【正文】 68 元 /平米 ；現(xiàn)場(chǎng)客戶情況：持卡看房團(tuán)約有 30 組 左右，折后均價(jià)在意向登記客戶 8 組 ，成交 3 套 ； ? 伊頓小鎮(zhèn) 意向客戶較少，當(dāng)天無成交。 ? 三 ； 對(duì)商品房開發(fā)性質(zhì)，同一地塊開發(fā)時(shí)間不得超過 3 年 。從鳳凰城 “ 一口價(jià) ” 到中海國際社區(qū) 低價(jià)開盤 ， 市場(chǎng)反響非同尋常， 園區(qū)市場(chǎng)精彩不斷、驚喜不斷， 成為 眾所矚目的焦點(diǎn)區(qū)域 ，在雅戈?duì)枮t邦、國際社區(qū)以及鳳凰城的聯(lián)袂帶領(lǐng)之下，園區(qū) 8 月份的成交總量也表現(xiàn)的可圈可點(diǎn)，但是依然掩蓋不了市場(chǎng)低迷的狀態(tài)以及消費(fèi)者的觀望情緒。 園區(qū)表現(xiàn) 較為 出色，撐起蘇州樓市半邊天。 ? 二 ； 未來開發(fā)商拿地時(shí)土地出讓金必須全額付清才能獲得土地使用許可證，不得按比例分期拿證 。 同時(shí) 法規(guī)并未對(duì)投資比例上限作出具體規(guī)定 ，但是按照國外 5%的慣例， 將有 1000 多億資金可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn) ； ? 對(duì)于保險(xiǎn)資金可能的投資去向是商業(yè)地產(chǎn)。打出廣告 4580 元 /㎡起價(jià)（實(shí)際 4512），最高價(jià) 7860 元 /㎡左右；均價(jià)在 6400—— 6500 元 /㎡左右，折合均價(jià)在 5900 元 /㎡ 左右。 ? 中海國際社區(qū)（新的優(yōu)惠方案） ? — 四重大禮（開盤前優(yōu)惠取消） ： ? 一 ；購房即想 1%優(yōu)惠 。中海會(huì)員優(yōu)惠 1%；慶奧運(yùn) 1%；購房再優(yōu)惠 1%； ? 第五元素 ? 單身公寓 8000 元 /㎡ +95 折；普通公寓房 7000 元 /㎡ +95 折； ? 8， 10指定房源，中國金牌達(dá)到 30 枚，總價(jià)優(yōu)惠 3 萬塊。 ? 玲瓏灣 ? 尾房促銷優(yōu)惠： 180 ㎡以下房源，送 5 萬元裝修基金； 180 ㎡以上送 10 萬元裝修基金。 第三部分 公寓市場(chǎng) 一、 園區(qū)在售主要樓盤羅列 區(qū)域 案名 產(chǎn)品類型 均價(jià) 面積范圍 總價(jià)范圍 供應(yīng)量 開盤時(shí)間 案量 銷售率 區(qū)域均價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） （㎡） （萬元） （套） 毛坯 精裝 湖西中心區(qū)域 中茵皇冠國際 (精裝 ) 高層 26000 200800 2591000 9 682 99% 10000 18675 天域 （精裝） 高層 17000 100200 170340 63 1686 96% 新天翔廣場(chǎng) 高層 9700 48— 160 45— 152 165 419 59% 中海御湖熙岸 小高層 11000 138149 150330 266 421 37% 高層 9400 96— 169 80165 196 481 59% 晉合水巷鄰里 （精裝） 小高層 22020 142180 300550 50 98 49% 雙湖板塊 高爾夫花園（Ⅱ期） 高層 9000 93141 48115 10 1159 99% 9600 10000 大湖湖濱一號(hào) 高層 毛坯9800 精裝15000 94163 85250 毛坯11 精裝 6 1272 99% 中海未來城一期 酒店式公寓、精裝 精裝13000 5267 50— 90 35 1079 % 二期泊爵 高層 12020 95— 156 80— 170 68 930 % 三期瀟邦 小高層、高層 7700 76— 125 60— 95 217 462 53% 翡翠國際 高層 8500 86149 65— 135 127 771 83% 中旅花園 多層、小高層、高層 多層8000 高層7500 95— 147 60— 120 121 477 75% 澳韻花園 小高 層 7500 76— 130 50110 15 625 % 億城新天地 小高層、高層 6500 75— 115 45— 80 127 1262 90% 朗詩國際 高層 12020 97— 188 110250 283 406 % 海尚壹品 多層 8100 92— 196 80— 185 127 330 % 小高 層 7700 108207 85— 180 128 307 高層 7500 77— 118 55— 90 24 126 蔞葑 天驕錦城 小 高層 6800 88— 138 50— 75 345 1101 % 7000 / 勝浦 金雅苑 小高層、高層 5500 60— 110 25— 50 38 268 85% 5500 / 東景公寓 多層、小高層 5500 60— 115 35— 65 209 312 33% 5500 / 博客 小高層 \高層 5400 91— 128 4570 187 303 38% 5400 / 唯亭 綠地 ? 精裝房供應(yīng)量分析 ? 園區(qū)精裝房源供應(yīng)市場(chǎng)湖東繼續(xù)領(lǐng)跑 ? 園區(qū)精裝房源 08年 8月末總供應(yīng)量為 1071套 。本月湖東 592套 的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 55%，區(qū)域精裝房 也逐漸成為園區(qū)的供應(yīng)主力。 08年6月、7月、8月園區(qū)各板塊毛坯房均價(jià)對(duì)比圖5500 5500602510000630067007000960083481000055006300602554006700680096008113 950060256700785468005400550059009600020204000600080001000012020湖東 雙湖 婁葑 跨塘 勝浦 唯亭青劍湖高教園區(qū)湖西 注：鑒于唯亭東西跨度較大，且價(jià)格分布有一定差異，故周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)價(jià)格做了細(xì)分 ? 毛坯房價(jià)格分布特點(diǎn)： 近期區(qū)域價(jià)格個(gè)案有別，總體維持平緩 ? 湖東價(jià)格市場(chǎng)持續(xù)有小幅下降，打折促銷已經(jīng)影響湖東整體均價(jià) 。 ? 唯亭板塊基本維持現(xiàn)狀，整體均價(jià)為 6025元 /㎡ ? 唯亭板塊本月無新增房源，價(jià)格市場(chǎng)也無明顯變化。 08年6月、7月、8月園區(qū)精裝房均價(jià)對(duì)比圖135001867513300186751000013500186751000002020400060008000100001202014000160001800020200湖東 湖西 雙湖 ◆ 精裝房價(jià)格分布特點(diǎn)： 近期處于維持狀態(tài) ? 湖西 獨(dú) 占鰲頭之勢(shì)依然不可阻擋，本月均價(jià) 18675 元 /㎡ ，相比 6 月， 7 月沒有明顯變化。城邦（ I 期） 小高層、高層 8500 2 大湖湖濱一號(hào) 高層 15000 1 中海陽澄名邸 高層 5900 3 摩爾尚城 多層、小高 層、高層 5900 9 錦澤苑 小高層 6700 1 新唯花園 高層、小高層 5600 0 青劍湖 金色湖濱 小高層 5900 3 高教園區(qū) 翰林緣 高層 5500 18 五、 客戶群體分析 ? 湖西、湖東板塊客戶群體分析 ? 湖西、湖東板塊 作為園區(qū)發(fā)展較為成熟區(qū)域，其較高的房價(jià)特點(diǎn)，一直以來客戶群體都較為穩(wěn)定。 ? 婁葑區(qū)域 ? 從板塊客戶群來源分布來看，新蘇州人是婁葑板塊的主力客戶群。各地段本地客戶也占有一定的比例，在 20%左右，這部分人群多是本地拆遷以求改善居住條件的人群。年齡結(jié)構(gòu)集中在 25— 30 歲 ,這部分人群也是工作穩(wěn)定 ,事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的階段，清一色的年輕一族； ? 置業(yè)的目的主要用于自主 ,也有部分看中區(qū)域升值潛力的投資客。巴黎印象 15000 180— 240 聯(lián)體 68 37 % 本岸花園 17000 236— 310 聯(lián)排 210 36 % 青劍湖 上郡 12500 240— 320 聯(lián)排 144 60 58% 15000 317— 516 獨(dú)棟 14 7 50% / 芭堤藍(lán)灣 12020 260— 262 聯(lián)排 120 98 % / 18000 313— 410 獨(dú)棟 38 37 3% 觀瀾麗宮 12020 218— 315 聯(lián)排 206 99 52% 13000 375— 423 獨(dú)棟 19 7 63% 二、供應(yīng)量分析 園區(qū)別墅供應(yīng)月度變化分析 0 7 年8 月——0 8 年8 月園區(qū)別墅供應(yīng)變化對(duì)比圖409318276 288327407374625 624802 78384480301002003004005006007008009008月 9月10月 11月 12月2020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月套 ? 供應(yīng)量增長的趨勢(shì)有所緩和。 園區(qū)各區(qū)域別墅月末供應(yīng)量分析 0 8 年8 月末園區(qū)各板塊別墅供應(yīng)對(duì)比圖1301561860308050100150200250300350湖西 湖東 雙湖 婁葑 青劍湖套 ◆ 月末總供應(yīng)量為 780 套 ，對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)分析，青劍湖別墅供應(yīng)量繼續(xù)領(lǐng)跑，雙湖、湖東、湖西緊隨其后，四大板塊共同演繹園區(qū)別墅市場(chǎng) ◆ 湖東板塊別墅市場(chǎng)不溫不火，區(qū)域潛力還有待發(fā)揮 ? 8月末，湖東別墅總供應(yīng)量為 156套 ，占園區(qū)總供應(yīng)量的 20%。 ? 湖西板塊別墅市場(chǎng)，中海御湖熙岸是中堅(jiān) ? 8月末，湖西別墅供應(yīng)量為 130套 ，可售房源較之先前有很大程度增加； ? 未來的水巷鄰里花園將會(huì)有充足的別墅房源供應(yīng)，到時(shí)將會(huì)對(duì)區(qū)域房源給與一次大的補(bǔ)充。 ? 從市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)分析來看：聯(lián)排別墅房源將繼續(xù)得到有效增加，御湖熙岸、芭堤蘭灣、觀瀾麗宮以及星島仁恒等項(xiàng)目別墅房源還沒有完全釋放，市場(chǎng)一旦回暖，將會(huì)有充足的房源供應(yīng)市場(chǎng)。聯(lián)排在 11000元 /㎡ 左右。園區(qū)管委會(huì)遷往湖東，鑒于這一區(qū)域的投資看好，蘇州、上海和浙江等地的房產(chǎn)投資客占相當(dāng)比例。 ? 客戶職業(yè)背景： 客戶職業(yè)構(gòu)成分析圖54%6%3%3%19%9%6%私營業(yè)主 自由職業(yè)者 外企金領(lǐng) 外企白領(lǐng)企業(yè)高官 政府官員 其他 ? 蘇州的私營業(yè)主是園區(qū)別墅的主要消化者，占總客戶群的 54％。 ? 客戶置業(yè)目的： 園區(qū)別墅客戶群體置業(yè)目的分析自住, 7 0 %投資, 2 0 %其他, 1 0 %自住投資其他 ? 大部分供應(yīng)量在湖東，湖東日新月異的發(fā)展，住宅價(jià)格上漲空間依然長足， 既是居住熱點(diǎn)，也是投資熱點(diǎn)。 第五部分 商業(yè)市場(chǎng) 一、 園區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目樓盤列表 商鋪： 區(qū)域 案名 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 可售套數(shù) 湖西 中天湖畔廣場(chǎng) 28000 200— 500 7 開元二期商業(yè)辦公樓 30000 380— 3500 8 湖東 湖東 .幸達(dá)城 8500 30— 40 2 雅戈?duì)栁磥沓? 一樓 20200 二樓 10000 125— 700 3 中海花園 25000 110— 257 15 聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng) 二樓 12020 三樓 6800 38— 77 183 湖東新街口 30000 32— 307 33 新都市商業(yè)街 23000 58— 313 15 金色尚城 15000 45— 150 13 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 天由大都會(huì)（跨塘） 一樓 13000 34— 120 8 二 樓 8500 唯亭廣場(chǎng)（唯亭） 6800 73— 980 13 唯亭財(cái)富廣場(chǎng) 7000 67— 440 40 城市經(jīng)典（蔞葑） 22020 24— 181 46 新盛商業(yè)廣場(chǎng)（勝浦） 7000 95— 282 15 唯 E都會(huì) 12020 31— 68 27 寫字樓： 案名 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力面積 (㎡ ) 可售套數(shù) 本月去化 （套） 雅戈?duì)枃H中心 8000 85— 216 17 15 新天翔廣場(chǎng) 12020 95— 249 44 2 商旅大廈 11000 67— 157 35 0 蘇州時(shí)代廣場(chǎng) 11000 可供分割 27 0 開元二期商業(yè)辦公樓 1000 可供分割 88 0 二、 商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài) （一）供應(yīng)量分析 ◆ 目前園區(qū)商業(yè)房源供應(yīng)有限，在售的項(xiàng)目入市新房源不多。 （三）成交量分析 園區(qū)主要在售商業(yè)去化圖210 0 0 01 10030123新都市商業(yè)街唯E都會(huì)聯(lián)豐廣場(chǎng)湖東新街口雅戈?duì)栁磥沓?唯亭財(cái)富廣場(chǎng)城市經(jīng)典新盛商業(yè)廣場(chǎng)唯亭廣場(chǎng)金雅苑湖濱一號(hào) ◆ 6 主要在售項(xiàng)目共成功簽約商鋪共 8