【正文】 理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。在此興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬元(含土地出讓金)。南北長(zhǎng) 95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝,含代征路 畝） 。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。編制說明：編制說明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過程中有可能遇到的各類問題。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出和平門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃金通道。用地總面積為 5648 方米（ 畝） 。計(jì)劃建設(shè)周期 2 年。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 60．05 億元，比上年增長(zhǎng) 6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 495．67 億元，增長(zhǎng)15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 540．15 億元，增長(zhǎng) 12．3％。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并且仍然以平均每年 6 萬輛的速度遞增?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。? 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以7 / 45上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600 余套。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的 75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%—25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%） ，全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而2022 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频辍埖?、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的人數(shù)，9 / 45每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900—1100 萬人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)） ，這個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80—280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套計(jì)算，尚需 7—25個(gè)酒店有待開發(fā)。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)10 / 45營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。另外，西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 %的酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。此項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些?？?戶 群 體 消 費(fèi) 特 征26%10%16%35%13% 旅 行 游 客機(jī) 關(guān) 單 位會(huì) 議散 客其 它從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前西安酒店市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱÷书_始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)在下降，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不景氣狀態(tài)。大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率分14 / 45別為 18%、24% 、18%和 16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置分別為3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有“避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較小但對(duì)于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè)施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上目光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。西安酒店業(yè)目前存在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤(rùn)相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。消費(fèi)理念宣傳不夠酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)自然也就很難得到保證。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)） 、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場(chǎng)條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。在國(guó)外，酒店式公寓一直倍受市場(chǎng)青睞，在我國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低，而且它還具有非常明顯的投資功能） ，但至今為止西安的酒店式公寓尚未形成一定的規(guī)模。自美國(guó)二戰(zhàn)期間盛行而今。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)19 / 45達(dá)旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店也因此獲得豐厚利潤(rùn)。但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購(gòu)買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主） ，這種銷售方式目前真正成功的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此， “水晶島”這種銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。本次調(diào)查也顯示，市民對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)，1/3 的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范程度和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢(shì)來看，這部分被訪者對(duì)此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。22 / 45西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊對(duì)西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢(shì)，從事這些行業(yè)的公司或個(gè)體老板從中賺取了非常豐厚的利潤(rùn)；而健身、娛樂、休閑市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動(dòng)中心為數(shù)甚少，市場(chǎng)可開發(fā)的空間比較樂觀。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 10：00 到 12：00 以后，一直延續(xù)到下午 7：00 到晚上 23：00 左右。女性則主要以健身、健美、保持體形、減肥和放松為目的。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為 5 元/小時(shí)，月卡、年卡收費(fèi)情況為： 月卡 每張 300 元；年卡 每張 2580 元；會(huì)員卡 每張 3800 元。消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者年齡 90%集中于 18—40歲，其中 18—25 歲、25—30 歲和 30—40 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。其中 迷你型 20 元/小時(shí)，20 m 2 左右； 小型 20 元/小時(shí) 20 m2 左右； 豪華型 30 元/小時(shí) 30 m2 左右。男女比例均衡?？扇菁{ 100 人左右。消費(fèi)者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領(lǐng)。時(shí)下，人們將健身、運(yùn)動(dòng)作為生活的時(shí)尚，對(duì)健身、娛樂、休閑的需要越來越大，要求也越來越高，因此，針對(duì)廣大市民（主要對(duì)象為大學(xué)生、工薪白領(lǐng)、商務(wù)人士、愛美人士等）的集各種功能于一體的大型俱樂部，必會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。但是，作為大型省會(huì)城市，按每年遞增旅游客源總額，已有的酒店設(shè)施已無法滿足人們的需求。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設(shè)施多集中中檔偏上水平線上，租賃價(jià)格以及不科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。建設(shè)工期分為兩年。二、項(xiàng)目管理情況：二、項(xiàng)目管理情況：毓興公司從項(xiàng)目醞釀階段開始運(yùn)作至今已將近兩年。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的高度評(píng)價(jià)?！　№?xiàng)目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設(shè)計(jì)院和房產(chǎn)一分局建國(guó)路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長(zhǎng) 95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 畝,含代征路 畝） 。3．裝修標(biāo)準(zhǔn)：一最終進(jìn)駐商家的實(shí)際要求為依據(jù)，結(jié)合相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已完成工作及工程計(jì)劃如下：29 / 45完成拆遷工作，已達(dá)到“三通一平”標(biāo)準(zhǔn)；報(bào)建手續(xù)完成；定驗(yàn)線工作完成；設(shè)計(jì)工作完成；施工圖審查；辦理監(jiān)理招標(biāo)、工程招標(biāo)工作；辦理施工許可證領(lǐng)取手續(xù)；計(jì)劃 2022 年 8 月開始施工；2022 年１１月份施工至177。目前西安市的酒店業(yè)以中高檔為龍頭，雖然各有所長(zhǎng)，也擁有較為先進(jìn)的管理運(yùn)營(yíng)思路，但是，在布局上受硬件設(shè)施的限制，不能滿足消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)型消費(fèi)的需求，連鎖反應(yīng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者和投資人的回報(bào)期望受到酒店銷售能力的局限，金融機(jī)構(gòu)的利益便無法獲得最終的保障。要素四：四位一體，平衡核心利益點(diǎn)。目標(biāo)市場(chǎng)定位：NO：１——以獨(dú)具特色的酒店運(yùn)作和智能化、科學(xué)化的酒店管理，順國(guó)際化西安城市窗口　經(jīng)濟(jì)型酒店消費(fèi)風(fēng)向標(biāo)經(jīng)濟(jì)型酒店降低銷售成本 銷售成本降低＝消費(fèi)成本降低 消費(fèi)成本降低＝消費(fèi)量上升 旅游住宿需求投資回報(bào)需求開發(fā)利潤(rùn)需求貸款回收需求＝ ＝ ＝31 / 45應(yīng)市場(chǎng)對(duì)新型酒店業(yè)的呼喚，引領(lǐng)西安時(shí)尚消費(fèi)潮流，帶動(dòng)陜、甘、寧乃至整個(gè)西部地區(qū)酒店格局的變革。鎖定招商對(duì)象為法國(guó)雅高或美國(guó)速八、以及時(shí)代華納影城院線等具有世界五百?gòu)?qiáng)地位和全球連鎖實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)酒店、娛樂機(jī)構(gòu)，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和良好的商業(yè)信譽(yù)，以保證毓興公司取得穩(wěn)定的長(zhǎng)期租金回報(bào)。（有關(guān)主力商家經(jīng)營(yíng)能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件）定價(jià)策略定價(jià)策略市場(chǎng)價(jià)格背景資料顯示，截至五月份為止，西安市公寓式酒店和酒店是寫字樓租賃實(shí)際成交均價(jià)已突破 40 元／㎡，本項(xiàng)目定價(jià)若不高于 40 元／㎡便具有實(shí)現(xiàn)成交的可行性。階段性價(jià)格遞增策略：（按實(shí)際可租賃面積 18000㎡，年遞增 5%計(jì)算）租賃階段（每十年為一周期）均價(jià)（元／㎡/月） 年收益（萬元）第 1 年 25 540第 2 年 567第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第一周期實(shí)際租賃均價(jià)：元/㎡/月第一周期合計(jì)總收益： 根據(jù)以上安排，第一周其實(shí)際成交均價(jià)應(yīng)當(dāng)控制在 32 元／㎡以內(nèi)，則 20 年租賃期合同回款總額可以控制在 億元