【正文】 量 950 套，均價(jià)為 5299 元 /平米。從 2020 年底 3000 多元的低價(jià)商品房，到 2020上半年的 4000 元左右的商品低價(jià)房，再到 2020 年底，商品房?jī)r(jià)格基本超過(guò) 5000 元 /平方米 。 2020 年，計(jì)劃新開 30 工經(jīng)濟(jì)適用房 78 萬(wàn)平方米 ,約 1 萬(wàn)套，完成投資 億元，全部安排 90 平方米以下中小套型。 未來(lái)行業(yè)趨勢(shì) A、 發(fā)展規(guī)模 據(jù)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到 2020 年市區(qū)人口將達(dá)到 350 萬(wàn)左右 。正因?yàn)闈?jì)南的購(gòu)房群體投機(jī)、投資購(gòu)房者偏少，房?jī)r(jià)上漲速度與一線城市相比還不算太快。 天沅、大地華園、歷山名郡 ,從中 潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉匯 南部城區(qū)的情況略有不同。 c、 潛在購(gòu)房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長(zhǎng)為潛在的購(gòu)房主流 ,為 79%。 二、周邊市場(chǎng)供求分析 （一）住宅項(xiàng)目 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 戶型（㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 片 區(qū) 1 大舜天成 小高層、高層 135284 8000 經(jīng)十路以北 2 三箭吉祥苑 高層 34360 6000 經(jīng)十路以北 3 歷山名郡 小高層 169190 6300 經(jīng)十路以北 4 融基書香苑 小高層、高層 60200 8800 經(jīng)十路以北 5 燕子山莊 別墅 150300 22020 經(jīng)十路以南 6 燕山櫻園 別墅、花園洋房 190300 12020 經(jīng)十路以南 7 永大清華園 小高層、高層 103197 6000 經(jīng)十路以南 8 匯麗華城 高層 110300 8000 經(jīng)十路以南 如上表所示： 本項(xiàng)目周邊在售及潛在供應(yīng)的住宅項(xiàng)目基本以經(jīng)十路 為界線，分為經(jīng)十路以北和經(jīng)十路以南兩個(gè)片區(qū)。 分析 2： 39 本項(xiàng)目位于山大路的南端，僅靠經(jīng)十路，相對(duì)比較接近市區(qū)，同時(shí)位于歷下區(qū)和歷城區(qū)多個(gè)商業(yè)中心輻射區(qū)，擁有較大的商務(wù)流動(dòng)人群。 純 商務(wù) 式酒店 公寓 ? 經(jīng)十路東，區(qū)域升值潛力、未來(lái)濟(jì)南城市的發(fā)展方向。 建筑形式 以獨(dú)棟高層建筑綜合體承擔(dān)公寓居住、商業(yè)使用及商務(wù)辦公的功能，該建筑物高 20 層，其中 14 樓為商業(yè)或商務(wù)使用， 520 層為景觀式公寓居住 ，地下 2 層為車庫(kù)。 首先是多元化的生活催生了多元化的需求。 高端市場(chǎng)形象＝東部區(qū)位＋ 景觀 +休閑 ＋高品質(zhì)規(guī)劃＋發(fā)展商實(shí)力 形象定位： 高雅、文化、 自由 、身份的 象征 （ 四 ） 項(xiàng)目消費(fèi)群 定位 43 商業(yè)用房 ： 14 層， 銀行、酒店、品牌 經(jīng)營(yíng)者 。 客戶關(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、良好的物業(yè)管理、較實(shí)惠的價(jià)格 、品牌的代表，居住的便捷性 。這部分人選擇的住宅面積 普遍較小 ，戶型為 一室一廳或 二房 一 廳，購(gòu)房大多為 休閑居住或福利派發(fā) ，購(gòu)房注重私密性。原則上樓盤相似的方面越多，其對(duì)應(yīng)的權(quán)重值越大。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)好， 酒店式公寓住宅，小戶型。 51 第三章： 項(xiàng)目的 SWOT 分析 一、 優(yōu)勢(shì) （ strengths） 地段好， 交通便利，符合政府向東發(fā)展政策， 未來(lái)城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 ，有較大的升值潛力。 客戶關(guān)注： 他們會(huì)選擇在價(jià)格適中、配套齊全、距業(yè)務(wù)往來(lái)便利的地方安家，價(jià)格、教育、物業(yè)管理是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。 客戶關(guān)注： 地段、環(huán)境、景觀、車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)是他們購(gòu)買的重要因素。他們上班一般在市中心區(qū)，但他們有強(qiáng)烈的現(xiàn)代生活理念。 市中心小戶型公寓，主要面對(duì)城市白領(lǐng)，他們追求的是高品質(zhì)生活：起床即可品嘗美味早點(diǎn)；下班后享受一路購(gòu)物回家的樂(lè)趣，相約休閑酒吧街，交友、派對(duì)；體驗(yàn)繽紛、多元、時(shí)尚的生活。隨著更多人群對(duì)公寓產(chǎn)品的青睞，濟(jì)南小戶型公寓產(chǎn)品將更加豐富，而且小戶型公寓細(xì)分時(shí)代也正在來(lái)臨。純景觀式自由公寓 ? 突出依山而居舒適的居住環(huán)境、公園式的園林社區(qū)。而且商住項(xiàng)目與純寫字樓相比具有靈活辦公、可商可住的特點(diǎn)， 40 符合創(chuàng)業(yè)型公司和商住一體的小公司。 另外，在開元板塊及經(jīng)十路周邊為濟(jì)南公認(rèn)的富人區(qū)，但由于開發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃無(wú)章，建筑密度非常大，再加上之前各樓盤均以大戶型為主，使得該地段目前受到東部區(qū)域的沖擊而導(dǎo)致客群分流，該區(qū)域的吸引力明顯降低。 e、 潛在購(gòu)房者的主要出行工具表現(xiàn)為公 交車 ,所占比例為44%,相應(yīng)的 ,購(gòu)房者對(duì)于公交汽車站的關(guān)注程度也較強(qiáng)。 b、 購(gòu)房行為主要以家庭為單位 ,三口之家占據(jù)主導(dǎo) ,比例為48%,二人世界所占的比例為 27%,相比之下單身購(gòu)房群體在對(duì)房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足 ,所占比例僅為 12%。 E、 居住品質(zhì)提高方面 在 未來(lái) 開工的項(xiàng)目中 ,技術(shù)含量、戶型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營(yíng)造等方面均有進(jìn)步 ,這反映了在 “ 節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保 ” 大背景下濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)步。 因此對(duì) 濟(jì)南房?jī)r(jià)下跌 有一定的支撐作用 ，甚至還會(huì)在一定程度上拉高部分樓盤價(jià)格。 B、 按照規(guī)劃， 2020 年，房地產(chǎn)年開發(fā)完成投資將由 2020年的 億元增至 282 億元，其中住宅建設(shè)投資將由 92 億元增至 180 億元；全年施工總面積將由 1187 萬(wàn)平方米增至 1800 萬(wàn)平方米；全年竣工面積將由 326 萬(wàn)平方米增至 510 萬(wàn)平方米，其中住宅年竣工數(shù)量由 17000 套增至 17400 套。按照全市總體部署， 2020 年第十一屆全運(yùn)會(huì) 召開之前完成 30 個(gè)棚戶片區(qū)的拆遷工作，槐蔭區(qū)發(fā)祥巷等 18 個(gè)棚戶片區(qū)為市確定的重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地約 2250 畝，拆遷建筑面積約 125 萬(wàn)平方米，動(dòng)遷約 萬(wàn)戶。按類別分為商品住房 萬(wàn)平方米，約 5 萬(wàn)套；經(jīng)濟(jì)適用房 78 萬(wàn)平方米，約 1 萬(wàn)套；棚戶區(qū)改造拆遷安置房 萬(wàn)平方米，約 萬(wàn)套；籌集廉租住房 萬(wàn)平方米，約 500 套。在濟(jì)南西部某大型樓盤， 2020 年剛剛開始第一期銷售時(shí)，由于配套設(shè)施不完善，部分道路沒有修通，其開盤價(jià)格僅為 1700 元 /平方米，在當(dāng)時(shí)，這樣的價(jià)格尚有不少消費(fèi)者認(rèn)為偏高。住 宅銷售中，期房銷售面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資快速增長(zhǎng)，所占比重建一步提高：非國(guó)有經(jīng)濟(jì)控股企業(yè)完成投資 億元，比重為 %。優(yōu)先確保奧體中心周邊道路設(shè)施和環(huán)境整治、場(chǎng)館建設(shè)、北園大街道路及環(huán)境建設(shè)工程建設(shè)等市委市政府重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)，優(yōu)先安排全運(yùn)會(huì)工程涉及的的綠化、城市道路、城市廣場(chǎng)、公共服務(wù)體系設(shè)施、能源保障設(shè)施和節(jié)能設(shè)施的建設(shè)用地供應(yīng)；支持完善郊區(qū)路網(wǎng)體系工程、公共交通設(shè) 施、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)用地供應(yīng)。 5 年內(nèi)房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖 24 050100150200250%%%%%%%%系列2系列1系列2 系列1 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 與固定資產(chǎn)投 資相同的是，房地產(chǎn)投資 5 年來(lái)總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但不同的波動(dòng)較大，基本呈波浪型增長(zhǎng)，缺乏穩(wěn)定性。 （ 三 ） 歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況 2020 年，全市建筑業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 1999 年，新世界中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)入濟(jì)南，新世界陽(yáng)光花園項(xiàng)目成為濟(jì)南第一個(gè)成功利用港資進(jìn)行舊城改造的項(xiàng)目。從 1 到 6 各月情況看分別上漲 %、 %、 %、%、 %和 %。然，也有部分開發(fā)商因看好濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，并未受到次貸金融危機(jī)與樓市入寒等因素的影響，仍按原計(jì)劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強(qiáng)勁，并且房?jī)r(jià)一般較新城區(qū)明顯要高。 該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)： 濟(jì)南市新的《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》出臺(tái)，根據(jù)新規(guī)劃，濟(jì)南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”， 特別是近兩年，濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體 目標(biāo)，不斷拓 18 展城市發(fā)展空間。 該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)： 經(jīng)歷了一段時(shí)間的過(guò)渡期，商品房開始被廣大的市民所接受，越來(lái)越多的人開始認(rèn)可并購(gòu)買商品房。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場(chǎng) ,開辟湖山路 (南門 )、濟(jì)南火車北站、濟(jì)南火車東站、英雄山、工業(yè)南路等公共綠化廣場(chǎng)。 “ 九射 ” 指主干路環(huán)向外放射的濟(jì)王、濟(jì)青 (青州 )、濟(jì)青(青島 )、濟(jì)濱、濟(jì)德、濟(jì)齊、濟(jì)兗、濟(jì)微、濟(jì)臨 9 條高等級(jí) 公路。 E、向西擴(kuò)展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū) ： 主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。 E、文化娛樂(lè)設(shè)施 ： 在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。 D、大金組團(tuán)位于中心城區(qū)西部 ,規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)國(guó)家規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，確定城市人均建設(shè)用地指標(biāo) 95 平方米，到 2020 年中心城建設(shè)用地規(guī)模將由 2020 年的 295 平方公里增至410 平方公里。規(guī)劃范圍向東擴(kuò)展至市區(qū)邊界，向西南擴(kuò)展至長(zhǎng)清城區(qū)。 小結(jié)： 以上從濟(jì)南市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃以及當(dāng)前的房地產(chǎn)政策四個(gè)角度，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀環(huán)境做了縱向分析。不少建蓋在農(nóng)村集體用地上的房屋 ,除了自住外 ,也都用于低價(jià)出售。 “ 國(guó) N 條 ” 及其他政策對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)亦產(chǎn)生了各種影響。去年全市建筑業(yè)總產(chǎn)值為 億元，同比增長(zhǎng) %。城市居民 人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng) %。 （二） 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)狀況分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 2020年濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全省前列。全市 總面積 8177 平方公里，市區(qū)面積 3257 平方公里 ，下轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(zhǎng)清 6 個(gè)行政區(qū)， 1個(gè)高新開發(fā)區(qū)，平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河 3 縣和 1 個(gè)章丘市，全市共設(shè) 58個(gè)街道辦事處， 61 個(gè)鎮(zhèn)， 27 個(gè)鄉(xiāng)， 487 個(gè)居民委員會(huì)和 4657 個(gè)行政村。 本策劃書所含相關(guān)數(shù)據(jù)及資料力求真實(shí)，均來(lái)源于政府官方部分公布或市場(chǎng)調(diào)研所得，但不排除部分 數(shù)據(jù)及 資料 因統(tǒng)計(jì)方法等原因 存在技術(shù)性誤差的可能性。 本方案 所屬項(xiàng)目功能定位為高端商務(wù)式公寓， 暫時(shí)未包括戶型、配套設(shè)施等細(xì)節(jié)，具體實(shí)施將根據(jù)項(xiàng)目定位通過(guò)多方 論證 后另行說(shuō)明。人口機(jī)械增長(zhǎng)率 ? ，下降 個(gè)千分點(diǎn)。 銀行存款余額概況 濟(jì)南市是中國(guó)九大金融區(qū)之一 ,金融機(jī)構(gòu)門類齊全 ,運(yùn)營(yíng)良好。濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局5 月 發(fā)布固定資產(chǎn)投資運(yùn)行分析報(bào)告 顯示 ， 09 年 14 月全社會(huì)投資累計(jì)完成 億元，增長(zhǎng) %。目前全市共有資質(zhì)建筑企業(yè) 1124 家，其中總承包企業(yè) 234 家，專業(yè)承包企業(yè) 754 家，勞務(wù)分包企業(yè) 136 家；特級(jí)企業(yè) 1 家，一級(jí)企業(yè) 56 家，二級(jí)企業(yè) 267 家，三級(jí)企業(yè) 800 家，大、中、小梯次結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，總包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包配套成龍的專業(yè)結(jié)構(gòu)體系已基本形成。這些措施會(huì)規(guī)范行業(yè)、減少房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本 ,對(duì)房?jī)r(jià)漲幅有一定抑制作用。但當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房成為一種社會(huì)現(xiàn)象時(shí) ,所謂 “ 風(fēng)險(xiǎn)提示 ” 已經(jīng)不能抑制人 們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的欲望了。其二，濟(jì)南市場(chǎng)中投機(jī)性需求占的份額并不大，所以政策對(duì)市場(chǎng)的影響有限。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。 14 C、 省級(jí)行政辦公用地 ： 集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。 B、向北擴(kuò)展建成黃河旅游區(qū) ： 主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉 旅游度假區(qū)等。 (簡(jiǎn)稱 “ 三環(huán)九射、九縱九橫 ”) “ 三環(huán) ” 指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無(wú)影山中路、濟(jì)齊路、營(yíng)市街等組成的快速路環(huán) 。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。 有些人員雖認(rèn)同商品房，有意向購(gòu)買商品房，但是自身實(shí)力有限，購(gòu)買資金不足。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改 變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來(lái)越多的人青睞。 濟(jì)南作為山東省省會(huì)，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來(lái)自全省乃至全國(guó)各地的從業(yè)人員，每年大量的來(lái)濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房?jī)r(jià)的虛高。 近年來(lái)，濟(jì)南受全國(guó)房?jī)r(jià)一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤(rùn)的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項(xiàng)目也紛紛上馬開工建設(shè)。上半年濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)特點(diǎn)： 新建房?jī)r(jià)格漲幅較小 上半年，新建房?jī)r(jià)格同比上漲 %，其中住宅上漲 %，非住宅上漲 %。 另外每年濟(jì)南市都有大約 7 萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚，大多數(shù)人為結(jié)婚而買房，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的年輕人和一些圖上班、生活方便的人都青睞二手房。 從 目前 來(lái)看，不少知名開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在此落地生根。新開工房屋面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米。為保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館、小清河治理、棚戶區(qū)改造等城市重