【正文】 案目標消費群體之一，也是未來本案的最終使用者，更是未來該項目獲得穩(wěn)定而高額收入的源泉。從營銷分析中我們已經得出了投資客將是十分重要的客戶群體，因此必須將項目的投資性予以強調?！拜加⒐ど?新財智生活”不僅符合本案自身的消費群體定位，更完全符合社會菁英的目標和需求，將成為貫穿全局的營銷主題。廣告3：主標題：《新資本論》第三章——千萬不要藐視無形資產的存在價值。《碧云國際工社》所有裝修設計均聘請歐洲巨匠傾力繪制，并采用國際一線品牌予以完美裝幀，每款奉送的家電和家具更與居室的整體設計渾然一體，交相輝映。針對與為中高層管理者與有商務關系客戶提供住所周邊企業(yè)的、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所與金橋開發(fā)區(qū)內，外省市高素質、高學歷在上海無住房青年人才或者具有獨立居住傾向的本市青年群體的消費群體，擬訂用感性訴求與理性訴求相結合，初步定為：“NEW done定律”系列廣告如下例：自居者系列：NEW done定律主標題：我們要有新做法！副標題：NEW done第一定律 —— 一切思想均不應保持常規(guī)思維狀態(tài)或靜止狀態(tài)，即時有外力迫使它改變這種狀態(tài)也決不屈服。從公司到《碧云國際工社》不過10幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式。正文：定量1浦東金橋晶鉆地段，世界500強榮耀之所變量1無論周圍的環(huán)境再怎么變，《碧云國際工社》都無動于衷。廣告預算%，因此費用初步定位600萬元。沒辦法，誰叫我待在這個《碧云國際工社》里呢？那么多異國居者都成了我的左鄰右舍，再這樣下去，我真要變成精神混血兒了。正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣。針對與金橋開發(fā)區(qū)內公司有商務聯(lián)系的公司目標消費群體，擬訂用理性訴求，初步定“聚焦時尚辦公 分享金橋價值”辦公系列廣告1主標題：時尚辦公鏡頭1副標題：誰說公司不能擠進世界500強？ 正文：《碧云國際工社》獨占浦東金橋晶鉆地標，世界500強企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機；20萬低首付，令企業(yè)輕松進駐核心地標，與世界至尊企業(yè)齊頭并進！廣告2 主標題：時尚辦公鏡頭2副標題：離商務中心那么近，連傳真機都可以省了！正文：《碧云國際工社》的商務中心擁有全套先進的辦公設備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網絡和無線上網一應俱全。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關聯(lián)。副標題：發(fā)現(xiàn)投資金通道?。▓D）無從選擇——發(fā)現(xiàn)碧云國際工社——20萬低首付購入——擁有浦東金橋晶鉆地段——比鄰世界500強企業(yè)——獨占全產權——坐擁高標準精裝修——附送全套家電家——盡享完善生活設施配套——體驗全星級酒店式服務——輕松出租或出手——再次尋找投資機會正文：一直在尋找新的投資渠道？其實選擇哪一個投資點切入才能獲得最大利潤，馬克思也不一定知道。因此必須突出樓盤的生活價值。同時也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。廣告總精神菁英工社，新財智生活 理由：“菁英”是指本案的目標消費群體是這個社會中的中堅力量，他們大多在附近的大型公司內工作，是一群能力至強的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個社會創(chuàng)造了極大的財富，因此是這個社會的精英之才。次推薦案名碧云一切強化購房者信心，表達出項目具有安全而高額的投資回報，刺激本案消費群體。如下表所示：銷售量（套）銷售價格引導試銷階段0100 7500元/平方米 101—200 7600元/平方米外地推銷與本地強勢攻擊階段 201—350 7700元/平方米 351—550 7800元/平方米 551—700 7900元/平方米沖刺階段 701—800 8000元/平方米 801—900 8100元/平方米清盤階段 901943 7800元/平方米其次，銷售推動模式指依據銷售進展機動靈活地調整價格，一般來說是在項目聚集了十足的人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不以高價購買甚至錯失良機。為防止投資客利用價格調控所造成價格上漲，在銷售后期，大量拋售房產影響項目銷售。這種方法對于樓盤銷售來說，有幾個問題；前期必須有高額的營銷費用；樓盤價格過高，有相當?shù)馁彿空邔ζ錁潜P產生逆反心理；該樓盤的銷售中降價幅度過大，使消費者對其信用產生懷疑；該樓盤必須擁有其他樓盤所無法比擬甚至短期內都無法克隆的優(yōu)勢。我公司在長期的實踐中總結出了以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤，價格才具有參照意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們現(xiàn)場踏勘了與本案相關的樓盤10多個，選取其中有參考價值的樓盤4個作為實例。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：成本+競爭和消費者+競爭是房地產定價的兩種基本策略。由于春節(jié)淡季因素，該階段與上一階段有一個月的時間差。 階段主要工作：1）、廣告宣傳推廣、樓盤預售信息發(fā)布2）、售樓處與現(xiàn)場接待、來電來人過濾與營銷監(jiān)控3）、針對金橋開發(fā)區(qū)做直銷工作。利用公關活動吸引眼球，利用分銷加快銷售速度。為了獲取更大的收益，有意識的將A樓放于最后銷售。裝修、配套見相關專題物業(yè)管理費用本項目存在自用客，而項目沒有物業(yè)管理，只有酒店管理公司代替物業(yè)管理公司運作，因此這筆費用該如何收取。這種模式相對來說對開發(fā)公司與業(yè)主之間均比較合適。房產包租是指，房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買售人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。一般投資產權式酒店的人未必會太在乎開發(fā)商承諾的６％—８％的年回報，他們更看重自己購買的物業(yè)整體素質是否優(yōu)良、未來的保值乃至升值潛力如何。最重要的是不能擁有充足的租房客源。因此本案選擇酒店管理公司而不選擇物業(yè)管理公司。酒店管理公司為什么選擇酒店管理公司，而不選擇物業(yè)管理公司之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因為酒店管理強調的是經營；物業(yè)管理強調的是服務。u 節(jié)約差旅成本u 辦公場所相對穩(wěn)定u 相對物業(yè)檔次要高u 交通方便u 可以做長期投資（3）功能配置u 注重物業(yè)形象，良好酒店管理，具有商務中心u 有簡單休閑娛樂場所和日常配套設施辦公加居住購買者與純辦公的購買者之所以沒有分開細化分析，因為辦公加居住購買者對于居住用房的購買是購買辦公用房的延續(xù)。其比例在80%以上。沒有直接的限制。由于資本的逐利性，該消費群體仍然會存在。u 從職業(yè)結構分析：證券業(yè)、商業(yè)貿易業(yè)約占35%；廣告業(yè)、娛樂業(yè)及文教業(yè)約占15%；境外或外地人士在滬工作或投資的約占25%；自由職業(yè)者及小型私人企業(yè)主約占15%，其他約占10%。一般獲得利潤的三種形式：投資A型：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費入住30天，獲得酒店經營的利潤回報。具體A樓、B2樓為投資型酒店方式；B1樓為擬訂傾向于自住型酒店。 項目定位項目整體定位本項目采用產權式商務酒店作為定位投資型酒店采用投資型與休閑型相結合，分別針對不同的消費者將三棟樓分別采用不用的方式。總之也是給消費者一個信心，就是能夠得到良好的回報。利用中國目前實際負利率與投資渠道不健全是碧云中惠項目營銷策劃的切入途徑。除股票外，還有政府債、貨幣市場基金、共同基金、銀行大額存單和各種企業(yè)債券、期權、期貨等等。實際負利率的出現(xiàn)目前我國的物價指數(shù)從2003年1月開始由負轉正，%，今年1月份繼續(xù)保持在這一水平。科德電子信息樓影響對策該項目是三種業(yè)態(tài)所混合，定位紛亂，所以本項目利用裝修檔次和配套設施與包租確保收益率的方式拉開兩個項目的檔次，采用錯位方式解決碧云社區(qū)影響對策堅決用錯位策略打開局面，同時利用良好的配套與服務來解決該問題。 對策缺乏生活配套設施對策 對于本項目缺乏類如大型賣場、休閑娛樂等生活配套設施，如果由開發(fā)公司通過引入方式解決，基本上是不可能的，本項目體量不是大盤，不可能全部解決，可以借鑒的方式是引入接送巴士，通過接送巴士與陸家嘴相連接，利用陸家嘴的生活配套來解決該問題。但是根據市場調研，其銷售價格可能在7500元/平方米的層面上，對于碧云中惠項目銷售價格的提升將造成一定束縛。從規(guī)劃的角度來說，BB2樓與A樓的樓間距過小，因此直接影響到BB2的采光問題。環(huán)顧本案周邊，交通網絡健全，地塊三面臨路，南邊更是直面快速干道新金橋路，距楊浦大橋只有3公里，與陸家嘴金融貿易區(qū)約為9公里，到外高橋保稅區(qū)約10公里。一、 項目分析 概述本項目位于上海浦東新區(qū)金橋出口加工區(qū)內，基地在新金橋路與緯四路交匯口東北地塊。第三是交通便捷。再則本項目為商業(yè)用地，由于中斷了將近十年，其產權使用期限僅余40年，這個問題對銷售將有巨大的殺傷力?？频码娮有畔鞘且粋€定位雜亂的項目，其定位為一個商業(yè)、辦公、產權式商務酒店三者相結合的綜合樓。其次應該把握與金橋開發(fā)區(qū)做配套的廠家，該類廠家往往都會在上海設立辦事處，如果將其挖掘過來，由于該類消費者往往都是辦公加居住的使用者，購買或使用面積均比較大，雖然數(shù)量少，但是總量大。大戶型存在而導致戶型復雜問題，首先繼續(xù)與開發(fā)公司接觸確認，其次如果確實存在，考慮使用商務套間來消化。二、 營銷策劃 切入點分析利用中國目前實際負利率與投資渠道不健全是碧云中惠項目營銷策劃的切入途徑，目的在于擴大消費群體，將傳統(tǒng)的房產投資群體擴大為追求穩(wěn)定收益投資群體。在美國，只要有投資需求，就有與之相對應的金融產品，個人還可以用稅前收入投資一些開放式基金。如果能夠抓住不滿意銀行實際負利率的儲蓄者，使他們變成追求穩(wěn)定收益的投資客，對碧云中惠項目進行投資。以裝修作為推廣主題，表達的意思很類似：這么好的裝修，今后你想租出去還不容易，租個好的價格太簡單了。強化購房者信心，用安全而高額的投資回報刺激本案消費群體。本項目體量比較大，目標消費者群體中含有一定自用客，因此本項目將定位為投資型酒店方式與自住型酒店相結合方式，以投資型酒店為主。目前，國際上通用的產權式酒店大致有三種投資經營類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期