【正文】 沿花園路到達(dá)北環(huán)路需要10分鐘車程。6月，%，全部集中在惠濟(jì)、西開兩區(qū)域，惠濟(jì)區(qū)僅出讓1幅，%，西開出讓3幅，由此可以看出，鄭州市工業(yè)用地主要集中在近郊區(qū)；，分布在中原區(qū)，為09年4月流標(biāo)土地的再次出讓。傳統(tǒng)的銷售淡季即將到來(lái)，市場(chǎng)的火爆程度可能會(huì)減弱，再加上7月份幾個(gè)大盤的入市，會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，善于打價(jià)格戰(zhàn)的開發(fā)商估計(jì)會(huì)采取降價(jià)措施來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)后市價(jià)格將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上小幅波動(dòng)。造成成交均價(jià)上漲的主要因素有：⑴連續(xù)幾個(gè)月的市場(chǎng)熱銷使得部分開發(fā)商借機(jī)提價(jià)，這種提價(jià)行為在市場(chǎng)供不應(yīng)求的形勢(shì)下很容易奏效并被效仿，于是個(gè)別漲價(jià)行為就演變成了整個(gè)市場(chǎng)的行為。6月份，%，比重有所下降，但是依然占據(jù)主導(dǎo)地位。本月，從商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，占總供應(yīng)量的91%，%有所上升，依然占據(jù)主導(dǎo)地位。截止到6月份，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)極為嚴(yán)峻。創(chuàng)了最近18個(gè)月的新高。n 竣工面積增幅陡降圖1 3 21：鄭州市商品房竣工面積同比增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局09年15月，全市商品房竣工面積105萬(wàn)平方米，%，其中住宅竣工94萬(wàn)平方米，%，%。房地產(chǎn)投資額較08年有所下降，但15月，全市商品房銷售卻異常火爆，庫(kù)存量小幅下降，這將刺激下半年全市房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)暖。15月，全市工業(yè)投資增長(zhǎng)迅速，%，新開工項(xiàng)目不斷增加，截至5月，全市累計(jì)開工項(xiàng)目1701個(gè)。15月，全市出口總值未表現(xiàn)出向好跡象，一路下跌，本月，出口總值完成出口14160萬(wàn)美元?，F(xiàn)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步回暖，而藍(lán)堡灣又均為現(xiàn)房銷售，占盡天時(shí)地利人和，相信在不久的將來(lái)，藍(lán)堡灣會(huì)給市場(chǎng)更多期待。按照相關(guān)各方確定的思達(dá)系重組方案，金基不動(dòng)產(chǎn)將由河南正弘置業(yè)有限公司接盤；而思達(dá)高科將由新加坡上市公司陽(yáng)光控股實(shí)際控制人郭迎輝接手。項(xiàng)目投資７５億元，總工期３０個(gè)月，將于２０１２年全線投入運(yùn)營(yíng)。 鄭州綠博園位于鄭汴產(chǎn)業(yè)帶南２公里以南、賈魯河以北，西臨萬(wàn)三公路（新１０７國(guó)道）和中央大道，東至中牟縣人文路，綠博園區(qū)圍墻目前已經(jīng)完成２８００多米。鄭州東客站的開工建設(shè)，為鄭汴新區(qū)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景，《鄭汴新區(qū)建設(shè)總體方案》的出臺(tái)，為鄭州向東發(fā)展提供了政策保障，此次規(guī)劃，將中牟納入到鄭汴新區(qū)內(nèi)，也就表明未來(lái)十年中，中牟的土地將可供開發(fā)建設(shè)，僧多粥少的矛盾暫時(shí)得以緩解，開發(fā)商可去鄭汴新區(qū)謀求發(fā)展機(jī)會(huì)，這樣一來(lái)，必將帶動(dòng)中牟經(jīng)濟(jì)發(fā)展，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖，新一輪的開發(fā)建設(shè)高潮又將到來(lái)。通過(guò)地鐵1號(hào)線，能快速聯(lián)系鄭州火車站和高速鐵路新鄭州站，有效加強(qiáng)鄭州地鐵交通線網(wǎng)和鐵路樞紐。符合條件的家庭， 2009年12月31日前可到管理中心進(jìn)行申請(qǐng)。6月18日/個(gè)稅新規(guī)，與產(chǎn)權(quán)無(wú)關(guān)者接受贈(zèng)房要納稅財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定三種情況下，房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與可以免征個(gè)人所得稅，并強(qiáng)調(diào)除此以外，受贈(zèng)者都要交20%的稅。資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)易居觀點(diǎn)：這項(xiàng)政策的實(shí)施，將會(huì)使得鄭州商品房銷售陽(yáng)光透明化，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，市民可以通過(guò)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)銷售狀況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銷售進(jìn)行監(jiān)督。216。后市走勢(shì)預(yù)測(cè)：09年16月，與需求相比缺額大約184萬(wàn)，預(yù)計(jì)下半年，全市新增供應(yīng)將逐月增加，以緩解目前強(qiáng)大的需求。供應(yīng)量經(jīng)過(guò)了短暫的下調(diào)后再次上升，%。金沙國(guó)際“情定漢飛%。鄭州市2009年6月房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度研究報(bào)告易居中國(guó)詳情請(qǐng)見(jiàn)P19熱銷項(xiàng)目分析、熱銷原因銀座時(shí)代廣場(chǎng)銷售情況、熱銷原因詳情請(qǐng)見(jiàn)P59營(yíng)銷透析6月鄭州樓市暖意繼續(xù)，商品房成交量和成交均價(jià)繼續(xù)走高。金沙國(guó)際 浪漫紫荊之約”大型尋緣相親會(huì)活動(dòng)。創(chuàng)了最近18個(gè)月的新高。從09年上半年來(lái)看，鄭州商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯供不應(yīng)求的局面，而市場(chǎng)成交價(jià)格也在不斷的攀升。 市中心成熟區(qū)域216。但開發(fā)公司及銷售代理公司對(duì)于房源的銷售控制不可避免，并不會(huì)輕易向市民公開，這項(xiàng)政策的落實(shí)還有待時(shí)間檢驗(yàn)。免征個(gè)人所得稅的三種情況包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。7月1日鄭州市政府《鄭州市地名管理規(guī)定》不得使用外國(guó)地名、外國(guó)人名或外語(yǔ)音譯名稱作為地名。n 河南將用十年時(shí)間建成鄭汴新區(qū)，打造核心增長(zhǎng)極 省政府出臺(tái)《鄭汴新區(qū)建設(shè)總體方案》，擬用10年時(shí)間，把鄭汴新區(qū)建設(shè)成全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極和改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。n 鄭州花園口互通立交橋開工 6月28日上午，花園口互通式立交橋正式開工建設(shè)。綠博會(huì)是林業(yè)綠化界的奧林匹克，鄭州綠博園將作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)性的旅游景點(diǎn)長(zhǎng)期保存下來(lái)。易居觀點(diǎn)：東客站的開工建設(shè)，不但能夠促進(jìn)河南經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能增加就業(yè)人數(shù)，帶動(dòng)沿途商業(yè)、住宅物業(yè)升值，另外強(qiáng)化鄭州全國(guó)鐵路樞紐地位，帶動(dòng)中原城市群的核心區(qū)——鄭汴新區(qū)發(fā)展，使鄭東新區(qū)由空城變成今日上海的浦東，為鄭州邁入國(guó)際化大都市做鋪墊。易居觀點(diǎn)：藍(lán)堡灣對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)傳奇，頻頻以不同方式吸引眾人的眼球。第二章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、工業(yè)增加值工業(yè)增加值止跌回升圖122 ：2008年5月——2009年5月規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局2009年15月，%，5月全市完成工業(yè)增加值102億元，較4月小幅上漲1個(gè)百分點(diǎn)。15月，全市進(jìn)口總值表現(xiàn)跌宕起伏。四、社會(huì)零售總額%圖1 25：鄭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局5月，%。一、開發(fā)投資額圖1 31：鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)及住宅開發(fā)投資同比增幅走勢(shì)圖資料來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局2009年15月，全市商品房及住宅投資額較去年同期小幅小降，但同比增速較08年下降明顯。第二篇 市場(chǎng)分析篇第四章 商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述n 6月鄭州市商品房市場(chǎng)供、求雙升，銷售均價(jià)再創(chuàng)新高圖241： 2008年6月至2009年6月鄭州市商品房供求走勢(shì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表241：鄭州市6月商品房各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年5月2009年6月同比增長(zhǎng)（%）環(huán)比增長(zhǎng)（%）供求比1：1：供應(yīng)量（萬(wàn)m2）成交量（萬(wàn)m2）成交價(jià)格（元/ m2）50325126成交總額（億元）資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，鄭州市出現(xiàn)了持續(xù)的高溫天氣，但是這未能阻擋市民購(gòu)房的步伐。供不應(yīng)求的良好市場(chǎng)表現(xiàn)又一次出現(xiàn)，促使了價(jià)格小幅上調(diào)，在5月份的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。傳統(tǒng)銷售淡季的到來(lái)將導(dǎo)致后續(xù)兩月供應(yīng)量的持續(xù)走低，“庫(kù)存房源”將依然是短期內(nèi)重要的去化來(lái)源，庫(kù)存壓力減小，08年至今的供過(guò)于求態(tài)勢(shì)將有所緩解。辦公類物業(yè)在經(jīng)歷了5月份的“短暫破零”后，再次回歸4月份的“零供應(yīng)”。非住宅類項(xiàng)目成交量有所增加。⑵消費(fèi)者心理預(yù)期的變化。第五章 土地市場(chǎng)一、本月公告土地分析 地塊供應(yīng)走勢(shì)分析圖2521：08年7月09年6月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，鄭州市土地市場(chǎng)出讓面積和幅數(shù)環(huán)比雙雙漲幅顯著。二、本月成交地塊分析圖2531鄭州市6月土地成交明細(xì)表宗地名稱區(qū)域土地用途土地面積（㎡）容積率成交總價(jià)（萬(wàn)元）主要參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)市場(chǎng)路南、長(zhǎng)樂(lè)路西管城區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)1340河南豫發(fā)置業(yè)有限公司市場(chǎng)路南、市場(chǎng)南路東管城區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)1850鄭州恒久商貿(mào)有限公司市場(chǎng)路南、市場(chǎng)南路東管城區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)650鄭州弘大五金水暖有限公司市場(chǎng)路南、長(zhǎng)樂(lè)路西管城區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)505鄭州同明商貿(mào)有限公司經(jīng)開第十大街東、南三環(huán)北東開工業(yè)流標(biāo)流標(biāo)花園路西、金達(dá)路南惠濟(jì)區(qū)商務(wù)金融2流標(biāo)流標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，鄭州市共成交土地6幅、以倉(cāng)儲(chǔ)用地、工業(yè)用地為主，但東開工業(yè)用地、惠濟(jì)區(qū)商務(wù)金融用地均流標(biāo)；成交區(qū)域主要集中在管城、東開兩區(qū)域。區(qū)域發(fā)展尚不成熟，周邊大片未開發(fā)農(nóng)業(yè)用地，人煙稀少、配套匱乏，公共交通條件較差，給居民生活帶來(lái)諸多不便，已成為阻礙該區(qū)域發(fā)展的瓶頸。中原桂冠、鑫苑本月商品住宅成交量仍然維持在80萬(wàn)左右，且較上個(gè)月小幅上漲，截至目前，全市商品住宅成交總量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月維持在80萬(wàn)平方米以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出回暖跡象。三、供應(yīng)量分析1．供應(yīng)量分析n 本月商品住宅供應(yīng)量有相當(dāng)程度上漲圖2631：2008年6至2009年6月鄭州市商品住宅供應(yīng)量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)歷年的6月，商品住宅供應(yīng)量、成交量均處于較低“點(diǎn)位”的月份，開發(fā)商在市場(chǎng)淡季推案的意愿較低，處于6月炎熱氣候的考慮，購(gòu)房者于6月份出手的可能性較低，但在市場(chǎng)回暖，商品住宅存量不斷下降的形勢(shì)下，部分樓盤選擇在市場(chǎng)供應(yīng)不足的形勢(shì)下入市，大大增加了全市6月的供應(yīng)量。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)房型分析圖2632： 2009年6月鄭州市商品住宅供應(yīng)房型結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市新增供應(yīng)房型主力房型仍然為一房、二房，本月大戶型房源供應(yīng)有所增加，%，僅此于三房，主要為金水區(qū)安泰嘉園供應(yīng)。本月190平方米以上大戶增加明顯，主要來(lái)自項(xiàng)目安泰嘉園和廣匯PAMA。紫薇苑兩個(gè)為政策性房，廣匯（2）建筑形態(tài)分析 表2633：鄭州市新盤建筑形態(tài)列表 圖2637 ：2009年6月新盤建筑形態(tài)分布圖建筑形態(tài)新盤量（個(gè)）多層0小高層3高層1復(fù)合0合計(jì)4資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，開盤項(xiàng)目建筑樓層相對(duì)較低，其中鑫苑逸品香山為8層電梯洋房，蔚藍(lán)港灣（11層）、永威西苑（1415層）為小高層，銀座時(shí)代廣場(chǎng)為35層高層。該項(xiàng)目為1棟14層的小高層和3棟15層的薄板小高層圍合組成。（4）房型分析n 新盤戶型分析表2635：鄭州市2009年6月新盤戶型分布圖 戶型面積段（㎡）推案套數(shù)（套）占比一房3050351%5070664%合計(jì)1015%二房9011078%7090351%507019%合計(jì)448%三房11013051%合計(jì)51%資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月新增推案項(xiàng)目主力戶型主要集中在小面積段，一房供應(yīng)量最大，主要來(lái)自于銀座時(shí)代廣場(chǎng)，二房主要來(lái)自永威西苑。鑫苑逸品香山排卡優(yōu)惠5000元抵10000元；開盤當(dāng)天購(gòu)3號(hào)樓房源優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，另送1000元代金券（可沖抵房款）；6月28日之前簽約可在原優(yōu)惠基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。 商品住宅成交平穩(wěn)，總量較大圖2641：2008年6月至2009年6月鄭州市商品住宅成交量比對(duì)圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市商品住宅成交量較上月有小幅上升，總量繼續(xù)保持在80萬(wàn)平方米以上，這也是09年3月以來(lái)，連續(xù)第四個(gè)月保持這么高的成交量，一方面本月有較大幅度的供應(yīng)，為維持高成交奠定基礎(chǔ)，同時(shí)我們認(rèn)為全國(guó)性的流動(dòng)性過(guò)剩也加快購(gòu)房需求的集中釋放，再因近3個(gè)月樓市成交價(jià)格一路爬升，已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的頂點(diǎn)，受輿論報(bào)導(dǎo)影響，也促成消費(fèi)者“追漲”心理，使得邊緣的剛性需求積極入市。 商品住宅主力面積仍90平方米以下小戶型，130平方米戶型成交量上升圖2643： 2009年5月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2644： 2009年6月鄭州市商品住宅成交面積段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月，全市90平方米以下小戶型成交比例和5月保持一致，130平方米以上戶型本月成交量占比較5月有所增加，這也說(shuō)明目前在流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，已經(jīng)有小部分投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)。 商品住宅價(jià)格段5500元/㎡以上成交量繼續(xù)上升圖2612： 2009年5月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖2613： 2009年6月鄭州市商品住宅成交價(jià)格段分布圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（備注：不含經(jīng)濟(jì)適用房）6月，全市主力價(jià)格段和5月保持一致，而5500元/㎡以上價(jià)格段成交量較5月有所上升，主要受本月130㎡以上戶型成交量較5月有所增加影響，高品質(zhì)改善性需求和投資性需求進(jìn)入市場(chǎng)所致。辦公物業(yè)的成交則出現(xiàn)量跌價(jià)漲的格局。隔月斷供現(xiàn)象又開始上演。辦公物業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)的千奇百變都只是一廂情愿，不會(huì)對(duì)辦公市場(chǎng)的成交有太大影響。四、成交量分析n 成交總量分析成交量波瀾起伏，但基本平穩(wěn) 圖2741：2008年6月至2009年6月鄭州市辦公物業(yè)成交量走勢(shì)資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，%，%。，%，%。6月，全市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量、成交量均表現(xiàn)為上漲的趨勢(shì)，與商品房市場(chǎng)走勢(shì)相似，但上漲幅度明顯大于商品房市場(chǎng)；商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)有所下降，%。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，全市將仍以住宅底商為主，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將表現(xiàn)為低緯度徘徊，受個(gè)案影響仍較為明顯，但從全市08年供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，大型商業(yè)項(xiàng)目的入市，對(duì)全市商業(yè)物業(yè)的供求影響較大。n 成交結(jié)構(gòu)分析圖2842：2009年56月商業(yè)區(qū)域成交面積比重對(duì)比圖資料來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本月，全市商業(yè)物業(yè)成交量區(qū)域分布仍集中于金水區(qū)以及鄭東新區(qū)，與5月份相比，金水區(qū)結(jié)構(gòu)占比有一定程度的上升，鄭東新區(qū)結(jié)構(gòu)占