【正文】 暢 1 1 5 5 4 2 2 3 公交路線 4 3 6 6 2 6 5 1 配套 教育配套 4 2 4 3 1 6 4 3 生活配套 4 2 4 4 1 5 3 2 本體素質 項 目規(guī)模 8 4 6 3 5 7 1 2 實用率 5 4 4 3 4 2 4 1 層高 3 3 3 3 3 2 3 1 通風采光 1 4 1 1 3 1 2 1 梯戶比 1 4 2 2 3 2 3 2 樓間距 3 4 3 3 5 3 1 2 小區(qū)園林 1 3 4 3 2 3 2 3 建筑外觀 1 3 5 4 3 2 2 1 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 3 4 3 3 3 1 3 2 開發(fā)承建 開發(fā)商品質 3 2 7 6 5 4 1 4 開發(fā)商實力 2 3 5 4 4 4 1 3 可比樓盤比較因素差異比重確定 專家評分 比較因素 中潤世紀廣場 正大城市花園 銀座花園 錦繡泉城 外海蝶泉山莊 魯能領秀城 重汽翡翠郡 地段 環(huán)境 升值潛力 % % % % % % % 噪音影響 % % % % % % % 區(qū)域印象 % % % % % % % 48 外部景觀 % % % % % % % 交通 道路通暢 % % % % % % % 公交路線 % % % % % % % 配套 教育配套 % % % % % % % 生活配套 % % % % % % % 本體素質 項目規(guī)模 % % % % % % % 實用率 % % % % % % % 層高 % % % % % % % 通風采光 % % % % % % % 梯戶比 % % % % % % % 樓間距 % % % % % % % 小區(qū)園林 % % % % % % % 建筑外觀 % % % % % % % 物業(yè)管理 物業(yè)管理費 % % % % % % % 開發(fā)承建 開發(fā)商品質 % % % % % % % 開發(fā)商實力 % % % % % % % 公式：差異比重 =(排序號 A)*B*C*100% —— 基準值 A=本項目排序 —— 級差值 B=1/項目數 —— 因素權重值 C=1/項目數 可比樓盤與本項目比較均價確定 比較因素 差異比重 項目均價 （期房） 比較均價 （期房） 中潤世紀廣場 % 8000 8548 49 正大城市花園 % 6800 7718 銀座花園 % 7000 7678 錦繡泉城 % 6800 7319 外海蝶泉山莊 % 5100 5542 魯能領秀城 % 6200 6276 重汽翡翠郡 % 5700 5636 公式： 比較均價＝項目均價 *（ 1＋ C） —— C＝積分比重 一期第一組團均價確定 比較項目與本項目相似性權重分配從以下四類歸類后根據經驗確定。 地理環(huán)境好，依山而居，突出項目的綠色、舒適特點，以山、綠色、景觀 為節(jié)點， 享受 多層次景觀 。 臨經十東路， 是 政府投資最大建設的景觀大道 ，基礎配套設 52 施較為齊全 。 SOHO 現代化辦公 政府部門不斷鼓勵和幫 助青年 創(chuàng)業(yè) ，處于創(chuàng)業(yè) 期 的經營者出于資金等原因限制，會優(yōu)先選擇地理環(huán)境好、交通便利、知名度高的高檔社區(qū)作為創(chuàng)業(yè)地點，本項目以自身的優(yōu)勢成為該類創(chuàng)業(yè)者的首選。 （ 3）團 購（ 朋友群體 、政府機關、有實力的企 事 業(yè)團體） 購買用途：居家、休閑 客戶特征： 收入較高（已有住房）且需要單獨居住條件的群體，也 應存在一定的購房潛在需求。喜歡在周末和節(jié)假日休閑，過著“ 6+1”的生活。比如萬達廣場 目前市場上 42 的小戶型公寓從產品功能而言，既可單純居住 或辦公，也可以是居住兼辦公。 ? 塑造 高 文化、 高 品位、 新 時尚、 新 潮流的 自由居住理念。目前區(qū)域內這一類項目較少，只有檔次較低的鴻苑世紀開元和距離較遠的三慶匯文軒，無法與本項目形成競爭。 結論 1： 本項目如果作為高檔小戶型住宅來開發(fā)，與區(qū)域內其它項目相比優(yōu)勢比較明顯。其次為自行車 /助力車 ,比例為 24%,排列在第三位的是私家車 ,比例為 17%,購房者的私家車擁有數量不容忽視。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速 ,單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈 ,對住宅的功能要求較高。天泰太陽樹項目推 出“ 不要空調暖氣 ” 的恒溫恒濕宣傳主題 ,翡翠郡在戶型設計等方面申請 5 項專利。 但考慮到國內房地產市場目前形勢，整體價格仍有盤整需要，趨勢應為在小幅調整震蕩中逐步調高。 “ 十一五 ” 期間， 濟南 擬重點開發(fā)建設住宅項目 60 個，占地 55363 畝，總建筑面積約3300 萬平方米，年均開發(fā) 650 萬平方米 。截至 2020 年 12 月底，已有 17個棚戶片區(qū)開始動遷，總占地 2020 畝，動遷居民 萬戶，其他片區(qū)前期工作正在加緊進行中。 A、 商品住房 萬平方米，約 5 萬套。但到 2020年時，其價格開始緩慢地提升到了 2020 元 /平方米左右， 2020 年 2500元左右， 2020 年近 3000 元， 2020 年 3500 元左右，而到 2020 年其最后一期銷售，價格居然達到近 4000 元 /平方米。期房銷售量為現房銷售量的 倍。 受國家宏觀調控繼續(xù)緊縮房地產信貸政策的影響 ，企業(yè)自有資金比例進一步 提高。 居住用地 2020 年度計劃供應居住用地 565 公頃，占供地總量的 30%，與往年相比適度增長。 （ 四 ） 土地供應 2020 年，濟南市國土資源土地局共供應房地產用地 公頃，同比增長 %，其中新增土地 公頃，存量土地 公頃。年末有資質等級的建筑業(yè)企業(yè) 702 家，增長 %；全年建筑業(yè)總產值 億元，增長 %；實現利稅 億元，增長 %；房屋施工面積 萬平方米，增長 %；房屋新開工面積 萬平方米，降低 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，增長 %，其中住宅竣工 萬平方米，下降 %。新世界之所以能拿到這塊土地和當時很多本地企業(yè)不愿意做舊城改造有關系，政府為了改變本轄區(qū)內老城區(qū)面貌才引進外地大品牌企業(yè)來進行開發(fā)。 土地交易、房屋租賃、物業(yè)管理保持穩(wěn)定 上半年，土地交易上漲 %；房屋租賃上漲 %；物業(yè)管理同比持平。 濟南房地產市場正處在快速發(fā)展的成長階段，正處賣方市場轉向賣方市場。總體來講，濟南二手房市場交易依然十分活躍，是濟南房地產市場非常重要的一部分。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進”的發(fā)展思路，將逐步建設東部產業(yè)帶（高新技術開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟南為中心的“半日經濟圈”、“一日經濟圈”已經形成，新的城市規(guī)劃建設已經展開，并已取得明顯的成效。 一些私企房地產開發(fā)公司開始悄然興起，并逐步成長起來。 二、濟南市房地產發(fā)展階段及特點 （一）萌芽起步階段 自 1998 年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟 南房地產發(fā)展緩慢，一段時間內處于曚昽的起步萌芽階段。 “ 九縱 ” 指二環(huán)西路、營市街 (快速 )、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路 (快速 )、二環(huán)東路 9 條南北向主干路或快速路。 外聯交通 濟南是全省鐵路、公路、航空的樞紐，是京滬鐵路與膠濟鐵路的交匯點，鐵路通往全國各大中城市 ，同時省內四通八達的高速 公路輻射全省各市地并與臨省相連 。 F、體育設施 ： 在臘山湖北新建市級體育中心 。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。 近期 主城區(qū)以向東發(fā)展為主，以承辦十一屆全運會主會場以奧體政務中心、金融商務區(qū)規(guī)劃建設為重點，加快建設燕山新區(qū)，整合建成區(qū)，加強生活配套服務設施建設，完善王舍 人、賢文片區(qū)，初步形成燕山新區(qū)城市公共中心、王舍人和賢文片區(qū)地 區(qū)公共中心。中心城規(guī)劃用地范圍由上版總體規(guī)劃的 526 平方公里擴大到 1022 平方公里。宏觀的來看，濟南房地產市場的發(fā)展近兩年處在一個經濟飛速發(fā)展的時期，并且政府花大力氣對城市進行改造 ，在大政策上是利好的。有媒體報道 ,濟南某村民自建房小區(qū) , 11 村民購買每平方米 1000元左右 ,而對外銷售為每平方米 3000元 ,即使是這一價格 ,也比同區(qū)域內的商品房樓盤低了 1000 元左右。 “9070” 政策 “9070” 政策 出臺后 ,濟南的實施細則尚未出臺時 ,人們以為大戶型也將緊俏 ,大戶型房價出現微幅上漲 ,但隨后 山東 省建設廳闡述了濟南的實施方式： 90 平方米以下的普通住 房要占建設開發(fā)總量的70%—— 不按單個項目 ,而是按整個城市。 產業(yè)優(yōu)化升級進一步加快。農民人均純收入 元，增長 %。第一產業(yè) 億元，與上年持平；第二產業(yè) 億元，增長 %；第三產業(yè) 億元，增長%。 據市統(tǒng)計局 2020 年統(tǒng)計數據表明， 2020 年，全市年末戶籍約合 總人口 萬人 ， 年末 可統(tǒng)計 暫住人口 萬人。 本策劃書包含了部分價格策略 、 銷售策略等營銷方式， 力爭在 實際項目銷售 中 通過推廣、造勢與現場銷售技巧拉升均價，盡快回籠資金，達成甲方要求。 本方案 所含價格、銷售等 營銷推廣計劃為理想狀態(tài)下（宏觀經濟面、政策面及市場格局沒有質變，工程開發(fā)進度如期完成、資金流通狀態(tài)良好，沒有不可預見因素影響項目整體運作節(jié)奏）擬訂的計劃，如果上述先決條件發(fā)生變化，則營銷推廣計劃相應進行調整；本計劃的執(zhí)行將秉承保證計劃、但不拘泥于計劃的原則，在客觀條件 許可時，盡量在此計劃基礎上提高目標、以期縮短營銷周期。全市人口出生率 ? ，增長 個千分點；人口死亡率 ? ，增長 個千分點；人口自 然增長率 ? ，下降 個千分點。農民人均純收入 ，增長 %。 9 固定資產投資概況 近 年以來，濟南市認真貫徹執(zhí)行國家宏觀調控政策，著力推進重點項目建設，突出抓好結構調整和重大項目建設，固定 資產投資質量和效益不斷提高，投資區(qū)域結構和行業(yè)結構更趨合理。合理調控產業(yè)結構。而 2020 年山東反貪的重點領域也是城建領域。購買小產權房有風險 ,這已經是人盡皆知的事 ,但建設部并未通過硬性政策去管理和整治 ,而是用新聞發(fā)布方式提出 “ 風險提示 ” 。然而在剛性需求占很大份額的情況下，市場中的機遇與發(fā)展空間也是顯而易見的。主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)；西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū)；東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。 B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部 ,規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。 B、市級商業(yè)中心 ： 泉城路、經四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。 A、古城旅游區(qū) ： 主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。 總體框架 :3 個環(huán)路、 9 條放射路、 9 條南北向和 9 條東西向主干路。 市級公園 :擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園 ,完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。 部分人員處于是否選擇購買的徘徊狀態(tài)，對于商品房的認可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。 大規(guī)模的住宅社區(qū)開始在濟南出現，一些創(chuàng)新產品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟南房地產市場。 濟南房地產市場受全國宏觀經濟快速發(fā)展及全國房地產市場一路走高等因素的影響，近幾年來也迅速膨脹，房地產開發(fā)“遍地開花”，小產權房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a市場顯些混亂。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以 歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。從 1 到 6 各月情況看分別上漲 %、 %、 %、%、 %和 %。五是今年以來，濟南二手房市場確實明顯回暖，濟南市住房交易辦稅服務廳的數據就準確反映了今年以來濟南二手房市場成交量趨于上揚的走勢。通過土地 “ 招拍掛 ” 外來企業(yè)在濟南拿地的步伐逐漸加快，項目開發(fā)的速度也在不斷加速。房地產開發(fā)投資 億元，占全社會固定資產投資的比重為 %，提高 個百分點。 2020 年度土地供應計劃安排土地供應總量為 1875 公頃，其中，存量供應 349 公頃，增量供應 1526 公頃。 商服用地 2020 年度計劃供應商業(yè)（含商?。┯玫?337 公頃，占供地總量的 18%，其中北園大街沿線、小清河片區(qū)、燕山片區(qū)、奧體文博片區(qū)等重 點項目用地 240 公頃。 2020 年 商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積為 萬平方米，同比下降 %。 濟南市 2020 年 12 月份房屋銷售面積 217900 平方米 ，其中住宅銷售面積 209811 平方米； 3 月份房屋銷售面積 189621 平方米 ，其中住宅銷售面積 182350 平方米， 總成交量為 1428 套 ； 其中住宅成交