【文章內(nèi)容簡介】 代的房地產(chǎn)僅僅滿足了居住的基本需要，沒有任何景觀和生活品質(zhì)可言；第二代房地產(chǎn)有了部分景觀的理念；第三代房產(chǎn)充分在社區(qū)運用了景觀這一元素；現(xiàn)在面臨的第四代房產(chǎn)則提出了更高的要求，它要求的是在保證業(yè)主擁有高質(zhì)生活品質(zhì)，充分享受園林景觀的同時，還賦予了社區(qū)身份感與服務(wù)價值。 1各路 開發(fā)商各顯神通 大致可分為三個階段 :第一個階段是都江堰本地的開發(fā)商帶動的都江堰商品房初 始時期；第二個階段是成都的開發(fā)商大舉進(jìn)軍都江堰，使都江堰房地產(chǎn)得到了加速的發(fā)展；第三個階段是 震后 外來巨資，如錢江銀通房產(chǎn)等外來實力開發(fā)商，多元文化與多種風(fēng)格的融合在一定程度上提升了城市地產(chǎn)開發(fā)水平。 （二） 都江堰 主城區(qū)房地產(chǎn)板塊分析 都江堰主城區(qū)分為一環(huán)內(nèi)與一二環(huán)輻射區(qū)。 (一環(huán)內(nèi)指以“青城路 觀景路 都江堰景區(qū) 岷江干流”圍合區(qū)域 。 一二環(huán)輻射區(qū)幸福大道和迎賓大道、二環(huán)沿線向東南發(fā)散的核心區(qū)域外的扇面型區(qū)域間 )。 一環(huán)內(nèi) 區(qū)域市場特征： ● 該地域雖處都江堰的核心城區(qū)，但住宅仍以多層開發(fā)為主，在該地域 內(nèi)的新 開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小，并且該地域?qū)儆诔鞘休^早的建成區(qū)，震后重建項目大規(guī)模增加。 ● 中大規(guī)模項目開發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等； ● 依托城市核心區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強了項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善； ● 銷售價格在 2020 年、 2020 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，普通多層磚混結(jié)構(gòu)住宅 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 均價在 4250元 /㎡，較之以前有 300— 400元 /㎡的漲幅。 ●建筑特征通常以坡屋頂為川西民居風(fēng)格的 符號特征。 一二環(huán)輻射區(qū) (1)典型項目 : 嶺秀都江 、 春語華璋 、林澗花語、麗水青城玫瑰園、藍(lán)郡 .新界、幸福風(fēng)景、水印長灘、水都豪庭、美都華庭、上尚春天、濱江花園、清水人家、禹園、林澗花語、蘭花春等項目。 (2)區(qū)域市場特征： ● 該地域位于都江堰核心城區(qū)外的東南側(cè)，是以“麗水青城”為排頭兵的新城區(qū)建設(shè)開發(fā)地域，整體開發(fā)規(guī)模較大，開發(fā)水平較高，基本上順應(yīng)該城市的市場需求發(fā)展方向； ● 開發(fā)項目多依托成熟的道路交通配套，周邊的社區(qū)性配套日漸成熟、與核心城區(qū)的絕對距離較短； ● 依托城市核心區(qū)的商業(yè)、教育、 醫(yī)院等公共配套，并具備優(yōu)越的交通及自然環(huán)境資源，項目自身的社區(qū)性商業(yè)配套較完善； ● 該地域開發(fā)類型主要以多層住宅和低層花園別墅及花園洋房為主，住宅 開發(fā)類型較為豐富（目前已有高檔多層電梯公寓開發(fā)），住宅類型及開發(fā)檔次明顯優(yōu)于核心城區(qū)內(nèi)地域； ● 多層戶型面積以 100— 130 ㎡的實用性與舒適性住宅為主；聯(lián)排別墅及花園洋房以140— 180㎡的躍層式為主。多層住宅比例較大，約占 60— 70%，整體預(yù)定及銷售狀況較好，平均達(dá)到近 85%。大多數(shù)項目達(dá)到 95%以上的銷售率； ● 多層售價在 2020 年、 2020 年的基礎(chǔ)上有 較大幅度的增長，均價在近 4300 元 /㎡的價位區(qū)間，較之以前有 300— 500元 /㎡的漲幅。聯(lián)排別墅均價在 8500元 /㎡左右的價位； ● 建筑特征以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，廣告宣傳以健康、自然、高尚、品位、規(guī)模為項目形象定位，以適應(yīng)都江堰的地理及氣候特征和新城區(qū)的城市定位，能吸引大量外地客戶。 （三） 都江堰青城山 房地產(chǎn)板塊分析 典型項目 ： （ 1） 青城小院 （ 2） 青城兩河山莊 （ 3） 青城皓庭 （ 4） 青城神韻 （ 5） 天下青城 （ 6） 青城碧水云天 （ 7） 蜀山棲鎮(zhèn) （ 8） 上善棲 （ 9） 青城山房 （ 10） 珠江逸景 天生 墅 （ 11） 置信 芙蓉青城 （ 12） 逸嶺 錦江 （ 13） 青城 假日長灘 （ 14） 云棲谷等項目 (2)區(qū)域市場特征： ● 坐擁 雙遺 ，背靠大成都，自古以來，青城山地塊就憑借其得天獨厚的先天優(yōu)勢 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 承載了太多的榮耀。然而，在別墅開發(fā)方面，青城山雖然占據(jù)了自然資源上的絕對優(yōu)勢，但在 2020 年以前，由于規(guī)劃滯后，區(qū)域規(guī)劃對項目開發(fā)的引導(dǎo)與約束不夠，造成了青城山的別墅開發(fā)水平參差不齊，土地供應(yīng)的計劃性不足，物業(yè)無序，并引發(fā)了震驚國內(nèi)的 “世遺風(fēng)波 ”。事態(tài)的嚴(yán)重性引起了社會的廣泛關(guān)注。 “世遺風(fēng)波 ”使得青城山規(guī)劃缺位的問題浮出 了水面。青城山規(guī)劃公開后，對別墅開發(fā)用地、容積率、建筑風(fēng)格都進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，而且該規(guī)劃透露的最重要的信息是，青城山可供住宅開發(fā)的存量已經(jīng)所剩無多。 ● 時至今日，青城山別墅經(jīng)歷了第一階段的粗獷發(fā)展期，第二階段的盲目開發(fā)期，已經(jīng)進(jìn)入了第三階段的品牌時代。 2020年后至今，隨著知名品牌開發(fā)商入場，青城山別墅開發(fā)逐漸走向了品牌時代。同時，開發(fā)商對項目的品質(zhì)及內(nèi)涵的挖掘也思考得更多，精耕細(xì)作、深度地挖掘項目的內(nèi)涵，在項目景觀方面下大工夫，努力做到產(chǎn)品與景觀的精致協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ● 青城山別墅依托稀缺的自然生態(tài)資源和世界遺 產(chǎn)以及道教養(yǎng)生文化，吸引了泛中國區(qū)域客戶，青城山物業(yè)類型涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等。 第 三 篇 項目區(qū)域環(huán)境分析 一、 項目區(qū)域概況 都江堰市位于成都平原西北邊緣，地處岷江出山口。地跨川西龍門山地帶和成都平原岷江沖積扇頂部位。市境內(nèi)地勢西北高，東南低，全市山地丘陵面積占 %，平壩面積占%。地勢從高山、中山到低山再到平原逐級降低，海拔 5924582 米，相對高差 3900米。都江堰市在地質(zhì)構(gòu)造體系上，屬華夏構(gòu)造體系，跨成都平原和龍門山地區(qū)兩個不同自然地理區(qū)，地貌單元屬岷江沖積扇一 級階地。地勢西北高，東南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈階梯分布，素有 六山一水三分田 之說。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 城市性質(zhì) ： 都江堰市是國際旅游名城 ,古老的都江堰水利工程被譽為“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之稱的青城山，是中國道教發(fā)祥地；青城山都江堰已成功列入《世界遺產(chǎn)名錄》，都江堰市被評為“中國歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游城市”，成為世界著名的旅游勝地。都江堰市是山水園林城市，擁有國家級森林公園、國家級野生動植物自然保護(hù)區(qū)，市域林木覆蓋率達(dá) 70%，被評為“國家級生態(tài)示范區(qū)”；年平均氣溫 ℃，空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國家一級水平，人均壽命 ,比全國人均壽命高 ，獲“天然氧吧”、“長壽之鄉(xiāng)”美譽；都江堰渠首傍城，五條河穿城而過，靈巖山城區(qū)矗立，山水城林堰相融，人與自然和諧，都江堰市獲“中國人居環(huán)境范例獎”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”。 城市規(guī)模 ： 都江堰市幅員面積 1207平方公里，轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1個工業(yè)區(qū)，人口 60萬，城區(qū)人口 22 萬人（未來計劃發(fā)展成為人口達(dá) 60 萬的中等發(fā)達(dá)城市），建成區(qū)面積 20平方公里。 功能定位 ： 世界遺產(chǎn)為特色的風(fēng)景旅游城市。成都平原與川西北高原少數(shù)民族 地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。成都平原經(jīng)濟(jì)圈生態(tài)保護(hù)屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及居住副中心，成都中心城市衛(wèi)星城。 城市交通 ： 都江堰城市交通便捷。城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成都車 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 程約 30分鐘，距雙流國際機場僅有 40分鐘車程，根據(jù)成都市政府最新城市發(fā)展構(gòu)想，將構(gòu)建以成都中心城區(qū)為核心，周邊 30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”，即，除了外環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將打造為大成都的外圍功能片區(qū)。外圍功能片區(qū)接受中心城市輻射，同時根據(jù)自身特點及優(yōu)勢形成產(chǎn)業(yè)跟生活配套的格局 。 經(jīng)濟(jì)水平 ： 2020年前三季度：實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 %，全市完成固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %，城鎮(zhèn)居民可支配收入 7866元；人均消費性支出 5879元，全市接待游客 514萬人次，旅游綜合收入 ，分別較同期增長 %和 %。 支柱產(chǎn)業(yè) ： 旅游、綜合機械、建材、能源、醫(yī)藥化工。 發(fā)展目標(biāo) ： 以旅游度假和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、都市農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的國際著名現(xiàn)代化中等城市。成都特大中心城市衛(wèi)星城。生態(tài)文化旅游城市。 2020 年全面實現(xiàn)現(xiàn)代 化，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 954億元。 總體策略 ： 積極主動融入成都中心城市都市圈，加強與成都中心城市及阿壩州的聯(lián)系與合作。堅持“旅游興市，工業(yè)強市，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化富農(nóng)村”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，堅持“抓城市經(jīng)濟(jì)帶動全局發(fā)展”的總體戰(zhàn)略，以打造西部休閑第一城為載體，以經(jīng)營城市為舉措，保護(hù)與發(fā)展并重，高新技術(shù)工業(yè)與旅游齊進(jìn)。 交通規(guī)劃 ： 加強與成都都市區(qū)的聯(lián)系，構(gòu)成以高速路為樞紐、國道省道為骨干、縣道為基礎(chǔ)的完善、協(xié)調(diào)、高效的交通網(wǎng)絡(luò)體系。改造灌天公路接沙西線，改造成灌公路為城市快速干道 ,改造灌溫公路為一級路，改造省道 106 線為旅游觀光道路。加強市域內(nèi)公路提級建設(shè)。金馬河新設(shè)設(shè)大橋四座。改建和新建 5條生態(tài)旅游公路（普照寺路、龍池 — 虹口、青城山五里溝旅游公路、趙公山路、環(huán)山旅游公路）。 都江堰市幅員面積 1207 平方公里，轄 28個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個工業(yè)區(qū)，人口 60 萬，城區(qū)人口22萬人（未來計劃發(fā)展成為人口達(dá) 60萬的中等發(fā)達(dá)城市），建成區(qū)面積 20平方公里。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 項目區(qū)域印象 三、 區(qū)域內(nèi)主要物業(yè)個案分析 ? 項目名稱：蘭卡威 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市走馬河西路 1 號 開 發(fā) 商 ： 成都皇朝置業(yè)有限公司 物業(yè)公司 ： 重慶鴻山物業(yè)管理有限公司 占地面積： 88289 平方米 總建筑面積： 208465 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： % 物業(yè)形態(tài) ： 高層、小高層、多層、別墅 開盤時間 ： 202004 周邊配套： 中小學(xué) 5 分鐘路程；銀行：建行、工行 ； 醫(yī)院：都江堰市人民醫(yī)院 項目特點： 總體規(guī)劃從以人為本的人性居住理念出發(fā)，實現(xiàn)了完全人車分流。兩條人行景觀大道分別 從東側(cè)長慶路和南側(cè)安達(dá)路進(jìn)入小區(qū)，在中心水景廣場交匯。車輛沿小區(qū)邊界進(jìn)入，可以直接停駐 25000 平米地下室。 在中心水景廣場旁邊，是一座西南地區(qū)頂級會所，業(yè)主可以在里面享受到便利超市，咖啡吧，健身休閑等各種設(shè)施的服務(wù)。水景廣場的水流穿過會所，形成一個東南亞風(fēng)情的無邊際沙灘游泳池，將帶給業(yè)主別樣的體驗。而南側(cè) 5000 平米商業(yè)街更能給業(yè)主生活休閑提供各種便利。 平均售價： 4600/平米 ? 項目名稱：青城外灘 效果圖： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 物業(yè)位置 ： 都江堰市都江堰一環(huán)路青城大橋橋頭 開 發(fā) 商 ： 攀西房產(chǎn) 物業(yè)公司 ： 艾明物業(yè)管理有限公司 占地面積： 平方米 總建筑面積： 90000 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 35% 物業(yè)形態(tài) ： 花園洋房 開盤時間 ：待定 周邊配套： 一環(huán)路生活圈層、外灘風(fēng)景帶第一圈層 項目特點： 項目是以 “香頌廣場 ”為中心打造的五園一心的精致園林。同時還配備了羽毛球場，露天書吧，健身場所，夕陽棋座，鵝卵石按摩道和兒童大本營 等等生活配套。 平均售價： 5000/平米 ? 項目名稱：紫荊城 效果圖： 物業(yè)位置 ： 都江堰市天府大道南端（成灌快鐵都江堰站站旁） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國最低價銷售 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 開 發(fā) 商 ： 成都建工地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 物業(yè)公司 ： 建工物業(yè) 占地面積： 533600 平方米 總建筑面積： 900000 平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 30% 物業(yè)形態(tài) ：普通住宅 開盤時間 ： 20200418 周邊配套： 萬畝中央公園 、 成灌快鐵 項目特點： 社區(qū)內(nèi)配套完善，科學(xué)合理安排有幼兒園、中小學(xué)校、醫(yī)院、派出所、健身廣場、運動場館、會所、加油站等，是目前都江堰最大的城市綜合體項目。 平均售價： 4300/平米 四、 可參照性物業(yè)調(diào)研 項目名稱：中信云棲谷 效果圖： 物業(yè)地址 :都江堰市中國成