【正文】 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 8 產(chǎn)、房產(chǎn)評(píng)估體系等，都會(huì)為物業(yè)稅的開征增添麻煩，因此，房地產(chǎn)物業(yè)稅的真正開征，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間來 完善。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷加上金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭受嚴(yán)重的沖擊，資本市場(chǎng)的萎縮，直接造成 開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊繃。其中， 2021 年第四季度已開工建設(shè)廉租住房 38 萬套，三年內(nèi)再新增廉租住房 518 萬套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 191萬戶。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 9 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 1112 ： 2021 年 5 月鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、市政動(dòng)態(tài) ? “ 新 107 國道”計(jì)劃 6 月底開建 ? 落實(shí)土地供應(yīng)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ? 預(yù)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得預(yù)售許可證明后，方可預(yù)售 ； 現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理房地產(chǎn)初始登記后，方可現(xiàn)售 ； 房屋銷售實(shí)行聯(lián)機(jī)備案實(shí)名制 ； 保障性住房由房地產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一組織銷售，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 10 5 月 25 日， 鄭州交通重點(diǎn)工 程建設(shè)管理中心發(fā)布公告，國道 107 鄭州段改建工程已由發(fā)改委批準(zhǔn)建設(shè) 。 易居觀點(diǎn)： 新 107 國道的繼續(xù)東移，標(biāo)志著鄭州市城區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也標(biāo)志著“鄭州向東”為主流發(fā)展方向，為鄭東新區(qū)的發(fā)展提供有利條件。如果快速公交運(yùn)行一直保持良好狀態(tài)，到 2021 年，鄭州將再建兩條 BRT 專用道。由河南國宏臵業(yè)有限公司建設(shè)的位于石柱路東、南屏路北經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地面積為 47000 平方米；由河南新世紀(jì)臵業(yè)有限公司建設(shè)的位于黃郭路東、寒山路南、環(huán)翠路北經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地面積為 80007 平方米。在西干渠南、紫荊山南路兩側(cè) “ 荷塘月色 ” 經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建設(shè)規(guī)劃也公布，居住套數(shù)為 1148 戶。 通知的實(shí)施將 進(jìn)一步保障施工工人的權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 易居觀點(diǎn)： 按照國家政策，住房公積金月繳存基數(shù)每年需調(diào)整一次。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 13 第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、工業(yè)增加值 工業(yè)增加值增幅下探幅度減緩 圖 122 ： 2021 年 4 月 —— 2021 年 4 月規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖 2 0 %0%20%40%60%80%0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4工業(yè)增加值累計(jì)增幅% 工業(yè)增加值增幅% 資料來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局 2021 年 14月，規(guī)模以上工業(yè)完成增加值 ，同比下降 %，但 4 月完成增加值 101 億元，同比增長(zhǎng) %。輕工業(yè)對(duì)全市的拉動(dòng)明顯，重工業(yè)增速實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。 鄭州市 2021年 5 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 16 四、社會(huì)零售總額 社會(huì)零售總額增長(zhǎng)繼續(xù)回落 圖 1 25：鄭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖 0%5%10%15%20%25%30%0 8 . 0 4 0 8 . 0 5 0 8 . 0 6 0 8 . 0 7 0 8 . 0 8 0 8 . 0 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 資料來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局 4 月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比繼續(xù)下滑。 一、開發(fā)投資額 圖 1 31：鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖 10 %0%10%20%30%40%50%60%08 . 1 4 08 . 1 5 08 . 1 6 08 . 1 7 08 . 1 8 08 . 1 9 08 . 1 10 08 . 1 11 08 . 1 12 09 . 1 2 09 . 1 3 09 . 1 4房地產(chǎn)開發(fā)投資同比% 住宅開發(fā)投資同比% 資料來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局 2021 年 14 月 ，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)下落，其中房地產(chǎn)開發(fā) 投資完成同比 小幅上漲，住宅開發(fā)投資同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 鄭州市 2021年 5 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 20 第二篇 市場(chǎng)分析篇 第四章 商品房市場(chǎng) 一、市場(chǎng)綜述 ? 5 月鄭州市商品房市場(chǎng)供、求雙降，銷售均價(jià)創(chuàng) 08 年 5 月至今的峰值 圖 241： 2021 年 5 月至 2021 年 5 月鄭州市商品房供求走勢(shì)圖 0501001502000 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .0 1 0 9 .0 2 0 9 .0 3 0 9 .0 4 0 9 .0 5單位：萬平方米35004000450050005500 單位：元/平方米預(yù)售面積 銷售面積 銷售均價(jià)銷售均價(jià)創(chuàng)0 8 年5 月至今的峰值 資料來 源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表 241：鄭州市 5 月商品房各類指標(biāo)變化表 指標(biāo) 2021 年 4 月 2021 年 5 月 同比增長(zhǎng)（ %） 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 供求比 1： 1： 供應(yīng)量（ 萬 m2） 成交量（ 萬 m2） 成交價(jià)格（元 / m2） 4746 5032 成交總額（億元） 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 5 月，鄭州市天氣復(fù)雜多變，但商品房市場(chǎng)暖意不變，成交量雖小幅下滑，但價(jià)格環(huán)比上漲 %，鄭州市 2021年 5 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。 二、供求關(guān)系分析 ? 供應(yīng)量劇降，成交量小幅萎縮，供求關(guān)系較為嚴(yán)峻 圖 242： 2021 年 5 月至 2021 年 5 月鄭州市商品房供求關(guān)系對(duì)比圖 0204060801001201401600 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .0 1 0 9 .0 2 0 9 .0 3 0 9 .0 4 0 9 .0 5單位：萬平方米02468預(yù)售面積 銷售面積 供求比 供求平衡線 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 5 月，鄭州市商品房市場(chǎng)供應(yīng)量下滑態(tài)勢(shì)顯著，成交量環(huán)比下滑 %，供求比高達(dá) 1： 3. 41，處于08 年 5 月份至今的第二位，供求態(tài)勢(shì)較為嚴(yán)峻。2021克而瑞信息技術(shù)有限公司版權(quán)所有 克而瑞信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu) 鄭州市經(jīng)三路 68號(hào)金成國際廣場(chǎng)招商銀行大廈 9005室 郵編： 450008 電話： 60157002 22 三、供應(yīng)量分析 ? 供應(yīng)量下滑態(tài)勢(shì)顯著 圖 243： 2021 年 5 月至 2021 年 5 月鄭州市商品房供應(yīng)量比對(duì)圖 0204060801001201401600 8 .5 0 8 .6 0 8 .7 0 8 .8 0 8 .9 0 8 .1 0 0 8 .1 1 0 8 .1 2 0 9 .0 1 0 9 .0 2 0 9 .0 3 0 9 .0 4 0 9 .0 5單位：萬平方米 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 5 月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量一改 4 月份大幅回升勢(shì)頭，新增供應(yīng)量?jī)H 萬平方米，同比下滑%，環(huán)比下滑 %，一方面源于 4 月份供應(yīng)放量，在一定程度上透支五月份供應(yīng)量；另一方面，綠城天氣漸熱，后續(xù)看房客戶將顯著減少，開發(fā)商著手進(jìn)行庫存房源的去化；最后，近期市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升之勢(shì)”使得開發(fā)商看好后市 ，部分項(xiàng)目公開提價(jià)使得“捂盤惜售”苗頭出現(xiàn)。 09 年 2 月份以來，商品房成交量回升之勢(shì)顯著，主要受系列宏觀銷控影響，購房者切實(shí)享受到價(jià)格優(yōu)惠，積壓的剛性需求集中釋放影響。 09 年 45 月，商品房成交均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)幅度均在 6%以上，主要有以下因素： ⑴ 新開盤項(xiàng)目顯著增多，在售 項(xiàng)目中許多有保留房源的推出，特價(jià)房、一口價(jià)等促銷活動(dòng)顯著減少，帶動(dòng)整體成交均價(jià)的攀升； ⑵促銷手段多樣，買房送裝修、低首付等活動(dòng)帶動(dòng)成交單價(jià)的提升，但消費(fèi)者切實(shí)享受到購房?jī)?yōu)惠或較低的臵業(yè)門檻； ⑶ 項(xiàng)目單價(jià)提升，如中原新城、怡豐新都匯銷售價(jià)格顯著提升。其中有 2 幅土地為之前流標(biāo)土地重新上市掛牌，因此對(duì)開發(fā)商吸引力較小。河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄭汴路南、未來路東、隴海鐵路北、商貿(mào)路西 金水區(qū) 城鎮(zhèn)住宅、商業(yè) 62686 河南捷宏臵業(yè)有限公司 。 鄭州市 2021年 5 月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 169。 城中村改造是最近幾年市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍，熱點(diǎn)區(qū)域吸引了許多知名開發(fā)商不斷進(jìn)入，相當(dāng)數(shù)量的超大規(guī)模的城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)，近兩年將會(huì)形成有效的市場(chǎng)供應(yīng)，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成較大的