【正文】 十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。第二章第二章 　　 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況１．基本情況１．基本情況“和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)和平路中段。用地現(xiàn)狀為三通一平。項(xiàng)目總建筑面積約 32022 平方米。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在 13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2022 年西安市民恩格爾系數(shù)為 ％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。全市擁有年接待游客 10萬人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家，其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普通交通工具。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；? 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近 100 家二星級(jí)及以下酒店。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 西 安 星 級(jí) 酒 店 統(tǒng) 計(jì) 圖3% 4% 10%14%69%五 星 級(jí)四 星 級(jí)三 星 級(jí)準(zhǔn) 三 星 級(jí)二 星 級(jí) 及 以 下西 安 酒 店 客 房 數(shù) 統(tǒng) 計(jì) 圖8% 12%15%17%48%五 星 級(jí)四 星 級(jí)三 星 級(jí)準(zhǔn) 三 星 級(jí)二 星 級(jí) 及 以 下從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、4%、10%、14% 和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星8 / 45級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20 家酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 %和%，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占%，入住率最低為 45%的酒店占 %。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在 20m2 左右。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。值得注意的是，近年來，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。旅游旺季出現(xiàn)在 35 月和 911 月入住率最高的為中檔客房調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11 月，13 / 45即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%—40%，可見，酒店受季節(jié)影響是非常大的。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。各大酒15 / 45店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2022 元都有報(bào)價(jià)，而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶，競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂，因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè)酒店業(yè)的發(fā)展。16 / 45軟服務(wù)跟不上酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。17 / 45酒店市場(chǎng)布局不夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計(jì)才不過 25%。酒店式公寓源于歐洲，后引入中國(guó)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70年代初期傳至美國(guó)。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購(gòu)買在一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)，可說是與一般酒店的主要差異之處。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得較大的市場(chǎng)（在國(guó)外和國(guó)內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值） ，其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為西安酒店式公寓市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前景十分看好。從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)” ，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8：00 至 8：30 開始，到晚上的 21：00 至休閑、娛樂、健身場(chǎng)所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析23 / 452：00 結(jié)束。消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年卡付費(fèi)。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：30—12：30，晚上 20：00—22：30 左右。24 / 45經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路）最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右25 / 45 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會(huì)、KTV 音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2 至 400 m2 左右。顧客年齡主要為 2540 歲左右，即主要為中、青年男女。對(duì)于西安的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)狀況。以 2022 年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約 7——8 萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會(huì)加大。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ——呼喚呼喚本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。27 / 45第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案第四章．項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目總體情況一、項(xiàng)目總體情況該項(xiàng)目位于西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)， （和平路南端） ，項(xiàng)目用地共 畝，總建筑面積可達(dá) 32022 平方米，工程總造價(jià)約 億元。以上項(xiàng)目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。由于有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項(xiàng)目目前工程、進(jìn)度、費(fèi)用控制均在計(jì)劃之列。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號(hào)為（2022）187 號(hào)。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級(jí)為抗震設(shè)防烈度 8 度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。我公司為了實(shí)現(xiàn)定向設(shè)計(jì)、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求，借鑒 “法國(guó)雅高” 、 “美國(guó)速八” ，以及上?！澳?168 ”等強(qiáng)勢(shì)酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所工程施工的嚴(yán)格要求，對(duì)施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。第五章第五章 　　 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位一、定位依據(jù)一、定位依據(jù)宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析成果——市場(chǎng)的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的要求——順應(yīng)時(shí)代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商遠(yuǎn)景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴(kuò)張思想的正確性西安城市化進(jìn)程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營(yíng)壓力全國(guó)范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場(chǎng)巨大的消費(fèi)潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略二、定位策略和平大廈定位策略酒店經(jīng)濟(jì)型設(shè)計(jì) 設(shè)施公寓化設(shè)計(jì) 布局人性化設(shè)計(jì) 組合配套性設(shè)計(jì)30 / 45項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的開發(fā)思路之一。投入專項(xiàng)資金設(shè)計(jì)供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費(fèi)兒童游樂中心、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場(chǎng)地充分滿足各種消費(fèi)者的特殊需求。要求引進(jìn)酒店機(jī)構(gòu)目標(biāo)為——法國(guó)雅高、美國(guó)速八等具備全球經(jīng)營(yíng)實(shí)力的強(qiáng)勢(shì)機(jī)構(gòu)。若本項(xiàng)目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴(yán)重違背毓興公司資本運(yùn)營(yíng)原則，因此建議本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負(fù)債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有化，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。根據(jù)以上分析，以及主要招商對(duì)象一貫經(jīng)營(yíng)原則，通過對(duì)銷售回款額的預(yù)估算，建議租賃面積不低于 18000㎡（含地下車庫） ，銷售面積約為 14000㎡。這也有利于項(xiàng)目升值形象的樹立。莊家造勢(shì)　坡。營(yíng)銷促進(jìn)營(yíng)銷促進(jìn)我們從本項(xiàng)目的立項(xiàng)那天開始，就立志要做最好的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目，但是，僅僅有了好的構(gòu)思還不足以滿足營(yíng)銷的需要，我們還必須讓好的產(chǎn)品獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，如何才能讓好的項(xiàng)目迅速成為具有旺盛的市場(chǎng)生命力？——迎 合 投 資 心 理 、 規(guī) 避 市 場(chǎng) 抗 性 、 迅 速 收 回 資 金 、 實(shí) 現(xiàn) 滾 動(dòng) 發(fā) 展莊家造勢(shì)——整合市場(chǎng)各方優(yōu)勢(shì)資源，形成有利于我的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目的順利銷售營(yíng)造市場(chǎng)空間。然而，本項(xiàng)目的整體運(yùn)作思路，緊緊圍繞著四個(gè)利益點(diǎn)的平衡，即：雖然本項(xiàng)目經(jīng)過前期成熟的策劃與運(yùn)作，各項(xiàng)軟硬件