【正文】 15月，蘇州工業(yè)增長值依舊在低位徘徊，%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)，但基礎(chǔ)依舊薄弱。四、固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步回升，助推蘇州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇圖124：蘇州市08年209年5月固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局易居視點(diǎn)：08年蘇州固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定增長，08年度啟動(dòng)了輕軌、高鐵、北環(huán)路西延等基礎(chǔ)工程，及廣濟(jì)路北延、人民路北延、火車站改造等重大工程的持續(xù)開工，在一定程度推動(dòng)了蘇州固定資產(chǎn)的增幅。%，增速呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，居民消費(fèi)日趨活躍。09年15月，房屋施工面積增幅繼續(xù)加快下滑，%，施工面積增幅大幅回落，給未來市場(chǎng)供應(yīng)埋下隱患。n 房屋銷售增幅強(qiáng)勢(shì)增長，市場(chǎng)極其火爆圖134：蘇州市2008年1月2009年5月房屋銷售及住宅銷售面積累計(jì)同比增幅走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局08年蘇州商品房和住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅回落態(tài)勢(shì)，從累計(jì)同比增幅可以看出，商品房和住宅類銷售面積同步07年有4成以上的降幅。㎡，%，市場(chǎng)高成交量，促使樓盤價(jià)格全面上揚(yáng)，成交價(jià)格穩(wěn)步上升中。圖242：2008年6月至2009年6月蘇州市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、供應(yīng)量分析㎡，%，供應(yīng)量大幅回落，主要供應(yīng)量來至園區(qū)、吳中以及相城，新區(qū)與古城區(qū)新盤較少，新增供應(yīng)量缺乏。經(jīng)過5月份的09年首度大規(guī)模商業(yè)土地成交，各方對(duì)土地市場(chǎng)的熱情逐步升溫，本月適時(shí)推出多幅住宅類地塊，受到市場(chǎng)追捧。成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖252 ：蘇州市09年6月土地成交用途結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊用途上看，由于樓市成交大幅放量，使得于開發(fā)商的對(duì)住宅性質(zhì)地塊的尤為青睞。圖254：蘇州市09年6月土地成交規(guī)模結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)從成交地塊規(guī)模上看，面積主要集中在占地為5萬10㎡地塊，占62%，相比上月大都5萬㎡的小地塊，地塊質(zhì)量要相對(duì)要好很多。相比平江新城，金閶新城房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)要滯后較大，但隨著金城1958即將開盤，區(qū)域發(fā)展即將進(jìn)入快車道，開發(fā)商也較為看好該區(qū)域未來發(fā)展前景，導(dǎo)致較高溢價(jià)率主要原因。三是一些企業(yè)受之前環(huán)境影響儲(chǔ)備用地少，造成后續(xù)土地供應(yīng)不足，從而有意放緩了推盤數(shù)量；四是四月、五月舉辦了多場(chǎng)房交會(huì)及購房節(jié)，參展項(xiàng)目為在房交會(huì)及購房節(jié)銷售，儲(chǔ)備大量房源，而六月市場(chǎng)較為平淡。本月成交維續(xù)5月強(qiáng)勁勢(shì)頭，而單月供應(yīng)明顯不足，供不應(yīng)求格局必然出現(xiàn)。二是開發(fā)商逐利心態(tài)顯現(xiàn)，惜售現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。吳中區(qū)在新城金郡、石湖華庭、山水華庭等項(xiàng)目加推拉動(dòng)下，供應(yīng)所占比重也較高。表265：2009年6月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)面積段分析面積段供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加75以下 %%7590 %%90110 %%110125 %%125144 %%144160 %%160180 %%180200 %%200250 %%250300 %%300350 %%350400 %%400450 %%450以上 %%合計(jì) %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從供應(yīng)面積上看，本月供應(yīng)面積段集中于7590㎡、90110㎡以及125144㎡。物業(yè)類型供應(yīng)面積(萬㎡)面積配比環(huán)比增加一房%%兩房%%三房%%四房%%五房%%六房%%七房及以上%合計(jì)%%表266：2009年6月蘇州市場(chǎng)供應(yīng)房型分析資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月供應(yīng)與上月供應(yīng)相比，發(fā)生了較大的變化，主要體現(xiàn)在三房、四房、五房的變化，三房本月比重下降明顯，四房、五房供應(yīng)比重上升明顯。區(qū)域成交分析圖264：2009年5月與2009年6月商品住宅區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表2611：2009年5月與09年6月商品住宅區(qū)域成交面積對(duì)比區(qū) 域09年5月成交面積(萬㎡)09年6月成交面積(萬㎡)08年6月成交面積(㎡)同比增長（%）環(huán)比增長（%）古城區(qū) %%園區(qū) %%高新區(qū) %%吳中區(qū) %%相城區(qū) %%資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月整體成交維持高位，主要來自工業(yè)園區(qū)和主城區(qū)的高位放量成交，細(xì)部來看，園區(qū)的遠(yuǎn)湖東板塊集體發(fā)力成就區(qū)域的快速增長，而主城區(qū)受世貿(mào)、天辰花園、中海胥江府等盤快速去化拉動(dòng)了主城區(qū)的放量成交。別墅受供應(yīng)大戶吳中區(qū)減少而整體下降明顯，尤其越溪板塊供應(yīng)減少，以及吳中、新區(qū)別墅房交會(huì)后優(yōu)惠降低，區(qū)域客源提前部分釋放，造成本月整體別墅成交快速下降。二房主要受中低盤放量沖擊影響，成交略有增加。表2617：蘇州市商品住宅市場(chǎng)6月供求面積段對(duì)比面積段（㎡）供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比75以下 7590 90110 110125 125143 144160 160180 180200 200250 250300 300350 350400 400450 450以上 合計(jì) 資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從本月供求對(duì)比看，除125143㎡、200250㎡表現(xiàn)為供大于求外，其余面積段均為供不應(yīng)求，其中作為首次置業(yè)的7590㎡、90110㎡本月成交依舊較好，但市場(chǎng)新增供應(yīng)明顯不足，供求失衡明顯；本月表現(xiàn)最為搶眼的面積段為180200㎡、350400㎡，其中180200㎡成交主要來自熱銷的招商小石城、大湖城邦等項(xiàng)目。究其原因來看，遠(yuǎn)湖東板塊多知名大盤，板塊上市節(jié)點(diǎn)重疊度高，造成短期板塊壓力較大，低價(jià)成為競(jìng)爭(zhēng)取勝的主要利器（板塊多盤規(guī)模較大，本月屬于首次開盤，低價(jià)贏得開門紅成為大盤可持續(xù)發(fā)展的必然選擇）。七、項(xiàng)目解析圖2619：蘇州市場(chǎng)6月熱銷、滯銷項(xiàng)目成交對(duì)比表（套數(shù)）項(xiàng)目名稱09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月月均熱銷項(xiàng)目?jī)|城新天地152497242297新創(chuàng)理想城15688839259177108雅戈?duì)栁磥沓?91198126153222158208滯銷項(xiàng)目國際城市花園2114318404724榮域516174505533水巷鄰里花園005810126資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月銷售較好項(xiàng)目有億城新天地、新創(chuàng)理想城、雅戈?duì)栁磥沓堑龋?月銷售都在150套以上，今年以來月均去化更是達(dá)到了100套以上。在這樣低價(jià)格攻勢(shì)下，外加項(xiàng)目產(chǎn)品定位較好，基本以多贈(zèng)送的緊湊二房和三房為主，面積控制在90平米以下，項(xiàng)目二期持續(xù)熱銷，擺脫競(jìng)爭(zhēng)板塊激烈的弱勢(shì)。今年來項(xiàng)目在做好自身產(chǎn)品的創(chuàng)新的同時(shí)，針對(duì)性進(jìn)行細(xì)分產(chǎn)品營銷，收到了立竿見影效果，創(chuàng)新產(chǎn)品、大贈(zèng)送面積、相對(duì)低價(jià)格、CBD核心區(qū)域外加控制合理的中小面積贏得了小資一組的青睞，創(chuàng)出了項(xiàng)目自己的品牌。榮域項(xiàng)目地處園區(qū)湖東南，區(qū)域最大問題周邊居住氛圍差，生活交通配套弱，已有的配套檔次低不能支撐項(xiàng)目偏高的售價(jià)。第七章、辦公市場(chǎng)本月略（系統(tǒng)調(diào)試中）。熱銷、滯銷產(chǎn)品n 熱銷產(chǎn)品—新城金郡銷售狀況： 該項(xiàng)目位于吳中區(qū)城市副中心越溪板塊，屬于新興起的板塊，該項(xiàng)目是一個(gè)集花園洋房、多層、小高層、高層及配套商業(yè)為一體的大型綜合居住社區(qū)；由于受國際金融危機(jī)的影響，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，多數(shù)樓盤開始大打價(jià)格戰(zhàn)，各種優(yōu)惠讓利方式層出不窮，鑒于此類情況，項(xiàng)目蓄水期長達(dá)1年多，09年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象明顯，成交量逐月增加，發(fā)展商抓住此次契機(jī)，選擇在3月推出一期一批小高層及高層房源，項(xiàng)目一期一批于09年3月14日首次開盤，推出495套房源，推出房源面積為76135平米，主力面積為89平米，折后均價(jià)4500元/平米，開盤當(dāng)天基本售罄；09年6月21日項(xiàng)目推出一期二批多層房源，共推出137套，均價(jià)6000元/平米，頂層帶閣樓，附送大面積露臺(tái)，均價(jià)在6500元/平米，開盤當(dāng)天去化近80%；截止到本月底，該項(xiàng)目共成交579套，%。n 滯銷產(chǎn)品—溫泉1858銷售狀況：該項(xiàng)目于2007年12月1日推出83套聯(lián)排別墅，產(chǎn)品面積在174220平米之間（不包含地下室），開盤伊始價(jià)格為12000元/平米，到08年由于受國家宏觀調(diào)控及金融危機(jī)的影響，此類度假型別墅項(xiàng)目，銷售更是遇到了瓶頸，蘇州在售項(xiàng)目都開始了大打價(jià)格戰(zhàn)，本項(xiàng)目也不例外，價(jià)格由開始的12000元/平米，降到85009000元/平米，可是銷售仍不盡人意，08年18月均為零成交；%。n 推薦理由1：挑高6米空中合院 亮點(diǎn)一：該項(xiàng)目住宅最大亮點(diǎn)為空中合院挑高6米，奇數(shù)層面積約25㎡，此面積全部贈(zèng)送，偶數(shù)層面積約21㎡，此面積全部贈(zèng)送；另外此戶型為二房二廳一衛(wèi)，空中合院可在交房裝修時(shí)改為書房，將二房變?nèi)?，空間自由靈動(dòng)。中海御湖熙岸公寓產(chǎn)品面積在90180平米之間，主力面積集中在130140平米；雙拼別墅面積在320380平米；聯(lián)排別墅面積在233381平米，主力面積集中在257319平米，%。二、案例分析（案例PK）混合建筑VS英倫風(fēng)格 ——石湖華城與新城金郡的對(duì)比分析u 緣起在這次的專題分析中，我們選擇石湖華城和新城金郡兩個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比分析，是基于下面的五個(gè)共同點(diǎn)：216。216。216。新城金郡位于蘇州城南市郊，越溪板塊東面，緊鄰石湖風(fēng)景區(qū)，越湖路、友新高架、東吳南路等主干道形成便利交通網(wǎng)；未來規(guī)劃中的城市輕軌二號(hào)線與4號(hào)線、3號(hào)線均可換乘，交通較為便捷；目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較為缺乏，整體的居住氛圍較為冷清，但越溪板塊在政府的鼎力支持下，城市副中心的地位日漸凸顯，板塊未來將建設(shè)成為城南集行政、商貿(mào)、居住、教育等城市綜合功能于一體的新興衛(wèi)星城。石湖華城總平圖新城金郡總平圖共性：兩個(gè)項(xiàng)目均以交通主動(dòng)線和內(nèi)部水景劃分各物業(yè)形態(tài)，內(nèi)部物業(yè)形態(tài)基本相似。新城金郡小高層、高層城立面圖 新城金郡別墅立面圖 共性：兩個(gè)項(xiàng)目別墅產(chǎn)品建筑風(fēng)格都為英倫建筑風(fēng)格。社區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)實(shí)行人車分行與人車混行相結(jié)合的形式，主要干道環(huán)狀布置，直與弧形相結(jié)合，線性優(yōu)美流暢。新城金郡該戶型面積為113平米，戶型設(shè)計(jì)方正，客廳與餐廳相互貫通；錯(cuò)落式南北雙景陽臺(tái)設(shè)計(jì)；雙臥朝南設(shè)計(jì)，私密飄窗設(shè)計(jì)；主臥自帶獨(dú)立衛(wèi)浴間；入戶處設(shè)立玄關(guān)，廚房L型設(shè)計(jì)，便于操作。在09年上半年的整體銷售過程中，開發(fā)商一方面配合市場(chǎng)需求，推出新的中小戶型房源，一方面依托各種展會(huì)和優(yōu)惠，消化庫存房源量，達(dá)到了較為明顯的效果。對(duì)于即將進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季的8月份，樓市能否經(jīng)受住酷暑的“烤驗(yàn)”，還有待觀察，但預(yù)計(jì)促銷優(yōu)惠活動(dòng)將會(huì)不斷減少，成交價(jià)格在下半年還有一定幅度增長。裝修補(bǔ)貼（總房款折扣2%）：二、媒體分析媒體市場(chǎng)投放綜述圖2101： 2009年1月至2009年6月蘇州房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢(shì)圖資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)09年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖跡象，各城市成交量節(jié)節(jié)攀升，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)了異常的火爆，不同幅度的優(yōu)惠使得剛性需求得到大量的釋放，開發(fā)商也重拾信心，新項(xiàng)目也開始不斷入市，成交量的火爆使得開發(fā)商資金大幅回籠，因此在廣告投入方面，也加大了廣告投放的費(fèi)用，上半年前5個(gè)月廣告投放金額逐漸增長，5月份由于三場(chǎng)房交會(huì)的舉辦，大量新項(xiàng)目的入市，使得廣告投金額達(dá)到上半年的峰值，6月份新入市項(xiàng)目減少，各項(xiàng)目主要以銷售存量為主，優(yōu)惠幅度也在相應(yīng)減少，廣告投放量叫5月有所回落。三、典型項(xiàng)目項(xiàng)目概況表項(xiàng)目名稱招商小石城項(xiàng)目位置吳中區(qū)蘇震桃路東側(cè)，小石路南側(cè)物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅銷售價(jià)格疊加7500元／㎡ 聯(lián)排9250元/㎡開發(fā)商招商地產(chǎn)代理公司蘇州博思堂地產(chǎn)綜合服務(wù)股份有限公司數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)216。216。2009克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所 克而瑞信息技術(shù)有限公司獅山路88號(hào)金河國際中心1205室郵編：215011 電話：0512672908556161