【正文】 地理環(huán)境：江與城，1800畝中央自然天城，地處中國第三新區(qū)核心——北部新區(qū)高新園，與使領(lǐng)館、世界500強(qiáng)為鄰，便捷交通體系，15分鐘暢達(dá)全城。它坐擁一江、兩山、三大主題公園，是重慶最大的濱江低密度居住新城。規(guī)劃設(shè)計：江與城在景觀方面，地塊中央為綠化園林，并延伸至西面體育公園貫通，為小區(qū)提供了極豐富的自然綠化景觀，610地塊，亦于東西向沿路方向布置了寬敞的綠化景觀。組團(tuán)及中央綠化締造了多層次及富趣味的主次共享空間，為業(yè)主帶來“移步易景，一棟一園”的“公園式的寫意生活”。610地塊運(yùn)用層次分明，豐富多變的景觀帶連接起四棟樓，形成四個不同主題的中庭花園，依次是聽水軒彩云臺清林徑繽紛園，再加上引入了江與城洋房和原山別墅獨(dú)創(chuàng)的人車分流設(shè)計，將給業(yè)主帶來一個全新的生活體驗。項目配套：3萬平米浪漫商業(yè)街、約150畝帶橄欖球場的體育公園、約1500平米藝術(shù)中心規(guī)劃。目前公交有：886(大竹林——小苑).868外環(huán)(大竹林——大竹林).869(銀竹苑——重慶北站).230(沙坪壩——大竹林).625(渝北城南——大竹林).地鐵六號線（2012年通車）。本月推案情況：項目8月27日推出T11號樓部分，共計60套房源，開盤折后均價7895元/㎡，當(dāng)天去化57套，去化率達(dá)95%。二、案例分析萬科悅府1）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表292：萬科悅府經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目名稱萬科悅府所屬區(qū)域板塊重慶/渝北區(qū)/北部新區(qū)西/環(huán)線外物業(yè)地址重慶市北部新區(qū)金開大道（棕櫚泉對面）占地面積容積率建筑面積綠化率45%建筑形態(tài)低層規(guī)劃戶數(shù)282戶最早開盤日期20101211交房時間201211308月銷售報價22828元/平米物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商萬科（重慶）房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理萬科物業(yè)服務(wù)有限公司重慶分公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)2）、項目總述萬科悅府是重慶萬科在金開大道上傾力打造的美式大宅，是重慶萬科2010年壓軸登場的重量級產(chǎn)品。，打造出與自然有機(jī)結(jié)合、具有獨(dú)特氣質(zhì)的別墅。項目總平面圖項目效果圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)3）、項目區(qū)位分析項目位置圖宏觀區(qū)域：萬科悅府位于重慶最發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)走廊—金開大道的入口，東面是龍湖南湖郡,南鄰棕櫚泉國際花園,西面是400畝的錦湖公園,北連5000畝照母山山脈。金開大道是重慶著名的“富人區(qū)”，也是重慶中央別墅區(qū)的核心地段，周邊環(huán)境優(yōu)美、交通方便、配套成熟、高檔社區(qū)眾多。項目將打造為兩江新區(qū)內(nèi)占有經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)稀缺自然資源的城市別墅。微觀區(qū)域：項目位于兩江新區(qū)的中線上，像一條龍脊由南至北延綿逶迤；總占地面積5055畝，為主城第三大植物園，山上有攬星塔、祈和壇、孝母泉等景觀； 錦湖市政公園占地400畝，臨近萬科悅府西側(cè)，足不出戶便可擁一湖美景觀滿山春色；藍(lán)湖郡體育公園、保利高爾夫球場、奧園海水游泳館等眾多高檔體育設(shè)施業(yè)已建成并投入使用； 萬科悅府附近有奧園暢谷商業(yè)街、龍湖藍(lán)調(diào)天街、龍脊金山名郡、美鎮(zhèn)上街等主題商業(yè)街，近鄰西部建材城、戴斯大酒店、新世紀(jì)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。4）、項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢分析： 品牌優(yōu)勢：萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。 產(chǎn)品特色：本項目是萬科集團(tuán)傾力打造的美式大宅。項目傾力打造出與自然有機(jī)結(jié)合、具有獨(dú)特氣質(zhì)的別墅。別墅區(qū)域由于容積率較大，若全按行列式布局（最節(jié)約用地），會造成空間局促感。故布局時把別墅區(qū)域分為聯(lián)排區(qū)域和雙拼區(qū)域；聯(lián)排區(qū)域按院落式布局以利于增進(jìn)鄰里關(guān)系，增加空間靈動性，減少由于棟間距過近帶來的局促感；雙拼區(qū)域按行列式布局，拉大行間距，提供較好私密性。劣勢分析：萬科悅府別墅密度較大，居住體驗比較擁擠，人均綠化較少，目前該片區(qū)商業(yè)配套一般，購物不太方便，需要到最近的觀音橋才能享受完善的商業(yè)配套。出行主要依賴私家車或者打的。 5）、項目客戶分析萬科悅府客戶描述◆，以三房、四房的舒適型戶型為主，本月折后均價為22828元/平方米。項目產(chǎn)品戶型較大，總價較大，主要針對改善型購房客戶和投資客戶?！艨蛻魜碓粗貞c主城各區(qū)，主要集中在渝北江北區(qū)。第十章、營銷媒體一、營銷綜述房地產(chǎn)市場持續(xù)了半年的低迷期，雖8月為傳統(tǒng)市場淡季，但為了促進(jìn)產(chǎn)品的市場成交，開發(fā)商對產(chǎn)品的媒體宣傳力度仍然較大。，%。為了金九時節(jié)提高產(chǎn)品銷售量，開發(fā)商加足了馬力，提前對產(chǎn)品進(jìn)行大力宣傳，%。另外，價格的優(yōu)惠仍是現(xiàn)在市場上的一大賣點(diǎn)，本月平面媒體投放中價格訴求的占比仍然較大，%。圖2101 ：2011年8月重慶市房地產(chǎn)營銷活動投放金額份額圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、媒體分析媒體市場投放綜述根據(jù)本機(jī)構(gòu)對重慶六大主流報紙（晨報、商報、晚報、時報、新女報、渝報）媒體廣告投放的監(jiān)測分析，2011年8月重慶市場共投放了670次報紙媒體廣告。投放頻次比上月增加了28次，%，%。圖2102 ：2010年8月2011年8月重慶市房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu) 主要監(jiān)測媒體投放分析 從2011年8月的媒體投放比例來看，重慶晨報的媒體投放比例依然是最大，%，%，其次是重慶時報，%，%，排名第三的是重慶商報，%，%。表2101 ：2011年8月重慶市主要平面媒體房地產(chǎn)廣告投放情況表媒稱名稱2010年8月2011年7月2011年8月投放金額投放比例投放金額投放比例投放金額投放比例（萬元）（萬元）（萬元）重慶晨報1975%%%重慶晚報%%%重慶商報%%%重慶時報%%%新 女 報%28%%渝 報%%0%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu) 報媒投放詳情比例從2011年8月的報媒廣告訴求內(nèi)容來看，產(chǎn)品介紹增長較大，投放頻次最高，達(dá)到了235次，%；其次價格訴求仍較多，投放次數(shù)為165次，%；然后是優(yōu)惠措施和營銷活動，%%。其他廣告訴求投放比例都較小。開發(fā)商在廣告宣傳方面依然偏重于產(chǎn)品介紹，價格訴求和優(yōu)惠活動的占比也較大，開發(fā)商依然在價格方面下重金，從而促使市場交易升溫，激發(fā)市場活力！ 圖2103 ：2011年8月重慶市房地產(chǎn)報媒投放詳情比例（投放頻次）數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)三、典型項目——融匯半島愛窩媒體策略分析樓盤名稱總投放版面（版）總投放頻次（次）訴求點(diǎn)融匯半島愛窩62產(chǎn)品介紹、開盤信息 平面媒體圖典型活動事件分析項目名稱事件時間事件內(nèi)容融匯半島愛窩2011年8月6日 買快樂一房 首付8萬 買幸福兩房 8月6日 愛窩樣板間幸福盛放 即可辦金卡 享萬元優(yōu)惠（見報后一月內(nèi)有效） 2011/融匯半島/濱江生活大城/全新奉獻(xiàn)/半島中央/3065㎡（套內(nèi)）全能小戶融匯半島愛窩2011年8月20日8月20日甜蜜開盤 融匯半島愛窩 半島大城 3065㎡（套內(nèi)）全能小戶 買快樂一房 首付8萬 買幸福兩房 愛窩樣板間幸福盛放 選房順序卡倒計時辦理中 享萬元優(yōu)惠 項目交通圖 項目總平圖2011年8月20日位于重慶市巴南區(qū)李家沱融匯大道1號(長江二橋南橋頭)融匯半島愛窩盛大開盤。本次開盤推出3號高層房源，共計470套房源。開盤當(dāng)天到場情況較好，銷售情況一般。點(diǎn)評：融匯半島愛窩是融匯半島大社區(qū)第七期組團(tuán)，位于融匯半島中央，由四棟Art Deco風(fēng)格高層建筑組成，組團(tuán)景觀設(shè)計講究線條感、打造年輕時尚的景觀風(fēng)格。整個組團(tuán)依托半島3000畝大城配套，打造全能大城小戶。戶型區(qū)間為套內(nèi)3065㎡，戶型設(shè)計舒適合理，讓你在小戶型產(chǎn)品里擁有舒適開間、大尺度的空間居住感。項目以轟炸式的媒體推廣方式呈現(xiàn)在世人面前，吸引客戶眼球，備受購房者關(guān)注。但因為產(chǎn)品自身原因，項目開盤并未出現(xiàn)熱銷情況。一方面，融匯半島為一個特大社區(qū)，本身位置較偏，交通較差，而七期愛窩位于小區(qū)靠里面的位置，交通更是不便。另一方面，本期由4棟高層組成，單期景觀配套等都相對較差。而同時在售的六期香緹漫山位洋房組團(tuán)，有與其產(chǎn)品相似的房源。相對于六期產(chǎn)品，本期產(chǎn)品品質(zhì)明顯較差?？蛻舴治隹蛻魜碓矗喉椖慨a(chǎn)品面積區(qū)間為3065平方米，以小戶型為主，單價相對較低，因此，項目定位為中端，主要針對的是首次置業(yè)的年輕客戶。項目本次開盤客戶主要集中在巴南區(qū)，年齡在2535之前?，F(xiàn)場人氣：2011年8月20日融匯半島愛窩推出3號樓，晚上7：45開始選房。開盤當(dāng)天約有300組客戶到場，%左右的房源。總體來看，項目屬中端產(chǎn)品，總價較低，性價比較高。一、渝北區(qū)指標(biāo)8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月5月6月7月8月土地土地出讓面積（萬㎡）00土地成交面積（萬㎡）000　0成交土地可建面積（萬㎡）000　0土地成交總價（億元）0000商品房新推案樓盤（個數(shù)）14281714151831516161416新推案套內(nèi)面積（萬㎡)29供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡） 成交金額(億元) 成交均價（元/㎡）6142645067617833861685777451627873608534849979057788數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、南岸區(qū)指標(biāo)8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月5月6月7月8月土地土地出讓面積（萬㎡）00土地成交面積（萬㎡）00　成交土地可建面積（萬㎡）00　土地成交總價（億元）00　商品房新推案樓盤（個數(shù)）5978522910855新推案套內(nèi)面積（萬㎡)供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡） 成交金額(億元) 成交均價（元/㎡）530464176615650964116591 5927676474777946752074216598數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)三、九龍坡區(qū)指標(biāo)8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月5月6月7月8月土地土地出讓面積（萬㎡）0土地成交面積（萬㎡）2000　成交土地可建面積（萬㎡）000　土地成交總價（億元）000　商品房新推案樓盤（個數(shù)）711891250510255新推案套內(nèi)面積（萬㎡)0供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡） 成交金額(億元)11 成交均價（元/㎡）572055195778537355276080 6954590064035535699165236683數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)四、江北區(qū)指標(biāo)8月9月10月11月12月11年1月2月3月4月5月6月7月8月土地土地出讓面積（萬㎡）土地成交面積（萬㎡）00成交土地可建面積（萬㎡）00土地成交總價（億元）00商品房新推案樓盤（個數(shù)）4887782611