房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的選擇-預(yù)覽頁
【正文】 ，彰顯身份，從一定層面上講，也可以理解為投資行為。2． 各市場(chǎng)的需求情況（數(shù)據(jù)來源于上述報(bào)告）低端中低端中端中高端高端2001秋交會(huì)成交10%18%27%28%17%2002春交會(huì)成交%%%%%潛在消費(fèi)者需求%%%%%分析：從兩次房交會(huì)的成交情況可以看出消費(fèi)市場(chǎng)的變化，中端和中高端市場(chǎng)更加集中，中端市場(chǎng)增長(zhǎng)比例較快；從潛在消費(fèi)者需求看，中端市場(chǎng)的需求量最大，其次為中低端和低端市場(chǎng)，說明目前購(gòu)房主力為中低收入人群，可見，中端和中低端市場(chǎng)大有可為。分析：以上數(shù)據(jù)由于樣本差異，所以調(diào)查結(jié)果差異較大，我們用加權(quán)平均的方法，求得均值，%，%，%。4． 公司自身資源及目標(biāo)（1） 開發(fā)運(yùn)作能力：公司曾經(jīng)成功開發(fā)了東景麗苑項(xiàng)目，但該項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模及時(shí)機(jī)與本項(xiàng)目均有很大的差異。（5） 財(cái)務(wù)資源：公司融資能力較強(qiáng)，但自身造血功能較差。2． 高端市場(chǎng)，雖然供給量不大，但需求相對(duì)較少，且該市場(chǎng)對(duì)品牌、資金、運(yùn)作能力、自然環(huán)境要求較高。4． 未來23年內(nèi)成都將對(duì)45個(gè)片區(qū)進(jìn)行舊城改造，本次拆遷主要為貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。2． 城西市場(chǎng)客源特點(diǎn)：30—40歲的中年人群為主，政府公務(wù)員，在城西工作的人士，外地來蓉工作人士，以二次置業(yè)為主?！?消費(fèi)者職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等。2．30—45歲，他們是消費(fèi)者中的黃金一族，個(gè)人事業(yè)蒸蒸日上，收入穩(wěn)定，購(gòu)買力強(qiáng)，子女正處于成長(zhǎng)階段，十分重視小孩教育。四、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力1．從消費(fèi)者購(gòu)房決策因素中可以看出，價(jià)格是最重要的因素，因取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)是目前我項(xiàng)目的一種競(jìng)爭(zhēng)策略，這也是消費(fèi)者最根本的利益點(diǎn)。3．未來23年，成都大盤時(shí)代會(huì)真正到來，產(chǎn)品功能、環(huán)境、配套、戶型將日益同質(zhì)化，能使樓盤或企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要還是開發(fā)理念、營(yíng)銷技能和服務(wù)上。C． 與金沙片區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的光華片區(qū)和外雙楠片區(qū)，則中等戶型面積居多，主要集中在80—120M2?！蠖谥卸水a(chǎn)品（105—118平方米）比例（占41%）較一期（占20%）有明顯的增加。B． 2002年春交會(huì)中，%，%。建議：一期序號(hào)戶型面積（M2 ）比例備注1二室二廳單衛(wèi)70—8522%老年人、青年人（28歲左右）、拆遷戶2三室二廳單衛(wèi)95—10010%外來蓉定居者、老年人、拆遷戶3三室二廳雙衛(wèi)（標(biāo)）105—11535%年輕三口之家（30—35歲）4三室二廳雙衛(wèi)（舒）115—130（錯(cuò)）25%中青年三口之家（35歲左右）5四室二（三）廳二（三）衛(wèi)140170（復(fù)）8%中年客戶（40歲左右）二、三期根據(jù)市場(chǎng)情況作調(diào)整（二）價(jià)格1． 運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，初步確定價(jià)格段A． 從成都目前中端市場(chǎng)看，單價(jià)2000—%，2500—%，由于郊區(qū)盤的影響，中低價(jià)位比例略高于中高價(jià)位。E． 從潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看，2500—3000元市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較2000—2500元更加激烈。 4．單價(jià)建議 均價(jià)：2460元/M2，其中，多層：2450元/M2，小高層2500元/M2起價(jià)：2060元/M2，最高價(jià)：2900元/M2。從嚴(yán)格控制成本的角度考慮，建議采用磚混結(jié)構(gòu)（多層）。特別是現(xiàn)在作為購(gòu)房主力的年輕人追求時(shí)尚現(xiàn)代的東西，對(duì)小高層有所偏愛。1． 一期開發(fā)A、B地塊。建議臨H線部分建體量不大的商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)建筑面積4400平米；其余為中檔住宅。1．在入市時(shí)機(jī)上，B地塊先期動(dòng)工，A地塊可稍緩幾月，只需先建臨H線部分，以便為銷售造勢(shì)。預(yù)計(jì)住宅面積48000平米，仍以多層磚混為主，小高層為輔。12 /
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