【正文】 外省 10%； 按實(shí)際購(gòu)買人的身份進(jìn)行劃分，本案目標(biāo)客戶的構(gòu)成比例大致如下 —— 企事業(yè)單位高級(jí)人才，約占 30%；企業(yè)業(yè)主，約占 60%；其他自然人，約占 10%。采用落差適中的疊水，建議選取 12 種簡(jiǎn)單的形式，設(shè)置在小景觀節(jié)點(diǎn)上，讓客戶在潺潺的水 聲中感受完全的閑適和放松。 ? 我們家的院子，能玩、能靜，還圈住了自然 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第三篇 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) O 市場(chǎng)障礙點(diǎn) T 清溪山色，河岸坡地，百年古樹(shù) 項(xiàng)目連接主干道目前形象欠佳 青城山旅 游地產(chǎn)的整體規(guī)劃發(fā)展和提速 本地別墅價(jià)格偏低，造成提升價(jià)值困難 自然親密無(wú)間，繁華觸手可及 部分地塊坡度較大，造成建安成本增加 城際輕軌快線的開(kāi)通 周邊別墅營(yíng)銷水平較高，對(duì)我們?cè)斐呻y度 成都 1 小時(shí)理想“第二居所”輻射圈 土地未完成最終流轉(zhuǎn)，操作難度大 項(xiàng)目地塊的用地限制使稀缺性更高 新政下對(duì)集體產(chǎn)權(quán)物業(yè)的嚴(yán)查 聯(lián)排別墅，只為高尚生活 土地性質(zhì)決定了客戶消費(fèi)群體較小 成都高端人群的第二居所需求 新政下購(gòu)房客戶群觀望情緒濃厚 政府規(guī)劃，未來(lái)趙公山繁華之地 ， 2200 畝山地高爾夫，五星度假酒店， 800 畝商業(yè)街道 整體基礎(chǔ)設(shè)施打造時(shí)間周期較長(zhǎng) 中信云棲谷對(duì)玉堂地區(qū)的整體打造 借周邊頂級(jí)樓盤之勢(shì)創(chuàng)吾之輝煌 新政下別墅成為投資房地產(chǎn)的第一選擇 第四篇 項(xiàng)目地位體系 一、主要指標(biāo)建議 總占地面積 —約 316 畝 地上容積率 — 地上總建面 —約 126401 ㎡ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 綠地率 — 約 70% 商務(wù) 會(huì)所 配套面積 — 8000 ㎡ 產(chǎn)品形態(tài)布局 建議 — 面積區(qū)間為 90 ㎡ 280 ㎡， 建筑形態(tài)分為花園洋房，聯(lián)排， 雙拼，獨(dú)棟 四 種形態(tài)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 二、 總占土地面積 316 畝， 分為四個(gè)地塊，分別為 A:102 畝， B:150 畝 C:30 畝 D: 34 畝 ,土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地。 平均售價(jià)： 14000/平米 第 四 篇 調(diào)研情況總結(jié) 一、 調(diào)研執(zhí)行情況總結(jié) 二、 客戶背景甄別 ? 從業(yè)性質(zhì) 都江堰青城山 客戶 調(diào)研區(qū)域 調(diào)研用時(shí) 調(diào)研項(xiàng)目 數(shù)量 電話問(wèn)卷數(shù)量 都江堰 及 青城山 5 天 36 160 成都市 2 天 22 70 合計(jì) 7 天 58 230 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 都江堰青城山 受訪客戶從業(yè)性質(zhì)以商業(yè)服務(wù)及私營(yíng)工商業(yè)為主體，合計(jì)占 55%； 成都受訪客戶以私營(yíng)工商業(yè)及公務(wù)員為主體，合計(jì)占 64%； 成都客戶 各類購(gòu)買力較強(qiáng)的行業(yè)從業(yè)人員都有在本次調(diào)研中出現(xiàn)； 兩地受訪客戶行業(yè)背 景涵蓋了公務(wù)員、國(guó)企、金融、礦場(chǎng)、房產(chǎn)等。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 世界級(jí)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手，鑄造最杰出的作品。在流水淌過(guò)的院子里，以一顆老樹(shù)留駐時(shí)間純釀的氣息，而當(dāng)你以為與外界相隔的時(shí)候，陽(yáng)臺(tái)會(huì)恰到好處的連接不遠(yuǎn)處的天際線，即使不在青城山，亦能感受到它分明的四季和極具感染力的靈氣。同時(shí)還配備了羽毛球場(chǎng)，露天書吧，健身場(chǎng)所，夕陽(yáng)棋座，鵝卵石按摩道和兒童大本營(yíng) 等等生活配套。 都江堰市幅員面積 1207 平方公里，轄 28個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和 1 個(gè)工業(yè)區(qū)，人口 60 萬(wàn)，城區(qū)人口22萬(wàn)人（未來(lái)計(jì)劃發(fā)展成為人口達(dá) 60萬(wàn)的中等發(fā)達(dá)城市），建成區(qū)面積 20平方公里。 2020 年全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代 化，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 954億元。 城市交通 ： 都江堰城市交通便捷。地勢(shì)西北高，東南低，高山、中山、低山、丘陵和平原呈階梯分布，素有 六山一水三分田 之說(shuō)。 2020年后至今，隨著知名品牌開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，青城山別墅開(kāi)發(fā)逐漸走向了品牌時(shí)代。芙蓉青城 （ 12） 逸嶺 一二環(huán)輻射區(qū) (1)典型項(xiàng)目 : 嶺秀都江 、 春語(yǔ)華璋 、林澗花語(yǔ)、麗水青城從市場(chǎng)反映看 ,客戶覺(jué)得川西民居風(fēng)格使整個(gè)城市有千人一面的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 感覺(jué)； 獨(dú)特的城市價(jià)值造就 購(gòu)買群體多元化 大部分（別墅）項(xiàng)目超過(guò) 60%的購(gòu)買人群是成都市、成都周邊區(qū)市縣、四川省地市縣、阿壩州、攀枝花、重慶、蘭州、深圳、廣州、西藏國(guó)外等地的置業(yè)者；城區(qū)住宅（多層）的本地客戶則相對(duì)較多，以自住為主； 別墅除外 ,一般產(chǎn)品總價(jià)在 3050萬(wàn)為客戶 認(rèn)可的合理承受價(jià)位 ,戶型以三房為主流需求 ,同時(shí)中小戶型逐漸得到認(rèn)同 客戶需求不斷提高 ,更注重細(xì)節(jié)與品質(zhì) 從都江堰商品房品質(zhì)經(jīng)過(guò)四代發(fā)展 :第一代的房地產(chǎn)僅僅滿足了居住的基本需要，沒(méi)有任何景觀和生活品質(zhì)可言；第二代房地產(chǎn)有了部分景觀的理念；第三代房產(chǎn)充分在社區(qū)運(yùn)用了景觀這一元素；現(xiàn)在面臨的第四代房產(chǎn)則提出了更高的要求，它要求的是在保證業(yè)主擁有高質(zhì)生活品質(zhì)，充分享受園林景觀的同時(shí)，還賦予了社區(qū)身份感與服務(wù)價(jià)值。因 為考慮到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的持續(xù)性，政府將此項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了一家私營(yíng)企業(yè)，并提供各種優(yōu)惠政策支持，將其列入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的典范和金牛區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，希望將其資產(chǎn)盤活。天回銀杏園項(xiàng)目地處成都市金牛區(qū)天回街道辦事處銀杏園社區(qū)（原向海社區(qū)），項(xiàng)目占地面積 2698 畝，涉及農(nóng)民 2020 人。 在十七屆三中全會(huì)召開(kāi)之前，中共中央總書記胡錦濤同志赴中國(guó)農(nóng)村改革的先鋒村 — — 安徽鳳陽(yáng)縣小崗村調(diào)研，他強(qiáng)調(diào)：以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制是黨的農(nóng)村政策的基石，不僅現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變，還要賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但是，政府的溫和派并不主張刺激性政策過(guò)早的退出，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)還很薄弱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未真正的恢復(fù)。 ..................................................................................... 45 第五篇 項(xiàng)目銷售 策略 .................................. 46 一、行銷 ................................................................................................................. 46 二、點(diǎn)銷 ................................................................................................................. 46 三、渠道營(yíng)銷 .......................................................................................................... 46 四、活動(dòng)營(yíng)銷 .......................................................................................................... 46 五、第三方平臺(tái) ...................................................................................................... 46 第六篇 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 策略 .................................. 47 一、銷售均價(jià) .......................................................................................................... 47 二、付款方式 .......................................................................................................... 47 第七篇 合同核心 條款 .................................. 47 一、運(yùn)作模式 —聯(lián)合建設(shè)投資 ................................................................................. 47 二、交房約定 .......................................................................................................... 48 三、產(chǎn)權(quán)辦理 .......................................................................................................... 48 四、調(diào)規(guī)約定 .......................................................................................................... 48 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 【 上冊(cè) 】 都江堰玉堂項(xiàng)目市場(chǎng)研判報(bào)告 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 第一篇 調(diào)研方法闡釋 一、 調(diào)研目的 通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，了解宏觀市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境、目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象市場(chǎng)情況、客戶群消費(fèi)情況，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策劃、廣告推廣策略的制定奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 中國(guó) 二、 調(diào)研內(nèi)容 ? 宏觀市場(chǎng)研判 ：本市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及現(xiàn)狀、同類物業(yè)的發(fā)展及狀況、相關(guān)房產(chǎn)政策及其影響。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 ⑴決心很大，有勢(shì)將 “高速上漲房?jī)r(jià)拉下馬 ”的氣勢(shì) 。同時(shí)，要根據(jù)農(nóng)民的意愿，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。銀杏園在建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)“拆院并院”土地掛鉤 整理，集體經(jīng)濟(jì)組織在農(nóng)用地總量不減少、農(nóng)村建設(shè)用地總量不增加的前提下，對(duì)土地進(jìn)行集中整理流轉(zhuǎn)，部分宅基地土地進(jìn)行復(fù)墾，部分少量土地用于農(nóng)民新居建設(shè)，其余用于發(fā)展特色旅游休閑項(xiàng)目，成立股份合作公司進(jìn)行管理，保障了村民既能通過(guò)務(wù)工獲得勞務(wù)報(bào)酬，又能通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和集體房屋出租獲取收益。但是，事與愿違，經(jīng)過(guò)近一年的運(yùn)作后，“歐洲小鎮(zhèn)”終因產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷、定位大而模糊、招商不力等各種問(wèn)題，被迫停止運(yùn)營(yíng)，代理公司也自然撤場(chǎng)。 1各路 開(kāi)發(fā)商各顯神通 大致可分為三個(gè)階段 :第一個(gè)階段是都江堰本地的開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)的都江堰商品房初 始時(shí)期；第二個(gè)階段是成都的開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍都江堰，使都江堰房地產(chǎn)得到了加速的發(fā)展；第三個(gè)階段是 震后 外來(lái)巨資，如錢江銀通房產(chǎn)等外來(lái)實(shí)力開(kāi)發(fā)商，多元文化與多種風(fēng)格的融合在一定程度上提升了城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。玫瑰園、藍(lán)郡 .新界、幸福風(fēng)景、水印長(zhǎng)灘、水都豪庭、美都華庭、上尚春天、濱江花園、清水人家、禹園、林澗花語(yǔ)、蘭花春等項(xiàng)目。錦江 （ 13） 青城 同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)及內(nèi)涵的挖掘也思考得更多，精耕細(xì)作、深度地挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵，在項(xiàng)目景觀方面下大工夫，努力做到產(chǎn)品與景觀的精致協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 全國(guó)最低價(jià)銷售 《 2020 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》聯(lián)系 ： 1053527879 城市性質(zhì) ： 都江堰市是國(guó)際旅游名城 ,古老的都江堰水利工程被譽(yù)為“世界水利文化的鼻祖”；有“青城天下幽”之稱的青城山，是中國(guó)道教發(fā)祥地；青城山城區(qū)由成灌高速直接與中心城市聯(lián)結(jié)，距成