房地產(chǎn)市場與酒店業(yè)地產(chǎn)市場的研究(已修改)
2025-07-06 06:11 本頁面
【正文】 酒店業(yè)地產(chǎn)研究酒店地產(chǎn)在全部商業(yè)地產(chǎn)中所占的比例超過 10％，有些學(xué)者推算，酒店業(yè)地產(chǎn)投資占到整個房地產(chǎn)市場投資額的12％。撇開這些或真或假的數(shù)據(jù)不談，酒店業(yè)地產(chǎn)帶來的商業(yè)回報(bào)確實(shí)是十分誘人的。但是，高額回報(bào)帶來的誘惑有時候卻伴隨著苦澀。 有些學(xué)者試圖探究酒店市場的運(yùn)作機(jī)理，其研究結(jié)果必然能幫助房地產(chǎn)管理者們避免在酒店開發(fā)過程中出現(xiàn)失誤。另外，對酒店業(yè)市場的研究也為其他類型的地產(chǎn)市場研究提供了借鑒，并且我們可以從中探尋地產(chǎn)消費(fèi)市場和地產(chǎn)投資市場與當(dāng)?shù)丶罢麄€宏觀經(jīng)濟(jì)條件的對應(yīng)變化關(guān)系。 本文的寫作目的是進(jìn)一步明確我們對酒店業(yè)地產(chǎn)市場的認(rèn)識。本文的研究并不是對前人成果的重復(fù)。而是要進(jìn)一步解釋酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的內(nèi)部機(jī)制，并對該市場未來幾年的走向作出預(yù)測。 過去二十年中，市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的有效性和可用性都得到了大幅提升，包括關(guān)于零售業(yè)地產(chǎn)市場和寫字樓市場的相關(guān)資料。這些統(tǒng)計(jì)資料有助于我們從直觀上大概了解房地產(chǎn)行業(yè)的市場行為。因此，本文的觀點(diǎn)也是在綜合研究包括酒店業(yè)房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各類房地產(chǎn)市場相關(guān)資料的基礎(chǔ)之上得出的。 一、房地產(chǎn)消費(fèi)市場與房地產(chǎn)投資市場的關(guān)系 現(xiàn)代學(xué)者在房地產(chǎn)市場研究中，將有形房地產(chǎn)市場劃分為兩個高度相關(guān)的子市場——一個是房地產(chǎn)消費(fèi)市場，該市場上購置房產(chǎn)是為了自己使用或者獲取周期性的收益；另一個是房地產(chǎn)投資市場，該市場上購置房產(chǎn)是為了資本升值需要。之所以這樣劃分，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)識到，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有者并不一定是房地產(chǎn)空間的實(shí)際使用者——這一點(diǎn)在酒店業(yè)地產(chǎn)市場上表現(xiàn)得尤其明顯。 過去二十年中，房地產(chǎn)投資者們見證了消費(fèi)市場與投資市場由于相互作用而導(dǎo)致的起伏波動。 2001年和2002年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與上世紀(jì)八十年代初期的情況有些類似——都是需求不足導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)衰退，而且伴有災(zāi)難性的事件發(fā)生。 發(fā)生在消費(fèi)市場或者投資市場上的某種現(xiàn)象對這兩個市場會造成何種影響?比如，房地產(chǎn)日常收益的波動對房地產(chǎn)價(jià)值評估的影響如何，這一直是一個引人關(guān)注的重要問題。但是，理論上的研究很難對這一問題作出令人滿意的解答。有些學(xué)者研究了 2001年和2002年經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，房地產(chǎn)日常收益下降20％而且伴有“9．11”悲劇，相應(yīng)的酒店業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的下跌程度。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)值損失與房地產(chǎn)日常收益下降幅度之間的相關(guān)性在5％—10％之間。 這一結(jié)論說明，在經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下，房租收入的下降與房地產(chǎn)本身的價(jià)值并不是高度相關(guān)的，其他學(xué)者的研究也證明了這一點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場與酒店業(yè)地產(chǎn)市場的均衡 只有當(dāng)價(jià)值等于重置成本時，房地產(chǎn)投資市場才會達(dá)到均衡。但是正如一些學(xué)者所指出的，只有當(dāng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場的均衡條件滿足時，房地產(chǎn)投資市場才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值等于重置成本。房地產(chǎn)消費(fèi)市場極少能達(dá)到全面飽和，它的情況與勞動力市場有些類似。長期來看，房地產(chǎn)消費(fèi)市場實(shí)現(xiàn)均衡時的房屋空置率就像勞動力市場的自然失業(yè)率。幾十年來的觀察數(shù)據(jù)也證明了這一假設(shè)，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)節(jié)下，房屋現(xiàn)實(shí)空置率不斷圍繞著自然空置率上下波動。 很多學(xué)者通過研究住宅市場以外的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)不同的地域和不同的房地產(chǎn)類型下，自然空置率也是不同的，這種區(qū)別是根源于市場需求的。比如酒店業(yè)房地產(chǎn)市場，有些學(xué)者研究了酒店業(yè)房產(chǎn)自然空置率和需求之間的關(guān)系，并考察了酒店業(yè)房地產(chǎn)市場的供需缺口。 (一)房地產(chǎn)均衡時的租金和房地產(chǎn)的日均價(jià)格的關(guān)系 目前，對自然空置率相關(guān)研究的批判主要集中于一個焦點(diǎn)——對自然空置率的估算過于孤立靜態(tài)，脫離了長期均衡的大環(huán)境。直接評估均衡狀態(tài)下的租金水平是相當(dāng)困難的，需要同時限定若干個均衡條件。對均衡狀態(tài)下日均房地產(chǎn)價(jià)格的估算也存在同樣問題，很少有運(yùn)用正規(guī)的研究方法估算均衡日均價(jià)格的文獻(xiàn)。 房地產(chǎn)價(jià)值與重置成本的比例是房地產(chǎn)投資市場實(shí)現(xiàn)均衡的核心問題。這套衡量方法和
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