【正文】 廣告預(yù)算%，因此費(fèi)用初步定位600萬元。廣告媒介優(yōu)勝劣汰，立體圍攻理由； 吸引市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店之廣告媒體上的經(jīng)驗(yàn)，借鑒其在媒體選擇、媒體組合、媒體時(shí)段上的最有效值，排除低效媒介，作到有的放矢、事半功倍。我要做的，只是和身邊的世界五百強(qiáng)企業(yè)一起奔跑！定量2 全產(chǎn)權(quán)精裝修小戶型變量2不管它是工作室也好、畫室也好、會(huì)客廳也好、棋牌社也好……總之，在《碧云國(guó)際工社》里，我有了自己的裝修房，一切都已盡善盡美，下一步就是，想干什么就干什么。正文：定量1浦東金橋晶鉆地段，世界500強(qiáng)榮耀之所變量1無論周圍的環(huán)境再怎么變，《碧云國(guó)際工社》都無動(dòng)于衷。沒辦法，誰叫我待在這個(gè)《碧云國(guó)際工社》里呢？那么多異國(guó)居者都成了我的左鄰右舍，再這樣下去，我真要變成精神混血兒了。廣告5：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第五定律！—— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活）X 24小時(shí)＝菁英工社里的新財(cái)智生活正文：我靠！上午傳真機(jī)壞了，還好樓下有商務(wù)中心，終于把合同及時(shí)傳到了那個(gè)美國(guó)公司；兩點(diǎn)半隔壁又搬來一個(gè)新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰，只要給我租金就好！晚上和EMILY在三樓的法式咖啡廳romantic了一下，感覺很不錯(cuò)。修拉的《大碗島的星期天下午》在我入住前已經(jīng)站立在了我家的墻面上，不知道新印象主義的人只會(huì)贊美這里的精裝修做得真不錯(cuò)，然而，我絕不滿足。從公司到《碧云國(guó)際工社》不過10幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式。正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣?，F(xiàn)在，他們和我都選擇在《碧云國(guó)際工社》里享受成功的結(jié)果，我想，比我更有能力的人不一定能擁有這樣的美好生活。廣告2：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第二定律 —— 生活質(zhì)量的提升速度與自我努力成正比，與自我能力不構(gòu)成直接比例關(guān)系。針對(duì)與為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所周邊企業(yè)的、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體的消費(fèi)群體，擬訂用感性訴求與理性訴求相結(jié)合，初步定為：“NEW done定律”系列廣告如下例：自居者系列：NEW done定律主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第一定律 —— 一切思想均不應(yīng)保持常規(guī)思維狀態(tài)或靜止?fàn)顟B(tài)，即時(shí)有外力迫使它改變這種狀態(tài)也決不屈服。針對(duì)與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司目標(biāo)消費(fèi)群體，擬訂用理性訴求，初步定“聚焦時(shí)尚辦公 分享金橋價(jià)值”辦公系列廣告1主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭1副標(biāo)題：誰說公司不能擠進(jìn)世界500強(qiáng)？ 正文：《碧云國(guó)際工社》獨(dú)占浦東金橋晶鉆地標(biāo)，世界500強(qiáng)企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機(jī)；20萬低首付，令企業(yè)輕松進(jìn)駐核心地標(biāo)，與世界至尊企業(yè)齊頭并進(jìn)！廣告2 主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭2副標(biāo)題：離商務(wù)中心那么近，連傳真機(jī)都可以省了！正文：《碧云國(guó)際工社》的商務(wù)中心擁有全套先進(jìn)的辦公設(shè)備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)和無線上網(wǎng)一應(yīng)俱全。越來越多的外籍高管和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人將植根于此，進(jìn)而帶來無可限量的浩蕩商機(jī)。廣告5：主標(biāo)題：《新資本論》第四章—— 我們都知道用未來的資本來消費(fèi)現(xiàn)在，投資的時(shí)候，不妨逆向思維?！侗淘茋?guó)際工社》所有裝修設(shè)計(jì)均聘請(qǐng)歐洲巨匠傾力繪制，并采用國(guó)際一線品牌予以完美裝幀，每款奉送的家電和家具更與居室的整體設(shè)計(jì)渾然一體，交相輝映。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關(guān)聯(lián)。廣告4：主標(biāo)題：《新資本論》第四章—— 文化的物化如果做得好，可以讓資本倍增其利。正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實(shí)體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有時(shí)候，這才是致勝的關(guān)鍵。廣告3：主標(biāo)題：《新資本論》第三章——千萬不要藐視無形資產(chǎn)的存在價(jià)值。副標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)投資金通道！（圖）無從選擇——發(fā)現(xiàn)碧云國(guó)際工社——20萬低首付購入——擁有浦東金橋晶鉆地段——比鄰世界500強(qiáng)企業(yè)——獨(dú)占全產(chǎn)權(quán)——坐擁高標(biāo)準(zhǔn)精裝修——附送全套家電家——盡享完善生活設(shè)施配套——體驗(yàn)全星級(jí)酒店式服務(wù)——輕松出租或出手——再次尋找投資機(jī)會(huì)正文：一直在尋找新的投資渠道？其實(shí)選擇哪一個(gè)投資點(diǎn)切入才能獲得最大利潤(rùn)，馬克思也不一定知道。副標(biāo)題：鎖定全球500強(qiáng)菁英聚所！正文：沒有一個(gè)人能斷言什么樣的地產(chǎn)真正值得投資，然而，當(dāng)數(shù)十個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)紛至沓來后，謎底揭曉了。針對(duì)投資客，擬訂用理性訴求為主，初步定“新資本論”系列廣告。“菁英工社 新財(cái)智生活”不僅符合本案自身的消費(fèi)群體定位，更完全符合社會(huì)菁英的目標(biāo)和需求，將成為貫穿全局的營(yíng)銷主題。因此必須突出樓盤的生活價(jià)值?！吧睢蓖怀隽吮景府吘篂榉慨a(chǎn)項(xiàng)目，具有居住和生活功能。他們對(duì)事務(wù)有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識(shí)，并將之賦予有效實(shí)施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。從營(yíng)銷分析中我們已經(jīng)得出了投資客將是十分重要的客戶群體，因此必須將項(xiàng)目的投資性予以強(qiáng)調(diào)。同時(shí)也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。同時(shí)也與本案名稱相結(jié)合。在這里是指擁有共同的人生觀、價(jià)值觀和生活觀、并一同工作、生活在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)的一類人群。該群體是未來本案目標(biāo)消費(fèi)群體之一，也是未來本案的最終使用者，更是未來該項(xiàng)目獲得穩(wěn)定而高額收入的源泉。廣告總精神菁英工社，新財(cái)智生活 理由：“菁英”是指本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是這個(gè)社會(huì)中的中堅(jiān)力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強(qiáng)的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了極大的財(cái)富，因此是這個(gè)社會(huì)的精英之才。碧云領(lǐng)第釋義：“領(lǐng)第”可解釋為“統(tǒng)領(lǐng)門第”。碧云天驕釋義：本案主要面對(duì)之購買群體為企業(yè)中高層人士，他們無論在事業(yè)成就或個(gè)人素養(yǎng)方面均有優(yōu)人之處。2）此案名具舶來色彩，較國(guó)際化。次推薦案名碧云3）硅谷為世界著名信息產(chǎn)業(yè)基地，是財(cái)富和科技的象征。2）周邊企業(yè)中高層管理人員為本案的重要目標(biāo)消費(fèi)群體。5）、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所6）、金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體案名本案與碧云國(guó)際社區(qū)為鄰，為盡力突顯這一優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)本案的檔次感，建議案名中應(yīng)出現(xiàn)“碧云”二字，案名也應(yīng)盡量具國(guó)際氣息。一切強(qiáng)化購房者信心，表達(dá)出項(xiàng)目具有安全而高額的投資回報(bào)，刺激本案消費(fèi)群體。并且在銷售中通過一定的公關(guān)活動(dòng)，贏取消費(fèi)者眼球。隨著時(shí)間的推移，不斷調(diào)整價(jià)格，并根據(jù)不同時(shí)間段推出不同層次，那么整個(gè)營(yíng)銷過程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過程。 銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三位一體，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。如下表所示：銷售量（套）銷售價(jià)格引導(dǎo)試銷階段0100 7500元/平方米 101—200 7600元/平方米外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段 201—350 7700元/平方米 351—550 7800元/平方米 551—700 7900元/平方米沖刺階段 701—800 8000元/平方米 801—900 8100元/平方米清盤階段 901943 7800元/平方米其次，銷售推動(dòng)模式指依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動(dòng)靈活地調(diào)整價(jià)格，一般來說是在項(xiàng)目聚集了十足的人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價(jià)格的方式來對(duì)猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項(xiàng)目極為暢銷，如不盡快行動(dòng)，將不得不以高價(jià)購買甚至錯(cuò)失良機(jī)。建議采用銷售推動(dòng)模式首先是價(jià)格調(diào)整依據(jù)銷售量的變化來操作，避免無原則調(diào)價(jià)導(dǎo)致利潤(rùn)的損失或者銷售產(chǎn)生抗性，價(jià)格調(diào)整幅度小，漸進(jìn)式地、平穩(wěn)地上揚(yáng)，基本以一百元/平方米價(jià)格調(diào)整。結(jié)合銷售計(jì)劃表對(duì)于銷售價(jià)格調(diào)控大致區(qū)間：銷售預(yù)計(jì)時(shí)間價(jià)格（元/平）引導(dǎo)試銷階段220套04/7—04/97500—7600外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段450套04/10—05/17700—7900沖刺階段250套05/3—05/58000—8100清盤階段 23套05/67800總計(jì)943套04/5—05/6均價(jià)7850“低開高走、步步高升”是樓盤最理想的價(jià)格走勢(shì)。建議價(jià)格調(diào)控空間在一年平均收益水平（8%—10%左右，即600—800元）。為防止投資客利用價(jià)格調(diào)控所造成價(jià)格上漲，在銷售后期，大量拋售房產(chǎn)影響項(xiàng)目銷售。低開高走定價(jià)策略就是隨施工和建筑物的成形不斷接近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的策略。對(duì)于本項(xiàng)目建議采用低開高走策略。90年代中期，部分外商投資的采用房產(chǎn)外銷轉(zhuǎn)內(nèi)銷的方式迅速降價(jià)，獲取了較好的利潤(rùn)。這種方法對(duì)于樓盤銷售來說，有幾個(gè)問題；前期必須有高額的營(yíng)銷費(fèi)用；樓盤價(jià)格過高，有相當(dāng)?shù)馁彿空邔?duì)其樓盤產(chǎn)生逆反心理；該樓盤的銷售中降價(jià)幅度過大，使消費(fèi)者對(duì)其信用產(chǎn)生懷疑；該樓盤必須擁有其他樓盤所無法比擬甚至短期內(nèi)都無法克隆的優(yōu)勢(shì)。價(jià)格控制在房產(chǎn)銷售中比較、常用的是高開低走與低開高走的二種策略高開低走策略這種策略，往往采用的方式是故意將樓盤高開，引發(fā)爭(zhēng)議，并宣傳其優(yōu)勢(shì)，從而引起市場(chǎng)的注意，形成眼球效應(yīng)。㎡/天來計(jì)算，年投資回報(bào)率8%（稅前），空置期20%以及綜合稅5%，計(jì)算如下：本案單價(jià)=單位租金365天=7733元/平米（設(shè)1美元=）簡(jiǎn)要結(jié)論依據(jù)目前周邊的市場(chǎng)情況，本案售價(jià)可以達(dá)到7800元/平方米左右，這一投資回報(bào)率，相對(duì)房產(chǎn)投資者來說是比較樂觀的，因此我們的包銷價(jià)格存在著上升的空間，并且風(fēng)險(xiǎn)比較小。而根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，我們認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的均價(jià)是以整盤概念為基礎(chǔ)的，而整盤概念是由地段概念、周邊配套、內(nèi)配套、交通、景觀規(guī)劃、市場(chǎng)形象（包括工程形象和品牌形象）、內(nèi)部裝修等七大個(gè)性化要素所綜合構(gòu)成的，因此將以上個(gè)別要素分別參照、對(duì)比所制定推算的價(jià)格是比較符合市場(chǎng)的。我公司在長(zhǎng)期的實(shí)踐中總結(jié)出了以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤，價(jià)格才具有參照意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們現(xiàn)場(chǎng)踏勘了與本案相關(guān)的樓