【正文】 在一起 180 左右 公共花園、有車位 聯(lián)排別墅 多戶連在一起兩面有窗 170 — 180 公共或獨(dú)立花園、有車位 疊拼別墅 由復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園 120 － 160 公共或獨(dú)立花園 錯(cuò)拼別墅 利用地勢(shì)的高低差，錯(cuò)位組合 160 － 250 獨(dú)立花 園、有車位 ⑶ 、供應(yīng)面積 成都市目前供應(yīng)的別墅戶型面積大致可以分為以下 6 個(gè)區(qū)間段： 面積供應(yīng)區(qū)間 市場(chǎng)分布情況 150 ㎡以下 以度假型的小別墅為主，目前主要集中在都江堰青城山片區(qū)。 201250 ㎡ 成都市場(chǎng)上聯(lián)排別墅的主流面積區(qū)間 251300 ㎡ 以一部分聯(lián)排別墅和部分獨(dú)棟別墅為主，這部分大面積的聯(lián)排別墅主要分布于成都市周邊區(qū)域。由上圖可以看出：目前成都市別墅銷售價(jià)格最低在 20xx 元 /m2， 最高在 220xx 元 /m2，目前市場(chǎng)上別墅的整體銷售均價(jià)為 6309 元 /m2。但是主流價(jià)格主要還是分布在 4000－ 6000 元 /㎡、8000－ 14000 元 /㎡、 20xx0－ 220xx 元 /㎡等 3 個(gè)區(qū)間段。 成都聯(lián)排別墅的銷售價(jià)格分布在 2600－ 9000 元 /㎡，主流價(jià)格在2600－ 3300/㎡、 35004500 元 /㎡、 50006000 元 /㎡三個(gè)區(qū)間段。 雙拼別墅的價(jià)格主要分布在 30004000 元 /㎡、 5000－ 6000 元 /㎡、6500 元 /㎡以上等三個(gè)區(qū)間。 疊拼別墅價(jià)格分布在 3300－ 120xx 元 /㎡，主流價(jià)格在 3300－ 4300元 /㎡。 成都別墅市場(chǎng)上，僅半山衛(wèi)城有錯(cuò)拼別墅這一產(chǎn)品類型，因?yàn)樵擃惍a(chǎn)品的開發(fā)對(duì)地勢(shì)有一定要求。 分布特征 圖 21 別墅產(chǎn)品分布區(qū)域圖 圖 21 可以看出，主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江片區(qū)的別墅開發(fā)比較成熟，產(chǎn)品比較齊全。 牧馬山片區(qū)以高品質(zhì)的獨(dú)棟別墅開發(fā)為主， 都江堰－青城山片區(qū)以獨(dú)棟、 聯(lián)排別墅開發(fā)為主。郫縣的別墅開發(fā)是基本是從 20xx 年起步，目前市場(chǎng)上主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。 銷售特征 20xx 年成都別墅市場(chǎng)的銷售持續(xù)升溫，反映出成都市場(chǎng)的 消化能力較強(qiáng)，良好的銷售情況與政府停止別墅項(xiàng)目的審批有很大關(guān)系，反而促使以前持幣觀望的消費(fèi)者下定決心購(gòu)買； 目前別墅供應(yīng)類型中，有不少是聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品定位較低，購(gòu)買者較“大眾化、市民化”，這也是目前別墅取得較好銷售情況的另一個(gè)重要原因； 并且，仍處于中前期銷售過(guò)程中的不少別墅項(xiàng)目由于購(gòu)買群體增長(zhǎng)較慢，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇等原因，將會(huì)呈現(xiàn)出銷售速度放緩，銷售周期加長(zhǎng)，甚至停滯不前的不良局面，別墅項(xiàng)目的銷售情況不易盲目樂(lè)觀。這批新貴大多呈低齡 化趨勢(shì)，年齡在 2540 歲之間，該消費(fèi)群收入高，大多位居企業(yè)高位，對(duì)自身經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期好，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，如大學(xué)教授、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、設(shè)計(jì)人員等職業(yè)者，他們成為目前別墅消費(fèi)不可忽視的新生力量。例如在維也納森林別墅中，有多達(dá) 30％的客戶是來(lái)自廣州、深圳、北京、上海甚至香港、臺(tái)灣地區(qū)的。 ㈤、 20xx 年成都別墅市場(chǎng)趨勢(shì) 由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)供需發(fā)生改變，年內(nèi)別墅價(jià)格普漲 10% “國(guó)六 條”橫空出世，別墅用地封殺令再度出擊，有人稱，“成都別墅正面臨一場(chǎng)新變革”。 漲價(jià)理由一：市場(chǎng)供需關(guān)系出現(xiàn)改變 眾所周知，最早的別墅產(chǎn)品是以一種象征著財(cái)富、地位的高端產(chǎn)品姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)的，當(dāng)時(shí)的別墅大多是一種獨(dú)門獨(dú)戶的宅院。 目前市場(chǎng)上的別墅供應(yīng)是大于需求的，而此次新政從限制土地供應(yīng)和戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度發(fā)力，必將對(duì)近期的市場(chǎng)機(jī)制產(chǎn)生影響。 前期供小于求，后期供大于求，一至兩年內(nèi)，成都別墅市場(chǎng)的供需狀況極有可能會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。這意味著，今后獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)將大大減少甚至瀕臨絕跡。仿佛在 一夜之間， 90平方米與 70%這兩個(gè)原本平常的數(shù)字，成為今后住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中難以逾越的一道坎兒，對(duì)于戶型平均面積在 120 平方米以上的別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更是具有前所未有的殺傷力。有數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年成都獨(dú)棟別墅的供應(yīng)量占別墅類項(xiàng)目棕供應(yīng)量的近 50%，其次才是聯(lián)排別墅，因此，在這次調(diào)控中，包括獨(dú)棟別墅在內(nèi)的未通過(guò)審批的項(xiàng)目將是受打擊最大的。 漲價(jià)理由三：產(chǎn)品質(zhì)量提高了，漲價(jià)成自然 新政調(diào)控在過(guò)去半個(gè)月里引發(fā)了成都別墅市場(chǎng)的強(qiáng)烈震蕩，在接下來(lái)的日子里，也許還將發(fā)生一系列的連鎖反應(yīng)。 許多別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均認(rèn)為，新政的實(shí)施，低密度住宅產(chǎn)品必將進(jìn)入精品化時(shí)代。同時(shí)，低密度、大戶型的別墅產(chǎn)品開發(fā)受到限制后，市場(chǎng)供應(yīng)減少，現(xiàn)有的高端產(chǎn)品和即將亮相的別墅產(chǎn)品就會(huì)更有優(yōu)勢(shì)和增值空間。 別墅用地叫停，別墅就成為了像石油、煤一樣的非可再生資源，也就是說(shuō)，除了現(xiàn)在世面上已有的和獲了審批即將建起的這批別墅之外，這種建筑形態(tài)將不復(fù)存在了 (如果國(guó)家政策被徹底執(zhí)行 的話 )。需求分析 在成都市場(chǎng)上，別墅的主流產(chǎn)品仍然是傳統(tǒng)的獨(dú)棟、聯(lián)排別墅，另外，雙拼、疊拼、錯(cuò)拼均占有一定比例。并且，成都的別墅消費(fèi)已經(jīng)形成了比較固定的區(qū)域特性，主城區(qū)、華陽(yáng)、溫江片區(qū)的別墅開發(fā)比較成熟，產(chǎn)品比較齊全。牧馬山片區(qū)以高品質(zhì)的獨(dú)棟別墅開發(fā)為主，都江堰 青城山片區(qū)以獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開發(fā)為主。郫縣的別墅開發(fā)是基本是從 20xx 年起步，目前市場(chǎng)上主要?jiǎng)e墅產(chǎn)品為聯(lián)排和雙拼。既有 2萬(wàn)元 /平方米以上的豪宅，也有低于 5000 元 /平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅，相較北京、上海而言，成都別墅的消費(fèi)檔次不一。別墅供應(yīng)的主要區(qū)域仍然將集中華陽(yáng)、龍泉、溫江、牧馬 山、都江堰－青城山五大主流板塊。目前華陽(yáng)片區(qū)的別墅土地儲(chǔ)備有近 20xx 畝，預(yù)計(jì) 20xx 年，該區(qū)域?qū)⒂兄辽?5個(gè)占地 100 以上的別墅新項(xiàng)目推出，新項(xiàng)目將繼續(xù)側(cè)重于居家型類別墅為主。 20xx 年隨著新川 藏路的開通將進(jìn)一步縮短該區(qū)域與成都主城區(qū)的時(shí)間距離，該片區(qū)別墅也將逐步由以前度假型別墅過(guò)渡到適合居家的別墅。 20xx 年，溫江土地解凍，眾多品牌開發(fā)商紛紛入駐。光華大道周邊別墅開發(fā)將以居家經(jīng)濟(jì)型別墅為主，光華大道延伸線，連接溫江與崇州的世紀(jì)大道正在建設(shè)中，這條交通要道的改善，區(qū)域內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)有品牌開發(fā)商的大盤出現(xiàn)。該片區(qū) 20xx 年預(yù)計(jì)也有 8 個(gè)項(xiàng)目，共計(jì) 20xx余套的供應(yīng)。 龍泉的別墅開發(fā)較早，但是由于該區(qū)域缺乏清晰的定位，因此相對(duì)其他區(qū)域的發(fā)展顯得比較尷尬。 20xx 年別墅開發(fā)，除了以上五大主流板塊以外，成都北三環(huán)以及天回鎮(zhèn)區(qū)域也將有 35個(gè)經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目出現(xiàn)，填補(bǔ)了該片區(qū)別墅市場(chǎng)的空白。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，享有世界“自然、人文”雙遺產(chǎn)桂冠。青城山還是中國(guó)四大道教名山之一，被稱為“第五洞天”，道教創(chuàng)始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國(guó)道教文化、養(yǎng)生文化的發(fā)源地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此 駐足留連。青城山具備人文、地理結(jié)合絕佳的“先天優(yōu)勢(shì)”。別