【文章內(nèi)容簡介】 火車站對于其周邊物業(yè)的價值。 7）以 1850 元 /平米買下 2900 元房產(chǎn) 極言大賣場及其 147 畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。 XX 房地產(chǎn)樓盤 的價格遠低于其物業(yè)的價值。 8）、出售：“私家銀行” 極言業(yè)已成 熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000 多家商戶，從業(yè)人員達 2 萬多人，能為 XX 房地產(chǎn)樓盤 帶來無盡的出租、出售價值。 D、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。 E、廣告媒體投放計劃： 全有文檔友情提供 全有中國 22 在 5 月 28 日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。同時進行進入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。 5 月 29 日進入期推廣全面開始，報紙媒體以大河報為主，投放頻度每周 1— 2 次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下： 日期 星期 報別 版位 版面 刊例價 優(yōu)惠價 摘要 方案A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 方案 A 方案 B 五 大河報 A3 A 版封底 1/4 版 又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 四 大河報 A3 A 版封底 1/4 版又通欄 半版 40500 58500 32400 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 二 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 三 大河報 C3 C3 1/4 版 1/4 版 12500 12500 8125 8125 重復(fù)上次廣告內(nèi)容 五 大河報 A3 A 版封底 半版 半版 45000 58500 36000 46800 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3 或A5 A3 或 A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭東新區(qū)與鄭汴路 四 大河報 A3或A3 或A5 半版 半版 45000 45000 36000 36000 鄭汴路、火車站 全有文檔友情提供 全有中國 23 A5 五 大河報 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 大賣場 四 大河報 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2買 2900 元/m2 四 大河報 A3或A5 A3 或A5 1/4 版 1/4 版 22500 22500 18000 18000 1850 元 /m2買 2900 元/m2 合計 萬元 萬元 287175 337575 注：本媒體計劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證 2020 年 5 月 31 日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。 F、單頁投放計劃： 單頁印刷量：進入期總計印刷 40000頁。每月印刷 2次，每次印刷 10000頁。印刷費用約 8000 元。 投放日期： 2020 年 6 月 9 日， 6 月 17 日， 7 月 9 日， 7 月 16 日 覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。 投放費用，每份約 元，總計 6000 元。 G、直郵 DM： 利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄 4000 份，每份費用約為 元?？傆?7200 元 H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。 甲方認(rèn)定，或動力公司推薦甲確認(rèn) 。 全有文檔友情提供 全有中國 24 十一、促銷策略 為使報紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高 XX 房地產(chǎn)樓盤 在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進入期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的形式廣泛告知。 活動內(nèi)容： 5 月 30 日至 6 月 26 日的 8 期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎 卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為 6 月 7 日、 6 月 14 日、 6 月21 日和 6 月 28 日。每次抽獎抽出 5 輛自行車和 2 輛電動車。 獎品費用為：電動車 8 輛約 16500 元，自行車 20 輛約 2200 元。 其它費用另計。 十二、銷售現(xiàn)場包裝策略 A、 明確項目視覺系統(tǒng)的核心部分： 名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色 B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝： （詳見售樓現(xiàn)場包裝計劃） 十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補充： A、 樓書 6 月 3 日前樓書創(chuàng)作設(shè)計完畢， 6 月 7 日定稿印刷。 預(yù)計每本樓書 3 元，每次印刷 5000 本。費用約為 15000 元。 B、 二期小戶型主力戶型單體模型。 全有文檔友情提供 全有中國 25 甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在 6 月 9 前完成。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計 5 月 31 日前取得。 2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 5 日前完成。 3） 完成二期銷售手冊 4） 完成二期房源銷售價格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6 月 5 日前完成。 5） 完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在6 月 5 日前完成。 6） 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 5 日前完成。 十四、二期項目進入期工作 組織及驗收 依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進程。每日下午 6 時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗收當(dāng)期工作。 尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有： 銷售手續(xù)驗收； 銷售道具驗收； 廣告設(shè)計樣稿驗收（ 文字、圖片、名稱、地址、電話號碼 ）； 廣告媒體購買驗收（媒體、時間、版面、該版面周邊內(nèi)容情全有文檔友情提供 全有中國 26 況及要求）； 天氣、重要社會活動（尤其注意非典的走向）。 崗位人員工作準(zhǔn)備驗收： 重要環(huán)節(jié)演練。 十五、營銷總結(jié) 依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。 依據(jù)進入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營銷 戰(zhàn)略。 依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場銷售能力。 附 1： 鄭汴路市場調(diào)研報告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（ XX 房地產(chǎn)樓盤 購房消費支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材全有文檔友情提供 全有中國 27 市場、商品大世界 調(diào)查完成時間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn) 消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 ，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。 對建材市場調(diào)查的幾點發(fā)現(xiàn)： 1 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 1 大部分員工 來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足 1 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 1 市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 2 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿全有文檔友情提供 全有中國 28 舍 2 附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般 80— 150元 /月 2 作為首次購買者，最重要的還是價格 2 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 2 相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 2 同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展 最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 2 普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換換工作，普通員工流動性比較大 2 對 60— 80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力 2 XX 房地產(chǎn)樓盤 知名度不高，口碑不好 外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味 著成功！ 附 2：周邊競爭樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交叉口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬平方米，二全有文檔友情提供 全有中國 29 期 34 棟，建筑面積 7． 18 萬平方米；三期 37 棟，建筑面積 11萬平方米。 工期：二期 99． 11－ 2020． 三期 2020 年 4 月開工。 價格： 2800 元／平方米。 2020 年 4 月最低價 2215，最高價 3800 戶型：三期 101－ 263 平方米的二室到五室、復(fù)式 二期 143－ 309 平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號： 91 號樓 X 單元 9 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 618103 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48 萬， 20 年每月還本付息 3178 元 /月。 戶型： 3+2 房號： 92 號樓 1 單元 10 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬 20 年每月還款本息 2648 元 2020 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 20201231 全有文檔友情提供 全有中國 30 占地面積： 85 畝 總建面積； 11 萬平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復(fù)式； 170— 230 平方 4+2 均價： 3000 元 總價范圍； 2600— 3500 元 /平方 2020 年 3 月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺路交叉口向南 50 米 開發(fā)項目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達 80%），二期 4 棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即??；小高層在建 戶型：多層 — 172m2；小高層沒有小戶型，最小 140 平米。 價格：多層，均價 2100 元 /平米，三樓 2350 元 /平米；均價 2600 元 /平米。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 物業(yè)管理； 元每平方每月 2020 年 2 月 9 日（大雨夾雪） 東 方 明 珠 位置： 鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北 200 米 全有文檔友情提供 全有中國 31 交通： 35 路、 208 路、 85 路、 60 路等，下車步行 200 米即到 開發(fā)項目及銷售進度： 一期 4 棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩 一套，其它戶型無房）；二期 4 棟小高層，其中 3 棟已交房，面積在 1 棟是小戶型，一 梯三戶，面積集中在 60 平米（一室兩廳）、 70 平米（兩室兩廳）、 80 平米（兩室兩廳）， 2020 年 8 月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 結(jié)構(gòu)： 多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內(nèi)線不收費，一路外線正常計費 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所 綠化率 ％