房地產(chǎn)開發(fā)抵押評估-資料下載頁
2025-08-04 16:43本頁面
【正文】 程（除F4建2層）F13~F15366756主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程H111112346主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程H2~H4311H2和H3已主體封頂，正進行裝修和設備安裝工程，H4建9層H5~H7311H5和H6主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程，H7建5層H8~H10311H9主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程，H8建6層，H10未建H11~H12211H11未建，H12主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程H13~H1531820553未建地下室21565主體已完工，正進行設備安裝工程建字第3202012008x0029號D1~D33614121主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程D4~D636主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程D10~D12311主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程E1~E99635325主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程E10~E14/G1~G5101874540主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程G6~G7269816主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程G8~G103611775主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程G11~G13368820主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程G1411110006主體已封頂，正進行裝修和設備安裝工程地下室16595主體已完工，正進行設備安裝工程合計70444059備注H10~H1H13~,地下室合計建筑面積38160m2不在本次評估范圍內(nèi),本次評估面積==?！旧鲜鰞?nèi)容對本次評估在建工程的實物范圍、權(quán)利狀況和工程形象進度等作了詳細說明】『案例節(jié)選』3 .估價中未考慮的因素及一些特殊處理，僅相對于估價時點市場狀況以及估價對象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場價格波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估對象價值的影響，使用者在運用本報告的結(jié)果時應予充分考慮。，房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到本地政府相關(guān)的地方政策的約束。本次評估的拆遷安置房系通過政府回購再安置的方式流轉(zhuǎn)。本次評估結(jié)果成立的前提系無論估價對象使用者是否發(fā)生變更、政策是否發(fā)生變化，評估時所依據(jù)的該估價對象所享受政策不發(fā)生變化。如抵押權(quán)實現(xiàn)時，估價對象產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，估價對象所享受政策如發(fā)生變化，價值可能會有較大出入，則評估價格需相應調(diào)整，不能直接引用，在此提請報告使用者注意。，本次估價結(jié)果未考慮未來處置風險，在此提請相關(guān)權(quán)利人注意。、或有債務及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當對其價值的影響。，根據(jù)委托方的施工進度計劃，估價對象計劃于**年*月全部竣工交付使用，本次評估結(jié)果成立前提系估價對象將按計劃竣工交付。估價對象建筑面積來源于委托方提供的《建設工程規(guī)劃許可證》記載的面積?！督ㄔO工程規(guī)劃許可證》證載**花苑二期安置房共有70幢建筑物，規(guī)劃總建筑面積為444059m2（含地下室建筑面積38160m2），在估價時點*年*月*日，H10~H11幢（）、H13~H15幢（3幢建筑面積為20553m2高層住宅）。根據(jù)委托方要求，**花苑二期5幢未建工程和地下室不在本次評估價值范圍內(nèi)，故本次評估的估價對象建筑面積為剩余的65幢全部規(guī)劃建筑面積。、3幢建筑面積為20553m2未建高層住宅和地下室面積后確定。由于2幢小高層住宅和3幢高層住宅總建筑面積包含政府財政結(jié)算面積和超面積居民購買面積兩部分，本次計算扣除的建筑面積按其分別占總面積的比例確定。 本次評估中估價對象建筑物相應分攤的土地面積系估價師按估價對象建筑面積占項目總規(guī)劃建筑面積的比例分攤計算，實際面積應由有關(guān)測繪部門最終確認的面積為準。以上建筑面積和土地分攤面積若與實際不符，應據(jù)實調(diào)整評估價值。因其不實造成的影響，本公司不承擔任何責任，特此聲明?！秶型恋厥褂米C》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等相關(guān)規(guī)劃資料。，本次評估結(jié)果未考慮工程款拖欠等情況，在此提請報告使用者及相關(guān)權(quán)益人注意?！旧鲜鰞?nèi)容對本次評估項目的特殊性和在建工程的評估范圍、建筑面積和土地面積的確定、是否合法取得“四證”作了詳細交代，并對法定優(yōu)先受償款作了別提醒?！俊喊咐?jié)選』十五、變現(xiàn)能力分析所謂變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的可能性。，具有一定的通用性，但在建筑質(zhì)量、小區(qū)設施配套和物業(yè)管理等方面與普通商品房可能存在一定的差距。抵押權(quán)實現(xiàn)時，由于上述原因的存在會給估價對象變現(xiàn)價值帶來一定程度的影響。，由于估價對象使用對象的限制性和市場交易受政府政策的約束性，因賣方價外手續(xù)費、競價空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式等因素，將會對估價對象產(chǎn)生一定的價格減損。，估價對象抵押價值大幅下跌的可能性較小。但因拆遷安置房市場交易的不完全性和政策的限制性以及估價對象目前為在建工程等實際情況，估價對象實現(xiàn)抵押權(quán)時，都將對變現(xiàn)產(chǎn)生一定程度的影響。十六、風險提示，根據(jù)委托方提供的資料，項目政策規(guī)定所建住宅中人均40m2部分由政府全部結(jié)算，超出部分由拆遷居民自行購買。若上述政策發(fā)生變化，會對估價對象抵押價值產(chǎn)生嚴重影響。、生態(tài)環(huán)境、功能定位、市政建設、交通條件、使用狀況等因素變化導致抵押價值減損。、國家宏觀政策和經(jīng)濟形勢變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費和銀行利率調(diào)整等因素導致估價對象的抵押價值減損。，關(guān)注處置房地產(chǎn)時可能存在的國家和地方有關(guān)政策性用房的政策變化對估價對象市場價值的影響。**花苑二期安置房的政策發(fā)生變化時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。，因標的物的特殊性使得其存在的抵押風險及引發(fā)的相關(guān)問題較之一般抵押更難預見和控制，在此提請報告使用者注意。**花苑二期項目部分在建工程，考慮到整個**花苑二期項目存在一定的關(guān)聯(lián)性和不可分性，實際單獨處置估價對象時可能受到上述原因的限制從而對估價對象的價值產(chǎn)生影響，在此提請報告使用者注意?！旧鲜鰞?nèi)容對估價對象的變現(xiàn)能力進行了分析；對估價結(jié)果有重大影響的因素，對現(xiàn)實存在和可能存在的不確定因素，房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策變化對估價對象可能產(chǎn)生的影響；對預期可能導致估價對象價值下跌的因素等進行了風險提示?！繀⒖嘉墨I：[1]毛洪濤,[2]盧新海主編. 房地產(chǎn)估價——：復旦大學出版社,2008[3], [4]秦忠芳,[5],[6],[7]、,[8]韓國強. ,[9],2005[10],2005[11],[12]中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508—2001）[13]郝超,[14],[15],[16]（下半月）
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