【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 績(jī)的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績(jī)。因此本月供應(yīng)仍處于高位。本月市場(chǎng)相對(duì)活躍，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將有所減少；但是酷暑來臨之前，開發(fā)商將加緊推盤速度，因此預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將持續(xù)在150170萬(wàn)方左右的高位。圖253： 2011年5月2012年5月重慶市商品房供應(yīng)量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)四、成交量——需求收斂，成交小幅回降，%，%。5月樓市成交情況較好，“紅5月”的應(yīng)正主要原因在于：一方面政策方面的松動(dòng)，給足購(gòu)房者信心，打破前幾個(gè)月以來的濃厚觀望情緒，促進(jìn)成交。另一方面近期市場(chǎng)活躍只要來源于剛需的爆發(fā)，開發(fā)商為其提供了較為充足的房源，且價(jià)格方面也有較大幅度的優(yōu)惠。下月將持續(xù)較為活躍的態(tài)勢(shì)，但淡季的來臨以及剛需不斷得到滿足，因此下月成交量將有所下降。初步預(yù)計(jì)2012年6月市場(chǎng)成交量將在130150萬(wàn)方左右。圖254： 2011年5月2012年5月重慶市商品房成交量走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)五、成交均價(jià)——成交結(jié)構(gòu)微調(diào)，價(jià)格略微上升本月重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格略有上升，成交均價(jià)為6557元/平米。%，%。成交均價(jià)出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)主要有以下兩個(gè)方面的原因：一、市場(chǎng)優(yōu)惠幅度的減小。本月成交在一定程度上體現(xiàn)為4月預(yù)熱的延續(xù)，開發(fā)商方面的打折優(yōu)惠政策日漸收縮，均價(jià)呈現(xiàn)小幅度回升，但整體市場(chǎng)成交均價(jià)仍然處于較低水平。二、從成交結(jié)構(gòu)上看：成交區(qū)域結(jié)構(gòu)有所變化。本月成交價(jià)格低于整體市場(chǎng)價(jià)格加多的南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)本月成交量較大，成交量分別排在全市第二、三位，因此對(duì)全市價(jià)格有明顯的拉低作用。成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響，本月渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)等區(qū)域不少中高端的產(chǎn)品入市，在一定程度上也拉升了市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)的冷靜延續(xù)導(dǎo)致價(jià)格稍顯回升趨勢(shì)，但中央強(qiáng)調(diào)加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此未來短時(shí)間內(nèi)漲價(jià)的可能性不大?！D255：2 011年5月2012年5月重慶市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)六、區(qū)域市場(chǎng)——成交分布穩(wěn)定，價(jià)格小幅上漲2012年5月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與上個(gè)月相比，呈現(xiàn)小幅下降的趨勢(shì)，%。本月主城各區(qū)均有不同程度的變化，其中渝北區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩和北碚區(qū)呈小幅下降趨勢(shì)，其余五個(gè)區(qū)域小幅回升。其中大渡口區(qū)和渝中區(qū)回升幅度較大，%、%。本月成交中，渝北區(qū)成交量仍然最大，%，%。本月市場(chǎng)新增供應(yīng)除九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和巴南區(qū)外，均出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。本月新增供應(yīng)最大的區(qū)域是渝北區(qū)，%。渝北區(qū)本月新增供應(yīng)項(xiàng)目22個(gè)，其中最大的是美利山公園城市，其中有1個(gè)辦公，其它均為住宅產(chǎn)品。成交價(jià)格明顯地分為三個(gè)檔次，第一檔屬于拉升區(qū)，主要為渝中區(qū)、江北區(qū)、北碚區(qū)和渝北區(qū)，%、%、%%左右，而其中價(jià)格較高的渝中區(qū)，成交量占比出現(xiàn)小幅回升，因此對(duì)總體均價(jià)起到拉升作用；第二檔屬于價(jià)格平行區(qū)，本月多數(shù)區(qū)域都在整體均價(jià)左右，本月平行價(jià)格的區(qū)域有南岸區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)。第三檔屬于價(jià)格拉下區(qū)，對(duì)于均價(jià)下拉作用明顯，主要為巴南區(qū)、北碚區(qū)、沙坪壩區(qū)，其中巴南區(qū)最為明顯，%。 本月拉升區(qū)域的成交量均呈現(xiàn)小幅回升，因此本月價(jià)格出現(xiàn)小幅催長(zhǎng)趨勢(shì)。表252：重慶市主城各區(qū)5月商品房各類指標(biāo)區(qū)域成交面積（萬(wàn)方）占比價(jià)格（元/㎡）價(jià)格平均水平新增供應(yīng)（萬(wàn)方）占比渝北區(qū) %6887 % %南岸區(qū) %6335 % %江北區(qū) %7134 % %沙坪壩區(qū) %5918 % %九龍坡區(qū) %6084 % %巴南區(qū) %5442 % %渝中區(qū) %9348 % %北碚區(qū) %5492 % %大渡口區(qū) %6208 % %合計(jì) 100%6557 —— 100%數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)第六章、商品住宅市場(chǎng)一、供應(yīng)量——較上月基本持平，依然處于較高水平根據(jù)本機(jī)構(gòu)對(duì)2012年5月重慶市商品住宅市場(chǎng)監(jiān)控得出，，%，%?？偟膩砜?，經(jīng)過春節(jié)后剛需爆發(fā)和房交會(huì)后，市場(chǎng)有一定回落，但本月市場(chǎng)供應(yīng)仍處于較高水平，與上個(gè)月基本持平。主要在于市場(chǎng)成交表現(xiàn)較好，再加上酷暑淡季即將來臨，開發(fā)商抓住時(shí)機(jī)推售。本月重慶主城區(qū)有81個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證，㎡，其中，㎡，%。圖261： 2011年5月2012年5月商品住宅供應(yīng)量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)二、新推量——市場(chǎng)反應(yīng)較好，房企持續(xù)加速推盤 新推總量分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年5月共有55個(gè)項(xiàng)目60次推盤，開盤次數(shù)環(huán)比減少16次。，市場(chǎng)推盤頻次較上月出現(xiàn)小幅下降。本月供應(yīng)市場(chǎng)比較活躍，推盤量持續(xù)高位。主要在于：在銀行對(duì)首套房政策放松以及政府的微調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍；酷暑淡季即將到來，開發(fā)商企圖減低淡季對(duì)業(yè)績(jī)的拉低影響，在需求較為旺盛的5月不斷加大供應(yīng)量，提升業(yè)績(jī)。因此本月供應(yīng)仍處于高位。本月遠(yuǎn)洋國(guó)際高爾夫、龍湖U城、恒基翔龍江畔、保利江上明珠、魯能星城5街區(qū)、萬(wàn)友七季城城品、中庚城、龍湖紫云臺(tái)等項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率都在90%以上。圖262： 2011年5月2012年5月重慶市商品住宅新增量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)推案樓盤數(shù)據(jù)分析 （1）規(guī)模分析圖263：5月新盤規(guī)模分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)5月，重慶市住宅市場(chǎng)共有60次推案，推案規(guī)模主要集中在12萬(wàn)平米，共計(jì)27次，占總推案次數(shù)達(dá)45%，其次1萬(wàn)平米以下的推案次數(shù)也較多，為26次，%，23萬(wàn)平米的項(xiàng)目較少，為4次，%，34萬(wàn)平米的項(xiàng)目為2次，%，4萬(wàn)平米以上的為1次，%。 1萬(wàn)平米以下和12萬(wàn)平米的推案次數(shù)較多，從2012年前5個(gè)月來看，最近不斷有銀行對(duì)首套政策房的松動(dòng)和利率的鼓勵(lì)政策，導(dǎo)致不少剛需客戶的購(gòu)買，然而改善型置業(yè)群體并未得到真正引爆，而本月改善型客戶和高端客戶有一定爆發(fā)，所以本月1萬(wàn)平米的開盤占比較大也是受這方面影響。受本月幾個(gè)方面的影響本月延續(xù)了上月的高成交量，產(chǎn)品的高性價(jià)比和價(jià)格又比預(yù)期的低，同時(shí)再加上前期蓄客和推廣較好，龍湖紫云臺(tái)本次推案認(rèn)購(gòu)取得很好的成績(jī)，本月推案當(dāng)天去化率高達(dá)89%。（2）建筑形態(tài)分析圖264 ：5月新盤建筑形態(tài)推案數(shù)分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)5月，重慶市商品住宅市場(chǎng)的建筑形態(tài)主力仍是高層，本月受房交會(huì)結(jié)束等一系列影響，本月推案次數(shù)和上月有大幅減少，其中本月共有36個(gè)高層項(xiàng)目推出，占總推案量的60%，小高層、多層和低層項(xiàng)目推盤次數(shù)分別為10次、11次和3次，%、%和5%，剛需產(chǎn)品依然是市場(chǎng)的主力軍。（3）區(qū)域分析圖265：5月推盤次數(shù)區(qū)域分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)本月主城九區(qū)均有項(xiàng)目新推產(chǎn)品。本月推案主要集中在渝北壩區(qū)為13次，其次為江北區(qū)、北碚區(qū)和南岸區(qū)本月分別為10次、10次、9次推案，本月巴南區(qū)和沙坪壩區(qū)推案為6次，九龍坡區(qū)推案為4次，渝中區(qū)和大渡口和推案為3次。（4）房型分析n 新盤戶型分析圖266：重慶市2012年5月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)5月新增推案中的樓盤是以二房和三房為主，其中推出二房和三房的樓盤數(shù)為22個(gè)和33個(gè)，從前5個(gè)月來看市場(chǎng)主要以剛需產(chǎn)品為主，特別是經(jīng)過國(guó)家一系列對(duì)首套房的優(yōu)惠政策后，重慶剛需市場(chǎng)開始回暖，本月重慶市場(chǎng)改善型產(chǎn)品有大幅上升，主要是源于前幾個(gè)月剛需市場(chǎng)的爆發(fā)，然而改善型置業(yè)群體并未得到真正引爆，從本月推盤結(jié)構(gòu)上來看，本月改善型市場(chǎng)得到一定的爆發(fā)。雖然別墅產(chǎn)品本月推盤次數(shù)有小幅度的下降。在目前市場(chǎng)在調(diào)控下，剛需產(chǎn)品仍然是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品。推案房型分析表261：重慶市2012年5月上市新盤房型表 房型銷售樓盤數(shù)房型配比面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比例（%）一房131672%二房223114%三房332729%四房6317%五房18%躍層9118%別墅162%合計(jì)85（含重復(fù)數(shù)）8020% 數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)n 去化房型分析：%，%，本月市場(chǎng)整體認(rèn)購(gòu)情況和上月相比有小幅上升，本月認(rèn)購(gòu)受部分銀行首套房回歸基準(zhǔn)和公積金補(bǔ)繳政策的影響，本月開盤去化率和上月相比有小幅上升，整體情況依然較好。本月項(xiàng)目開盤整體認(rèn)購(gòu)較好主要在于：受剛需產(chǎn)品市場(chǎng)成交依然比較穩(wěn)定，同時(shí)本月改善型產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的熱銷，拉高本月的成交。好的產(chǎn)品面市，購(gòu)房者還是爭(zhēng)先下手，出現(xiàn)個(gè)別樓盤熱銷的情況。例如龍湖紫云臺(tái)因其產(chǎn)品較好，價(jià)格比預(yù)期低很多，性價(jià)比高，本次開盤都出現(xiàn)熱銷的火爆情況，去化率高達(dá)89%的火爆場(chǎng)面。綜合分析來看，在目前的政策環(huán)境下，剛需仍是市場(chǎng)要解決的一個(gè)較大問題，項(xiàng)目的合理定價(jià)是項(xiàng)目銷售的重要決定因素。表262：重慶市2012年5月上市新盤當(dāng)日去化匯總表 樓盤次數(shù)上市量(套)去化量(套)去化比例（%）6080204771數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)三、熱點(diǎn)板塊——沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊重慶市大學(xué)城板塊位于重慶市沙坪壩區(qū)境內(nèi)，大學(xué)城片區(qū)是主城西部片區(qū)樓盤相對(duì)集中之地，共占地2193．97公頃，其中教育用地1021．72公頃，居住用地620．98公頃，道路廣場(chǎng)用地316．96公頃，對(duì)外交通用地2．02公頃，市政公用設(shè)施用地14．65公頃，綠化用地217．64公頃；規(guī)劃居住人口43萬(wàn)人，其中大學(xué)生16．4萬(wàn)人，教職工及附屬人口3萬(wàn)人，一般城市人口23．6萬(wàn)人。片區(qū)內(nèi)有輕軌1號(hào)和7號(hào)線的換乘站和通往主城各區(qū)的公交線路，交通四通八達(dá)，人文氣氛濃厚，環(huán)境優(yōu)美。本月該片區(qū)共計(jì)4次開盤，分別為龍湖U城、協(xié)信城立方、旭陽(yáng)臺(tái)北城。本月大學(xué)城片區(qū)認(rèn)購(gòu)整體情況比較理想，認(rèn)購(gòu)情況普遍較高，除城立方外其他2個(gè)項(xiàng)目的3次開盤情況都比較理想，龍湖U城公寓開盤更是出現(xiàn)開盤售罄的火爆場(chǎng)面。而城立方因?yàn)樽陨懋a(chǎn)品沒有特色和價(jià)格較高的影響銷售情況不理想，可以看出大學(xué)城區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，大學(xué)城房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化，只有好的品質(zhì)加上相對(duì)實(shí)惠的價(jià)格才能得到消費(fèi)者的青睞。近幾年大學(xué)城板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，目前，中渝、金科、龍湖、協(xié)信、富力等數(shù)十家全國(guó)100強(qiáng)地房企業(yè)已入駐大學(xué)城板塊。第七章、辦公市場(chǎng)一、個(gè)案分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱江北嘴金融城2號(hào)物業(yè)地址重慶市江北區(qū)兩江新區(qū)江北嘴中央商務(wù)區(qū)A03號(hào)地塊占地面積19，400平方米預(yù)計(jì)開盤時(shí)間20127總建筑面積260，000平方米預(yù)計(jì)銷售均價(jià)35000㎡/元物業(yè)形態(tài)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平方米容 積 率開發(fā)商重慶市江北嘴置業(yè)有限公司數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu)區(qū)位分析江北嘴金融城2號(hào)所在的江北嘴中央商務(wù)區(qū)被定位于重慶市中央商務(wù)區(qū)的商務(wù)中心區(qū)，是未來重慶增長(zhǎng)極的極核。同時(shí)，地區(qū)還擁最為便捷的城市交通體系：輕軌6號(hào)線，輕軌9號(hào)線，3座跨江大橋，過江隧道等多條城市交通線路，同時(shí)還毗鄰寸灘保稅、龍頭寺火車站等。 江北嘴，總建筑面積約26萬(wàn)平方米。其中最高的建筑為2號(hào)樓，37層，基地包含有地面及地下的公共空間和步行網(wǎng)絡(luò)，用以連接周邊多個(gè)相鄰地塊。是一座由5A甲級(jí)寫字樓、國(guó)際名品購(gòu)物中心、視頻會(huì)議中心和頂級(jí)私人會(huì)所等多項(xiàng)設(shè)施構(gòu)成的城市商務(wù)綜合體。 項(xiàng)目規(guī)劃 本項(xiàng)目總體規(guī)劃了4棟建筑，其中3棟為超過100米的高層建筑。TTT3號(hào)樓為辦公樓，T4號(hào)樓為商業(yè)裙樓，布置了配套的餐飲和商業(yè)。T4號(hào)樓為一棟地下4層，地上5層高的商業(yè)樓。主要功能是為另外3棟辦公樓服務(wù)，提供餐飲、商業(yè)、會(huì)議等功能。 第八章、商業(yè)市場(chǎng)一、個(gè)案分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱華辰財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址重慶市渝北重慶兩江渝北空港新城廣場(chǎng)預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2013年12月預(yù)計(jì)銷售均價(jià)50000元/㎡總建筑面積193，009平方米預(yù)計(jì)開盤時(shí)間2012年12月物業(yè)形態(tài)商鋪預(yù)計(jì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)10元/平方米主力面積20600㎡開發(fā)商重慶華辰物業(yè)發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞重慶機(jī)構(gòu) 區(qū)位分析華辰財(cái)富廣場(chǎng)地處兩江新區(qū)之空港新城中心，首席淳正RBD游憩商業(yè)區(qū)，以主題商業(yè)為主體，建成集星級(jí)酒店、高端寫字樓、高檔商務(wù)公寓、主題公園商業(yè)街、金融街等為一體的“都市游憩商業(yè)區(qū)”。整體建筑錯(cuò)落有致，布局合理有序、立面簡(jiǎn)潔明快、時(shí)尚動(dòng)感，規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，為消費(fèi)者提供一個(gè)愉悅之城，格調(diào)之城。無論是漫步在華辰財(cái)富廣場(chǎng)的哪個(gè)角落，現(xiàn)代的時(shí)尚之氣，先進(jìn)意識(shí)的業(yè)態(tài)定位，無不引人駐足，流連忘返。商業(yè)規(guī)劃 RBD城市綠色商務(wù)新概念，7萬(wàn)平米的空港新城廣場(chǎng)、800畝觀音巖生態(tài)公園、300畝沐仙湖、4萬(wàn)平米渝北體育館等公共休閑區(qū)將項(xiàng)目環(huán)伺，更有鹿山公園、華辰財(cái)富廣場(chǎng)必將為空港最具投資價(jià)值項(xiàng)目，成為每個(gè)人心中的艷美羨之地。 第九章、產(chǎn)品分析一、產(chǎn)品綜述熱銷、滯銷產(chǎn)品 熱銷產(chǎn)品——萬(wàn)友七季城 現(xiàn)場(chǎng)人氣 項(xiàng)目總平圖開