【正文】 鄭州市2009年6月房地產(chǎn)市場研究報告鄭州市房地產(chǎn)市場月度研究報告易居中國克而瑞信息技術(shù)有限公司——鄭州機構(gòu)2009年7月10日目 錄本月導(dǎo)讀 3易居視點 4數(shù)字樓市 5關(guān)注樓盤 6第一篇 市場背景篇 7第一章 政策資訊 7一、政策法規(guī) 7二、市政動態(tài) 9三、企業(yè)動態(tài) 10第二章 經(jīng)濟環(huán)境 12一、工業(yè)增加值 12二、進出口 13三、固定資產(chǎn) 14四、社會零售總額 15第三章 房地產(chǎn)投資 16一、開發(fā)投資額 16二、房地產(chǎn)建設(shè)指標 17第二篇 市場分析篇 19第四章 商品房市場 19一、市場綜述 19二、供求關(guān)系分析 20三、供應(yīng)量分析 21四、成交量分析 22五、成交均價分析 23第五章 土地市場 24一、本月公告土地分析 24二、本月成交地塊分析 25三、重點地塊 25第六章 商品住宅市場 28一、市場綜述 28二、供求分析 29三、供應(yīng)量分析 30四、成交量分析 40五、成交均價分析 43六、項目分析 45第七章 辦公市場 46一、市場綜述 46二、供求關(guān)系分析 47三、供應(yīng)量分析 48四、成交量分析 49五、成交均價分析 51第八章 商業(yè)市場 53一、市場綜述 53二、供求關(guān)系分析 54三、供應(yīng)量分析 55四、成交量分析 56五、成交均價分析 58第九章 產(chǎn)品分析 59一、產(chǎn)品綜述 59二、個案分析 62第十章 營銷媒體篇 67一、營銷透析 67二、媒體分析 70三、典型項目—— 75第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 79一、金水區(qū) 79二、鄭東新區(qū) 80三、管城區(qū) 81四、二七區(qū) 82五、中原區(qū) 83六、惠濟區(qū) 84本月導(dǎo)讀商品房銷售實行售前售后公示商品房預(yù)售許可前公示：在受理及現(xiàn)場勘驗無誤后，在“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”上予以公示，公示期5天；商品房預(yù)售許可后公告：在“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”上予以公告，公告期90天；商品房預(yù)售信息售房場所公示：自商品房預(yù)售許可后開始，直至售房結(jié)束。詳情請見P7商品房市場供、求雙升，銷售均價創(chuàng)08年6月至今的峰值6月，鄭州市商品房市場出現(xiàn)了“供需兩旺、價格上漲”的局面。，%。詳情請見P19熱銷項目分析、熱銷原因銀座時代廣場銷售情況、熱銷原因詳情請見P59營銷透析6月鄭州樓市暖意繼續(xù)，商品房成交量和成交均價繼續(xù)走高。，大型城中村改造項目美景鴻城也不示弱，樓市品質(zhì)訴求持續(xù)攀升。6月，鄭州市營銷活動側(cè)重于業(yè)主關(guān)系的維系和提升項目的知名度、美譽度，下面將重點介紹新芒果雙河灣“河南希望工程新芒果助學行動”、漢飛金沙國際“情定漢飛金沙國際 浪漫紫荊之約”大型尋緣相親會活動。詳情請見P67易居視點■ 6月鄭州市商品房市場供、求雙升，銷售均價上揚之勢顯著6月，鄭州市出現(xiàn)了持續(xù)的高溫天氣，但是這未能阻擋市民購房的步伐。商品房市場出現(xiàn)了“供需兩旺、價格上漲”的局面。供應(yīng)量經(jīng)過了短暫的下調(diào)后再次上升，%。，創(chuàng)了最近18個月的新高。供不應(yīng)求的良好市場表現(xiàn)又一次出現(xiàn)，促使了價格小幅上調(diào)，在5月份的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。傳統(tǒng)銷售淡季的到來將導(dǎo)致后續(xù)兩月供應(yīng)量的持續(xù)走低，“庫存房源”將依然是短期內(nèi)重要的去化來源，庫存壓力減小，08年至今的供過于求態(tài)勢將有所緩解。后市走勢預(yù)測：09年16月，與需求相比缺額大約184萬，預(yù)計下半年，全市新增供應(yīng)將逐月增加，以緩解目前強大的需求。從09年上半年來看，鄭州商品住宅市場表現(xiàn)出明顯供不應(yīng)求的局面，而市場成交價格也在不斷的攀升。因此我們預(yù)計在09年下半年鄭州樓市壓抑已久的強大供應(yīng)將集中釋放，成交量與成交價格則將會維持著相對平穩(wěn)的狀態(tài)。數(shù)字樓市6月鄭州市商品房基本情況供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）供求比成交均價（元/㎡）商品房5126商品住宅4651商業(yè)用房7909辦公物業(yè)0——6243數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)6月商品住宅項目成交量排行榜排名項目名稱區(qū)域所屬板塊成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價（元/㎡）1金水區(qū)東中板塊31152372中原新城中原區(qū)西中板塊25945873天倫水晶城金水區(qū)東北板塊19046324金色港灣管城回族自治區(qū)東南板塊12948075御金城金水區(qū)東中板塊13143606正弘山鄭東新區(qū)鄭東板塊17448137綠洲云頂金水區(qū)東中板塊12142258橡樹玫瑰城管城回族自治區(qū)東南板塊14942079橄欖城二七區(qū)西南板塊138443010裕鴻國際管城回族自治區(qū)東中板塊1775536數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)關(guān)注樓盤n ，6月份處于強銷期，共成交311套房源、，居于本月全市商品住宅成交套數(shù)、成交面積、成交金額第一位。216。 市中心成熟區(qū)域216。 低密度、高綠化、運動生活216。 點板式設(shè)計，一棟樓僅有一單元第一篇 市場背景篇第一章 政策資訊一、政策法規(guī)重點政策解讀 表1111 ：2009年6月鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容 7月1日 鄭州市政府《鄭州市商品房預(yù)售信息公示辦法》n 商品房預(yù)售許可前公示：在受理及現(xiàn)場勘驗無誤后，在“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”上予以公示，公示期5天；n 商品房預(yù)售許可后公告：在“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”上予以公告，公告期90天；n 商品房預(yù)售信息售房場所公示：自商品房預(yù)售許可后開始，直至售房結(jié)束。資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)易居觀點：這項政策的實施，將會使得鄭州商品房銷售陽光透明化，有利于市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，市民可以通過網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)銷售狀況，加強對房地產(chǎn)銷售進行監(jiān)督。但開發(fā)公司及銷售代理公司對于房源的銷售控制不可避免，并不會輕易向市民公開，這項政策的落實還有待時間檢驗。月度政策縱覽表1112 ：2009年6月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容6月1日/物業(yè)管理新規(guī)，不得拒交物業(yè)費最高人民法院6月1日正式公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，并確定從今年10月1日起施行。主要焦點有：無正當理由不得拒交物業(yè)費；“住改商”應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意；車位“首先滿足業(yè)主需要”；共有部位界定更明確。6月18日/個稅新規(guī)，與產(chǎn)權(quán)無關(guān)者接受贈房要納稅財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定三種情況下，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與可以免征個人所得稅，并強調(diào)除此以外，受贈者都要交20%的稅。免征個人所得稅的三種情況包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。6月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部《2009—2011年廉租住房保障規(guī)劃》今后3年,將通過廉租住房與城市棚戶區(qū)改造相結(jié)合的方式,基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入家庭住房困難問題,其中通過實物配租方式解決556萬戶,發(fā)放貨幣補貼191萬戶。資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)表1113 ：2009年6月鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間來源政策名稱主要內(nèi)容6月8日鄭州市房管局、鄭州市財政局/已取得經(jīng)濟適用房《購房資格證》的家庭，放棄經(jīng)濟適用房而購買普通商品房的，90平方米以內(nèi)部分補貼600元/平方米。符合條件的家庭， 2009年12月31日前可到管理中心進行申請。7月1日鄭州市政府《鄭州市地名管理規(guī)定》不得使用外國地名、外國人名或外語音譯名稱作為地名。另外，居民住宅區(qū)和大型建筑物、構(gòu)筑物的命名時，若使用城、別墅、山莊、園（苑）、大廈、中心等作為通名，應(yīng)當名實相符，與其建設(shè)規(guī)模、使用功能、所處環(huán)境等因素相一致。資料來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、市政動態(tài)n 鄭州地鐵1號線正式開工建設(shè)地鐵1號線貫穿鄭州市城市東西向發(fā)展主軸，銜接鄭州市老城區(qū)和鄭東新區(qū)。通過地鐵1號線，能快速聯(lián)系鄭州火車站和高速鐵路新鄭州站，有效加強鄭州地鐵交通線網(wǎng)和鐵路樞紐。n 河南將用十年時間建成鄭汴新區(qū)，打造核心增長極 省政府出臺《鄭汴新區(qū)建設(shè)總體方案》，擬用10年時間，把鄭汴新區(qū)建設(shè)成全省經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗區(qū)?！多嶃晷聟^(qū)建設(shè)總體方案》對鄭汴新區(qū)的地理范圍作出詳細闡述：鄭汴新區(qū)位于鄭州市中州大道以東、開封市金明大道以西、鄭州航空港以北、黃河沿岸以南區(qū)域，由鄭州新區(qū)和汴西新區(qū)兩個部分構(gòu)成，涵蓋中牟縣，總面積約2077平方公里。易居觀點：鄭汴融城，是未來鄭州城市發(fā)展的主旋律，為此，鄭州會出臺政策促進兩地更迅速更便捷地對接。鄭州東客站的開工建設(shè)，為鄭汴新區(qū)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展前景，《鄭汴新區(qū)建設(shè)總體方案》的出臺，為鄭州向東發(fā)展提供了政策保障，此次規(guī)劃，將中牟納入到鄭汴新區(qū)內(nèi)，也就表明未來十年中，中牟的土地將可供開發(fā)建設(shè)，僧多粥少的矛盾暫時得以緩解，開發(fā)商可去鄭汴新區(qū)謀求發(fā)展機會，這樣一來，必將帶動中牟經(jīng)濟發(fā)展，隨著地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)暖，新一輪的開發(fā)建設(shè)高潮又將到來。n 鄭州花園口互通立交橋開工 6月28日上午，花園口互通式立交橋正式開工建設(shè)。 據(jù)悉，該立交橋共有四層，相當于6層樓高；立交橋位于花園口鎮(zhèn)西黃劉村以西，占地823畝，2012年建成后，107國道輔道、西繞城公路、中州大道、花園路和107國道（東繞城路）等5條主干道將在這里交會貫通，不再有堵車困擾。n 鄭州綠博園完成勘界占地2939畝室外展區(qū)達90個第二屆中國鄭州綠化博覽會籌委會傳來信息，到６月初，將于明年９月開幕的中國鄭州綠博會園址已完成勘界，共占地２９３９畝，室外展區(qū)將達９０個，這里將成為鄭州最大的一個綠色公園，綠化面積和水面占整個面積的八成。 鄭州綠博園位于鄭汴產(chǎn)業(yè)帶南２公里以南、賈魯河以北，西臨萬三公路（新１０７國道）和中央大道，東至中牟縣人文路，綠博園區(qū)圍墻目前已經(jīng)完成２８００多米。綠博會是林業(yè)綠化界的奧林匹克，鄭州綠博園將作為一個經(jīng)營性的旅游景點長期保存下來。n 鄭州東站動工建設(shè)據(jù)介紹，京廣鐵路客運專線鄭州東站是國家鐵路網(wǎng)中的重要樞紐，位于鄭東新區(qū)新建京廣客運專線和徐蘭（徐州－蘭州）客運專線十字交會處。建成后，該站將成為集鐵路客運、公路客運、軌道交通、城市公交等多種交通方式為一體的現(xiàn)代化綜合交通樞紐，也將是我國第一個位于鐵路客運專線十字交叉的車站。項目投資７５億元，總工期３０個月，將于２０１２年全線投入運營。易居觀點：東客站的開工建設(shè)，不但能夠促進河南經(jīng)濟發(fā)展，還能增加就業(yè)人數(shù)，帶動沿途商業(yè)、住宅物業(yè)升值，另外強化鄭州全國鐵路樞紐地位，帶動中原城市群的核心區(qū)——鄭汴新區(qū)發(fā)展，使鄭東新區(qū)由空城變成今日上海的浦東，為鄭州邁入國際化大都市做鋪墊。三、企業(yè)動態(tài)n 正弘置業(yè)正式接盤金基不動產(chǎn)，藍堡灣將重啟經(jīng)歷長達8個月的混戰(zhàn)后，6月17日下午，思達系旗下核心地產(chǎn)公司金基不動產(chǎn)終于完成85%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并于當日向工商部門送交股權(quán)變更申請，并于19日獲得批準。至此，思達系大勢已定。按照相關(guān)各方確定的思達系重組方案，金基不動產(chǎn)將由河南正弘置業(yè)有限公司接盤；而思達高科將由新加坡上市公司陽光控股實際控制人郭迎輝接手。易居觀點：藍堡灣對于鄭州房地產(chǎn)市場是一個傳奇，頻頻以不同方式吸引眾人的眼球。從2004的地王到08年的鄭州第一死盤，滄海桑田，物是人非。好事多磨，幾經(jīng)波折，藍堡灣終回正弘手中，正弘置業(yè)董事長李向清表示有信心、有能力將“地王”項目做好，把其打造成鄭州中心區(qū)的一座城市地標?，F(xiàn)鄭州房地產(chǎn)市場正逐步回暖，而藍堡灣又均為現(xiàn)房銷售，占盡天時地利人和，相信在不久的將來，藍堡灣會給市場更多期待。第二章 經(jīng)濟環(huán)境一、工業(yè)增加值工業(yè)增加值止跌回升圖122 ：2008年5月——2009年5月規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局2009年15月，%，5月全市完成工業(yè)增加值102億元，較4月小幅上漲1個百分點。從3月份以來，全市工業(yè)增加值同比開始出現(xiàn)止跌回升的態(tài)勢，本月工業(yè)增加值較4月穩(wěn)步上升。二、進出口進、出口總值環(huán)比同比繼續(xù)下跌 圖1 23： 鄭州對外貿(mào)易增長情況走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局15月，全市進出口總值實現(xiàn)119944萬美元，%。15月，全市出口總值未表現(xiàn)出向好跡象，一路下跌，本月，出口總值完成出口14160萬美元。15月，全市進口總值表現(xiàn)跌宕起伏。三、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速急穩(wěn)步回升圖1 24：鄭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局09年15月，%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資正在發(fā)生積極的變化。15月，全市工業(yè)投資增長迅速，%，新開工項目不斷增加，截至5月，全市累計開工項目1701個。四、社會零售總額%圖1 25：鄭州市社會消費品零售總額增幅走勢圖資料來源：鄭州市統(tǒng)計局5月，%。隨著拉動內(nèi)需的經(jīng)濟的發(fā)展，預(yù)計全市社會消費品零售總額將會穩(wěn)步上升，并達到去年同期水平。第三章 房地產(chǎn)投資2009年15月，%，%。房地產(chǎn)投資額較08年有所下降，但15月，全市商品房銷售卻異常火爆，庫存量小幅下降，這將刺激下半年全市房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)暖。一、開發(fā)投資額圖1 31：