【正文】 ...................................................................................................... 48 三、產(chǎn)權(quán)辦理 .......................................................................................................... 48 四、調(diào)規(guī)約定 .......................................................................................................... 48 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【 上冊 】 都江堰玉堂項目市場研判報告 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第一篇 調(diào)研方法闡釋 一、 調(diào)研目的 通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，了解宏觀市場環(huán)境、項目區(qū)域環(huán)境、目標競爭對象市場情況、客戶群消費情況，從而為項目的市場定位、營銷策劃、廣告推廣策略的制定奠定良好的市場基礎(chǔ)。 ? 區(qū)域市場研判 ：對區(qū)域地理環(huán)境（ 交通、生活配套、市場配套、歷史文化、分布結(jié)構(gòu)）、房地產(chǎn)市場狀況進行調(diào)查了解 ? 競爭樓盤研判 ：以本地區(qū)域同類項目住宅為主，輻射同區(qū)域樓盤，對目標競爭對象的調(diào)查了解：了解目標物業(yè)基本情況，如：項目規(guī)模、項目特色、占地、價格、面積、室內(nèi)配套、廣告宣傳、物管情況、銷售情況、主要購買群特征、營銷策略； （ 詳見附件 一 ） 三、 調(diào)查方式 ? 對目標競爭樓盤采用探訪式調(diào)查：（實地訪問、電話追蹤調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)查詢） ? 對目標客戶群采用 電話訪問 ? 對區(qū)域環(huán)境、市環(huán)境采用實地考察、訪問、網(wǎng)絡(luò)查詢。 2020 年 4 月的調(diào)控正是國家領(lǐng)導層對宏觀經(jīng)濟回暖過分樂觀估計，而出臺了針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策。但若今年下半年世界經(jīng)濟出現(xiàn)二次探底，那么中國也將會再次面臨經(jīng)濟二次探底的危機 ? 未來中國房地產(chǎn)政策導向：若二季度經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示中國經(jīng)濟出現(xiàn)了滑坡，全國部分城市遏制 住了房地產(chǎn)價格的過快漲幅，預(yù)計國家將會在下半年（三季度）開始對部分城市放寬房地產(chǎn)市場的抑制政策（不排除部分城市還會出臺相應(yīng)的鼓勵政策） ? 2020 年一季度中國經(jīng)濟指標顯示中國經(jīng)濟不但恢復，而且還出現(xiàn)了過熱的勢頭，加強了政府調(diào)控的決心。但是，政府的溫和派并不主張刺激性政策過早的退出，因為中國經(jīng)濟恢復的基礎(chǔ)還很薄弱，實體經(jīng)濟并未真正的恢復。 ⑵政策針對性、 有效性更強。 ⑶政策留有后手，可視市場情況還有進一步提高首付和利率空間，同時還可能出臺類似物業(yè)稅的調(diào)控政策。 ? 影響預(yù)判： 國家經(jīng)濟上行的情況下，誓將高房價拉下馬 ? 城市發(fā)展規(guī)劃揭示各區(qū)域遠景 二、 集體用地相關(guān)政策 ? 關(guān)于集體土地改革的宏觀背景調(diào)研 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 自 1982 年 1 月 1 日，中共中央發(fā)出第一個關(guān)于“三農(nóng)”問題的“一號文件”到2020 年 2 月 1 日發(fā)布《中共中央、國務(wù)院關(guān)于 2020 年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》，十一個“中央一號文件”向人們持續(xù)傳達著一個強烈的信號，“三農(nóng)問題”不容忽視！而 作為“三農(nóng)問題”之基礎(chǔ)的集體土地改革經(jīng)歷了近 30 年的探索和實踐，相關(guān)問題也漸漸明晰起來。 在十七屆三中全會召開之前，中共中央總書記胡錦濤同志赴中國農(nóng)村改革的先鋒村 — — 安徽鳳陽縣小崗村調(diào)研，他強調(diào)：以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)。 中國改革的大潮不可抵擋，集體土地的改革也將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展不斷創(chuàng)新適應(yīng)。它是成都因地制宜推進城鄉(xiāng)一體化的重要實踐，與“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的建設(shè)社會主義新農(nóng)村目標相吻合。 但是，五朵金花模式在運作過程中，政府對基礎(chǔ)性設(shè)施投入比較大，一般統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目是達不到這個投入標準的，對項目市場化運作也會帶來弊端。天回銀杏園項目地處成都市金牛區(qū)天回街道辦事處銀杏園社區(qū)（原向海社區(qū)），項目占地面積 2698 畝，涉及農(nóng)民 2020 人。 2020 年，天回銀杏園項目實施后的短短兩年內(nèi)，農(nóng)民年人均純收入達到 6977 元，比項目實施前增加 2800 元；集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)由原來的不足 10 萬元，發(fā)展到近億元。目前該項目用地已獲得國土資源部批準，辦理為商品房用地。自 2020 年 6 月成功承辦了中國首屆非物質(zhì)文化遺產(chǎn)節(jié)之后，該項目命運就發(fā)生了翻天覆地的變化。因 為考慮到項目運營的持續(xù)性，政府將此項目轉(zhuǎn)讓給了一家私營企業(yè)，并提供各種優(yōu)惠政策支持，將其列入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的典范和金牛區(qū)重點項目，希望將其資產(chǎn)盤活。與之同屬非遺公園構(gòu)成部分的“中國小鎮(zhèn)”在 08 年 7 月份的時候也同樣遭遇了商家撤場、門可羅雀的命運。特別是對相關(guān)政策的 解讀、把握；對項目運作模式的創(chuàng)新；對相關(guān)利益關(guān)系的處理，都至關(guān)重要。 針對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和新農(nóng)村建設(shè)項目，我們總結(jié)出如下幾點重要的運作策略： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 必須明確運營主體，選擇合適的集體組織作為合作對象，便于爭取政策支持和后期土地及物業(yè)權(quán)屬辦理； 必須因地制宜，尋求適合的產(chǎn)業(yè)支撐； 必須要有專業(yè)機構(gòu)參與，通過專業(yè)的策劃、規(guī)劃，使詳規(guī)影響控規(guī)，確定項目的合法性； 必須引進社會資金參與投資，減緩當?shù)卣?財政壓力，實現(xiàn)多方共贏。從市場反映看 ,客戶覺得川西民居風格使整個城市有千人一面的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 感覺； 獨特的城市價值造就 購買群體多元化 大部分（別墅）項目超過 60%的購買人群是成都市、成都周邊區(qū)市縣、四川省地市縣、阿壩州、攀枝花、重慶、蘭州、深圳、廣州、西藏國外等地的置業(yè)者；城區(qū)住宅（多層）的本地客戶則相對較多，以自住為主； 別墅除外 ,一般產(chǎn)品總價在 3050萬為客戶 認可的合理承受價位 ,戶型以三房為主流需求 ,同時中小戶型逐漸得到認同 客戶需求不斷提高 ,更注重細節(jié)與品質(zhì) 從都江堰商品房品質(zhì)經(jīng)過四代發(fā)展 :第一代的房地產(chǎn)僅僅滿足了居住的基本需要，沒有任何景觀和生活品質(zhì)可言；第二代房地產(chǎn)有了部分景觀的理念；第三代房產(chǎn)充分在社區(qū)運用了景觀這一元素；現(xiàn)在面臨的第四代房產(chǎn)則提出了更高的要求，它要求的是在保證業(yè)主擁有高質(zhì)生活品質(zhì)，充分享受園林景觀的同時，還賦予了社區(qū)身份感與服務(wù)價值。 （二） 都江堰 主城區(qū)房地產(chǎn)板塊分析 都江堰主城區(qū)分為一環(huán)內(nèi)與一二環(huán)輻射區(qū)。 一二環(huán)輻射區(qū)幸福大道和迎賓大道、二環(huán)沿線向東南發(fā)散的核心區(qū)域外的扇面型區(qū)域間 )。 ● 中大規(guī)模項目開發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等； ● 依托城市核心區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強了項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善； ● 銷售價格在 2020 年、 2020 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，普通多層磚混結(jié)構(gòu)住宅 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 均價在 4250元 /㎡，較之以前有 300— 400元 /㎡的漲幅。 一二環(huán)輻射區(qū) (1)典型項目 : 嶺秀都江 、 春語華璋 、林澗花語、麗水青城 (2)區(qū)域市場特征： ● 該地域位于都江堰核心城區(qū)外的東南側(cè)，是以“麗水青城”為排頭兵的新城區(qū)建設(shè)開發(fā)地域，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應(yīng)該城市的市場需求發(fā)展方向； ● 開發(fā)項目多依托成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對距離較短； ● 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、 醫(yī)院等公共配套，并具備優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套較完善； ● 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅 開發(fā)類型較為豐富（目前已有高檔多層電梯公寓開發(fā)），住宅類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內(nèi)地域； ● 多層戶型面積以 100— 130 ㎡的實用性與舒適性住宅為主；聯(lián)排別墅及花園洋房以140— 180㎡的躍層式為主。大多數(shù)項目達到 95%以上的銷售率； ● 多層售價在 2020 年、 2020 年的基礎(chǔ)上有 較大幅度的增長，均價在近 4300 元 /㎡的價位區(qū)間，較之以前有 300— 500元 /㎡的漲幅。 （三） 都江堰青城山 房地產(chǎn)板塊分析 典型項目 ： （ 1） 青城小院 （ 2） 青城兩河山莊 （ 3） 青城皓庭 （ 4） 青城神韻 （ 5） 天下青城 （ 6） 青城碧水云天 （ 7） 蜀山棲鎮(zhèn) （ 8） 上善棲 （ 9） 青城山房 （ 10） 珠江逸景 芙蓉青城 （ 12） 逸嶺 假日長灘 （ 14） 云棲谷等項目 (2)區(qū)域市場特征： ● 坐擁 雙遺 ，背靠大成都，自古以來，青城山地塊就憑借其得天獨厚的先天優(yōu)勢 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 承載了太多的榮耀。事態(tài)的嚴重性引起了社會的廣泛關(guān)注。青城山規(guī)劃公開后，對別墅開發(fā)用地、容積率、建筑風格都進行了嚴格的限制，而且該規(guī)劃透露的最重要的信息是，青城山可供住宅開發(fā)的存量已經(jīng)所剩無多。 2020年后至今，隨著知名品牌開發(fā)商入場，青城山別墅開發(fā)逐漸走向了品牌時代。 ● 青城山別墅依托稀缺的自然生態(tài)資源和世界遺 產(chǎn)以及道教養(yǎng)生文化，吸引了泛中國區(qū)域客戶，青城山物業(yè)類型涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等。地跨川西龍門山地帶和成都平原岷江沖積扇頂部位。地勢從高山、中山到低山再到平原逐級降低，海拔 5924582 米，相對高差 3900米。地勢西北高，東南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈階梯分布，素有 六山一水三分田 之說。都江堰已成功列入《世界遺產(chǎn)名錄》，都江堰市被評為“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”，成為世界著名的旅游勝地。 城市規(guī)模 ： 都江堰市幅員面積 1207平方公里，轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1個工業(yè)區(qū)，人口 60萬，城區(qū)人口 22 萬人（未來計劃發(fā)展成為人口達 60 萬的中等發(fā)達城市），建成區(qū)面積 20平方公里。成都平原與川西北高原少數(shù)民族 地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。 城市交通 ： 都江堰城市交通便捷。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據(jù)自身特點及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局 。 支柱產(chǎn)業(yè) ： 旅游、綜合機械、建材、能源、醫(yī)藥化工。成都特大中心城市衛(wèi)星城。 2020 年全面實現(xiàn)現(xiàn)代 化，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 954億元。堅持“旅游興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化富農(nóng)村”的經(jīng)濟發(fā)展思路，堅持“抓城市經(jīng)濟帶動全局發(fā)展”的總體戰(zhàn)略，以打造西部休閑第一城為載體，以經(jīng)營城市為舉措，保護與發(fā)展并重，高新技術(shù)工業(yè)與旅游齊進。改造灌天公路接沙西線，改造成灌公路為城市快速干道 ,改造灌溫公路為一級路，改造省道 106 線為旅游觀光道路。金馬河新設(shè)設(shè)大橋四座。 都江堰市幅員面積 1207 平方公里，轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個工業(yè)區(qū)，人口 60 萬，城區(qū)人口22萬人（未來計劃發(fā)展成為人口達 60萬的中等發(fā)達城市），建成區(qū)面積 20平方公里。兩條人行景觀大道分別 從東側(cè)長慶路和南側(cè)安達路進入小區(qū)，在中心水景廣場交匯。 在中心水景廣場旁邊，是一座西南地區(qū)頂級會所，業(yè)主可以在里面享受到便利超市，咖啡吧，健身休閑等各種設(shè)施的服務(wù)。而南側(cè) 5000 平米商業(yè)街更能給業(yè)主生活休閑提供各種便利。同時還配備了羽毛球場，露天書吧，健身場所，夕陽棋座，鵝卵石按摩道和兒童大本營 等等生活配套。 平均售價： 4300/平米 四、 可參照性物業(yè)調(diào)研 項目名稱：中信云棲谷 效果圖： 物業(yè)地址 :都江堰市中國成 都青城山 開 發(fā) 商 中信（華南）集團成都有限公司 物業(yè)公司 ： 暫無 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 占地面積： 5000 余畝 總建筑 面積：待定 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 70% 物業(yè)形態(tài) ：獨棟、疊拼 周邊配套：獨立商業(yè)街區(qū) 開盤時間 ：待定 項目特點： （ 1） 在青城山，空氣中負氧離子濃度達到了驚人的 2500028000 個 /立方厘米，是最近都市的頂級氧庫，真正讓每一次