【正文】 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【下冊】 項(xiàng)目開發(fā)及營銷 建議 報(bào)告 第一篇 基礎(chǔ)思路 ? 隨著 了解 的深入， 我們 認(rèn)為：建筑、戶型、園林、配套等方面之具體表現(xiàn)形式的推敲固然重要；但對于一個(gè)占地超過 300 畝可建面積過 10 萬㎡（按綜合容積率 計(jì)算）的大規(guī)模高端項(xiàng)目而言，在前期階段更加關(guān)鍵的是總體戰(zhàn)略與開發(fā)模式的研究與把握。 ? 淺水系打造： 公共區(qū)域到私家庭院，淺水系貫穿整個(gè)社區(qū)；把控水量和景觀尺度，既可營造氛圍，又不會造成安全隱患。 五 、項(xiàng)目 功能 定位 “第二居所 +休閑度假 +頂級養(yǎng)生目的地” 六 、產(chǎn)品園林定位 “富有參與性的悅水園林” ? 水與建筑的穿插 : 讓水不僅可觀賞，要可參與，成為景觀體系中不可分割重要部分主要景觀節(jié)點(diǎn)處水面有所收放，與建筑園林相呼應(yīng)，增加觀賞性；同時(shí)在展示的重要節(jié)點(diǎn)可設(shè)置泳池，提升客戶參與性。 ? 區(qū)域高規(guī)劃：擬打造都江堰為具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區(qū) 二、 關(guān)于項(xiàng)目區(qū)位依據(jù) ? 地塊外部資源豐富：位處青城山與都江堰之間；而前景驅(qū)動也應(yīng)成為重要的資源利好 ? 適中距離與良好通達(dá) ：距都江堰市區(qū)約 10 分鐘車程，距青城山 20 分鐘車程以內(nèi)； ? 外部資源 自然人文資源豐富 ：青城山、趙公山； ? 世界遺產(chǎn)名錄、水利工程、長壽之鄉(xiāng)、道教發(fā)源地、正財(cái)神歸 隱地； ? 都江堰 國際休閑旅游度假區(qū)打造 ，相關(guān)配套正投入 ? 二線省會城市傳統(tǒng)休閑區(qū)的，未來大規(guī)模度假新城的資源型、低密度住宅啟動項(xiàng)目 ? 成都的傳統(tǒng)休閑區(qū)；未來國際休閑度假重心； ? 成都低密度市場呈板塊劃分，都江堰 青城山板塊因強(qiáng)勢資源成為度假置業(yè)的首選 ? 全球聚焦，災(zāi)后重建助推西區(qū)“試驗(yàn)區(qū)”加速打造 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 三、 關(guān)于客戶核心訴求 客戶核心訴求一 ：放松休閑 ， 與朋友忘卻瑣事，來個(gè)盡興的聚會。整個(gè)城市西區(qū)規(guī)劃用地 公頃，人口 7 萬人，在本項(xiàng)目周邊規(guī)劃有西北面小學(xué)校 1 所，市場 1 所，大型停車場 1 所，以及其他的市政配套設(shè)施。項(xiàng)目還臨近成都東軟學(xué)院和軟件產(chǎn)業(yè)園，處于青城山鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，各種生活配套設(shè)施正在快速完善中，大的居住氛圍已經(jīng)初步形成。距青城山前山山門僅 6 公里，距成都市區(qū)僅 50 公里。 （ 3） 層次豐富的遠(yuǎn)山，是別墅最純粹的天際線。水景廣場的水流穿過會所，形成一個(gè)東南亞風(fēng)情的無邊際沙灘游泳池，將帶給業(yè)主別樣的體驗(yàn)。加強(qiáng)市域內(nèi)公路提級建設(shè)。 發(fā)展目標(biāo) ： 以旅游度假和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、都市農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的國際著名現(xiàn)代化中等城市。 功能定位 ： 世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。市境內(nèi)地勢西北高，東南低，全市山地丘陵面積占 %，平壩面積占%。 “世遺風(fēng)波 ”使得青城山規(guī)劃缺位的問題浮出 了水面。聯(lián)排別墅均價(jià)在 8500元 /㎡左右的價(jià)位； ● 建筑特征以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，廣告宣傳以健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項(xiàng)目形象定位，以適應(yīng)都江堰的地理及氣候特征和新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶。 一環(huán)內(nèi) 區(qū)域市場特征： ● 該地域雖處都江堰的核心城區(qū)，但住宅仍以多層開發(fā)為主，在該地域 內(nèi)的新 開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小，并且該地域?qū)儆诔鞘休^早的建成區(qū)，震后重建項(xiàng)目大規(guī)模增加。盡管國家大力提倡要加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的步伐，但是任何項(xiàng)目如果缺乏明確的定位和嚴(yán)密的執(zhí)行，一樣會面臨失敗的命運(yùn)。 金牛區(qū)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)公園“歐洲小鎮(zhèn)”項(xiàng)目 成都非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國家公園位于成都金牛區(qū)，預(yù)計(jì)總投資 億元、覆蓋面積6600 余畝、分三期建設(shè)，計(jì)劃建成后將成為集文化內(nèi)涵、生態(tài)環(huán)境、人文與自然景觀為一體的主題公園，并將打造成為中國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)基地、國家 AAAA 級文化旅游景區(qū)，為全世界提供一個(gè)保護(hù)、研究、發(fā)展非物遺產(chǎn)的樣本。三圣鄉(xiāng)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化不僅僅停留于農(nóng)民身份的轉(zhuǎn)變上，而是促進(jìn)城鄉(xiāng)人口的相互滲透，城市居民紛紛到“五朵金花”區(qū)域從事經(jīng)營、認(rèn)種；農(nóng)民出租房屋、或自辦農(nóng)家樂，開 展多種經(jīng)營后富裕起來后，具有城市居民的消費(fèi)能力到城市居住消費(fèi)，充分體現(xiàn)“城鄉(xiāng)互動、共同繁榮”。 ⑷我們相信這新一輪宏觀調(diào)控政策會達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)市場和高房價(jià) “軟著陸 ”，也就不用再去擔(dān)心 “樓市崩盤時(shí)間表 ”了 ? 主城區(qū)住宅因其地段成熟，更具保值性，在新政下成交量仍有所上升 ? 現(xiàn)狀：價(jià)格上漲，供需縮水 ? 5 月供應(yīng)量： 161 萬㎡，環(huán)比下降 56%，同比下降 34%； ? 5 月銷售量： 167 萬㎡，環(huán)比下降 40%，同比下降 61%； ? 5 月成交均價(jià)： 5673 元 /㎡，環(huán)比上升 %，同比上升 25%，其中主城區(qū)價(jià)格 7986 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 元 /㎡，郊縣價(jià)格 4858 元 /㎡。 ? 2020 年中國一季度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示中國經(jīng)濟(jì)正處于復(fù)蘇期向下一個(gè)繁榮期過度的階段，中央領(lǐng)導(dǎo)層所以會在二季度初始就對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控。 ..................................................................................... 45 三、大眾傳播，小眾整合。 ..................................................................................... 45 二、定向推廣，適時(shí)修正。 2020 年 4 月的調(diào)控正是國家領(lǐng)導(dǎo)層對宏觀經(jīng)濟(jì)回暖過分樂觀估計(jì)，而出臺了針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。 ⑶政策留有后手，可視市場情況還有進(jìn)一步提高首付和利率空間，同時(shí)還可能出臺類似物業(yè)稅的調(diào)控政策。它是成都因地制宜推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重要實(shí)踐，與“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的建設(shè)社會主義新農(nóng)村目標(biāo)相吻合。目前該項(xiàng)目用地已獲得國土資源部批準(zhǔn)，辦理為商品房用地。特別是對相關(guān)政策的 解讀、把握；對項(xiàng)目運(yùn)作模式的創(chuàng)新；對相關(guān)利益關(guān)系的處理，都至關(guān)重要。 一二環(huán)輻射區(qū)幸福大道和迎賓大道、二環(huán)沿線向東南發(fā)散的核心區(qū)域外的扇面型區(qū)域間 )。大多數(shù)項(xiàng)目達(dá)到 95%以上的銷售率； ● 多層售價(jià)在 2020 年、 2020 年的基礎(chǔ)上有 較大幅度的增長，均價(jià)在近 4300 元 /㎡的價(jià)位區(qū)間，較之以前有 300— 500元 /㎡的漲幅。事態(tài)的嚴(yán)重性引起了社會的廣泛關(guān)注。地跨川西龍門山地帶和成都平原岷江沖積扇頂部位。 城市規(guī)模 ： 都江堰市幅員面積 1207平方公里，轄 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1個(gè)工業(yè)區(qū)，人口 60萬，城區(qū)人口 22 萬人（未來計(jì)劃發(fā)展成為人口達(dá) 60 萬的中等發(fā)達(dá)城市），建成區(qū)面積 20平方公里。 支柱產(chǎn)業(yè) ： 旅游、綜合機(jī)械、建材、能源、醫(yī)藥化工。改造灌天公路接沙西線，改造成灌公路為城市快速干道 ,改造灌溫公路為一級路，改造省道 106 線為旅游觀光道路。 在中心水景廣場旁邊，是一座西南地區(qū)頂級會所，業(yè)主可以在里面享受到便利超市，咖啡吧，健身休閑等各種設(shè)施的服務(wù)。在此之上形成長達(dá) 7 公里的河灘，從視覺美感到親水、戲水的休閑之 樂，都將成為今后假日生活的重要構(gòu)成。 平均售價(jià)： 未知 名稱： 逸嶺錦江 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)（青城國際高爾夫球場旁） 開 發(fā) 商 ： 成都泰逸置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 ： 占地面積： 120200 平方米 總建筑面積： 12020 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 75% 物業(yè)形態(tài)： 獨(dú) 棟 開盤時(shí)間 ： 20200310 周邊配套：中小學(xué)： 東軟技術(shù)學(xué)院、青城山標(biāo)準(zhǔn)文化學(xué)校、藝術(shù)學(xué)校、外語學(xué)校 綜合商場： 大觀鎮(zhèn)、街子古鎮(zhèn) 醫(yī)院：國醫(yī)館 項(xiàng)目特點(diǎn) : 嶺 ?錦江項(xiàng)目位于青城山外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場旁，由成都泰逸置業(yè)精心打造的頂級北美純別墅社區(qū)。 平均售價(jià)：最低 320 萬 /套 項(xiàng)目名稱：上善棲 效果圖： 物業(yè)位置 ： 都江堰市青城山前山門南行 800 米 開 發(fā) 商 ： 四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司 ： 成都億興物業(yè)管理有限責(zé)任公司 占地面積： 151495 平方米 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 總建筑面積： 76000 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 65% 物業(yè)形態(tài) ：雙拼、疊拼 周邊配套：青霞小 學(xué)、休閑娛樂、渡假等 開盤時(shí)間 ： 2020725 項(xiàng)目特點(diǎn)： 項(xiàng)目位于青城山鎮(zhèn)，地塊西面正對青城山風(fēng)景區(qū)，是所謂的開門見山之寶地，擁有青城山天然景觀和宜人氣候。地處都江堰市規(guī)劃中的城市西區(qū)的北部。 ? 2020 年 3 月，省委、省政府日前正式批復(fù)了《青城山 — 都江堰國際休閑度假旅游區(qū)概念規(guī)劃（綱要）》。從客戶群定位可知，本項(xiàng)目針對的目標(biāo)客戶群是大 都江堰 區(qū)域的和成都市區(qū)域社會頂級生活領(lǐng)航者，其中不少具有一定的文化底蘊(yùn)，而從目標(biāo)客戶群的傳統(tǒng)鑒賞習(xí)慣、空間感受、文化消費(fèi)需求以及項(xiàng)目形象定位等諸方面因素考慮，本項(xiàng)目更適宜于采取歐式的建筑風(fēng)格，以歐陸風(fēng)情 博覽 園為風(fēng)格主題，在歐式這一大風(fēng)格體系下，賦予每一個(gè)組團(tuán)不同表現(xiàn)風(fēng)格如：英式、北美風(fēng)格、 地中海格 、新古典主義風(fēng)格、地中海風(fēng)格、 意大利建筑風(fēng)格 。 選取一些情趣性的水景小品，在園林深處或小節(jié)點(diǎn)設(shè)置，增加客戶期望探尋的體驗(yàn)點(diǎn)。 二、項(xiàng)目投資分析測算表 投資收益測算分析表 序號 項(xiàng) 目 規(guī)模 單位 單價(jià) /比例 總價(jià)（萬元） 備注 1 項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值 115025 地面可售面積銷售收入 118401 ㎡ 9100 107745 僅僅包括地上可售物業(yè)，贈送 部分 不計(jì)入銷售 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 會所商業(yè) 自用物業(yè)價(jià)值 8000 ㎡ 9100 7280 開發(fā)商自持 經(jīng)營 ，不銷售 2 土地成本 316 畝 12640 3 開發(fā)總成本總計(jì) 126401 ㎡ 29863 4 項(xiàng)合計(jì) 前期工程費(fèi) 126401 ㎡ 2940 其中：報(bào)建費(fèi) 1264 依據(jù)成都標(biāo)準(zhǔn)（含市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治、異地人防費(fèi)等） 其中：造價(jià)咨詢費(fèi) 75 其中：設(shè)計(jì)審查費(fèi) 9 其中：質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 7 其中：面積審查費(fèi) 17 其中：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1011 含景觀、建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 其中：圖紙審查費(fèi) 25 其中：地堪測繪費(fèi) 25 其中：其他 (售樓部、樣 板區(qū) ) 505 為保證項(xiàng)目品質(zhì)，建議裝修費(fèi)用不低于 4000 元 /平方米（含樣板房、會所、接待中心所有家具、辦公用品等），總面積不低于 1000 平方米 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及園林工程 126401 ㎡ 3539 其中：總平給排水管網(wǎng)及道路 632 園林綠化工程 1264 供電工程 505 供氣工程 505 供水工程 505 配套設(shè)施費(fèi)（光纖） 126 建筑安裝工程費(fèi) 126401 M2 23384 其中：基礎(chǔ)及主體工程 12640 為了保證項(xiàng)目高端品質(zhì)，建議產(chǎn)品設(shè)施設(shè)備及裝飾等工 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 程要走高端路線，如隔音、隔熱、防紫外線玻璃、保溫節(jié)能外墻、采暖制冷系統(tǒng)、新風(fēng)交換系統(tǒng)、 24 小時(shí)循環(huán)熱水、中水凈化系統(tǒng)、納米直引水管系統(tǒng)、多層安防系統(tǒng)。 八、目標(biāo)客戶定位 結(jié)合同類區(qū)域、同類物業(yè)的客戶考察，以及對目標(biāo)客戶的初步了解，從不同的角度進(jìn)行劃分，本案的目標(biāo)客戶分別呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 按照實(shí)際購買人的置業(yè)動機(jī)來看，購買人第二套度假休閑約占 70%；購買人投資（出租/轉(zhuǎn)讓獲利）約占 30%； 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 按實(shí)際購買人的區(qū)域來源進(jìn)行劃分，成都約占 60%，都江堰本地約占 30%，國內(nèi)