房地產(chǎn)市場與酒店業(yè)地產(chǎn)市場的研究(存儲版)
【正文】 過剩，但事實并非如此，市場供需一直處于比較平穩(wěn)的水平。經(jīng)濟快速膨脹的 1997年和1998年，酒店業(yè)地產(chǎn)資本化率卻呈下降趨勢，并跌破了10％的門檻。這就表示，在經(jīng)濟衰退時期，房地產(chǎn)業(yè)的風險溢價要高于市場長期平均水平，經(jīng)濟膨脹時期則與之相反。 貼現(xiàn)率r的變化取決于無風險收益率和風險貼水的變化，變化過程包含三種情況：①當無風險收益率和風險貼水其中之一提高，或者都提高時，貼現(xiàn)率也提高；②當無風險收益率和風險貼水其中之一下降或部下降時，貼現(xiàn)率也下降；③當無風險收益率和風險貼水朝著相反的方向變化時，貼現(xiàn)率的變化趨勢就難以判斷了。市場主體們會對外界產(chǎn)生的新信息、新事件，不斷做出新反應；另外，酒店業(yè)房地產(chǎn)在市場中的地位日益重要，這些都使得我們有機會加深對酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的認識。17 / 17。因此，與寫字樓、零售物業(yè)等其它實物類地產(chǎn)類型相比，酒店業(yè)房地產(chǎn)的價值對利率變化的敏感性是最低的，酒店業(yè)房地產(chǎn)價值的變化更多的取決于風險貼水變化。這一問題在經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)定的情況下尤其明顯，比如二十一世紀早期。 (一)酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它比率的關系 酒店業(yè)房地產(chǎn)資本化率與其它資本市場比率的關系也是一個值得研究的重要問題。最高的資本化率(高于12％)出現(xiàn)在上世紀九十年代早期的經(jīng)濟衰退時期。上世紀九十年代早期到二十一世紀早期，我們經(jīng)歷了一個完整的周期。 有些學者的研究成果也揭示了經(jīng)濟低迷時期房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)進行的原因。 房地產(chǎn)市場行情隨著宏觀經(jīng)濟的衰退和復蘇而波動，衰退很迅速，而復蘇很緩慢。一般來說，提供有限服務的中低檔酒店實施滯后時間約為一年，而提供全面服務的高檔酒店則長達兩年甚至更長時間。考慮到滯后效應，有些學者運用計量經(jīng)濟學模型研究了1988年至2002年之間的相關數(shù)據(jù)，提出，盡管酒店業(yè)完成調整需要兩個季度，但65％70％的調整都發(fā)生在第一個季度內。酒店業(yè)房地產(chǎn)市場是在幾種模式綜合作用下形成的。 毫無疑問地，酒店業(yè)房地產(chǎn)市場運行規(guī)律中包含著房屋入住率到日均價格調整之間的滯后，這種滯后是明顯可以觀察到的，但僅僅是停留在經(jīng)驗層面上的，未經(jīng)嚴格的理論證實。 酒店業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟學還告訴我們，日均價格也反映了房地產(chǎn)市場供給與需求之間的現(xiàn)實關系。這一趨勢在上世紀八十年代開始變得平緩，進入九十年代以后變得越來越不穩(wěn)定——目前也是如此。整個市場行情圍繞著均衡水平平緩而有規(guī)律的上下浮動，這一點可以用兩條原因來解釋： 首先，酒店業(yè)的市場需求與整個經(jīng)濟環(huán)境密切相關，酒店業(yè)市場受到個人收入水平，社會失業(yè)率的影響非常明顯，而個人收入水平和失業(yè)率又決定于宏觀經(jīng)濟狀況。 酒店業(yè)地產(chǎn)價值與重置成本之間的關系在上個世紀九十年代的研究中被給與了廣泛關注，學者們發(fā)現(xiàn)，當比值q下降到低于0．5的值時，會迅速反彈到1以上。幾十年來的觀察數(shù)據(jù)也證明了這一假設，在房地產(chǎn)價格調節(jié)下，房屋現(xiàn)實空置率不斷圍繞著自然空置率上下波動。但是，理論上的研究很難對這一問題作出令人滿意的解答。 過去二十年中，市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括關于零售業(yè)地產(chǎn)市場和寫字樓市場的相關資料。酒店業(yè)地產(chǎn)研究酒店地產(chǎn)在全部商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例超過 10％，有些學者推算，酒店業(yè)地產(chǎn)投資占到整個房地產(chǎn)市場投資額的12％。而是要進一步解釋酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的內部機制，并對該市場未來幾年的走向作出預測。 發(fā)生在消費市場或者投資市場上的某種現(xiàn)象對這兩個市場會造成何種影響?比如，房地產(chǎn)日常收益的波動對房地產(chǎn)價值評估的影響如何，這一直是一個引人關注的重要問題。長期來看，房地產(chǎn)消費市場實現(xiàn)均衡時的房屋空置率就像勞動力市場的自然失業(yè)率。這套衡量方法和相關論述來源于托賓的固定資產(chǎn)投資理論——他認為，將市場上房地產(chǎn)的價值與重置成本的比值設為q，若q1，即地產(chǎn)價值高于重置成本時，房地產(chǎn)開發(fā)會繼續(xù)
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