【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、前瞻的視野判斷本項(xiàng)目 …… 項(xiàng)目總定位 濱海高爾夫住宅 稀缺性 空中別墅 濱海高爾夫住宅 —— 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的區(qū)位價(jià)值與高爾夫價(jià)值 空中別墅 —— 建在空中的別墅，突出產(chǎn)品特性。 稀缺性 —— 稀缺創(chuàng)造價(jià)值 34 高爾夫 空中別墅 龍岸一號(hào) 項(xiàng)目形象定位 廣興源 龍岸一號(hào) 在龍岸一號(hào)，自由的空氣在無限蔓延 在龍岸一號(hào)，離海很近 廣興源 龍岸一號(hào) 2 項(xiàng)目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析 項(xiàng)目定位 ： 項(xiàng)目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項(xiàng)目客戶定位 ：尋找客戶，本項(xiàng)目客戶誘因決策分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 ：步驟一：市場(chǎng)比較法 步驟二：因素修正法 最終預(yù)測(cè)價(jià)格 項(xiàng)目戶型定位： 多角度論證及參考，結(jié)合項(xiàng)目自身定位推導(dǎo)出項(xiàng)目的戶型配比 40 區(qū)域客戶角度 南山福田客 南山客需求戶型主要以 2房及 3房為主，其中對(duì) 2房需求為 27%，高出西鄉(xiāng)客 7個(gè)百分點(diǎn)； 西鄉(xiāng)新安客 西鄉(xiāng)客需求的戶型以 3房為主，西鄉(xiāng)客對(duì) 4房及大戶型的需求明顯大于南山客； 南山福田 西鄉(xiāng)新安 客戶的整體需求集中在 3房，西鄉(xiāng)客和南山客分別對(duì) 4房和 2房的關(guān)注點(diǎn)略有不同 純海岸 博海名苑 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 三房 121122 130－ 140 四房 141－ 171 五房或復(fù)式 166191 200201 小結(jié)： 純海岸和博海可以成為本項(xiàng)目的類比物業(yè)，他們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以純大戶型為主，博海的戶均面積達(dá)到了 150平米，主力戶型為三房、四房，純海岸的主力戶型為三房。 類比項(xiàng)目角度 泛 高爾夫物業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為純大戶型 鴻景園 尚都 戶型 面積跨度（㎡） 面積跨度（㎡） 兩房 7585 79－ 86 三房 91124 四房 140157 141－ 148 五房或復(fù)式 191204 199－ 247 小結(jié)： 鴻榮源地產(chǎn)是寶安地產(chǎn)界的翹楚，他們了解寶安本地人的生活習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上，打造出的產(chǎn)品深受寶安本地人的追捧。本項(xiàng)目應(yīng)該站在巨人的肩膀上，才能看得更遠(yuǎn)，在產(chǎn)品方面本項(xiàng)目可以借鑒鴻榮源的產(chǎn)品面積。 區(qū)域標(biāo)桿角度 鴻榮源標(biāo)桿產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為大戶型 43 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位角度 本項(xiàng)目定位為高爾夫住宅奢享空間，此定位限定產(chǎn)品為大戶型 濱海高爾夫住宅 稀缺性 空中別墅 44 政策影響下的市場(chǎng) 宏觀調(diào)控 投資客退場(chǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將以滿足自住客需求為主 未來市場(chǎng)，９０７０影響下小戶型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈 自住客增加，投資客減少 市場(chǎng)隨政策風(fēng)云突變，政策出臺(tái)前后，同樣的產(chǎn)品，銷售結(jié)果迥異， 購房群體也發(fā)生較大變化。投資者步入冬眠期，自住者漸成購房主力。 1 2 ９０７０影響逐漸凸現(xiàn) 2020年８月寶安新開四個(gè)樓盤中僅有泰華陽光海是大戶型產(chǎn)品，其他 三個(gè)項(xiàng)目的主力戶型都是１房。９０７０政策對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響將逐漸凸現(xiàn)。 未來供應(yīng)結(jié)構(gòu) :受 9070影響的項(xiàng)目開始陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng) 附：寶安 89月份推出樓盤戶型分布 房型 套數(shù)（套） 比例（ %） 單房 310 % 1房 584 % 70㎡ 以下 2房 329 % 70㎡ 以上 2房 678 % 90㎡ 以下 3房 23 % 90㎡ 以上 3房 402 % 4房 25 1% 5房 0 0 高層復(fù)式 55 % 小高層復(fù)式 40 總計(jì) 2446 100% 近期寶安市場(chǎng)總共推出五個(gè)樓盤，僅有泰華陽光海二期以大戶型為主。 90 ㎡ 以下的套數(shù)比，首次 超過了 70%，這個(gè)現(xiàn)象表明，受 9070影響的項(xiàng)目開始陸續(xù)登場(chǎng)。區(qū)域未來的戶型將呈現(xiàn)： 30％ 的大 戶型面積變大趨勢(shì)明顯； 110120平方米將 成為拼合后主流面積。 當(dāng) 小戶型 成為市場(chǎng)主流 當(dāng) 合拼戶型開始 大行其道， 我們要運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)，尋求市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 就是要打造他們 拼 不出來的產(chǎn)品！ 47 本項(xiàng)目戶型定位 三房： 130150平米，舒適型豪華三房。 四房： 170190平米，差異化路線 ，力挫合拼戶型的競(jìng)爭(zhēng)。 五房： 220240平米，奢享空間，標(biāo)桿樓王。 戶型 建面 （ ㎡ ） 比例 套數(shù) 三房 130150 35% 128 四房 170190 55% 159 五房 220240 10% 24 總計(jì) 100% 311 戶型定位原則： A、差異化分析，以大面積的戶型避開合拼戶型的競(jìng)爭(zhēng)； B、 圍繞景觀資源利用最大化的中心來設(shè)計(jì)戶型； 2 項(xiàng)目定位 地塊分析： 地塊區(qū)位分析＼地塊素質(zhì)分析＼項(xiàng)目屬性界定 項(xiàng)目定位 ： 項(xiàng)目發(fā)展方向＼定位思考＼總體定位＼形象定位 項(xiàng)目戶型定位： 多角度論證及參考，結(jié)合項(xiàng)目自身定位推導(dǎo)出項(xiàng)目的戶型配比 項(xiàng)目客戶定位： 尋找客戶，本項(xiàng)目客戶誘因決策分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 ：步驟一：市場(chǎng)比較法 步驟二：因素修正法 最終預(yù)測(cè)價(jià)格 【 客戶引導(dǎo)路徑 】 本項(xiàng)目 南山 新安 西鄉(xiāng) 交通渠道：通勤尺度在 1小時(shí)以內(nèi) 產(chǎn)業(yè)渠道：通勤時(shí)間 30分鐘以內(nèi) 價(jià)值渠道：項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)認(rèn)同者的訴求 新 CBD 新 CLD 深圳機(jī)場(chǎng) 區(qū)域高端客戶臵業(yè)構(gòu)成分析 5房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風(fēng)水，注重子女的教育 4房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風(fēng)水，注重子女的教育 本地政府高級(jí)公務(wù)人員 自用 對(duì)素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感 企業(yè)主 自用 講究品質(zhì)、戶型、稀缺景觀、孩子的教育、生意上的社交 關(guān)內(nèi)高級(jí)管理人員 自用 積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，品位與舒適兼顧 3房客戶群體 用途 特征 本地原住民 自用 積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家中人口多，追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源、講究豪氣，體現(xiàn)身份，講究風(fēng)水，注重子女的教育 本地政府高級(jí)公務(wù)人員 自用兼投資 對(duì)素質(zhì)要求高，追求舒適性，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感 政府普通公務(wù)員 /事業(yè)單位職工 自用兼投資 企業(yè)主 自用兼投資 講究品質(zhì)、戶型、景觀；常住需大戶型，不常住需經(jīng)濟(jì)型 關(guān)內(nèi)技術(shù) /管理人員 自用 講究品質(zhì)、戶型、景觀 向往高球生活的臵業(yè)群體分析 深圳的高爾夫現(xiàn)象 ? 深圳共有 13個(gè)高爾夫球場(chǎng)，另有不少高球練習(xí)場(chǎng)。 ? 目前深圳市的高球打球人數(shù)在 5至 6萬人， ? 而且高爾夫愛好者的年齡和層次也在變化。過去，多數(shù)為企業(yè)的高層，現(xiàn)在一些企業(yè)的中層，特別是在深圳淘金的小老板和一些中產(chǎn)階級(jí)也開始玩起高爾夫。 專業(yè)人士解析： 暨南大學(xué)深圳旅游學(xué)院周靈敏女士認(rèn)為，深圳高爾夫景觀住宅的風(fēng)行首先得益于深圳高爾夫文化的普及。高爾夫愛好者的增多是高爾夫文化普及的直接結(jié)果。因此當(dāng)?shù)馗郀柗驉酆谜咴蕉?，?duì)高爾夫概念房地產(chǎn)的推廣就越容易。 開發(fā)商解析： GOLF概念住宅首先必須要有一個(gè)真實(shí)的載體，沒有高球球場(chǎng)在身邊，就無從談起高爾夫景觀住宅，其次它必須有一個(gè)特定的、向往高球生活的臵業(yè)群體。 高爾夫物業(yè)臵業(yè)者解析： 視野開闊就會(huì)心情開朗，住在球場(chǎng)邊，就會(huì)覺得這種高尚運(yùn)動(dòng)離我們不遠(yuǎn)。我們不會(huì)經(jīng)常打高爾夫，只希望能擁有這種享受的心態(tài)。 核心客戶 重要客戶 邊緣客戶 邊緣客戶： 各地與本區(qū)域有一定親緣、血緣、工作緣的企業(yè)家、政府背景人士及行業(yè)專業(yè)人士 核心客戶： ?眾多的高球愛好者， “愛屋及烏”好此運(yùn)動(dòng)的臵業(yè)者。 ?因?yàn)檎J(rèn)同本項(xiàng)目?jī)r(jià)值，而能夠接受噪音的本地客。 ?追求居住舒適度，追捧稀缺性的資源，習(xí)慣體驗(yàn)式的生活方式的新安、西