，銷售價格敏感性較大。 表63詳見評估主表1。 因在成本測算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費，而這筆費用開發(fā)企業(yè)不再從購房者中單獨收取。 (1)按銷售比例分計算期結轉開發(fā)成本。 三、項目投資計劃評價 依據企業(yè)已報建資料和方案，考慮該項目房地產業(yè)普遍的資金運作流程和目前工程建設進程，該項目建設期確定為17個月，即2001年8月— 2002年12月。 財務費用 主要為建設項目占用全部資金(扣除財務費用外的總投資)的時間成本，按三年期國債利率適當考慮風險因素計算(利率確定按4%計算)，時間為2年，并假設這期間資金為均勻投入。 房屋開發(fā)費 (1)建安工程費 建安工程費采用投資指標估算法。 投資估算明細表 單位：萬元；平方米 序號 費用名稱 投資額萬元 單位 經濟技術指標 占總投資% 備注 工程量 單位指標 合計 平方米 % (該指標不含營業(yè)稅費） 一 土地費用 平方米 % 凈地 1 土地轉讓費 平方米 % 凈地 2 土地使用費 平方米 % 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費 平方米 % 按實際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程費 平方米 % 1 土地勘測費 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設計費 平方米 % 按合同及補充資料計 3 可研報告費 平方米 % 按合同及補充資料計 4 三通一平 平方米 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 5 開口占道費 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費標準 6 小區(qū)招標 平方米 122624 % 按實際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費 平方米 % 1 建安工程費 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 復式別墅 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 主體土建 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 初裝費用 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 給排水 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設計圖紙和交房標準估算 2 附屬工程費 平方米 4930 % 按設計圖紙和交房標準估算 3 室外工程費 % 按設計圖紙和交房標準估算 四 其他費用 萬平方米 % 按成都市行業(yè)標準 六 管理費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費用 萬元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財務費用 萬元 % % 按同期國庫券利率加融資費率計 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從2000年9月簽合同次月開始計算(見財務費用） 九 不可預見費 萬元 % % 按房屋開發(fā)費用的3%計 十 相關報建集資費 萬平方米 % 1 綜合報建費 萬平方米 % 按目前成都市有關規(guī)定 2 自來水集資貼費 萬元 % 供水表口徑150，按目前成都市有關規(guī)定。 　　　　　　　　　第五章經有關專家分析，在未來3－5年內，沙河沿岸土地的增值幅度將超過60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設，將促進整個村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產具有較大的投資價值。 五、項目分析 1．“”項目有如下優(yōu)勢： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學，文化底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （1）、聯(lián)排別墅：根據“”項目特點，從市場資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正得出比準價(詳見輔表)。同時有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設計、專業(yè)的物管及集團的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 隨著成都經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。早期項目因為可開發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進駐成都，設立辦事機構，將給成都寫字樓帶來利好。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達20家，其中成都花園、置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。 成都市房地產價格水平表 1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月 住宅指數 966 970 994 993 983 996 辦公指數 1007 1006 984 964 946 947 商用指數 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數 965 956 973 980 972 982 從成房價格指數近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖： （略） 成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖： （略） （三）成都市2002年110月房地產市場狀況： 2002年上半年，成都市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產開發(fā)投資繼續(xù)加大。由以上數字可看出2001年房地產發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。％的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規(guī)范了房地產企業(yè)的經營行為，提高了房地產業(yè)的市場準入門檻，促進房地產市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。 綜合以上分析認為，四川房地產有限公司的“”項目建設符合國家產業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評價可行。 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。 三、項目實施進程評價 該項目經成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 成都市計委：成計投資[2000]449號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》； 成都市計委：成計投資[2001]272號“關于四川房地產有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規(guī)模申請的批復”； 成都市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設用地規(guī)劃許可證》； 成都市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號《建設工