武漢市房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案(已修改)
2025-02-17 16:21 本頁(yè)面
【正文】 翠微新城南塊項(xiàng)目 營(yíng)銷(xiāo)提案 Central Box 市場(chǎng)部分 市場(chǎng)部?jī)?nèi)容 新政回顧分析 解讀新政，后期走勢(shì)研判 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 公寓房競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析 別墅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析 目標(biāo)客源分析 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、成交經(jīng)驗(yàn)、道路輻射、產(chǎn)品 2023年度政策回顧分析 ? 3月 17日，取消房貸優(yōu)惠政策； 5年以上房貸利率提高 ? 4月 30日，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā) :《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)》 ? 7月 21日，人民幣升值 ? 5月 11日，商品房轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅 ? 6月 1日，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)定義：容積率 （含 ）以上， 140平方米以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)的 新政解讀與理解 政策出臺(tái)真正目的 —— 穩(wěn)定房?jī)r(jià) ， 而非打壓房?jī)r(jià) ? 穩(wěn)定房?jī)r(jià) ， 避免房?jī)r(jià)大起大落； ? 打擊抑制投機(jī)炒作行為 ， 確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展； ? 切實(shí)保障社會(huì)弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題； ? 提高開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)門(mén)檻 ， 加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范管理 ， 促進(jìn)市場(chǎng)健康 良性 、 持續(xù)發(fā)展 。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)后市研判 江城房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有升 ? 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)投資客比例極小 ， 房?jī)r(jià)基礎(chǔ)較實(shí) ， 受政策影響不大； ? 武漢新推出土地成本決定房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步上漲； ? 武漢房地產(chǎn)整體均價(jià)水平仍處較低區(qū)位； ? 武漢新一輪城市建設(shè) ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期看好 ， 房?jī)r(jià)相應(yīng)穩(wěn)中有升 。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 地址：攔江路與翠微路交匯處 ,地塊呈三角型。 占地：約 74526m2， 建筑面積： 112501m2， 容積率： ， 物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、多層、小高層、高層。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) —— 板塊分布 漢陽(yáng) 古田 新華下路 硚口公園 常青路 武昌 南湖 大型社區(qū)為主 3000－ 3700元 /㎡ 尾盤(pán)銷(xiāo)售 大型社區(qū)為主 2600－ 3600元 /㎡ 新盤(pán)銷(xiāo)售 單棟小高、高層社區(qū) 3600－ 4300元 / ㎡ 中盤(pán)銷(xiāo)售 中大規(guī)模社區(qū) 3200－ 3600元 / ㎡ 中盤(pán)銷(xiāo)售 中小規(guī)模樓盤(pán) 3200－ 3900元 / ㎡ 尾盤(pán)銷(xiāo)售 中小規(guī)模樓盤(pán) 3500－ 4200元 / ㎡ 中盤(pán)銷(xiāo)售 大型社區(qū)為主 3000－ 3900元 / ㎡ 中盤(pán)銷(xiāo)售 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) —— 南國(guó)明珠 樓盤(pán)區(qū)位：漢陽(yáng)新區(qū)龍陽(yáng)大道 產(chǎn)品風(fēng)格：地中海 總建面： 70萬(wàn)平方米，五年開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品：多層、小高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù)： 5000戶 均價(jià)： 3200元 /㎡ 評(píng)述： 項(xiàng)目位于漢陽(yáng)墨水湖畔，悠長(zhǎng)湖岸線，水景資源豐富 地中海風(fēng)情式建筑， 70萬(wàn)方超大規(guī)模體量，產(chǎn)品力較強(qiáng) 樓盤(pán)區(qū)位：漢口古田四路 產(chǎn)品風(fēng)格：港式現(xiàn)代 總建面： 27萬(wàn)平方米 產(chǎn)品：小高層、高層 總戶數(shù)： 1816戶 均價(jià)： 3600元 /㎡ 評(píng)述： 港式現(xiàn)代派建筑在武漢的直觀體現(xiàn)，區(qū)域范圍內(nèi)首席高檔住宅 位于解放大道交通便利，小區(qū)內(nèi)部配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎合理 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) —— 香港映象 未來(lái)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 閩東國(guó)際 ： 占據(jù)鐘家村正中心位置，規(guī)劃為高層建筑、酒店式公寓產(chǎn)品。 蓮花湖項(xiàng)目 ： 依托蓮花湖景觀優(yōu)勢(shì)，社區(qū)規(guī)劃有住宅和五星級(jí)酒店，產(chǎn)品風(fēng)格為中西結(jié)合式，力爭(zhēng)打造為漢陽(yáng)最高檔的住宅社區(qū)。目標(biāo)售價(jià)在 5500元 /㎡ 。 港灣花園 ： 15萬(wàn)平方米大型居住，純板式小高層社區(qū)。為大橋局開(kāi)發(fā)。 下半年本區(qū)域內(nèi)，預(yù)計(jì)新增住宅供應(yīng)量至少在 35萬(wàn)平方米以上 公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) ? 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的轉(zhuǎn)移 —— 由原來(lái)漢陽(yáng)大道沿線轉(zhuǎn)至鸚鵡大道 ? 下半年，漢陽(yáng)高檔盤(pán)供應(yīng)量增大趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)明 顯提升，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)。 ? 我們的主力客源層面臨被分流的威脅 ? 周邊目前在售樓盤(pán)主要對(duì)本案形成價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 未來(lái)將推個(gè)案對(duì)本案主要構(gòu)成產(chǎn)品和景觀優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)啟示 ? 繼續(xù)強(qiáng)化本項(xiàng)目漢陽(yáng)核心區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 現(xiàn)代化建筑風(fēng)格特色以及市中心稀有的別墅級(jí)社區(qū)環(huán)境將是本項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn) ? 選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)入市，搶占市場(chǎng)先機(jī)。 ? 拓寬客源層，立足漢陽(yáng)，輻射江漢和硚口。 盤(pán)龍城 金銀湖 沌 口 湯遜湖 武漢市別墅區(qū)域分布 漢陽(yáng) 漢口 武昌 漢陽(yáng)別墅市場(chǎng) —— 分布狀況 漢陽(yáng)別墅項(xiàng)目主要集中在 沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)； 區(qū)域內(nèi) 水資源豐富 ，項(xiàng)目大都臨湖而建； 產(chǎn)品規(guī)劃以 混合型產(chǎn)品居多 ，以聯(lián)體別墅為主，獨(dú)棟別墅和公寓房為輔 樓盤(pán)客源主要依托沌口開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的 高新企業(yè)員工支撐。 漢陽(yáng)主要在售別墅樓盤(pán)表 名稱 產(chǎn)品類型 聯(lián)體別墅單價(jià) （元 /㎡） 總價(jià) （萬(wàn)元） 客源 金色港灣 獨(dú)棟、聯(lián)體、小高層 4300 130－ 150 主要以沌口區(qū)內(nèi)大型高新企業(yè)客戶為主：神龍、東風(fēng)、海爾等大型企業(yè)，其次為江漢大學(xué)教師，漢陽(yáng)區(qū)域的高收入群體人士等 東方夏威夷 聯(lián)體、多層 3600 60－ 100 大洋彼岸 獨(dú)棟、聯(lián)體、多層 聯(lián)： 2800左右 獨(dú)： 40005000 58－ 65 千年美麗 獨(dú)棟、聯(lián)體、多層 / / 東風(fēng)陽(yáng)光城二期 聯(lián)體、多層 未定 / 城區(qū)別墅 —— 東湖天下 總建面： 22萬(wàn)平方米 產(chǎn)品：別墅、小高層、高層 均價(jià)： 7000元 /㎡（公
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