【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 90 144146 165185 196246 1750 —— 2600 —— —— 5164 西子花園三期 4 123134 140165 190210 1850 1850 2085 3639 玫瑰名城一期 90 115136 150 179 19002022 —— —— 1718 —— 30 —— 34 海創(chuàng) .明珠花園新洋屋 107 137153 137175 —— 2300 —— —— —— —— 聯(lián)排100200 湘銀 .陽(yáng)光水岸 C組團(tuán) 93 106138 139157 180254 1885 2100 2500 2933 □ 均價(jià)以 18002022元 /平方米 最為集中； □三房總價(jià)集中在 2025萬(wàn) 之間； □ 四房總價(jià)集中在 2530萬(wàn) 之間； □ 復(fù)式總價(jià) 3560萬(wàn)； 30 三、商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 天元 商圈 響石廣 場(chǎng)商圈 蘆淞 商圈 紅旗廣 場(chǎng)商圈 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速 四大商圈鼎立 31 商圈 項(xiàng)目名稱 商業(yè) 面積 業(yè)態(tài)種類 銷售均價(jià)（元 /平米） 銷售率 蘆 凇 商 圈 中鴻時(shí)尚新天地 8萬(wàn) 負(fù) 1層 16000平方米為家樂(lè)福超市 一樓商業(yè)面積以 500平米為主。 KFC必勝客將進(jìn)駐。 三四層只出租，要引入大型商家 臨建設(shè)路 3萬(wàn)多均價(jià) 其他的 90003萬(wàn)不等 主要是商鋪位置不同 價(jià)格差異比較大 目前還處于打樁階段， 只是進(jìn)行意向登記 家潤(rùn)多商業(yè)廣場(chǎng) 7萬(wàn) 城市中央財(cái)富新領(lǐng)袖 家潤(rùn)多已經(jīng)進(jìn)駐室內(nèi)步行街、 大型商業(yè)、品牌服飾 一層 4～ 5萬(wàn)、 二層 2～ 3萬(wàn) 2022年 5月 20日開(kāi)盤(pán) 徐家橋步行街 12萬(wàn) 主題定位：株洲美食第一街 目前國(guó)美、新一佳、楊裕興、 湘府人家、無(wú)名粉店已進(jìn)駐 1樓售 ； 2樓售 30005000元； 3樓售 20224000元； 3樓一起賣均價(jià) 4000元 /平方米 目前采用以租帶售形式， 16個(gè)月租金為零， 712 個(gè)月租金 7折， 1318個(gè)月 租金 8折。 紅 旗 廣 場(chǎng) 商 圈 偉大國(guó)際 4萬(wàn) 一層主題賣場(chǎng)，以 4050小面積商鋪 為主； 二層株洲百貨將進(jìn)駐； 三層電器商場(chǎng)； 四層體育用品、健身器材、書(shū)籍； 五層青少年活動(dòng)中心、快餐廳。 1樓臨街 25000元 /平米 1樓內(nèi)街 1100018000 一樓小鋪面已售 78成 二樓 7600平方米被株洲 百貨全部買斷 三、四、五樓只租不售 要引入大商家 東都商業(yè)廣場(chǎng) 地下一層和一層為超市； 二層為專業(yè)市場(chǎng)； 三、四層為電影院。 1樓 20220元 /平方米 2樓 10000元 /平方米 3樓 4000元 /平方米 一樓商鋪已經(jīng)銷售 80% 32 天 元 商 圈 新一佳超市 營(yíng)業(yè)面積 1萬(wàn)余平米 1— 3樓，新一佳超市、肯德基 1樓 16800元 /平方米 2樓 15800元 /平方米 3樓 14800元 /平方米 —— 天元商場(chǎng) 四層共 2萬(wàn)平米 —— —— —— 響 石 廣 場(chǎng) 商 圈 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng) 9萬(wàn)平方米 新一佳、通程電器、銅鑼灣都已經(jīng)進(jìn)駐但片區(qū)人氣不夠，整個(gè)商圈不旺，銅鑼灣已經(jīng)改做裝修家俱，整個(gè)商業(yè)定位改為休閑、娛樂(lè)商業(yè)。 —— 整個(gè)被一人買下，再整體出租 金地佳家旺 商業(yè)面積 7000平方米，其中 180個(gè)商業(yè)鋪位面寬 8米。 株洲百貨即將進(jìn)駐，面前一層內(nèi)街商鋪只租不售 臨街商鋪 11380元 —— 33 商業(yè)銷售價(jià)格持續(xù)走高 一層臨街商鋪銷售均價(jià)集中在 15000～ 25000元 /m178。，二層商鋪的銷售均價(jià)在 5000～15000元 /m178。 商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口比例明顯飽和 據(jù)株洲市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料， 2022年株洲市區(qū)內(nèi)商業(yè)用房面積約為 m178。， 2022年全年商業(yè)增量 ，目前株洲市區(qū)人口 ，商業(yè)面積與株洲市區(qū)人口的比值已經(jīng)超過(guò) 1。根據(jù)相關(guān)商業(yè)數(shù)據(jù)，在商業(yè)發(fā)展成熟的歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家該比值為 ，而在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活躍的上海也僅約為 ，由此可以看出，株洲商業(yè)總量已經(jīng)明顯飽和。 未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 隨著徐家橋步行街、偉大國(guó)際、東都商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多等項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將有約 40萬(wàn)m178。的商業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，這就意味著未來(lái)株洲的商業(yè)市場(chǎng)將面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 小結(jié)： 34 四、公寓物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目名稱 主力戶型（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 住戶 摩登摩天 一房： ； 兩房： 中鴻時(shí)尚新天地 公寓： 公寓 24003300 住宅 22003000 1312戶 一期還處于打樁階段 中旺錦安城 公寓 、 公寓價(jià)格 27553195 住宅價(jià)格 22852725 557戶，一期認(rèn)籌 偉大國(guó)際廣場(chǎng) 兩房 均價(jià) 1980 住宅 180套 東都文化廣場(chǎng) 單身公寓 公寓帶裝修均價(jià) 2300 普通住宅均價(jià) 2022 225套，其中酒店套房 125套，住宅公寓 100套 35 小結(jié)： 目前市場(chǎng)公寓項(xiàng)目主要集中在 河?xùn)| 較為繁華的建設(shè)南路、蘆淞南路和火車站附近。 公寓市場(chǎng)處于起步發(fā)展階段，戶型設(shè)計(jì)落后，裝修標(biāo)準(zhǔn)低 在售項(xiàng)目中公寓產(chǎn)品的總量約為 8～ 10萬(wàn) m178。，且總體銷售狀況較好。銷售均價(jià)高于住宅產(chǎn)品 ,區(qū)間在 23003000元 /m178。（帶裝修）為主。但戶型設(shè)計(jì)較為落后，戶型產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)在 200300元 / m178。 。 公寓價(jià)格具備市場(chǎng)支撐 根據(jù)我司對(duì)株洲住宅租賃市場(chǎng)的調(diào)研， 80年代和 90年代建設(shè)的 100m178。以下的二房和三房，現(xiàn)階段其租金分別為 500～ 600元 /月， 800～ 900元 /月。而近期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩房租金為 800～ 1000元 /月，三房租金達(dá)到 1000～ 1200元 /月。根據(jù)城市中不同產(chǎn)品的租金分布規(guī)律，我司推算小戶型公寓租金在 600～ 1000元 /月。通過(guò)租金收益還原法，若年回報(bào)率 8％，則公寓的銷售價(jià)格在 1800～ 2700元 /m178。 36 五、商務(wù)辦公型物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目名稱 主力戶型（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 住戶 中房藍(lán)色干線 商務(wù)辦公樓 7090平方米為主 27002828 2022年 3月份開(kāi)盤(pán)，已售 65%。 長(zhǎng)江商務(wù)大廈 4548平方米 起價(jià) 3068，每層加 30元 其中一二三樓為商業(yè)， 12022的均價(jià)被買斷 A座 181套， 06年 4月 17日開(kāi)盤(pán)剩 10套 投資客占 50%，購(gòu)買者行業(yè)比較分散 家潤(rùn)多廣場(chǎng) 4860平方米 均價(jià) 2900 2022年 5月 20日開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)銷售完畢 保利大廈 4060 均價(jià) 28002900 2022年已經(jīng)銷售完畢，租金 2530元 / 平方米；其中 8樓起均價(jià) 2900，返租 10年，每月返租 800元。 招標(biāo)大廈 4060 均價(jià) 2900 2022年已經(jīng)銷售完畢 37 小結(jié)： 辦公型物業(yè)總體發(fā)展較為落后： 純正辦公物業(yè)稀缺，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較落后。 未來(lái)大部分的商務(wù)辦公型項(xiàng)目將出現(xiàn)在河西 河西 現(xiàn)階段已有的保利大廈、招投標(biāo)大廈、金城大廈等項(xiàng)目在硬件設(shè)施和總體形象上已經(jīng)超過(guò)了河?xùn)|的其它項(xiàng)目； 河?xùn)| 作為老城區(qū)在城市發(fā)展中受到交通條件、拆遷問(wèn)題、區(qū)域環(huán)境和形象等諸多限制，發(fā)展相對(duì)緩慢，主要集中在臨火車站的建設(shè)南路兩邊，如家潤(rùn)多、中房藍(lán)色干線等。 商務(wù)公寓是河?xùn)|辦公型物業(yè)的發(fā)展方向 在商務(wù)核心區(qū)西移的大趨勢(shì)下，一些需要依托城市商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、休閑、娛樂(lè)等資源進(jìn)行發(fā)展的企業(yè)，如商家、服裝貿(mào)易公司、外地公司駐株辦事處、代理公司、事務(wù)所、培訓(xùn)公司等機(jī)構(gòu)，它們不能離開(kāi)城市資源，在河?xùn)|的商務(wù)公寓內(nèi)辦公是它們的首選。 38 紅旗花園 荷塘香榭 興城房產(chǎn) 馨香小區(qū) 玫瑰名城 西子花園 東方花園 東方明園 百合嘉園 財(cái)富廣場(chǎng) 偉大國(guó)際 東都廣場(chǎng) 富華廣場(chǎng) 合泰大廈 合泰金光豪門(mén) 財(cái)富地帶 天順山莊 晨光東湖畔 學(xué)府小區(qū) 東環(huán)新城 本案 在售 已售 六、荷塘區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 荷塘板塊 東湖板塊 39 住宅統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目名稱 占地面積（ M2） 建筑面積（ M2） 容積率 主力戶型（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 住戶 多層 小高層 /高層 西子花園 三房四房 1850 2085 600戶 玫瑰名城 156674 230000 三房115/123/130/135/136 四房 150 1900元 — 2022 —— 一期 250戶 東方明園 27278 99300 三房 141/144 15001800 2022 554戶 百合嘉園 42500 68000 三房 四房 均價(jià) 1500 —— 478 紅旗花園 27400 53000 兩房 9094；三房114/127/131/135 均價(jià) 1650 —— 目在售為三期 銷售達(dá) 80% 天順山莊 —— —— 獨(dú)棟、聯(lián)排： 215350 均價(jià) 2300 —— 財(cái)富地帶 —— —— —— 一期接受階段， 價(jià)格待定 —— 一期 7萬(wàn)平方米 40 小結(jié)： 1）樓盤(pán)規(guī)模：以 912萬(wàn)平方米左右為主，屬于中型樓盤(pán)； 2）荷塘區(qū)板塊中高檔樓盤(pán)比較集中，東湖板塊以形象檔次較低小型商住樓為主； 3）住宅類型以多層和小高層為主，別墅項(xiàng)目一個(gè)； 4）戶型以三房、四房為主，三房面積集中在 110140平米，四房 面積集中在 140