【正文】 房地產(chǎn)土地開發(fā)市場研究報(bào)告作者：日期：發(fā)布時(shí)間：2006110重慶房地產(chǎn)市場研究報(bào)告（2005年4季度）北 京 華 靈 四 方 投 資 咨 詢 公 司聲明本報(bào)告內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)，我們所提供的信息，僅基于我們的經(jīng)驗(yàn)、目前所知的事實(shí)、以及對法律的理解和評價(jià)，我們已盡力確保該信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時(shí)性，但我們不對其準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性、有效性和適用性等作任何的陳述和保證。我們提供的信息僅供閱讀者參考，閱讀者直接或間接地基于我們所提供的信息而作出的任何行為，除非取得我們的書面承諾，否則我們并不承擔(dān)任何責(zé)任。 目錄第一節(jié) 宏觀環(huán)境 4一、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境 4二、城市規(guī)劃 6(一)15年內(nèi)歌樂山將新增4條穿山隧道3座大橋連北部 6(二) 重慶北部新區(qū)欲打造西部首個(gè)EBD 6(三)規(guī)劃建設(shè)：西部新城將修建一大型火車站 7(四)重慶市將率先建成西部生態(tài)城市 7(五) “解放碑”托起世界第一拱橋城市之門 7(六)渝北悅來即將成為重慶北部城市拓展區(qū) 8(七) 8第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo) 9一、房地產(chǎn)投資指標(biāo) 9二、開工建設(shè)指標(biāo) 10三、銷售指標(biāo) 12第三節(jié) 土地開發(fā)及購置 13一、土地供應(yīng)指標(biāo) 13二、土地政策 13(一)重慶加強(qiáng)土地出讓管理制度 規(guī)定土地出讓最低價(jià) 13(二)國土資源部：全國明年將停止供應(yīng)別墅類用地 14(三)重慶土地級別每兩年調(diào)整一次 出讓后將加強(qiáng)管理 15第四節(jié) 商品住宅 16一、供應(yīng) 16(一)10月份 16(二)11月份 16(一)12月份 18二、價(jià)格 21三、需求 22第五節(jié) 商鋪 26一、供應(yīng) 26二、銷售 29第六節(jié) 二手房 29第七節(jié) 寫字樓 30一、供應(yīng) 30二、銷售 31第八節(jié) 2005年二季度頒布的主要政策法規(guī)及分析 33一、進(jìn)城居住達(dá)一定年限的農(nóng)民工有望買經(jīng)濟(jì)適用房 33二、重慶房產(chǎn)開發(fā)門檻再提高 項(xiàng)目資本金比例提高15% 33表格索引 34第一節(jié) 宏觀環(huán)境一、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境2005年4季度，重慶市固定資產(chǎn)投資仍然保持20％以上增長速度，11月份，固定資產(chǎn)1,，％。今年，國家實(shí)施的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生了較大的影響。宏觀調(diào)控在短期內(nèi)對我市市民消費(fèi)和開發(fā)投資產(chǎn)生了階段性影響。一方面，市民持幣觀望氣氛濃烈；另一方面，開發(fā)企業(yè)投資猶豫，開發(fā)融資條件更為艱難，房地產(chǎn)投資步伐一度放緩。然而，從八、九月份開始，市場逐漸回暖。從全年的形勢來看，重慶房產(chǎn)開發(fā)所受影響相對不大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比前些年更為理性，市場健康向上。2005年，開發(fā)企業(yè)在加速企業(yè)聯(lián)合與整合，如洋世達(dá)與和記黃埔、龍湖與香港置地的合作。在資金引進(jìn)方面，重慶企業(yè)邁出較快步伐，龍湖率先在信托資金方面進(jìn)行探索，銀星借助冰熊上市，華美引入陽泉煤礦資金等等，都成為重慶企業(yè)進(jìn)一步壯大的可行模式。 另一方面，重慶企業(yè)更注重產(chǎn)品品質(zhì)的提升和企業(yè)品牌的打造。今年，金科等企業(yè)在品牌塑造上取得較明顯的效果。另外，金開大道兩旁的一大批新樓盤如藍(lán)湖郡、天湖美鎮(zhèn)、建工?未來城、奧園等品質(zhì)出眾，在重慶樓市出盡了風(fēng)頭，它們帶動了重慶開發(fā)水平的提升。棕櫚泉國際花園率先推出精裝成品房，品質(zhì)高尚，成品房將是我市開發(fā)的推廣方向。 根據(jù)《關(guān)于我市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃執(zhí)行情況及“十一五”規(guī)劃編制情況的報(bào)告》預(yù)計(jì)“十五”期間，重慶市GDP和人均GDP分別年均增長11%、%，高于計(jì)劃目標(biāo)2個(gè)百分點(diǎn)。2005年全市GDP可能達(dá)到3070億元，人均GDP將達(dá)到10750元；全社會固定資產(chǎn)有望達(dá)到2000億元，財(cái)政收入將達(dá)到380億元。社會消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1085億元，比2000年增長68%；城市年人均收入首次突破了萬元大關(guān)，達(dá)到了10235元，比2000年增長了66%；農(nóng)村人均收入也達(dá)到了2710元，增長了43%?！笆濉逼陂g，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，住宅、通信、旅游、教育、汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成規(guī)模?！笆晃濉逼陂g，我市擬投資9000億元，建設(shè)500個(gè)重大項(xiàng)目。表 1 2004年4月2005年11月重慶市固定資產(chǎn)投資額月份總投資額自年初累計(jì)值 (億元)累計(jì)比上年同期增長百分比 (%)2004年4月2004年5月2004年6月2004年7月2004年8月2004年9月2004年10月402004年11月1,2004年12月1,2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月222005年10月1,2005年11月1,表 2 重慶市城鎮(zhèn)居民家庭基本情況　調(diào)查戶數(shù)(戶)平均每戶家庭人口(人)平均每戶就業(yè)人口(人)家庭總收入(元)平均每人實(shí)際收入(元)可支配收入(元)平均每人月可支配收入(元)2005年11月3008962005年10月3002005年 9月3002005年 8月3002005年 7月3002005年 6月3008367682005年 5月300　2005年 4月300　2005年 3月300　2005年 2月300　2005年 1月300　二、城市規(guī)劃(一)15年內(nèi)歌樂山將新增4條穿山隧道3座大橋連北部10月，沙坪壩有關(guān)的綜合交通規(guī)劃初步方案顯示，未來15年內(nèi)將建4座隧道穿過歌樂山，3座大橋有效連接北部新區(qū)。在此前，歌樂山已兩次被隧道洞穿，分別是渝懷鐵路的歌樂山隧道、渝遂高速公路的梨樹灣隧道。新規(guī)劃的4座隧道，分別是西永隧道、雙碑隧道、井口隧道和土主隧道，通過這4座隧道，沙坪壩核心區(qū)今后將有效連接歌樂山背后的西部新城；與隧道規(guī)劃同步，沙坪壩還規(guī)劃了3座大橋，可實(shí)現(xiàn)與4座隧道的有效連接，使沙坪壩的西部新城和北部新區(qū)實(shí)現(xiàn)快速往來。(二) 重慶北部新區(qū)欲打造西部首個(gè)EBD11月初，據(jù)相關(guān)消息，北部新區(qū)創(chuàng)新發(fā)展思路，將著手打造中國西部第一個(gè)生態(tài)科技商務(wù)區(qū)———重慶EBD。 EBD是英文Ecology Business District的縮寫，即生態(tài)商務(wù)區(qū)，意指兼顧人本與環(huán)境，以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)。EBD模式糾正了傳統(tǒng)的城市發(fā)展觀，在注重科技推動產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，更注重以人為本、生態(tài)保護(hù)的城市空間的營造，不僅使城市的土地資源、市政配套資源得以最充分的利用，更為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)營造一種更為和諧、更高效、更有魅力的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。 重慶EBD位于北部新區(qū)高新園，面積約50平方公里。高新區(qū)1995年就提出了產(chǎn)業(yè)基地與科技新城同建的口號，打造重慶EBD的概念是這種觀念基于科學(xué)發(fā)展觀的升級。EBD將在抓好高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)開發(fā)的同時(shí)，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地抓好生產(chǎn)環(huán)境和生活環(huán)境的規(guī)劃布局，使工業(yè)區(qū)、生活區(qū)和服務(wù)區(qū)既相對分離，又緊密連接，以生(三)規(guī)劃建設(shè)：西部新城將修建一大型火車站11月8日，規(guī)劃部門透露，西部新城火車站現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)劃論證階段，選址就在團(tuán)結(jié)村與西永之間，緊靠團(tuán)結(jié)村集裝箱節(jié)點(diǎn)站，并將與菜園壩火車站、龍頭寺火車站形成互為犄角、相互彌補(bǔ)，其規(guī)模相當(dāng)于現(xiàn)在的菜園壩火車站。據(jù)悉，西部新城火車站將把渝遂高速、外環(huán)高速、輕軌一號（朝天門雙碑穿中梁山西部新城大學(xué)城）、七號（西彭石板白市驛曾家陳家橋鳳凰歇馬西南大學(xué)附近）以及渝懷鐵路、渝遂鐵路、襄渝鐵路等交通干線連成一個(gè)交互體，做到“外環(huán)零距離”換乘，且在緊鄰西部新城火車站處，還將建造一級公交客運(yùn)站，這將使西部新城火車站成為主城以西的一大客流疏解中心。(四)重慶市將率先建成西部生態(tài)城市10月26日，據(jù)市政府消息，包括我市在內(nèi)的6城市被列為全國首批循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)城市。按照發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃，到2010年，我市資源消耗水平生態(tài)環(huán)境建設(shè)取得突破性進(jìn)展，森林覆蓋率達(dá)到40%以上；一批小城市達(dá)到生態(tài)城市標(biāo)準(zhǔn)。到2020年，.建立起比較發(fā)達(dá)的循環(huán)經(jīng)濟(jì)，生態(tài)建設(shè)大見成效，森林覆蓋率達(dá)到45%。50%左右的城市逐步實(shí)現(xiàn)生態(tài)化、園林化，建成山川秀美新重慶。我市去年底就出臺了《重慶市循環(huán)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃》，計(jì)劃從今年到2007年，累計(jì)投資107億元，對廢水、固體廢棄物等進(jìn)行回收再利用。目前，已經(jīng)啟動了部分項(xiàng)目，這些項(xiàng)目每年可處理城市生活垃圾122萬噸。市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我市將率先建成西部生態(tài)城市。國務(wù)院已原則批準(zhǔn)同意國家發(fā)改委關(guān)于加快循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作方案，確定將重慶市、北京市、上海市、貴陽市等6城市作為全國循環(huán)經(jīng)濟(jì)首批試點(diǎn)城市。目前，國家發(fā)改委正在會同國家環(huán)?？偩值攘块T會簽發(fā)文《關(guān)于加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的