【正文】 000、《四川省工程費(fèi)用定額》SGD72000等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為16186萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 相關(guān)費(fèi)稅 (1) 按照成都市相關(guān)報(bào)建費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) ，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他），開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）；該項(xiàng)目投資來(lái)源為：，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬(wàn)元（到期集團(tuán)代還，詳見附件：集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末已歸還1100萬(wàn)元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬(wàn)元（2003年到期），截止評(píng)估基準(zhǔn)日。 　　　　　　　　　　　　第六章 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。靜態(tài)效益指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 單位 備 五、項(xiàng)目敏感性分析 (一)盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)： (二)單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。（單位：萬(wàn)元） 項(xiàng)目 敏感因素變化幅度 敏感因素分析結(jié)果 總收入 項(xiàng)目總投資 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值變化率 內(nèi)部收益率 收益率變化率 動(dòng)態(tài)投資回收期 借款償還期 償債保證比 基本方案 % 項(xiàng)目總投資+10% 80% % % 項(xiàng)目總投資10% 77% % % 售價(jià)+10% 87% % % 售價(jià)10% 88% % % 　　　　　　　　　　　　　第七章但是因“”項(xiàng)目是該公司在四川的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)四川的房地產(chǎn)情況還不是特別的了解，所以，公司應(yīng)對(duì)成都地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)做更深入的分析。 “園”、“花園”等小區(qū)相比，后者位于城南，城南的發(fā)展已成氣候，周邊修建的小區(qū)檔次接近，業(yè)主文化層次收入水平接近，社區(qū)環(huán)境成熟。 5000萬(wàn)元貸款按銀行預(yù)期執(zhí)行利率 % ，期限以1年計(jì)算，（貸款償還期內(nèi)無(wú)重大意外發(fā)生）。 6．設(shè)計(jì)費(fèi)部分，憑證14份，金額3,332,500元。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。 二、項(xiàng)目資料 可行性研究報(bào)告； 計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)； 定點(diǎn)通知書； 規(guī)劃紅線圖； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 國(guó)土使用權(quán)證； 土地出讓合同； 聯(lián)建協(xié)議； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 施工許可證； 1規(guī)劃總平面圖； 1中標(biāo)通知書（5份） 1工程進(jìn)度計(jì)劃表； 1項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證及實(shí)力簡(jiǎn)介； 1合同清單； 15．武侯人防地界圍墻合同； 15．省地質(zhì)勘察院一期勘察合同； 15．機(jī)械部二勘院二期勘察合同； 15．中機(jī)勘設(shè)院20樓施工勘察合同； 15．省地質(zhì)勘察院4349樓施工階段勘察合同； 15．省地質(zhì)勘察院7樓噴錨支護(hù)合同； 15．市勘察院二期測(cè)繪合同； 15．市勘測(cè)院幼兒園放線測(cè)量合同； 15．新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司新增修改設(shè)計(jì)合同； 15．北京中輝康居建筑節(jié)能公司綠色生態(tài)小區(qū)技太開發(fā)合同； 15．1新加坡/華宇設(shè)計(jì)公司修改設(shè)計(jì)費(fèi)合同； 15．1江歡成設(shè)計(jì)所方案設(shè)計(jì)合同； 15．1華宇設(shè)計(jì)事務(wù)所“河濱印象”設(shè)計(jì)合同； 15．1市工程咨詢公司編制可行性報(bào)告合同； 15．1市環(huán)境科研所小區(qū)環(huán)境影響評(píng)價(jià)合同； 15．1規(guī)劃院技服部小區(qū)控規(guī)局部調(diào)整合同； 15．1新加坡城市建筑設(shè)計(jì)公司小區(qū)初設(shè)合同； 15．1精正監(jiān)理公司小區(qū)招標(biāo)合同； 15．1成都市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處房屋預(yù)售面積核定報(bào)告； 15．10KV電纜專線工程安施合同； 15．210KV電纜專線工程安施合同補(bǔ)充合同； 15．2成都供電工程公司錦江分公司協(xié)議； 15．2電器產(chǎn)品產(chǎn)品購(gòu)銷合同（變壓器）； 15．2室外供用電工程安裝施工合同（管網(wǎng)）； 15．2弱電工程合同P01008； 15．2室外弱電工程合同電裝061； 15．2游泳池設(shè)備供貨合同； 15．2德國(guó)PJX/T停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)及MJX/R門禁管理系統(tǒng)合同 　　　　　　　　　　　　　　估價(jià)師心得 項(xiàng)目背景：“”為集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司四川房地產(chǎn)有限公司于2001年1月起正式進(jìn)行開發(fā)的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)。 稱 春天花園 風(fēng)格雅園 御都花園 地理位置 一、二環(huán)路之間西段 新希望路 羊西線 交易時(shí)間 20010420 2002124 2001518 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易價(jià)格（元/m2） 4300 4180 4100 交易情況 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 （元/平方米） 綜上所訴，本項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但考慮到項(xiàng)目銷售價(jià)格為主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，建議該項(xiàng)目資金實(shí)行封閉運(yùn)行，嚴(yán)格按照我規(guī)定通過(guò)按揭逐步收回貸款并做好貸后管理工作。 市場(chǎng)方面 開發(fā)項(xiàng)目成本的影響小于價(jià)格因素，銷售價(jià)格敏感性較大。 表63詳見評(píng)估主表1。 因在成本測(cè)算中考慮了每戶天然氣集資、安裝費(fèi)，而這筆費(fèi)用開發(fā)企業(yè)不再?gòu)馁?gòu)房者中單獨(dú)收取。 (1)按銷售比例分計(jì)算期結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企業(yè)已報(bào)建資料和方案，考慮該項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和目前工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目建設(shè)期確定為17個(gè)月，即2001年8月— 2002年12月。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金(扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資)的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算(利率確定按4%計(jì)算)，時(shí)間為2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入。 房屋開發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。 投資估算明細(xì)表 單位：萬(wàn)元；平方米 序號(hào) 費(fèi)用名稱 投資額萬(wàn)元 單位 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占總投資% 備注 工程量 單位指標(biāo) 合計(jì) 平方米 % (該指標(biāo)不含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)） 一 土地費(fèi)用 平方米 % 凈地 1 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 平方米 % 凈地 2 土地使用費(fèi) 平方米 % 按10年交，不含代征地 3 契稅、手續(xù)費(fèi) 平方米 % 按實(shí)際支出 4 土地出讓金 平方米 % 按合同 二 前期工程費(fèi) 平方米 % 1 土地勘測(cè)費(fèi) 平方米 % 按合同 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 3 可研報(bào)告費(fèi) 平方米 % 按合同及補(bǔ)充資料計(jì) 4 三通一平 平方米 % 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 5 開口占道費(fèi) 米 28 % 參照成都地區(qū)目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6 小區(qū)招標(biāo) 平方米 122624 % 按實(shí)際發(fā)生額 三 房屋開發(fā)費(fèi) 平方米 % 1 建安工程費(fèi) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 聯(lián)排別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 復(fù)式別墅 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 主體土建 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 初裝費(fèi)用 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 給排水 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 照明系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 弱電系統(tǒng) 平方米 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 2 附屬工程費(fèi) 平方米 4930 % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 3 室外工程費(fèi) % 按設(shè)計(jì)圖紙和交房標(biāo)準(zhǔn)估算 四 其他費(fèi)用 萬(wàn)平方米 % 按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 七 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按行業(yè)平均水平 八 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 % % 按同期國(guó)庫(kù)券利率加融資費(fèi)率計(jì) 1 其中：土地利息 平方米 1% % 從2000年9月簽合同次月開始計(jì)算(見財(cái)務(wù)費(fèi)用） 九 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 % % 按房屋開發(fā)費(fèi)用的3%計(jì) 十 相關(guān)報(bào)建集資費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 1 綜合報(bào)建費(fèi) 萬(wàn)平方米 % 按目前成都市有關(guān)規(guī)定 2 自來(lái)水集資貼費(fèi) 萬(wàn)元 % 供水表口徑150，按目前成都市有關(guān)規(guī)定。 　　　　　　　　　第五章經(jīng)有關(guān)專家分析，在未來(lái)3－5年內(nèi)，沙河沿岸土地的增值幅度將超過(guò)60％，整治后的沙河，將使該區(qū)域的居住環(huán)境得到較大改觀，特別是東湖公園的建設(shè)，將促進(jìn)整個(gè)村大環(huán)境的提升，該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值。 五、項(xiàng)目分析 1．“”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)： A.“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來(lái)說(shuō)，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。通過(guò)對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過(guò)程如下詳見附表）： （1）、聯(lián)排別墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)(詳見輔表)。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形 成規(guī)模開發(fā)。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給成都寫字樓帶來(lái)利好。開發(fā)面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米。 成都市房地產(chǎn)價(jià)格水平表 1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月 住宅指數(shù) 966 970 994 993 983 996 辦公指數(shù) 1007 1006 984 964 946 947 商用指數(shù) 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數(shù) 965 956 973 980 972 982 從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） 成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖： （略） （三）成都市2002年110月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況： 2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于成都市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過(guò)熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 綜合以上分析認(rèn)為，四川房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%，景觀已完成40%，評(píng)價(jià)可行。 新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目經(jīng)成都市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有： 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2000]449號(hào)“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號(hào)《定點(diǎn)通知書》； 成都市計(jì)委：成計(jì)投資[2001]272號(hào)“關(guān)于四川房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”； 成都市國(guó)土局：成國(guó)土錦[2000]出讓合同第號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 成都市國(guó)土局：成國(guó)用2001字第號(hào)《國(guó)有土地使用證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001] 號(hào)《建設(shè)工