房地產(chǎn)開發(fā)抵押評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-08-04 16:43本頁(yè)面
【正文】 程（除F4建2層）F13~F15366756主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程H111112346主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程H2~H4311H2和H3已主體封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程，H4建9層H5~H7311H5和H6主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程，H7建5層H8~H10311H9主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程，H8建6層，H10未建H11~H12211H11未建，H12主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程H13~H1531820553未建地下室21565主體已完工，正進(jìn)行設(shè)備安裝工程建字第3202012008x0029號(hào)D1~D33614121主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程D4~D636主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程D10~D12311主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程E1~E99635325主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程E10~E14/G1~G5101874540主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程G6~G7269816主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程G8~G103611775主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程G11~G13368820主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程G1411110006主體已封頂，正進(jìn)行裝修和設(shè)備安裝工程地下室16595主體已完工，正進(jìn)行設(shè)備安裝工程合計(jì)70444059備注H10~H1H13~,地下室合計(jì)建筑面積38160m2不在本次評(píng)估范圍內(nèi),本次評(píng)估面積==?！旧鲜鰞?nèi)容對(duì)本次評(píng)估在建工程的實(shí)物范圍、權(quán)利狀況和工程形象進(jìn)度等作了詳細(xì)說(shuō)明】『案例節(jié)選』3 .估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理，僅相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況以及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估對(duì)象價(jià)值的影響，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予充分考慮。，房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到本地政府相關(guān)的地方政策的約束。本次評(píng)估的拆遷安置房系通過(guò)政府回購(gòu)再安置的方式流轉(zhuǎn)。本次評(píng)估結(jié)果成立的前提系無(wú)論估價(jià)對(duì)象使用者是否發(fā)生變更、政策是否發(fā)生變化，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的該估價(jià)對(duì)象所享受政策不發(fā)生變化。如抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，估價(jià)對(duì)象所享受政策如發(fā)生變化，價(jià)值可能會(huì)有較大出入，則評(píng)估價(jià)格需相應(yīng)調(diào)整，不能直接引用，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。，本次估價(jià)結(jié)果未考慮未來(lái)處置風(fēng)險(xiǎn)，在此提請(qǐng)相關(guān)權(quán)利人注意。、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。，根據(jù)委托方的施工進(jìn)度計(jì)劃，估價(jià)對(duì)象計(jì)劃于**年*月全部竣工交付使用，本次評(píng)估結(jié)果成立前提系估價(jià)對(duì)象將按計(jì)劃竣工交付。估價(jià)對(duì)象建筑面積來(lái)源于委托方提供的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》記載的面積。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》證載**花苑二期安置房共有70幢建筑物，規(guī)劃總建筑面積為444059m2（含地下室建筑面積38160m2），在估價(jià)時(shí)點(diǎn)*年*月*日，H10~H11幢（）、H13~H15幢（3幢建筑面積為20553m2高層住宅）。根據(jù)委托方要求，**花苑二期5幢未建工程和地下室不在本次評(píng)估價(jià)值范圍內(nèi)，故本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象建筑面積為剩余的65幢全部規(guī)劃建筑面積。、3幢建筑面積為20553m2未建高層住宅和地下室面積后確定。由于2幢小高層住宅和3幢高層住宅總建筑面積包含政府財(cái)政結(jié)算面積和超面積居民購(gòu)買面積兩部分，本次計(jì)算扣除的建筑面積按其分別占總面積的比例確定。 本次評(píng)估中估價(jià)對(duì)象建筑物相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e系估價(jià)師按估價(jià)對(duì)象建筑面積占項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積的比例分?jǐn)傆?jì)算，實(shí)際面積應(yīng)由有關(guān)測(cè)繪部門最終確認(rèn)的面積為準(zhǔn)。以上建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e若與實(shí)際不符，應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。因其不實(shí)造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任，特此聲明。《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等相關(guān)規(guī)劃資料。，本次評(píng)估結(jié)果未考慮工程款拖欠等情況，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者及相關(guān)權(quán)益人注意。【上述內(nèi)容對(duì)本次評(píng)估項(xiàng)目的特殊性和在建工程的評(píng)估范圍、建筑面積和土地面積的確定、是否合法取得“四證”作了詳細(xì)交代，并對(duì)法定優(yōu)先受償款作了別提醒?！俊喊咐?jié)選』十五、變現(xiàn)能力分析所謂變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的可能性。，具有一定的通用性，但在建筑質(zhì)量、小區(qū)設(shè)施配套和物業(yè)管理等方面與普通商品房可能存在一定的差距。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于上述原因的存在會(huì)給估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)價(jià)值帶來(lái)一定程度的影響。，由于估價(jià)對(duì)象使用對(duì)象的限制性和市場(chǎng)交易受政府政策的約束性，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式等因素，將會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。，估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值大幅下跌的可能性較小。但因拆遷安置房市場(chǎng)交易的不完全性和政策的限制性以及估價(jià)對(duì)象目前為在建工程等實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，都將對(duì)變現(xiàn)產(chǎn)生一定程度的影響。十六、風(fēng)險(xiǎn)提示，根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目政策規(guī)定所建住宅中人均40m2部分由政府全部結(jié)算，超出部分由拆遷居民自行購(gòu)買。若上述政策發(fā)生變化，會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重影響。、生態(tài)環(huán)境、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。、國(guó)家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)可能存在的國(guó)家和地方有關(guān)政策性用房的政策變化對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的影響。**花苑二期安置房的政策發(fā)生變化時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。，因標(biāo)的物的特殊性使得其存在的抵押風(fēng)險(xiǎn)及引發(fā)的相關(guān)問(wèn)題較之一般抵押更難預(yù)見和控制，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。**花苑二期項(xiàng)目部分在建工程，考慮到整個(gè)**花苑二期項(xiàng)目存在一定的關(guān)聯(lián)性和不可分性，實(shí)際單獨(dú)處置估價(jià)對(duì)象時(shí)可能受到上述原因的限制從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值產(chǎn)生影響，在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。【上述內(nèi)容對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力進(jìn)行了分析；對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的因素，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在和可能存在的不確定因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)政策變化對(duì)估價(jià)對(duì)象可能產(chǎn)生的影響；對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值下跌的因素等進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)提示?！繀⒖嘉墨I(xiàn)：[1]毛洪濤,[2]盧新海主編. 房地產(chǎn)估價(jià)——：復(fù)旦大學(xué)出版社,2008[3], [4]秦忠芳,[5],[6],[7]、,[8]韓國(guó)強(qiáng). ,[9],2005[10],2005[11],[12]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508—2001）[13]郝超,[14],[15],[16]（下半月）
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