【文章內(nèi)容簡介】 績的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應量，提升業(yè)績。因此本月供應仍處于高位。本月市場相對活躍，預計下月供應量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預計下月供應量將持續(xù)在150170萬方左右的高位。圖253： 2011年5月2012年5月重慶市商品房供應量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)四、成交量——需求收斂，成交小幅回降，%，%。5月樓市成交情況較好，“紅5月”的應正主要原因在于：一方面政策方面的松動，給足購房者信心，打破前幾個月以來的濃厚觀望情緒，促進成交。另一方面近期市場活躍只要來源于剛需的爆發(fā)，開發(fā)商為其提供了較為充足的房源，且價格方面也有較大幅度的優(yōu)惠。下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。初步預計2012年6月市場成交量將在130150萬方左右。圖254： 2011年5月2012年5月重慶市商品房成交量走勢數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)五、成交均價——成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價格略微上升本月重慶主城區(qū)商品房成交價格略有上升，成交均價為6557元/平米。%，%。成交均價出現(xiàn)回升態(tài)勢主要有以下兩個方面的原因：一、市場優(yōu)惠幅度的減小。本月成交在一定程度上體現(xiàn)為4月預熱的延續(xù)，開發(fā)商方面的打折優(yōu)惠政策日漸收縮，均價呈現(xiàn)小幅度回升，但整體市場成交均價仍然處于較低水平。二、從成交結(jié)構(gòu)上看：成交區(qū)域結(jié)構(gòu)有所變化。本月成交價格低于整體市場價格加多的南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)本月成交量較大，成交量分別排在全市第二、三位，因此對全市價格有明顯的拉低作用。成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，本月渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)等區(qū)域不少中高端的產(chǎn)品入市，在一定程度上也拉升了市場價格。市場的冷靜延續(xù)導致價格稍顯回升趨勢，但中央強調(diào)加大預調(diào)微調(diào)力度，穩(wěn)定經(jīng)濟增長，因此未來短時間內(nèi)漲價的可能性不大?！D255：2 011年5月2012年5月重慶市商品房成交均價走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)六、區(qū)域市場——成交分布穩(wěn)定，價格小幅上漲2012年5月重慶房地產(chǎn)市場成交量與上個月相比，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，%。本月主城各區(qū)均有不同程度的變化，其中渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢，其余五個區(qū)域小幅回升。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回升幅度較大，%、%。本月成交中，渝北區(qū)成交量仍然最大，%，%。本月市場新增供應除九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)外，均出現(xiàn)了下降趨勢。本月新增供應最大的區(qū)域是渝北區(qū)，%。渝北區(qū)本月新增供應項目22個，其中最大的是美利山公園城市，其中有1個辦公，其它均為住宅產(chǎn)品。成交價格明顯地分為三個檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)和渝北區(qū)，%、%、%%左右，而其中價格較高的渝中區(qū)，成交量占比出現(xiàn)小幅回升，因此對總體均價起到拉升作用；第二檔屬于價格平行區(qū)，本月多數(shù)區(qū)域都在整體均價左右，本月平行價格的區(qū)域有南岸區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)。第三檔屬于價格拉下區(qū)，對于均價下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，%。 本月拉升區(qū)域的成交量均呈現(xiàn)小幅回升，因此本月價格出現(xiàn)小幅催長趨勢。表252：重慶市主城各區(qū)5月商品房各類指標區(qū)域成交面積（萬方）占比價格（元/㎡）價格平均水平新增供應（萬方）占比渝北區(qū) %6887 % %南岸區(qū) %6335 % %江北區(qū) %7134 % %沙坪壩區(qū) %5918 % %九龍坡區(qū) %6084 % %巴南區(qū) %5442 % %渝中區(qū) %9348 % %北碚區(qū) %5492 % %大渡口區(qū) %6208 % %合計 100%6557 —— 100%數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)第六章、商品住宅市場一、供應量——較上月基本持平，依然處于較高水平根據(jù)本機構(gòu)對2012年5月重慶市商品住宅市場監(jiān)控得出，，%，%。總的來看，經(jīng)過春節(jié)后剛需爆發(fā)和房交會后，市場有一定回落，但本月市場供應仍處于較高水平，與上個月基本持平。主要在于市場成交表現(xiàn)較好，再加上酷暑淡季即將來臨，開發(fā)商抓住時機推售。本月重慶主城區(qū)有81個項目辦理預售許可證，㎡，其中，㎡，%。圖261： 2011年5月2012年5月商品住宅供應量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)二、新推量——市場反應較好，房企持續(xù)加速推盤 新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年5月共有55個項目60次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比減少16次。，市場推盤頻次較上月出現(xiàn)小幅下降。本月供應市場比較活躍，推盤量持續(xù)高位。主要在于：在銀行對首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進房地產(chǎn)市場成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對業(yè)績的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應量，提升業(yè)績。因此本月供應仍處于高位。本月遠洋國際高爾夫、龍湖U城、恒基翔龍江畔、保利江上明珠、魯能星城5街區(qū)、萬友七季城城品、中庚城、龍湖紫云臺等項目開盤當天去化率都在90%以上。圖262： 2011年5月2012年5月重慶市商品住宅新增量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：5月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)5月，重慶市住宅市場共有60次推案，推案規(guī)模主要集中在12萬平米，共計27次，占總推案次數(shù)達45%，其次1萬平米以下的推案次數(shù)也較多，為26次，%，23萬平米的項目較少，為4次，%，34萬平米的項目為2次，%，4萬平米以上的為1次，%。 1萬平米以下和12萬平米的推案次數(shù)較多，從2012年前5個月來看，最近不斷有銀行對首套政策房的松動和利率的鼓勵政策，導致不少剛需客戶的購買，然而改善型置業(yè)群體并未得到真正引爆，而本月改善型客戶和高端客戶有一定爆發(fā)，所以本月1萬平米的開盤占比較大也是受這方面影響。受本月幾個方面的影響本月延續(xù)了上月的高成交量，產(chǎn)品的高性價比和價格又比預期的低，同時再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖紫云臺本次推案認購取得很好的成績，本月推案當天去化率高達89%。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：5月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)5月，重慶市商品住宅市場的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受房交會結(jié)束等一系列影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅減少，其中本月共有36個高層項目推出，占總推案量的60%，小高層、多層和低層項目推盤次數(shù)分別為10次、11次和3次，%、%和5%，剛需產(chǎn)品依然是市場的主力軍。（3）區(qū)域分析圖265：5月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)本月主城九區(qū)均有項目新推產(chǎn)品。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為13次，其次為江北區(qū)、北碚區(qū)和南岸區(qū)本月分別為10次、10次、9次推案，本月巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)推案為6次，九龍坡區(qū)推案為4次，渝中區(qū)和大渡口和推案為3次。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2012年5月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)5月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為22個和33個，從前5個月來看市場主要以剛需產(chǎn)品為主，特別是經(jīng)過國家一系列對首套房的優(yōu)惠政策后，重慶剛需市場開始回暖，本月重慶市場改善型產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個月剛需市場的爆發(fā)，然而改善型置業(yè)群體并未得到真正引爆，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月改善型市場得到一定的爆發(fā)。雖然別墅產(chǎn)品本月推盤次數(shù)有小幅度的下降。在目前市場在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場的主力產(chǎn)品。推案房型分析表261：重慶市2012年5月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房131672%二房223114%三房332729%四房6317%五房18%躍層9118%別墅162%合計85（含重復數(shù)）8020% 數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)n 去化房型分析：%，%，本月市場整體認購情況和上月相比有小幅上升，本月認購受部分銀行首套房回歸基準和公積金補繳政策的影響，本月開盤去化率和上月相比有小幅上升，整體情況依然較好。本月項目開盤整體認購較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場成交依然比較穩(wěn)定，同時本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。好的產(chǎn)品面市，購房者還是爭先下手，出現(xiàn)個別樓盤熱銷的情況。例如龍湖紫云臺因其產(chǎn)品較好，價格比預期低很多，性價比高，本次開盤都出現(xiàn)熱銷的火爆情況，去化率高達89%的火爆場面。綜合分析來看，在目前的政策環(huán)境下，剛需仍是市場要解決的一個較大問題，項目的合理定價是項目銷售的重要決定因素。表262：重慶市2012年5月上市新盤當日去化匯總表 樓盤次數(shù)上市量(套)去化量(套)去化比例（%）6080204771數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)三、熱點板塊——沙坪壩區(qū)大學城板塊重慶市大學城板塊位于重慶市沙坪壩區(qū)境內(nèi)，大學城片區(qū)是主城西部片區(qū)樓盤相對集中之地，共占地2193．97公頃，其中教育用地1021．72公頃，居住用地620．98公頃，道路廣場用地316．96公頃，對外交通用地2．02公頃，市政公用設(shè)施用地14．65公頃，綠化用地217．64公頃；規(guī)劃居住人口43萬人，其中大學生16．4萬人，教職工及附屬人口3萬人，一般城市人口23．6萬人。片區(qū)內(nèi)有輕軌1號和7號線的換乘站和通往主城各區(qū)的公交線路，交通四通八達，人文氣氛濃厚，環(huán)境優(yōu)美。本月該片區(qū)共計4次開盤，分別為龍湖U城、協(xié)信城立方、旭陽臺北城。本月大學城片區(qū)認購整體情況比較理想，認購情況普遍較高，除城立方外其他2個項目的3次開盤情況都比較理想，龍湖U城公寓開盤更是出現(xiàn)開盤售罄的火爆場面。而城立方因為自身產(chǎn)品沒有特色和價格較高的影響銷售情況不理想，可以看出大學城區(qū)域競爭激烈，大學城房產(chǎn)競爭進入白熱化，只有好的品質(zhì)加上相對實惠的價格才能得到消費者的青睞。近幾年大學城板塊房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，目前，中渝、金科、龍湖、協(xié)信、富力等數(shù)十家全國100強地房企業(yè)已入駐大學城板塊。第七章、辦公市場一、個案分析項目概況項目名稱江北嘴金融城2號物業(yè)地址重慶市江北區(qū)兩江新區(qū)江北嘴中央商務(wù)區(qū)A03號地塊占地面積19，400平方米預計開盤時間20127總建筑面積260，000平方米預計銷售均價35000㎡/元物業(yè)形態(tài)寫字樓標準層面積2000平方米容 積 率開發(fā)商重慶市江北嘴置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu)區(qū)位分析江北嘴金融城2號所在的江北嘴中央商務(wù)區(qū)被定位于重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，是未來重慶增長極的極核。同時，地區(qū)還擁最為便捷的城市交通體系：輕軌6號線，輕軌9號線，3座跨江大橋，過江隧道等多條城市交通線路，同時還毗鄰寸灘保稅、龍頭寺火車站等。 江北嘴，總建筑面積約26萬平方米。其中最高的建筑為2號樓，37層，基地包含有地面及地下的公共空間和步行網(wǎng)絡(luò)，用以連接周邊多個相鄰地塊。是一座由5A甲級寫字樓、國際名品購物中心、視頻會議中心和頂級私人會所等多項設(shè)施構(gòu)成的城市商務(wù)綜合體。 項目規(guī)劃 本項目總體規(guī)劃了4棟建筑，其中3棟為超過100米的高層建筑。TTT3號樓為辦公樓，T4號樓為商業(yè)裙樓，布置了配套的餐飲和商業(yè)。T4號樓為一棟地下4層，地上5層高的商業(yè)樓。主要功能是為另外3棟辦公樓服務(wù)，提供餐飲、商業(yè)、會議等功能。 第八章、商業(yè)市場一、個案分析項目概況項目名稱華辰財富廣場物業(yè)地址重慶市渝北重慶兩江渝北空港新城廣場預計開業(yè)時間2013年12月預計銷售均價50000元/㎡總建筑面積193，009平方米預計開盤時間2012年12月物業(yè)形態(tài)商鋪預計物業(yè)服務(wù)費10元/平方米主力面積20600㎡開發(fā)商重慶華辰物業(yè)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團克而瑞重慶機構(gòu) 區(qū)位分析華辰財富廣場地處兩江新區(qū)之空港新城中心，首席淳正RBD游憩商業(yè)區(qū)，以主題商業(yè)為主體，建成集星級酒店、高端寫字樓、高檔商務(wù)公寓、主題公園商業(yè)街、金融街等為一體的“都市游憩商業(yè)區(qū)”。整體建筑錯落有致，布局合理有序、立面簡潔明快、時尚動感，規(guī)劃設(shè)計超前，為消費者提供一個愉悅之城，格調(diào)之城。無論是漫步在華辰財富廣場的哪個角落，現(xiàn)代的時尚之氣，先進意識的業(yè)態(tài)定位，無不引人駐足，流連忘返。商業(yè)規(guī)劃 RBD城市綠色商務(wù)新概念，7萬平米的空港新城廣場、800畝觀音巖生態(tài)公園、300畝沐仙湖、4萬平米渝北體育館等公共休閑區(qū)將項目環(huán)伺，更有鹿山公園、華辰財富廣場必將為空港最具投資價值項目，成為每個人心中的艷美羨之地。 第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷、滯銷產(chǎn)品 熱銷產(chǎn)品——萬友七季城 現(xiàn)場人氣 項目總平圖開