房地產(chǎn)市場(chǎng)與酒店業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的研究(存儲(chǔ)版)
【正文】 過(guò)剩，但事實(shí)并非如此，市場(chǎng)供需一直處于比較平穩(wěn)的水平。經(jīng)濟(jì)快速膨脹的 1997年和1998年，酒店業(yè)地產(chǎn)資本化率卻呈下降趨勢(shì)，并跌破了10％的門檻。這就表示，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要高于市場(chǎng)長(zhǎng)期平均水平，經(jīng)濟(jì)膨脹時(shí)期則與之相反。 貼現(xiàn)率r的變化取決于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)貼水的變化，變化過(guò)程包含三種情況：①當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)貼水其中之一提高，或者都提高時(shí)，貼現(xiàn)率也提高；②當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)貼水其中之一下降或部下降時(shí)，貼現(xiàn)率也下降；③當(dāng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率和風(fēng)險(xiǎn)貼水朝著相反的方向變化時(shí)，貼現(xiàn)率的變化趨勢(shì)就難以判斷了。市場(chǎng)主體們會(huì)對(duì)外界產(chǎn)生的新信息、新事件，不斷做出新反應(yīng)；另外，酒店業(yè)房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的地位日益重要，這些都使得我們有機(jī)會(huì)加深對(duì)酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。17 / 17。因此，與寫字樓、零售物業(yè)等其它實(shí)物類地產(chǎn)類型相比，酒店業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)利率變化的敏感性是最低的，酒店業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的變化更多的取決于風(fēng)險(xiǎn)貼水變化。這一問(wèn)題在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定的情況下尤其明顯，比如二十一世紀(jì)早期。 (一)酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它比率的關(guān)系 酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它資本市場(chǎng)比率的關(guān)系也是一個(gè)值得研究的重要問(wèn)題。最高的資本化率(高于12％)出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代早期的經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期。上世紀(jì)九十年代早期到二十一世紀(jì)早期，我們經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。 有些學(xué)者的研究成果也揭示了經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)進(jìn)行的原因。 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退和復(fù)蘇而波動(dòng)，衰退很迅速，而復(fù)蘇很緩慢。一般來(lái)說(shuō)，提供有限服務(wù)的中低檔酒店實(shí)施滯后時(shí)間約為一年，而提供全面服務(wù)的高檔酒店則長(zhǎng)達(dá)兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間?？紤]到滯后效應(yīng)，有些學(xué)者運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型研究了1988年至2002年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)，提出，盡管酒店業(yè)完成調(diào)整需要兩個(gè)季度，但65％70％的調(diào)整都發(fā)生在第一個(gè)季度內(nèi)。酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在幾種模式綜合作用下形成的。 毫無(wú)疑問(wèn)地，酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律中包含著房屋入住率到日均價(jià)格調(diào)整之間的滯后，這種滯后是明顯可以觀察到的，但僅僅是停留在經(jīng)驗(yàn)層面上的，未經(jīng)嚴(yán)格的理論證實(shí)。 酒店業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)還告訴我們，日均價(jià)格也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求之間的現(xiàn)實(shí)關(guān)系。這一趨勢(shì)在上世紀(jì)八十年代開(kāi)始變得平緩，進(jìn)入九十年代以后變得越來(lái)越不穩(wěn)定——目前也是如此。整個(gè)市場(chǎng)行情圍繞著均衡水平平緩而有規(guī)律的上下浮動(dòng)，這一點(diǎn)可以用兩條原因來(lái)解釋： 首先，酒店業(yè)的市場(chǎng)需求與整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)，酒店業(yè)市場(chǎng)受到個(gè)人收入水平，社會(huì)失業(yè)率的影響非常明顯，而個(gè)人收入水平和失業(yè)率又決定于宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。 酒店業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與重置成本之間的關(guān)系在上個(gè)世紀(jì)九十年代的研究中被給與了廣泛關(guān)注，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)比值q下降到低于0．5的值時(shí)，會(huì)迅速反彈到1以上。幾十年來(lái)的觀察數(shù)據(jù)也證明了這一假設(shè)，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)下，房屋現(xiàn)實(shí)空置率不斷圍繞著自然空置率上下波動(dòng)。但是，理論上的研究很難對(duì)這一問(wèn)題作出令人滿意的解答。 過(guò)去二十年中，市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括關(guān)于零售業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和寫字樓市場(chǎng)的相關(guān)資料。酒店業(yè)地產(chǎn)研究酒店地產(chǎn)在全部商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例超過(guò) 10％，有些學(xué)者推算，酒店業(yè)地產(chǎn)投資占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額的12％。而是要進(jìn)一步解釋酒店業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部機(jī)制，并對(duì)該市場(chǎng)未來(lái)幾年的走向作出預(yù)測(cè)。 發(fā)生在消費(fèi)市場(chǎng)或者投資市場(chǎng)上的某種現(xiàn)象對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)會(huì)造成何種影響?比如，房地產(chǎn)日常收益的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的影響如何，這一直是一個(gè)引人關(guān)注的重要問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡時(shí)的房屋空置率就像勞動(dòng)力市場(chǎng)的自然失業(yè)率。這套衡量方法和相關(guān)論述來(lái)源于托賓的固定資產(chǎn)投資理論——他認(rèn)為，將市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)值與重置成本的比值設(shè)為q，若q1，即地產(chǎn)價(jià)值高于重置成本時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)繼續(xù)
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