【正文】 上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 二、供求關(guān)系分析 2021 年 8 月供求比為 1： ，環(huán)比上月 上漲了 224%， 從供求雙方的對比來看， 當(dāng)月供應(yīng)量 遠 小 于成交量 。 供應(yīng)總量分析 0501000 8 . 1 0 8 . 3 0 8 . 5 0 8 . 7 0 8 . 9 0 8 . 1 1 0 9 . 1 0 9 . 3 0 9 . 5 0 9 . 7萬平方米01234供應(yīng)量 成交量 供求比 2021 年 1 月至 2021 年 8 月 貴陽市 商品住宅供應(yīng)量比對圖 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 貴陽機構(gòu) 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 本月在中小戶型項目繼續(xù)入市的帶動下，市場新增供應(yīng)以滿足剛性需求及投資性需求的中小戶型為主，隨著幾個項目推出花園洋房的數(shù)量增多，此類房源也供應(yīng)較多。隨著前幾月各投資型物業(yè)的成交火爆，投資需求進軍房地產(chǎn)的意圖已經(jīng)明顯，但貴陽畢竟是三線城市，房地產(chǎn)的主力客戶依然以自住型需求為主，隨著促銷活動的增多，成交價格的下調(diào)，貴陽市商品住宅成交量出現(xiàn)小幅上漲 態(tài)勢。實際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本月熱銷的前十個項目中有七個都在成交均價上有所下滑，說明市場以自住型需求為主，受價格彈性影響較大，投資性需 求在市場上的份額并不高。 2021 年 1 月 2021 年 8 月貴陽市商 品住宅成交均價走勢圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 六 、項目解析 2021 年 8 商品住宅銷售前十名項目一覽表 排名 區(qū)域 項目名稱 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 成交均價（元 /㎡） 1 金陽新區(qū) 貴陽世紀(jì)城 3021 3163 2 南明區(qū) 中天世紀(jì)新城 215 4592 3 云巖區(qū) 中天花園 245 4403 4 金陽新區(qū) 遠大〃生態(tài)風(fēng)景 206 3397 5 云巖區(qū) 保利云山國際 153 4370 6 金陽新區(qū) 金元國際新城 132 3601 7 云巖區(qū) 光明桂花園 159 3146 8 烏當(dāng)區(qū) 保利溫泉新城 84 5577 9 金陽新區(qū) 觀山湖 1 號 95 3796 10 金陽新區(qū) 金世旗帝景傳說 91 2808 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 300034003800420046000 8 . 1 0 8 . 3 0 8 . 5 0 8 . 7 0 8 . 9 0 8 . 1 1 0 9 . 1 0 9 . 3 0 9 . 5 0 9 . 7元 / 平方米商品住宅 第 七 章 寫字樓市場 一、市場綜述 供求關(guān)系 2021年 8月，貴陽寫字樓市場供求比是 1： 。 二、供 求 分析 本月貴陽寫字樓市場新增供應(yīng)量 為 ， 云巖區(qū)的振華凱都大廈和金陽新區(qū)的麒龍中央商務(wù)大廈均有辦公房源推出。 金陽新區(qū)辦公市場供應(yīng)較大， 成交相對比較旺盛， 使得價格上揚受到抑制，本月成交均價 繼續(xù) 回落 。 價格分析 2021年 8月，貴陽商業(yè)用房成交均價為 10839元 /平方米，環(huán)比上月 下降 %。 2021 年 10 月至 2021 年 8 月貴陽市商業(yè)用房供求情況比對圖 02460 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8萬平方米01234供應(yīng)量 成交量 供求比 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 ? 貴陽機構(gòu) 三 、價格分析 2021年 8月，貴陽商業(yè)用房市場成交均價環(huán)比 下降 12% 2021年 8月，貴陽商業(yè)用房成交均價為 10839元 /平方米，環(huán)比上月 下降 %。 產(chǎn)品不足： 小戶型三房為控制總價犧牲了舒適性，雙衛(wèi)變一衛(wèi)，從三房兩代人 的居住舒 適型而言，雙衛(wèi)是必須的； A2 三房 戶型 靠犧牲餐廳舒適型來控制總面積； A3 三房 戶型 靠“巧贈送，偷面積”來控制總面積 ，舒適度相對 A2 較高 ； 都出現(xiàn)了舒適度較差的 米面寬的小臥室。 二、案例分析 —— 中 鐵逸都國際 ? 項目基本資料 開發(fā)商 中鐵臵業(yè) 位臵 金陽大道旁 銷售代理 中鐵新業(yè) 容積率 項目總建（萬㎡ ） 230 建筑密度（ %） 項目占地（萬㎡ ） 120 在售均價（元 /㎡ ） 預(yù)計 4500 以上 在售組團建筑形態(tài) 洋房、 高層 是否裝修 否 車位配比 1:1 物業(yè)管理 第一太平戴維斯 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) ? 交通環(huán)境：便利交通，完美詮釋生活 項目周邊交通便利， 隨著市北路的逐步改造和與金陽新區(qū)路網(wǎng)的聯(lián)動，項目周圍交通逐步便利，目前有 2 2 4 60、 7 22 22 22 22 23 237路 共 11條公交線路經(jīng)過 。在提升總體品質(zhì)的同時，也衍生出不同區(qū)域的風(fēng)格特色。 ? 項目戶型 戶型亮點： 總面積控制較好， “偷”面積“偷”到極致，項目附加值高； 項目采用多種空間拓展方式，將空間發(fā)揮 到極致。處 理不好，還將出現(xiàn)家具、裝飾、電器等腐蝕損壞； 在市場接受總 價下，各種“偷”空間的做法無疑增加了項目的附加值，但同時也增了 產(chǎn)品的建造成本，對開發(fā)商的成本控制提出了要求。 8 月較有特色的營銷策略有業(yè)主聯(lián)誼會、 主題派對 、 音樂會 舉行等相關(guān)活動。 。 活動一： 中天托斯卡納 —— “ 客戶酬謝暨業(yè)主聯(lián)誼會 ” 近期 中天托斯卡納的 MINI 別墅及小戶型花園 洋房熱銷， 為了酬謝新老業(yè)主對中天托斯卡納的關(guān)注及信任，創(chuàng)造良好的小區(qū)人文氛圍，中天托斯卡納特意舉辦了 該此活動 。 項目預(yù)計于 2021 年初入市，上市后將成為金陽乃至貴陽樓市的一個新的標(biāo)桿，項目的入市 值得 我們期待 ！ 第 十 章、營銷媒體 一、營銷透析 8 月貴陽樓市的營銷活動頻頻，大多側(cè)重于業(yè)主聯(lián)誼等主題。景觀。營造坡地花海、山野公園、九曲林溪、林蔭 大道 … 多個主題景觀。 中鐵逸都國際 交通示意圖： ? 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃與原生地貌有機結(jié)合。 而房屋平均總價達到 了 40 萬元以上。 2021 年 1 月 2021 年 8 月貴陽市 商業(yè) 用房成交均價走勢圖 7527660675439573107901223014549929411889103261162912550903316107111279984 9662849611162 10839300050007000900011000130001500017000 元/ 平方米成交均價 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 ? 貴陽機構(gòu) 四、成交 情況排名明細 排名 項目名稱 區(qū)域 成交套數(shù) 成交面積（平方米） 成交均價（元 /平方米） 成交金額（萬元） 1 眾福家園 南明區(qū) 4 6262 10393 2 貴陽世紀(jì)城 金陽新區(qū) 179 10496 15696 3 綠地聯(lián)盛國際 金陽新區(qū) 126 11476 3416 4 鴻通城 南明區(qū) 74 13792 3503 5 恒豐〃一品 南明區(qū) 2 25009 6039 6 金陽商業(yè)步行街 金陽新區(qū) 46 15326 2892 7 城 市方舟 南明區(qū) 2 38577 6438 8 公園〃 2021 云巖區(qū) 1 9262 1495 9 天驕豪園 烏當(dāng)區(qū) 2 1123 5486 616 10 保利 .溫泉新城 烏當(dāng)區(qū) 8 7735 465 數(shù)據(jù)來源：上海克而瑞信息技術(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 第 九 章 產(chǎn)品分析 一、產(chǎn)品綜述 熱銷產(chǎn)品分析 —— 中天 花園 御景灣 銷售狀況： 項目于 7 月 23 日推出 御景灣組團 ，共計 326 套單位，累計銷售達 248 套，去化率為 76%。 成交量為 萬 平方米，環(huán)比上月 上漲 %。 供應(yīng)關(guān)系 2021年 8月，貴陽 商業(yè)用房市場新增供應(yīng) 量 。 貴陽寫字樓市場尚處于發(fā)展初期， 受個別寫字樓樓盤成交影響較大 ，成交 相比上月有所提升 。 成交分析 2021年 8月 ，貴陽寫字樓市場成交量為 平方米，成交套數(shù)為 188套，環(huán)比上 月 上漲了60%。 進入三季度，貴陽樓市出現(xiàn)了兩級分化，一極是以中心區(qū)為主的項目，由于中心區(qū)土地出讓越來越少，土地稀缺帶來的房地產(chǎn)價值突顯，開發(fā)商開始實施漲價策略，提高項目利潤率；第二極是以金陽新區(qū)為主，由于面臨同質(zhì)化競爭較大，許多項目開始實施降價促銷。 成交總量分析 2021 年 1 月 2021 年 8 月 貴陽市 市 商品 住宅 成交量走勢 1 2 . 1 86 . 5 9 . 9 61 1 . 9 1 1 3 . 4 3 1 3 . 5 13 3 . 3 51 7 . 21 1 . 3 21 8 . 0 7 1 8 . 8 53 2 . 9 31 9 . 2 72 8 . 0 35 4 . 5 3697 9 . 9 17 0 . 3 56 0 . 4 77 2 . 5 10204060801000 8 . 1 0 8 . 3 0 8 . 5 0 8 . 7 0 8 . 9 0 8 . 1 1 0 9 . 1 0 9 . 3 0 9 . 5 0 9 . 7萬平方米成交量 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 成交結(jié)構(gòu)分析 （ 1） 成交面積段分析 改善性需求和剛性需求為市場提供強有力保障 從 8 月貴陽市商品住宅各面積段的成交比例可以看出， 90 ㎡ 110 ㎡的戶型產(chǎn)品 所占的市場份額增加了 5%，中小面積產(chǎn)品成交量明顯上升，改善性需求和剛性需求的后續(xù)接力，為市場企穩(wěn)提供了保障。市場成交量環(huán)比有小幅上揚，仍然維持在較高水平，整體市場成交情況保持良好。 2021 年 1 月至 2021 年 8 月貴陽市商品住宅供求情況比對圖 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 ? 貴陽機構(gòu) 三、供應(yīng)量分析 8 月，全市商品房住宅新增供應(yīng) 量 出現(xiàn)回落 貴陽市商品住宅新增供應(yīng)量經(jīng)過了上月的大幅度 上漲 后，本月出現(xiàn) 下滑 。 8 月貴陽商品 住宅 成交面積為 萬平方米，環(huán)比 上漲 %。在 3 家開發(fā)商 各自填單報價后 ， 金龍公司由于做了充分的地塊可行性分析后 最終以 10900萬 元競得，溢價 僅為 400 萬 元，樓面地價 達到 2196 元 /平 方 米 。 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 〃貴陽機構(gòu) 二、 本月土地成交情況 8 月全市共舉行兩場公開拍賣會，總成交面積為 萬平米，分布于南明區(qū)和 白云區(qū)。按生地方式出讓，成交價款僅含土地 出讓金，由競得人自行負責(zé)拆遷安臵補償。項目主要規(guī)劃設(shè)計條件為： 容積率不大于 ；建筑密度不大于 %；綠地率不小于 26%；停車位不少于 437 個 .土地批準(zhǔn)用途：商業(yè)住宅用地。 2021 年 1 月 2021 年 8 月 貴陽 市商品房成交均價走勢圖 37983972 38823714 36794228473042103910408346823955 390541533722 3708 3770417341064046300034003800420046005000 元/ 平方米成交均價 數(shù)據(jù)來源：上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司 ? 貴陽機構(gòu) 2 9 . 6 62 0 . 9 22