【正文】 目 錄 前 言 ??????????????????? 2 一、 08 年 08 月樓市政策導(dǎo)讀????????????? 3 二、 08 年 08 月樓盤動態(tài) ? ????????????? 4 三、公寓市場 ??????? ???????????? 6 1. 主要樓盤羅列 ??? ????????????? 6 2. 供應(yīng)量分析 ??? ?????????????? 8 3. 價格分析 ????? ????????????? 11 4. 銷售情況分析 ????? ??????????? 13 5. 客戶群體分析 ???? ???????????? 15 四 、 別墅市場 ? ?? ???????????????? 18 ???????????????? 18 ????????????????? 19 ?????????????????? 21 ???????????????? 22 ???????????????? 24 五 、商業(yè)市場 ? ?????? ???????????? 26 ???????????? 26 ?????????????? 26 六 、媒體推廣 ? ?????? ???????????? 31 前 言 在樓市疲軟、傳統(tǒng)淡季和奧運(yùn)轉(zhuǎn)移部分注意力的三重效應(yīng)下， 8 月蘇州樓市成交似乎是 “ 從地板跌到地下室 ” ， 優(yōu)惠措施層出不窮，但是成交量依然急劇下滑，市場觀望情緒進(jìn)一步加劇。 園區(qū)表現(xiàn) 較為 出色，撐起蘇州樓市半邊天。從鳳凰城 “ 一口價 ” 到中海國際社區(qū) 低價開盤 ， 市場反響非同尋常， 園區(qū)市場精彩不斷、驚喜不斷， 成為 眾所矚目的焦點(diǎn)區(qū)域 ，在雅戈?duì)枮t邦、國際社區(qū)以及鳳凰城的聯(lián)袂帶領(lǐng)之下，園區(qū) 8 月份的成交總量也表現(xiàn)的可圈可點(diǎn)，但是依然掩蓋不了市場低迷的狀態(tài)以及消費(fèi)者的觀望情緒。 進(jìn)入 9 月， 隨 著萬人團(tuán)購節(jié)和住博會也將接踵而來， 市場供應(yīng)量將 一步 加大，或?qū)⒅厝假徺I熱潮，經(jīng)歷了長時間的觀望蘇州樓市能否重現(xiàn) “ 金九銀十 ” 的盛況，我們寄于很大的 “ 希望 ” 。 第一部分 08 年 08 月樓市政策導(dǎo)讀 ? 08 版《 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 》 ? 新版合同中關(guān)注度 最高的 主要有四 點(diǎn) ： ? 一 ； 對于閑置土地，土地出讓方將有權(quán)征收增值地價 。 ? 二 ； 未來開發(fā)商拿地時土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證 。 ? 三 ； 對商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時間不得超過 3 年 。 ? 四 ； 首次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型 ； ? 蘇 嘉鐵路建設(shè)規(guī)劃 ? 蘇嘉鐵路在 市區(qū) 設(shè) 三個站點(diǎn)分別位于：京滬高鐵蘇州站、滬寧城際鐵路園區(qū)站、軌道交通 2 號線研究生城站 ； ? 央行銀監(jiān)會聯(lián)發(fā)房企限貸令 禁發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 日， 央行、銀監(jiān)會昨天聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約用地的通知》 ； ? 《通知》對規(guī)范房企貸款提出了具體要求 ， 分別是： ① 禁 貸用于繳納土地出讓價款； ② 貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的 70%，期限原則上不超過 2 年； ③ 對超過約定的動工日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足 1/3 或投資不足1/4 的企業(yè) ，謹(jǐn)慎 發(fā)放貸款； ④ 對閑置 2 年以上的項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開 發(fā)貸款或作為抵押物的各類貸款。 ? 保險資金將進(jìn)入不動產(chǎn) ? 8 月下旬， 正在修訂中的保險法 ， 允許保險企業(yè)投入 不動產(chǎn) 領(lǐng)域。 同時 法規(guī)并未對投資比例上限作出具體規(guī)定 ，但是按照國外 5%的慣例， 將有 1000 多億資金可進(jìn)入不動產(chǎn) ； ? 對于保險資金可能的投資去向是商業(yè)地產(chǎn)。 第二部分 08 年 08 月園區(qū)個案樓盤動態(tài) ? 搜房卡團(tuán)購（ ） ? 主角： 中央景城 and 伊頓小鎮(zhèn) ； ? 在現(xiàn)場 優(yōu)惠的基礎(chǔ)上至少優(yōu)惠 2%； ? 中央景城 8300 元 /平米 左右的均價，九六折之后 7968 元 /平米 ；現(xiàn)場客戶情況：持卡看房團(tuán)約有 30 組 左右，折后均價在意向登記客戶 8 組 ，成交 3 套 ； ? 伊頓小鎮(zhèn) 意向客戶較少，當(dāng)天無成交。 ? 鳳凰城（繼續(xù)加推 50 套特價房） ? 日推出 99 套 特價房源，一口價 4999 元 /㎡ ，市場推行效果還不錯，消化掉 41 套 房源； ? 日繼續(xù)加推 4999 元 /㎡ 的特價房源，當(dāng)天消化 20 套 左右的房源，面積在 117— 200 平米 。 ? 億城新天地正式預(yù)約 ? 該項(xiàng)目將與 10 月、 11 月份開盤， 日開始正式接受預(yù)約，周末兩 天總預(yù)約客戶達(dá)到 150 組 左右； ? 中海國際社區(qū) ? 中海國際社區(qū) 8 月 10 日開盤，取得預(yù)售證房源 770 套 ，實(shí)際開盤推出 538 套 ； ? 價格方面 ： 5000 元 /㎡以下總計 13 套 房源，占總量的 %；5000—— 6000 元 /㎡房源占總量的 25%左右； 6000— 7000 元 /㎡房源占總量的 62%左右； 7000 元 /㎡以上的占 11%左右。打出廣告 4580 元 /㎡起價（實(shí)際 4512），最高價 7860 元 /㎡左右；均價在 6400—— 6500 元 /㎡左右，折合均價在 5900 元 /㎡ 左右。 ? 優(yōu)惠措施： 開盤當(dāng)天 99 折； 成功購房享受優(yōu)惠 5000元； 周進(jìn)斗金（ 4 月 267 月 25）：每周總價優(yōu)惠 500 元；收集 5 份不同報紙廣告，總價優(yōu)惠 1000 元； 參加中?；顒右淮?500 元優(yōu)惠，封頂 1000 元； 準(zhǔn)時簽約優(yōu)惠總價5000 元； 日進(jìn)斗金（ 7 月 268 月 9），每日 500 元購房優(yōu)惠； 首披購買的客戶，實(shí)行房租補(bǔ)貼優(yōu)惠。從 08 年 9月到 10 年 5 月為期限，按每月 1000 元房租補(bǔ)貼，上限 21 個月（沖抵購房款）； 開盤當(dāng)天中獎享有 1000 元購房優(yōu)惠；參與游戲優(yōu)惠。 ? 成交信息： 周六推出 261 套 團(tuán)購，銷售 89 套 ，周日開盤推出538 套 ，截止 12 點(diǎn)，銷售 227 套 。 ? 中海國際社區(qū)（新的優(yōu)惠方案） ? — 四重大禮（開盤前優(yōu)惠取消） ： ? 一 ；購房即想 1%優(yōu)惠 。 ? 二 ；中海會員 1%。 ? 三 ；購房房租補(bǔ)貼，每月 1000 元（上限 21 個月） 。 ? 四 ；準(zhǔn)時簽約即可享受 5000 元的購房補(bǔ)貼； ? 中海星湖國際（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 綜合 97 折。中海會員優(yōu)惠 1%；慶奧運(yùn) 1%；購房再優(yōu)惠 1%； ? 第五元素 ? 單身公寓 8000 元 /㎡ +95 折；普通公寓房 7000 元 /㎡ +95 折； ? 8， 10指定房源，中國金牌達(dá)到 30 枚，總價優(yōu)惠 3 萬塊。 ? 東湖林語（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 98 折 +日進(jìn) 100+老帶新送 3000 裝修費(fèi) +車位補(bǔ)貼 15000 元。 ? 榮域（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 現(xiàn)場 1%優(yōu)惠，再優(yōu)惠 100 元 /㎡； ? 海尚壹品（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 98 折的基礎(chǔ)上再享受 1%，綜合 97 折。 ? 橄欖灣（參與搜房卡團(tuán)購活動） ? 8 月 8 日起，“湖景王座”三重禮包； ? 一；十倍優(yōu)惠：每人限購一張面值 1000 元的貴賓卡，至簽約可抵 10000 元； ? 二；日進(jìn)百金：每天享受 200 元優(yōu)惠，累計至開盤； ? 日日奪金：中國每獲一枚金牌，客戶即享 208 元的優(yōu)惠。 ? 玲瓏灣 ? 尾房促銷優(yōu)惠： 180 ㎡以下房源，送 5 萬元裝修基金； 180 ㎡以上送 10 萬元裝修基金。 ? 中海御湖熙岸 ? 日開盤，推出 150 套 左右的房源，均價 8800 元 /㎡ 左右； ? 到場客戶在 85 組 左右，當(dāng)天去化 43 套 左右 。 ? 優(yōu)惠： 1%的認(rèn)購優(yōu)惠，加上準(zhǔn)時簽約 10000 元的總價優(yōu)惠。 ? 鳳凰城 ? 新推出的鳳凰城射手座， 87套 房源 5050一口價 8月 31號開始全城公開； ? 橄欖灣 9 月新推五重優(yōu)惠 ? 一送契稅（房款中扣除）；二送維修資金（房款中扣除）；三送裝修設(shè)計圖；四送半年物業(yè)費(fèi)；五送中秋月餅。 第三部分 公寓市場 一、 園區(qū)在售主要樓盤羅列 區(qū)域 案名 產(chǎn)品類型 均價 面積范圍 總價范圍 供應(yīng)量 開盤時間 案量 銷售率 區(qū)域均價 （元 /㎡） （元 /㎡） （㎡） （萬元） （套） 毛坯 精裝 湖西中心區(qū)域 中茵皇冠國際 (精裝 ) 高層 26000 200800 2591000 9 682 99% 10000 18675 天域 （精裝） 高層 17000 100200 170340 63 1686 96% 新天翔廣場 高層 9700 48— 160 45— 152 165 419 59% 中海御湖熙岸 小高層 11000 138149 150330 266 421 37% 高層 9400 96— 169 80165 196 481 59% 晉合水巷鄰里 （精裝） 小高層 22020 142180 300550 50 98 49% 雙湖板塊 高爾夫花園（Ⅱ期） 高層 9000 93141 48115 10 1159 99% 9600 10000 大湖城邦 高層 8500 103179 75165 53 1266 96% 小高層 9000 85— 170 41 56 % 大湖城邦二期水云居 洋房 11000 89— 127 89— 145 217 358 % 星嶼仁恒 小高 層 10000 96179 85200 192 262 % 湖東中心區(qū) 天地源橄欖灣 高層、小高層 7800 50— 130 35— 115 171 627 % 8348 13500 楓情水岸 高層 9500 90246 63150 132 1231 89% 雋御鳳凰城 高層、小高層 6100 49— 157 30240 384 2380 86% 多層 6500 130240 62132 46 589 玲瓏灣 高層 毛坯9200 113143 100135 29 3458 97% 精裝18000 127140 118— 260 73 湖畔天城 高 層 8000 75— 140 60120 602 2157 72% IALA 國際 高層 7900 70130 45115 364 1591 77% 中海國際 高層 待定 92— 97 4890 514 770 33% 東湖林語 高層、小高層 7700 78170 45140 92 1384 93% 中海湖濱一號 高層 毛坯9800 精裝15000 94163 85250 毛坯11 精裝 6 1272 99% 中海星湖國際 多層、小高層 10500 93137 85140 7 905 97% 高層 10000 100140 90150 195 224 13% 伊頓小鎮(zhèn) 多層 9000 120214 110175 170 341 50% 小高層 8600 95— 137 75— 130 88 141 37% 第五元素 高層 7800 93139 65－ 125 284 1567 82% 歐洲城 高層 7200 90226 60170 21 1192 98% 南山巴黎印象 小高層 8000 85135 64— 150 9 651 98% 多層 120135 5 266 雅戈?duì)栁磥沓且黄? 酒店式公寓、精裝 精裝13000 5267 50— 90 35 1079 % 二期泊爵 高層 12020 95— 156 80— 170 68 930 % 三期瀟邦 小高層、高層 7700 76— 125 60— 95 217 462 53% 翡翠國際 高層 8500 86149 65— 135 127 771 83% 中旅花園 多層、小高層、高層 多層8000 高層7500 95— 147 60— 120 121 477 75% 澳韻花園 小高 層 7500 76— 130 50110 15 625 % 億城新天地 小高層、高層 6500 75— 115 45— 80 127 1262 90% 朗詩國際 高層 12020