【正文】 武漢市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 武漢市 1 月房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 湖北中原地產(chǎn)研究中心 Code of this report | 2 ??a name=baidusnap78 Copyright Centaline Group, 2021 目錄 800469939。 3 8 18 23 30 33 36 Code of this report | 3 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 宏觀市場 Part A Code of this report | 4 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 保障性住房增加，地方政府籌措資金困難，加快了保障房 融資的產(chǎn)生，但同時(shí)在一定程度上加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。 根據(jù)住建部、財(cái)政部等部門測算的結(jié)果， 2021 年盡管保障房的開工量比 2021年 有所減少，但今年的在建工程量將達(dá) 到 1800 萬套的歷史新高，因此資金的需求量比 2021 年可能持平甚至更多。建設(shè)規(guī)模的大幅增加，建材、人工等建設(shè) 成本不斷上升，則進(jìn)一步加劇了保障房建設(shè)的資金壓力。 對于保障房的建設(shè)，大部分資金有地方政府解決，而政府的重要資金來源土地收入隨著貨幣政策和國家對房地產(chǎn)的宏 觀調(diào)控，也日益減少。 開發(fā)新的融資手段是迫在眉睫上的事情。 由此各地紛紛建立了保障性住房專屬的投融資平臺(tái)，成為創(chuàng)新保障房融資的主要方式。這種平臺(tái)的運(yùn)作模式，大多是 政府向投融資平臺(tái)注入一定的 財(cái)政或土地資產(chǎn)，發(fā)揮財(cái)政資金撬動(dòng)和放大作用，向金融機(jī)構(gòu)貸款融資。 融資的同時(shí)，未來如何償還銀行貸款，也是各地頭疼的問題。如果無法順利償還本金，融資平臺(tái)有可能面臨資金鏈斷 裂的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重影響保障房建設(shè)進(jìn)度。 財(cái)政也將是還貸的最后保障。除了財(cái)政資金直接用于償還貸款以外，為了減輕金融機(jī)構(gòu)的顧慮，江蘇南京市正在籌劃 建立由財(cái)政支持的“保障房償債基金”，用于償還保障房建設(shè)的貸款。 Code of this report | 5 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 首套利率微調(diào)，基本回歸基準(zhǔn)利率，二套房限制政策未變 ，樓市調(diào)控基調(diào)未改 春節(jié)過后，全國多地首套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房 貸利率開始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。去年那種排隊(duì)等 待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動(dòng)了。 在了北京、深圳等地的多家銀行，其中一半以上的銀行明確表示首套房“基準(zhǔn)利率可以做”。股份制銀行也大 多可以申請基準(zhǔn)利率，但也有一些銀行明確提出了申請 基準(zhǔn)利率的前提。相比之下，外資銀行的口子就松多了。 深圳匯豐銀行和花旗銀行均表示優(yōu)質(zhì)客戶首套房貸款利率可以打 9 折。除建行外，工行、農(nóng)行、中行、交行得到 的情況也比較一致，各行目前均以基準(zhǔn)利率為執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在政策范圍內(nèi)執(zhí)行差別化政策。 進(jìn)入 2021 年，這種房貸緊張的局面開始出現(xiàn)變化，其中一個(gè)最重要的原因就是貨幣政策的整體松動(dòng)。但是目前 的首套房貸出現(xiàn)微調(diào)，有一定的季節(jié)性特點(diǎn)，即每年的年初通常都是信貸集中釋放的時(shí)候，房地產(chǎn)貸款無疑也 會(huì)感受到這種變化。 通常年初各家銀行貸款額度都會(huì)相對寬松，回歸“ 基準(zhǔn)利率”也是正常的，本著“早放貸早收益”的原則，客 戶申請房貸也會(huì)相對容易，如果銀行還對未來利率存在下調(diào)預(yù)期，那么適當(dāng)放松就更正常了，但這不代表房地 產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)有任何變動(dòng)，鼓勵(lì)剛性需求和改善性需求本來就是調(diào)控的應(yīng)有之義。 Code of this report | 6 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 政府促進(jìn)房價(jià)回歸，完善社會(huì)保障制度 吉林嘗試“以房養(yǎng)老”模式 《吉林省人民政府關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》 中指出，吉林省將嘗試“以房養(yǎng)老”的新模式。 ，“以房養(yǎng)老”模式俗稱為“倒按揭”，是住宅按揭的一 種，即用自己的住宅作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款作為養(yǎng) 老資金，每月領(lǐng)取一定金額，也可以在緊急時(shí)一次性貸較 大的金額。 將嘗試 “以房養(yǎng)老”的融資模式，利用老年人已有住房 資源，將房屋作價(jià)并抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)， 拓寬老年人養(yǎng)老的資金籌措渠道。 溫家寶兩年五提促房價(jià)合理回歸 專家建議房 企“快跑” 1月 31日，國務(wù)院總理溫家寶上午主持召開國務(wù)院 第六次全體會(huì)議 ，會(huì)上，他表示，鞏固房地產(chǎn)市場 調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資 性需求的政策措施，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這是自 2021 年本輪樓市調(diào)控以來，溫家寶已五次提及促進(jìn) 房價(jià)合理回歸。 由此可見政府調(diào)控房地產(chǎn)信心之堅(jiān)決。 Code of this report | 7 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 土地市場 Part B Code of this report | 8 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 土地供應(yīng)情況 1月土地供應(yīng)地塊 53宗，供應(yīng)面積 ㎡，環(huán)比上升 27%，同比上升 200%。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7 月 8 月 9月 10月 11 月 12 月 1月 供應(yīng)面積（萬 /㎡） 8 0.80 供應(yīng)宗數(shù) 30 16 16 9 13 23 0 22 27 23 1 58 53 0 10 20 30 40 50 60 70 土地供應(yīng) Code of this report | 9 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 土地供應(yīng)明細(xì) (1) 1月土地供應(yīng)居住 26宗地塊，商業(yè) 7 宗，綜合性質(zhì)地塊 20宗 土地用途 地塊編號(hào) 凈 用地面積（萬 ㎡） 容積率 總建面（萬㎡） 居住 P（ 2021） 212 號(hào) 1500 2.80 P（ 2021） 214 號(hào) P（ 2021） 215 號(hào) P（ 2021） 217 號(hào) 3.80 P（ 2021） 222 號(hào) 3 P（ 2021） 224 號(hào) 461 13.86 P（ 2021） 225 號(hào) P（ 2021） 233 號(hào) 237 P（ 2021） 234 號(hào) 8 P（ 2021） 235 號(hào) 10.80 P（ 2021） 236 號(hào) 8 P（ 2021） 237 號(hào) 460 3.86 P（ 2021） 238 號(hào) P（ 2021） 241 號(hào) P（ 2021） 242 號(hào) 84 8 P（ 2021） 243 號(hào) 57.81 Code of this report | 10 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 土地供應(yīng)明細(xì) (2) 1月土地供應(yīng)居住 26宗地塊，商業(yè) 7 宗，綜合性質(zhì)地塊 20宗 土地用途 地塊編號(hào) 凈用地面積（萬㎡） 容積率 總建面（萬㎡） 商業(yè) P（ 2021） 216 號(hào) P（ 2021） 218 號(hào) P（ 2021） 223 號(hào) 2.80 P（ 2021） 228 號(hào) P（ 2021） 229 號(hào) 4744.84 4.80 8 P（ 2021） 250 號(hào) 0.80 P（ 2021） 231 號(hào) 4.80 Code of this report | 11 ??8 Copyright Centaline Group, 2021 土地供應(yīng)明細(xì) (3) 1月土地供應(yīng)居住 26宗地塊，