房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇(文件)
【正文】 工作者（包括市區(qū)拆遷戶），外地人士。他們大多學(xué)歷較高，家庭成員較少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上對(duì)書房和保姆房比較看重。因此，在產(chǎn)品對(duì)接時(shí)應(yīng)特別予以注意。產(chǎn)品細(xì)節(jié)的處理也是我項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。B． 在金沙片區(qū)，130—150M2所占比例高達(dá)31%，110—130M2占21%，150—170M2占14%，90—110M2只占13%，而90M2以下的戶型僅占3%，可見，金沙片區(qū)目前市場(chǎng)供給以中大戶型為主，中小戶型相對(duì)空缺?！?萬(wàn)科城市花園一期、二期戶型變化趨勢(shì)◇一期、二期產(chǎn)品線的低端（8090平方米）與高端產(chǎn)品（150—180平方米）比例基本保持不變，反映了低端、高端市場(chǎng)的穩(wěn)定性。2． 需求情況A． 2001年秋交會(huì)成交情況中，70150M2中各面積段成交比例較均勻。3． 結(jié)論：通過以上供求情況的比較，不難從中發(fā)現(xiàn)需求量大，而競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱的市場(chǎng)。D． 我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前為置信金沙園和中房蘭苑，均價(jià)分別為2800和3400元，但因其品牌因素，競(jìng)爭(zhēng)不在一個(gè)層面上。（%）＝2460元/M23．運(yùn)用價(jià)值定價(jià)法，讓消費(fèi)者感覺物超所值，因此可以考慮以中端價(jià)格，中高端產(chǎn)品滿足消費(fèi)者需求，通過建筑外立面，小區(qū)環(huán)境、理念傳播、物業(yè)管理來提升產(chǎn)品品質(zhì)。（四） 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)我們對(duì)成都眾多中端產(chǎn)品的了解，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，只要戶型設(shè)計(jì)合理，抗震能達(dá)到國(guó)家要求，對(duì)磚混結(jié)構(gòu)沒有太大異議?？傮w上可以看出，多層仍是大多數(shù)消費(fèi)者的首選，小高層需求比例也在增加，說明人們正在逐步人可。（八） 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏控制建議根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)模、公司資金狀況、地塊情況、臨界項(xiàng)目進(jìn)展情況及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，建議按三組團(tuán)分期實(shí)施開發(fā)。1．，規(guī)劃用途為住宅和商業(yè)用地。1．A地塊用地性質(zhì)主要為商業(yè)和公建配套，從各方面因素考慮，建議開發(fā)集中式商業(yè)休閑長(zhǎng)廊，兼顧小區(qū)會(huì)所和部分配套設(shè)施，這樣可以為商業(yè)物業(yè)聚集人氣，也使小區(qū)環(huán)境營(yíng)造更好。C地塊雖然與蘭苑相鄰，但考慮到A地塊醫(yī)院和商業(yè)物業(yè)的影響，且C地塊相對(duì)獨(dú)立，難以共享社區(qū)大環(huán)境，不宜定位于中高檔次。 由于三塊地面積較大，可分階段漸進(jìn)推出。三期開發(fā)D、E、F地塊，這三塊地連接較為緊密，便于整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，且入市時(shí)周邊環(huán)境已較為成熟，因此可以考慮住宅品質(zhì)較一、二期有所提升。二期開發(fā)C地塊，前提是中學(xué)成功調(diào)出。以多層磚混為主，輔加一幢小高層。1．A、B地塊距青羊大道433米，預(yù)計(jì)H線一年內(nèi)初步形成通車能力。考慮到我項(xiàng)目選定的目標(biāo)客戶群，結(jié)合市場(chǎng)情況和成本控制，建議：多層為主，占80% ；小高層占20%（六） 建筑風(fēng)格和園林風(fēng)格現(xiàn)代（七） 裝修建議根據(jù)最新專項(xiàng)調(diào)查，%%，從中可以看出市場(chǎng)主流需求，也可以看出成都人對(duì)住房室內(nèi)裝修個(gè)性化需求的特征。（五） 物業(yè)形態(tài)1． 從目前城西供給情況看，多層仍是供給主流，占54%，小高層的供給比例增長(zhǎng)較快，占42%。 總價(jià)： 17—21萬(wàn)占22%，23—24萬(wàn)占10%，25—28萬(wàn)占35%，28—32萬(wàn)占25%，34—42萬(wàn)占8%?？梢姡?jiǎn)蝺r(jià)2000—2500元市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，可以選取。B． 從城西市場(chǎng)看，%，2500—%，中低價(jià)市場(chǎng)供給相對(duì)少些，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)趨緩。C． 城西區(qū)域市場(chǎng)中，90130M2戶型最為暢銷。反映中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體的迅速擴(kuò)大，成為購(gòu)房主力。D． 從重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤看●置信金沙園戶型面積比為：面積100以下100—120130131150170以上比例20．7221．2532．5414．2111．28可見，130M2是其主力戶型，中小戶型比例也不少，占41%。結(jié)論：成本、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營(yíng)銷和服務(wù)是我項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此成本控制對(duì)我項(xiàng)目極為重要。因此，他們大多為
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